اعیان‌نشین شدن: چرا تهران روز‌به‌روز گران‌تر می‌شود؟

اعیان‌نشین شدن: چرا تهران روز‌به‌روز گران‌تر می‌شود؟

کمتر کسی در این مورد تردید دارد که زندگی در شهری مانند تهران، روز‌به‌روز گران‌تر شده و می‌شود. اما واقعا چرا چنین اتفاقی می‌افتد؟

«اعیان‌نشین شدن»، نام فرآیندی است که در تهران و برخی از شهرهای کشور به وقوع می‌پیوندد و بر اساس آن، فقرا ناچار به ترک بافت اصلی شهر می‌شوند.

اسباب‌کشی و به‌هم‌ریختگی سطوح درآمدی

تقریبا همه ما جا‌به‌جا شدن محل سکونت و اسباب‌کشی به محله‌های جدید را تجربه کرده‌ایم. در بسیاری از موارد، ما زمانی اسباب‌کشی می‌کنیم که قرارداد اجاره‌مان تمام شده باشد، خانه بهتری پیدا کرده باشیم و یا به دلایل شغلی، خواهانِ زندگی در خانه‌ای نزدیک‌تر به محل کارمان شده باشیم.

با این همه، برخی مواردِ اسباب‌کشی دلیلی به غیر از تنوع و یا نزدیک‌تر شدن به محلِ کار دارند.

برخی موارد اسباب‌کشی، به این دلیل رخ می‌دهند که ما دیگر نمی‌توانیم هزینه‌های زندگی در خانه یا محله کنونی‌مان را تقبل کنیم. مثلا ممکن است اجاره خانه به قدری بالا رفته باشد که تامین آن برای ما به هیچ طریقی ممکن نباشد.

مشابه همین اتفاق، در سطحی بسیار گسترده، در نیمه دوم سال ۱۳۹۷ و نیمه نخست سال ۱۳۹۸، در تهران رخ داد. در این بازه زمانی، افزایش قیمت مسکن با شیبِ زیاد، موجب کوچ گسترده از تهران به بسیاری از نواحی شهری اطراف، نظیر شهرقدس، شهریار، قرچک، ورامین و … شد.

برخی پژوهش‌ها نشان می‌دهند که ورود شهروندانی که به دهک‌های درآمدی بالاتر تعلق دارند به محلات، می‌تواند موجب خروج شهروندانِ با درآمد کمتر از آن محلات شود. این رخداد، که در بسیاری از مناطق شهری در سرتاسر جهان شایع است، «اعیان‌نشین شدن» (gentrification) نام دارد.

اعیان‌نشین شدن چگونه رخ می‌دهد؟

دلایل اعیان‌نشین شدن به نسبت ساده هستند. افزایش درآمد برخی طبقات اجتماعی یا همان دهک‌های درآمدی، موجب تغییرِ تمایل آن‌ها به سمت خرید واحدهای مسکونی بزرگ‌تر و گران‌تر می‌شود. ثروتمندان در بسیاری از موارد خانه‌های ویلایی و آپارتمان‌هایی با تعداد واحدهای کمتر را هم به آپارتمان‌های پُر واحد ترجیح می‌دهند.

به این ترتیب، در یک بازه زمانی به نسبت طولانی، افزایش سطح درآمدِ گروهی از شهروندانِ یک شهر، موجب می‌شود افراد کم‌درآمد به خارج از بافت اصلی شهر رانده شوند.

اعیان‌نشین شدن
ثروتمند‌شدن برخی دهک‌های درآمدی، می‌تواند فقرا را از بافت اصلی شهر به بیرون شهر اخراج کند.

توسعه نامتوازن در یک کشور (مثلا تمرکز ثروت و موقعیت‌های اقتصادی در جایی مانند تهران و مراکز استان‌ها) هم دلیلِ اصلی‌تری است که در پسِ پشت این موضوع قرار دارد. به این ترتیب، نابرابری، خود‌به‌خود به دلیلی برای اخراج فقرا از شهرها بدل می‌شود.

یکی دیگر از دلایل اعیان‌نشین شدنِ محلات که مستقیما به موضوع نابرابری‌های اقتصادی ارتباط پیدا می‌کند، مصادره واحدهای مسکونی به دلیل عدم توانایی بازپرداخت وام (foreclosure) است. در قانون مدنی ایران، این موضوع با عنوان « اجراییه سند رهنی» مورد اشاره قرار گرفته است.

