بازگشت دلال‌ها به بازار مسکن

بازگشت دلال‌ها به بازار مسکن

در مهرماه سال جاری حجم معاملات بازار مسکن تهران با رشد ۲۲ درصدی نسبت به شهریور مواجه شد. در این زمینه برخی فعالان و کارشناسان حوزه مسکن می‌گویند نشانه‌هایی از ورود پول‌های کثیف به این بازار وجود دارد.

در نیمه اول سال جاری صد‌ها مورد ملک هرکدام به قیمت ۳۰ تا ۵۰ میلیارد تومان در تهران معامله شده‌اند که در نبود قوانین مالیاتی مشمول اخذ مالیات نبوده و خود به افزایش قیمت‌ها دامن زده‌اند.

به گزارش تجارت‌نیوز، در مهرماه سال جاری حجم معاملات بازار مسکن تهران با رشد ۲۲ درصدی نسبت به شهریور مواجه شد. در این زمینه برخی فعالان و کارشناسان حوزه مسکن می‌گویند نشانه‌هایی از ورود پول‌های کثیف به این بازار وجود دارد. استدلال این است که از یک‌طرف نزدیک به ۸۰ درصد تقاضا‌های مسکن جزء تقاضای سرمایه‌ای بوده که در نبود شفافیت در این بازار قصد دارند به‌واسطه رصد بازار‌های دیگر از سوی دولت و همچنین فعال‌شدن ابزار‌های مالیاتی و طرح موضوع قطع یارانه‌های نقدی ثروتمندان، بازار مسکن را به‌عنوان مقصد پولشویی انتخاب کنند و ثانیا با معاملات سفته‌بازانه، زمینه هیجانی‌شدن بازار را فراهم کنند.

برای نمونه در حالی که قیمت مسکن در دو ماه پایانی نیمه اول سال جاری کاهشی بود، اما در مهرماه قیمت مسکن در شهر تهران بازهم صعودی شد، البته با این توضیح که به‌جز چند منطقه شهر تهران ازجمله مناطق شمالی شهر که قیمت‌ها رشد چشمگیری داشته، قیمت در اغلب مناطق کاهشی بوده است. برای نمونه قیمت مسکن در منطقه یک در هر مترمربع رشد چهارمیلیون تومانی نسبت به ماه قبل داشته است.

بر این اساس از آنجایی که بازار مسکن در ایران کمترین شفافیت اطلاعاتی را دارد، با رصد حساب‌های بانکی برای شناسایی ثروتمندان و همچنین طرح اخذ سود از سپرده‌های بانکی در طرح پیش‌نویس اصلاح برخی قوانین مالیاتی که اخیرا از سوی سازمان امور مالیاتی ارائه‌شده، امکان تحرک جدید در حرکت نقدینگی به نیت پولشویی می‌تواند به تنش دوباره بازار مسکن دامن بزند. در این زمینه بررسی تجربیات جهانی نشان می‌دهد در سطح ﺟﻬﺎن، کشور‌های مختلف ﺑﻪﻣﻨﻈﻮر ﮐﻨﺘﺮل ﺳﻮداﮔﺮی، ﮐـﺴﺐ درآﻣـﺪ، ﺗﺤﻘﻖ اﻫﺪاف ﺑﺨﺶ ﻣﺴﮑﻦ و ﺗﺨﺼﯿﺺ ﺑﻬﯿﻨﻪ ﻣﻨﺎﺑﻊ، ﺑﻬﺒﻮد اﻫﺪاف ﺗﻮزﯾﻊ درآﻣﺪ اﺑﺰار ﻣﺎﻟﯿﺎﺗﯽ ﻣﺘﻨﺎﺳﺐ ﺑﺎ آن ﮐـﺎرﮐﺮد را ﺑﻪﮐﺎر ﮔﺮﻓﺘﻪ‌اند که از ﻣﻬﻢﺗﺮﯾﻦ آﻧﻬﺎ ﻣﯽﺗﻮان ﺑـﻪ ﻣﺎﻟﯿـﺎت ﺑـﺮ عایدی (ﻣﻨﻔﻌـﺖ) ﺳـﺮﻣﺎﯾﻪ (CGT)، ﻣﺎﻟﯿـﺎت ﺑـﺮ ارزش زﻣﯿﻦ (LVT)، ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺮ واﺣﺪﻫﺎی ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﺧﺎﻟﯽ (VHT) و ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺮ ﺧﺮﯾﺪ اﻣﻼک ﮔﺮانﻗﯿﻤـﺖ (SDLT) اشاره کرد.

۱۰۰ سال غفلت از مالیات عایدی سرمایه

در ادﺑﯿﺎت اﻗﺘﺼﺎدی اﻋﺘﻘﺎد ﺑﺮ این اﺳﺖ ﮐﻪ ﻧﻮﺳﺎنﻫﺎ و ﺷﻮکﻫﺎی ادواری ﺑﺨﺶ ﻣﺴﮑﻦ ﻋﻤﻮﻣا ﺗﺤﺖ‌تاﺛﯿﺮ ﺷﻮکﻫﺎی ﺗﻘﺎﺿﺎ و ﺳﻮداﮔﺮی در اﯾﻦ ﺑﺎزار ﻗﺮار دارد. ﯾﮑﯽ از اﺑﺰارﻫﺎی ﺑﺴﯿﺎر ﻣوﺛﺮ ﻣﺎﻟﯿﺎﺗﯽ ﮐﻪ ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﻣﺎﻧﻊ از ﻓﻌﺎﻟﯿﺖﻫﺎی ﺳﻮداﮔﺮاﻧﻪ و ورود و ﺧﺮوج ﺷﺪﯾﺪ ﺳﺮﻣﺎﯾﻪﻫﺎی ﺳﺮﮔﺮدان ﺑﻪ اﯾﻦ ﺑﺨﺶ شود و روﻧﺪ ﺳﺮﻣﺎﯾﻪﮔﺬاری را در اﯾﻦ ﺑﺨﺶ در ﻣﺴﯿﺮ ﺑﺎﺛﺒﺎت و ﺑﻪ‌دور از ﻧﻮﺳﺎنﻫﺎی ادواری ﻗﺮار دﻫﺪ، ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺮ عایدی ﺳﺮﻣﺎﯾﻪ اﺳﺖ ﮐﻪ ﺳﺎﺑﻘﻪ ﺑﻪﮐﺎرﮔﯿﺮی آن در ﮐﺸﻮرﻫﺎی دﯾﮕﺮ ﺣﺘﯽ از ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺮ ارزش اﻓﺰوده ﻧﯿﺰ ﺑﯿﺸﺘﺮ اﺳﺖ. این مالیات با نرخ بازدارنده بر مابه‌التفاوت قیمت خرید و فروش اقلام مورد هدف ازجمله مسکن اعمال می‌شود.

استناد به تجارب کشور‌های پیشرفته و مطالعات علمی می‌توان گفت اخذ این مالیات در بخش مسکن، آثار مثبتی را ازجمله کنترل تقاضای سوداگری و تورم، کاهش شکاف طبقاتی در جامعه، هدایت نقدینگی به سمت تولید و رونق ساخت‌وساز، افزایش ثبات و پیش‌بینی‌پذیری اقتصاد و افزایش قدرت خرید مردم دارد. این پایه مالیاتی تنها سوداگران و تقاضا‌های غیرمصرفی را مورد هدف قرار می‌دهد؛ بنابراین خانه اصلی هر فرد از پرداخت مالیات معاف است و هر خانواده به تعداد اعضای خود می‌تواند از معافیت مالیاتی در مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات نقل‌وانتقال برخوردار باشد. همچنین سازندگانی که اقدام به تولید و عرضه واحد‌های مسکونی (ساختمان‌های نوساز) می‌کنند نیز از پرداخت این مالیات معاف هستند؛ بنابراین پس از اعمال مالیات بر عایدی سرمایه، تقاضا‌های سوداگرانه از بازار مسکن به‌تدریج خارج شده و در مقابل، تقاضا‌های مصرفی و تولید و عرضه تقویت می‌شوند. در ایران، علاوه‌بر ملاحظات مربوط به عدالت، انگیزه‌های سوداگرانه در بازار برخی دارایی‌ها به‌ویژه دارایی‌هایی که عرضه آن‌ها بی‌کشش است (نظیر املاک و مستغلات) ضرورت معرفی این مالیات را اجتناب‌ناپذیر کرده است.

در کشور‌های مختلف املاک و مستغلات، سرقفلی، ارز‌های خارجی، طلا، جواهر و زیورآلات (غیرمصرفی و تقاضای سرمایه‌ای)، حقوق قراردادی، زمین، مجموعه اشیای قیمتی، معادن و حقوق استفاده از آن و صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشمول مالیات بر عایدی سرمایه هستند، با این حال رویکرد فعلی کشور در مالیات‌ستانی از انواع درآمد‌ها یکسان نیست، به‌طوری که در این ساختار، در غیاب یک سیستم مالیات بر عایدی سرمایه در کشور، نوعی سیستم جایگزین مالیات بر عایدی سرمایه در قالب مالیات نقل‌وانتقال املاک (موضوع مواد ۵۲، ۵۹ و ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم)، مالیات نقل‌وانتقال سهام و مالیات نقل‌وانتقال سرقفلی در قانون مالیات‌های مستقیم وجود دارد که به‌عنوان جانشین یا نماینده مالیات بر عایدی سرمایه در منابع مذکور عمل می‌کنند. با وجود این، معاملات سایر دارایی‌ها نظیر برخی اوراق بهادار و ابزار‌های مالی، مالکیت معنوی مثل حق اختراع و حقوق معنوی از مالیات معاف هستند. درواقع مرز بین درآمد‌های معمول و سایر درآمد‌های غیرمشمول در نظام مالیاتی ایران چندان شفاف و روشن نیست. بررسی تجارب جهانی نشان می‌دهد این نوع مالیات سابقه بیش از ۱۰۰ ساله در دنیا دارد. در ادامه به برخی از این تجارب در حوزه مالیات بر عایدی بخش مسکن اشاره می‌شود.

انگلستان: یکی از دلایل اصلی معرفی مالیات بر عایدی سرمایه در انگلستان، رشد سریع ارزش ملک پس از جنگ جهانی دوم بود که به علت احتکار املاک از سوی سوداگران املاک رخ داده بود. در این کشور درخصوص اموال و دارایی‌های غیر از املاک، نرخ مالیات بر عایدی سرمایه بین ۱۰ تا ۲۰ درصد در نظر گرفته شده و برای خانه‌های دوم به بالا نرخ این مالیات بین ۱۸ تا ۲۸ درصد است.

آمریکا: در آمریکا این مالیات از سال ۱۹۱۳ اخذ می‌شود. در این کشور افراد و شرکت‌ها مالیات بر عایدی سرمایه را درمجموع خالص کل سود سرمایه خود می‌پردازند. نرخ مالیات بر عایدی سرمایه در آمریکا متناسب با میزان حقوق افراد و تعداد افراد خانواده تعیین می‌شود و از صفر درصد برای افراد با درآمد کمتر تا ۲۰ درصد برای افراد با درآمد بالا متغیر است. کانادا: در کانادا مالیات بر عایدی سرمایه بر فروش دارایی‌هایی مانند سهام، اوراق قرضه، املاک و مستغلات اعمال می‌شود. در این کشور اگرچه نرخ مالیات بر عایدی سرمایه درمورد افراد حقیقی و حقوقی (مردم و شرکت‌ها) به‌صورت متفاوت تعیین شده، اما میزان مالیات بر عایدی سرمایه به‌صورت عمومی معادل ۵۰ درصد است. فرانسه: در فرانسه نیز مالیات بر عایدی سرمایه از سود فروش ملک هنگام نقل‌وانتقال از فروشنده اخذ می‌شود. میزان این مالیات در فرانسه ۲.۳۶ درصد است که شامل مالیات بر عایدی سرمایه با نرخ ۱۹ درصد به اضافه ۲.۱۷ درصد هزینه‌های اجتماعی است. در این کشور خانه اول و مصرفی افراد از مالیات بر عایدی سرمایه معاف است. در این کشور خانه‌های دوم به بعد درصورت خرید و فروش طی کمتر از ۶ سال مشمول تمام مالیات می‌شوند، اما با گذشت ۶ سال برحسب زمان مالکیت، مشمول تخفیفاتی خواهند شد.

ترکیه: در ترکیه اگر فردی تصمیم بگیرد ملک خود را قبل از گذشت پنج‌سال از مدت خرید، به فروش برساند، باید مالیات مربوط به فروش ملک بسته به میزان سود حاصل از فروش را بپردازد. این مالیات به‌عنوان مالیات بر عایدی سرمایه در ترکیه شناخته می‌شود.

حذف سوداگری‌ها بازهم در انتظار اقدام دولت و مجلس

در روز‌های اخیر سازمان امور مالیاتی متن پیش‌نویس «لایحه اصلاح برخی قوانین و مقررات مالیاتی» را به دولت ارائه داده است که برای اولین‌بار پیشنهاد شده از دارایی‌های مختلف شامل انتقال املاک، حق واگذاری محل، سهام، سپرده‌های بانکی، طلای مسکوک، طلای شمش و طلای آب‌شده، ارز اعم از دیجیتالی و غیردیجیتالی و… مالیات عایدی سرمایه اخذ شود. در این زمینه در بند ۴۷ این پیش‌نویس پیشنهاد شده است متن زیر به‌عنوان ماده ۹۶ قانون مالیات‌های مستقیم درج شود. درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات موضوع این فصل (سوم) و فصل هفتم این باب خواهد بود. در تبصره یک این طرح مقرر شده اولین نقل‌وانتقال ساختمان‌های مذکور علاوه‌بر مالیات علی‌الحساب نقل‌وانتقال موضوع ماده ۵۹ این قانون مشمول مالیات علی‌الحساب به نرخ ۱۰ درصد به ماخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است. مالیات قطعی مودیان موضوع این ماده پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین می‌شود.

در تبصره دو پیش‌نویس آمده است: «شمول مقررات این ماده درخصوص ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط به آن است که بیش از سه‌سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد.» در تبصره سه نیز مقرر شده شهرداری‌ها موظفند همزمان با صدور پروانه ساخت و همچنین هنگام صدور پایان کار مراتب را به‌منظور تشکیل پرونده مالیاتی به اداره امور مالیاتی ذی‌ربط به ترتیبی که توسط سازمان امور مالیاتی کشور تعیین می‌شود، گزارش کنند. با این حال اگرچه در متن پیش‌نویس جدید لایحه اصلاح برخی قوانین و مقررات مالیاتی انواع دارایی‌ها ازجمله مسکن مشمول اخذ مالیات عایدی سرمایه شده‌اند، با این ضرایب مالیاتی جدید پیشنهادی سازمان امور مالیاتی، ابتدا باید توسط وزارت اقتصاد و هیات‌دولت تصویب شده و سپس در مجلس و شورای نگهبان بررسی و تصویب شوند، لذا هنوز قطعی نیستند.

۳ برابر وضعیت طبیعی، خانه خالی داریم

ﯾﮑﯽ از اﺑﺰارﻫﺎی دولت‌ها ﺑﺮای ﺗﺨﺼﯿﺺ ﺑﻬﯿﻨﻪ ﻣﻨﺎﺑﻊ ﻣﻮﺟﻮد ﻣﺴﮑﻦ در ﺷﺮاﯾﻂ ﻧﺎﺑﺮاﺑﺮی ﻋﺮﺿﻪ و ﺗﻘﺎﺿﺎ، وﺿﻊ ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺮ ﺧﺎﻧﻪﻫﺎی ﺧﺎﻟﯽ از ﺳﮑﻨﻪ (Vacant Home Tax) اﺳﺖ. وﺿﻊ ﻧﺮخ ﻣﻨﺎﺳﺐ ﻣﺎﻟﯿﺎت ﻣﻨﺠﺮ ﺑﻪ اﻓﺰاﯾﺶ ﻫﺰﯾﻨﻪ ﻧﮕﻬﺪاری ﺧﺎﻧﻪﻫﺎی ﺧﺎﻟﯽ ﺑﺮای ﻣﺎﻟﮑﺎن ﺷﺪه و ﺑﻪﻋﻨﻮان اﺑﺰار و اﻫﺮﻣﯽ ﻣﮑﻤﻞ در ﮐﻨﺎر ﻋﺮﺿﻪ ﻣﺴﮑﻦ ﺑﺮای ﮐﺎﻫﺶ ﻗﯿﻤﺖ ﻣﺴﮑﻦ و اﯾﺠﺎد ﺗﻌﺎدل در ﺑﺎزار اﺳﺖ. از این‌رو، وضع مالیات بر خانه‌های خالی به‌عنوان ابزاری تنظیم‌گر جهت مقابله با این نوع فعالیت سوداگرانه و بهبود مدیریت بازار مسکن، امری ضروری و اجتناب‌ناپذیر است.

بر اساس داده‌های مرکز آمار ایران، تعداد واحد‌های مسکونی خالی کشور از ۶۳۳ هزار واحد در سال ۱۳۸۵ به ۱.۶ میلیون واحد در سال ۱۳۹۰ و ۲.۶ میلیون واحد در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته که این میزان افزایش در فاصله سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ حاکی از متوسط رشد سالیانه خانه‌های خالی در کشور معادل ۱۷ درصد است. این روند افزایشی در شرایطی است که تعداد واحد‌های مسکونی کشور طی این دوره با متوسط رشد سالیانه‌ای معادل ۳.۷ درصد از ۱۵.۹ میلیون واحد مسکونی در سال ۱۳۸۵ به ۱۹.۹ میلیون واحد در سال ۱۳۹۰ و ۲۲.۸ میلیون واحد در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته است. برآیند اختلاف قابل‌توجه متوسط رشد سالیانه تعداد واحد‌های مسکونی کشور و تعداد خانه‌های خالی طی سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ منجر به افزایش قابل‌توجه نرخ خانه‌های خالی کشور یا همان نسبت تعداد خانه‌های خالی به تعداد واحد‌های مسکونی کشور شده، به‌طوری که نرخ مذکور از ۴.۲ درصد در سال ۱۳۸۵ به ۸.۳ درصد در سال ۱۳۹۰ و به ۱۱.۳ درصد در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته است.

استان تهران با دارا بودن سهمی معادل ۱۹ درصد از کل خانه‌های خالی کشور در سال ۱۳۹۵ (حدود ۴۹۰ هزار واحد مسکونی خالی)، رتبه نخست را در کشور دارد و درمجموع تهران به‌همراه ۶ استان اصفهان، خراسان‌رضوی، فارس، آذربایجان‌شرقی، البرز و خوزستان ۵۸ درصد از کل خانه‌های خالی کشور را به خود اختصاص داده‌اند. همچنین بررسی‌ها نشان می‌دهد ۲.۶ میلیون واحد مسکونی خالی درمجموع بیش از ۲۶۳ میلیون مترمربع مساحت دارند که با احتساب قیمت ۲.۹ میلیون تومانی هر مترمربع زیربنای مسکونی، ارزش این واحد‌ها در کل کشور به ۷۷۰ هزار میلیارد تومان می‌رسد. علت افزایش قابل‌توجه تعداد و نرخ خانه‌های خالی کشور طی سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ را می‌توان در مبانی نظری بخش مسکن جست‌وجو کرد. براساس این مبانی، بین نوسان تعداد خانه‌های خالی با نوسان قیمت مسکن ارتباط معکوس وجود دارد، به‌طوری که در شرایط کاهش رشد قیمت مسکن مالکان واحد‌های مسکونی به امید افزایش قیمت در دوره آتی، از عرضه واحد‌های خود به بازار خودداری می‌کنند.

در این زمینه بررسی آماری نشان می‌دهد کاهش رشد قیمت مسکن در کشور از ۲۹ درصد در سال ۱۳۹۱ به حدود ۳ درصد در سال ۱۳۹۵ منجر به افزایش قابل‌توجه نسبت خانه‌های خالی به کل واحد‌های مسکونی از حدود ۸ درصد در سال ۱۳۹۰ به حدود ۱۱.۳ درصد در سال ۱۳۹۵ شده است. در این زمینه باید توجه داشت در ادبیات اقتصاد کلان، وجود خانه‌های خالی به میزان نرخ طبیعی، امر ذاتی برای تعادل در بازار مسکن تلقی شده، اما آنچه برهم‌زننده تعادل و جزء غیرذاتی بازار تلقی می‌شود، فاصله قابل‌توجه نرخ واقعی خانه‌های خالی نسبت به نرخ طبیعی آن است که این امر به‌دلیل وجود «تقاضای سوداگرانه خانه‌های خالی» رخ می‌دهد و با افزایش تقاضای مذکور، این فاصله بیشتر نیز خواهد شد.

در چارچوب ادبیات اقتصاد مسکن و براساس مکانیسم تعدیل قیمت، رخداد فوق (فاصله نرخ واقعی خانه‌های خالی از نرخ طبیعی) باید به کاهش قیمت تعادلی بازار بینجامد، لیکن از آنجایی که مکانیسم مذکور در بازار مسکن کشور‌هایی نظیر ایران که عرضه مسکن بسیار کمتر از تقاضای آن است عمل نمی‌کند، فزونی قابل‌توجه نرخ واقعی خانه‌های خالی بر نرخ طبیعی آن، خود عامل افزایش قیمت مسکن شده و در چنین شرایطی بازار مسکن دچار شکست شده است.

بر این اساس، دخالت دولت در بازار (دخالتی کارآمد از طریق ابزار‌های تنظیم‌گری) امری ضروری و اجتناب‌ناپذیر خواهد بود. طبق محاسبات تحقیقی، نرخ طبیعی خانه‌های خالی در ایران طی سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ حدود ۴ درصد است، در حالی که نرخ واقعی خانه‌های خالی در سال ۱۳۹۵ معادل ۱۱.۳ درصد محاسبه شده است؛ بنابراین در شرایط حاضر، فاصله قابل‌توجهی بین نرخ طبیعی و نرخ واقعی خانه‌های خالی در بازار مسکن ایران وجود دارد (حدود ۷ واحد درصد اختلاف)، به‌ویژه آنکه این شکاف طی دوره مذکور با روند افزایشی مواجه بوده است. با توجه به مراتب فوق، می‌توان اذعان کرد در شرایط حاضر، ورود دولت و استفاده از مالیات بر خانه‌های خالی به‌عنوان ابزار مدیریت و تنظیم بازار مسکن کشور، امری ضروری است.

چالش ۴۶ ساله اخذ مالیات خانه‌های خالی

برای نخستین‌بار مالیات بر خانه‌های خالی در ایران در چارچوب «قانون تعدیل و تثبیت اجاره‌بها» مصوب ۱۳۵۲ برقرار شد. با تصویب قانون مالیات‌های مستقیم در اسفندماه سال ۱۳۶۶ و درج فصلی تحت‌عنوان «مالیات مستغلات خالی» ذیل باب اول (مالیات بر دارایی)، عوارض تخلیه جای خود را به مالیات بر مستغلات مسکونی خالی داد. مالیات بر خانه‌های مستغلات مسکونی خالی تا پایان سال ۱۳۸۰ پابرجا بود، اما این پایه مالیاتی در چارچوب اصلاحات قانون مالیات‌های مستقیم مصوب سال ۱۳۸۰ لغو و بدهی‌های مالیاتی قبلی بابت آن بخشوده شد.

بر این اساس، از سال ۸۰ تا سال ۱۳۹۴ که اصلاحات قانون مالیات مستقیم مجددا ابلاغ شد، ماده قانونی در زمینه مالیات خانه‌های خالی وجود نداشت و طی اصلاحیه سال ۱۳۹۴ در قالب ماده ۵۴ مقرر شد واحد‌های مسکونی واقع در شهر‌های با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به‌عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره خواهند شد؛ لذا تبصره ۷ ماده ۱۶۹ اصلاحات قانون مالیات مستقیم مصوب ۱۳۹۴ در این زمینه، وزارت راه‌وشهرسازی را موظف کرد حداکثر ۶ ماه پس از تصویب این قانون، سامانه مذکور را راه‌اندازی کند، اما طبق آخرین اظهارات مسئولان دولتی، راه‌اندازی سامانه مذکور پس از چهارسال هیچ‌گونه پیشرفتی نداشته است.

تجربه جهانی؛ حتی مصادره به‌نفع افراد بدون سرپناه

کشور‌های انگلستان، اسکاتلند و فرانسه ازجمله کشور‌های توسعه‌یافته‌ای هستند که به‌منظور مدیریت بازار مسکن از ابزار مالیات بر خانه‌های خالی استفاده می‌کنند، به‌طوری که اجرای صحیح این نوع مالیات باعث شده است نرخ خانه‌های خالی این کشور‌ها در مقایسه با دیگر کشور‌ها در سطح پایین‌تری قرار گیرد. به‌عنوان مثال نرخ خانه‌های خالی در سال ۲۰۱۱ برای کشور‌های انگلستان، اسکاتلند و فرانسه به‌ترتیب معادل ۳ درصد، ۲.۹ درصد و ۷ درصد بوده است. در انگلستان مالیات بر خانه‌های خالی در قالب «مالیات شهرداری» اخذ می‌شود. در این کشور واحد‌های مسکونی که بیش از ۶ ماه خالی باشند، مشمول ۵۰ درصد مالیات شهرداری می‌شوند و بعد از ۱۲ ماه این مالیات تا ۱۰۰ درصد افزایش می‌یابد.

در اسکاتلند سیستم مالیات بر خانه‌های خالی به‌طور کلی مشابه است. البته این دو سیستم در نرخ مالیات و برخی موارد اجرایی همچون مدت زمانی خالی‌بودن با یکدیگر تفاوت‌هایی دارند، به‌طوری که در اسکاتلند نرخ مالیاتی معادل ۱۰۰ درصد «مالیات شهرداری» درخصوص خانه‌هایی که برای یک‌سال یا بیشتر خالی هستند، اعمال می‌شود. همچنین در اسکاتلند شهرداری می‌تواند درخصوص خانه‌هایی که کمتر از یک‌سال خالی بوده، تخفیفی بین ۱۰ تا ۵۰ درصد اعطا کند. در فرانسه پایه مالیات بر خانه‌های خالی ارزش اجاره‌ای املاک و نرخ آن برای سال اول معادل ۱۲.۵ درصد و برای سال‌های بعد معادل ۲۵ درصد است. همچنین در این کشور به‌منظور شناسایی و ساماندهی خانه‌های خالی، از ابزار حقوقی کارآمد «مصادره خانه‌های خالی به نفع افراد بدون سرپناه» استفاده می‌شود، به‌طوری که براساس قانون مالیات املاک فرانسه در سال ۲۰۱۴، حق مصادره خانه‌هایی که بیش از ۱۸ ماه خالی باشند تا هفت‌سال برای اسکان افراد فاقد سرپناه اعطا شده است.

افزایش ۱۵ برابری قیمت زمین در نبود ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺮ ارزش زﻣﯿﻦ

ﯾﮑﯽ از اﺑﺰارﻫﺎی ﻣﺎﻟﯿﺎﺗﯽ، ﺗﺨﺼﯿﺺ ﺑﻬﯿﻨﻪ ﻣﻨﺎﺑﻊ زﻣﯿﻦ و ﻣﺴﮑﻦ ﺷﻬﺮی ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺮ ارزش زﻣﯿﻦ اﺳﺖ. اﻓﺰاﯾﺶ روزاﻓﺰون ﺗﻘﺎﺿﺎ ﺑﺮای ﻣﺴﮑﻦ ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ اﻓﺰاﯾﺶ ﺟﻤﻌﯿﺖ ﺷﻬﺮﻧﺸﯿﻦ از ﺳﻮﯾﯽ و ﻣﺤﺪودﺑﻮدن ﻣﻨﺎﺑﻊ زﻣﯿﻦ ﺷﻬﺮی و ﻋﺪم اﻣﮑﺎن ﺗﻮﻟﯿﺪ زﻣﯿﻦ، اﺳﺘﻔﺎده ﺑﻬﯿﻨﻪ از ﻣﻨﺎﺑﻊ زﻣﯿﻦ ﺷﻬﺮی ﻣﻮﺟﻮد را اﺟﺘﻨﺎبﻧﺎﭘﺬﯾﺮ ﻣﯽﺳﺎزد. اﺳﺘﻔﺎده از اﺑﺰارﻫﺎی ﻣﺎﻟﯿﺎﺗﯽ ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﻣﺎﻟﮑﺎن زﻣﯿﻦ و ﻣﺴﮑﻦ ﺷﻬﺮی را ﺑﻪ ﺳﻤﺖ ﺗﺨﺼﯿﺺ ﺑﻬﯿﻨﻪ ﻣﻨﺎﺑﻊ زﻣﯿﻦ و ﻣﺴﮑﻦ ﻫﺪاﯾﺖ ﮐﻨﺪ. در این زمینه بررسی‌ها نشان می‌دهد در حال حاضر بیش از ۳۰ کشور در سراسر جهان یک نوع مالیات با عنوان «مالیات بر ارزش زمین (LVT)» را برای مقابله با سوداگری در بخش زمین پیاده‌سازی کرده‌اند.

در آمریکا این نوع مالیات از سال ۱۹۱۳ اجرا می‌شود و مسئولان ایالت پنسیلوانیا اولین قانون این نوع مالیات را اجرا کردند. تعداد کم کشور‌هایی که این نوع مالیات را اجرا کرده‌اند به این معنی نیست که این نوع ابزار مالیاتی قابلیت اجرایی ندارد یا موثر نیست، بلکه اغلب کشور‌های جهان به این دلیل که موضوع سوداگری مسکن را ندارند، نیازی به ایجاد این نوع مالیات ندارند. ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺮ ارزش زﻣﯿﻦ ﺑﺎ ﻫﺪاﯾﺖ ﻣﺎﻟﮑﺎن ﺑﻪ ﺗﺨﺼﯿﺺ ﺑﻬﯿﻨﻪ ﻣﻨﺎﺑﻊ ﺧﻮد ﻋﻤﻼ در ﺣـﻮزه زﻣـﯿﻦﻫـﺎی ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﺷﻬﺮی ﻣﻨﺠﺮ ﺑﻪ اﻓﺰاﯾﺶ ﺳﺎﺧﺖوﺳﺎز ﻣﯽﺷﻮد. در ﺷﺮاﯾﻄﯽ ﮐﻪ ﺑﺎزار زﻣﯿﻦ ﺑﺎ اﻓﺰاﯾﺶ ﻗﯿﻤـﺖ و اﻧﺘﻈﺎرات ﺗﻮرﻣﯽ ﻧﺎﺷﯽ از اﯾﻦ اﻓﺰاﯾﺶ ﻗﯿﻤﺖ ﻫﻤﺮاه ﺑﺎﺷﺪ اﯾﻦ ﻧﻮع ﻣﺎﻟﯿﺎت ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﻣﻨﺠـﺮ ﺑـﻪ ﮐـﺎﻫﺶ ﻗﯿﻤﺖ زﻣﯿﻦ در ﺑﺎزار ﺷﻮد؛ ﭼﺮاﮐﻪ ﺑﺎ اﻓﺰاﯾﺶ ﻫﺰﯾﻨﻪﻫﺎی ﻧﮕﻬﺪاری زﻣﯿﻦ، ﻣﺎﻟﮑﺎﻧﯽ ﮐـﻪ ﻗـﺎدر ﺑـﻪ اﺳـﺘﻔﺎده ﺑﻬﯿﻨﻪ از زﻣﯿﻦ ﺧﻮد ﻧﺒﺎﺷﻨﺪ اﻗﺪام ﺑﻪ ﻓﺮوش زﻣﯿﻦﻫﺎی ﺧﻮد ﮐﺮده و در ﻧﺘﯿﺠﻪ ﺑﺎ اﻓﺰاﯾﺶ ﻋﺮﺿﻪ زﻣﯿﻦ در ﺑﺎزار، ﻗﯿﻤﺖ زﻣﯿﻦ ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﮐﺎﻫﺶ ﯾﺎﺑﺪ. اما در ایران موضوع بسیار متفاوت است، چراکه بررسی‌ها نشان می‌دهد در این زمینه با وجود اینکه بخش عمده هزینه ساخت مسکن مربوط به قیمت زمین بوده و زمین یکی از ابزار‌های سوداگری و احتکار بوده است، با این حال ابزار مالیاتی برای کنترل سوداگری در این بخش وجود ندارد. این موضوع از این منظر دارای اهمیت است که طی ۱۰ سال اخیر قیمت زمین در شهر تهران با افزایش نزدیک به ۱۵ برای از حدود یک‌میلیون و ۱۵۵ هزار تومان در بهار ۱۳۸۸ به ۱۷ میلیون تومان در بهار ۱۳۹۸ رسیده است.

خانه‌های ۵۰ میلیارد تومانی معاف از ﻣﺎﻟﯿﺎت!

از دﯾﮕﺮ اﻫﺪاف ﻧﻈﺎمﻫﺎی ﻣﺎﻟﯿﺎﺗﯽ در ﺣﻮزه زﻣﯿﻦ و ﻣﺴﮑﻦ ﺷﻬﺮی، اخذ مالیات ﺑﺮ ﺧﺮﯾﺪ اﻣﻼک ﮔﺮانﻗﯿﻤﺖ (SDLT) است. واﺣﺪﻫﺎی ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﮔﺮانﻗﯿﻤﺖ از ﻣﻨﻈﺮ ﻣﺎﻟﯿـﺎت ارزش اﻓـﺰوده ﻧﯿـﺰ ﻣﯽﺗﻮانند ﻣﻨﺒﻊ اﺧﺬ ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺎشند. ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ اﯾﻨﮑﻪ واﺣﺪﻫﺎی ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﮔﺮانﻗﯿﻤﺖ ﺗﻨﻬﺎ ﺑﺎ ﻫـﺪف ﺳـﺮﭘﻨﺎه ﺧﺮﯾﺪاری ﻧﺸﺪه‌اﻧﺪ و ارزش داراﯾﯽ آﻧﻬﺎ ﻧﻘﺶ ﻏﺎﻟﺐ در ﺧﺮﯾﺪ آن اﺳﺖ، ﺑﻨﺎﺑﺮاﯾﻦ ﻣـﯽﺗﻮاﻧـند ﻣﻨﺒـﻊ اﺧـﺬ ﻣﺎﻟﯿﺎت باشند. ﺑﻪ‌دﻟﯿﻞ اﯾﻨﮑﻪ اﯾﻦ ﻣﺎﻟﯿﺎت از اﻣﻼک ﺑﺎﻗﯿﻤﺖ ﺑﺎﻻﺗﺮ از ﻗﯿﻤﺖ ﻣﺘﻮﺳﻂ اﺧـﺬ ﻣـﯽﺷـﻮد، ﺗﻌـﺪاد واﺣـﺪﻫﺎی ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﻣﺸﻤﻮل ﻣﺎﻟﯿﺎت ﻣﺤﺪود اﻣﺎ درآﻣﺪﻫﺎی ﻣﺎﻟﯿﺎﺗﯽ ﺣﺎﺻﻠﻪ ﻗﺎﺑﻞ‌ﺗﻮﺟـﻪ اﺳـﺖ. ﻋﻼوه ﺑﺮ اﯾﺠﺎد درآﻣﺪ ﺑﺮای دوﻟﺖ، اﯾﻦ ﻣﺎﻟﯿﺎت دارای ﺗاﺛﯿﺮﻫﺎی ﮐﻨﺘﺮﻟﯽ ﻗﯿﻤﺖ در ﺑﺎزار زﻣـﯿﻦ ﻣﺴﮑﻦ ﺷﻬﺮی اﺳﺖ. درواﻗﻊ اﺧﺬ اﯾﻦ ﻣﺎﻟﯿﺎت ﻋﺎﻣﻠﯽ ﺑﺎزدارﻧﺪه ﺑـﺮای اﻓـﺮادی اﺳـﺖ ﮐـﻪ ﺑـﺎ اﻧﮕﯿـﺰه داراﯾﯽ اﻗﺪام ﺑﻪ ﺧﺮﯾﺪ اﻣﻼک ﮔﺮانﻗﯿﻤﺖ ﻣﯽﮐﻨﻨﺪ. اﯾﻦ ﺳﯿﺎﺳﺖ ﻋـﻼوه‌ﺑـﺮ ﮐـﺎﻫﺶ ﺗـاﺛﯿﺮات ﻧﺎﺷـﯽ از ﻣﻌﺎﻣﻼت اﻣﻼک ﮔﺮانﻗﯿﻤﺖ ﺑﺮ ﺑﺎزار زﻣﯿﻦ و ﻣﺴﮑﻦ، ﺗاﺛﯿﺮ ﺑﺎزﺗﻮزﯾﻌﯽ از ﻃﺮﯾﻖ ﻫﺰﯾﻨﻪ‌ﮐﺮدن درآﻣﺪ آن ﺑﺮای ﺗﻬﯿﻪ ﻣﺴﮑﻦ دﻫﮏﻫﺎی ﭘﺎﯾﯿﻦ درآﻣﺪی و ﻫﻤﭽﻨﯿﻦ روﯾﮑﺮد ﻣﻨﺎﺳﺐﺗﺮی ﺑﺮای ﺗاﻣﯿﻦ ﻫﺰﯾﻨﻪﻫﺎی دوﻟﺖ ﻣﻠﯽ و ﻣﻘﺎمﻫﺎی ﻣﺤﻠﯽ ﺧﻮاﻫﺪ داﺷﺖ. این مالیات همچنین می‌تواند جایگزین درآمد‌های ناپایداری همچون تراکم‌فروشی یا شهرفروشی و باغ‌فروشی (برای ساخت مسکن) قرار گیرد.

در این زمینه بررسی داده‌های سامانه املاک و مستغلات نشان می‌دهد در نیمه اول سال جاری صد‌ها مورد ملک هرکدام به قیمت ۳۰ تا ۵۰ میلیارد تومان در تهران معامله شده‌اند که در نبود قوانین مالیاتی مشمول اخذ مالیات نبوده و خود به افزایش قیمت‌ها دامن زده‌اند. برای مثال در حالی که قیمت مسکن در ماه‌های اخیر کاهشی بوده، اما قیمت مسکن در منطقه یک تهران (براساس گزارش وزارت راه‌وشهرسازی) از متری ۲۴.۸ میلیون تومان در شهریورماه به ۲۸.۱ میلیون تومان در مهرماه رسیده است.

 

منبع: جوان آنلاین

این مطلب را به اشتراک بگذارید
نظرات
سردبیر تجارت‌نیوز پیشنهاد می‌کند