به این ترتیب، کسانی که خانه‌های خود را با وام خریداری کرده‌اند اما از بازپرداخت اقساط وام خود ناتوان هستند، به ناچار مالکیت خانه را از دست می‌دهند و وقتی دیگر نمی‌توانند خانه‌ای در همان محله و شهر بخرند، راهی حاشیه شهر می‌شوند.

اصلاحات ارضی: تیشه شاه به ریشه نظام شاهنشاهی

«اعیان‌نشین شدن» می‌تواند ابعادی بی‌اندازه گسترده پیدا کند، چنان که در تاریخ معاصر ایران، دست‌کم به سقوط یک حکومت منجر شده است.

طرح اصلاحات ارضی در اوایل دهه ۱۳۴۰ خورشیدی احتمالا بزرگ‌ترین سیاست‌گذاریِ منجر به «جابه‌جایی» (displacement) در ایرانِ دوره مدرن بوده است.

سلب مالکیت از اراضیِ بزرگ کشاورزی و واگذاری اسنادِ مالکیت آنها به کشاورزان، نظام سنتیِ چند هزار ساله کشاورزی در ایران را دستخوش یک انقلاب بنیادین کرد، انقلابی که کمی بعد به انقلاب در عرصه سیاسی ختم شد.

ماجرا به طور خلاصه از این قرار بود: بزرگ‌مالکانِ زمین‌دار، اراضی کشاورزی بسیار بزرگی را در اختیار داشتند که از نظر صرفه به مقیاس (economies of scale) محصولی قابل رقابت تولید می‌کرد.

تقسیم زمین‌های کشاورزی یک روستا به سه زمین چند هزار متری، هزینه‌های مبادله (transaction cost) را کاهش می‌داد: مالک توان چانه‌زنی بالاتری برای فروش محصول در اختیار داشت،  هزینه دعاوی حقوقی (از جمله در مورد اختلافات مربوط به حوزه آب) کاهش پیدا می‌کرد و اجاره تراکتور برای شخم زدن ۱۰ هکتار منطقی‌تر بود تا اجاره تراکتور برای شخم زدن یک هکتار زمین کشاورزی.

اصلاحات ارضی این نظم چند هزار ساله را به هم ریخت، طبقه زمین‌دار را از فهرست حامیان شاه خارج کرد و البته کشاورزان را هم به این فهرست اضافه نکرد.

اما همه این‌ها چه ارتباطی به موضوع مسکن پیدا می‌کند؟ اجازه بدهید ابتدا ادامه ماجرا را دنبال کنیم.

حاشیه‌نشینی و انقلاب

سرمایه‌گذاری‌های سنگین رژیم پهلوی در زمینه صنعت در سال‌های میانه دهه ۱۳۴۰ (کمی پس از اصلاحات ارضی) زمینه را برای یک جهش صنعتی در ایران آماده کرد. شاخص‌های رشد صنعتی هم همگی نشان می‌دهند که سال‌های نیمه دوم دهه ۱۳۴۰، سال‌های خاصی در اقتصاد ایران بوده‌اند.

رشد صنعت اما موجب رشد دستمزد مشاغل در این حوزه هم شد و کار به جایی رسید که در اوایل دهه ۱۳۵۰، رشد دستمزد واقعی مشاغل حوزه صنعت، سالانه به ۳۰ تا ۴۰ درصد رسید. این میزان رشد اما بالاتر از رشد دستمزدِ مشاغل سایر گروه‌های شغلی و حتی بالاتر از نرخ تورم سالیانه بود.

نتیجه نخست این بود که کارگران ماهر و نیمه‌ماهر صنعتی که عمدتا در کارخانه‌های مستقر در شهرها مشغول به کار بودند، با سرعتی بسیار بالاتر از کشاورزان و حتی کارگران غیر ماهر، ثروتمند شدند.

اعیان‌نشین شدن
تکه‌تکه‌شدن زمین‌های کشاورزی در جریان طرح «اصلاحات ارضی» موجب از میان رفتن طبقه طرفدار شاه شد.

نتیجه دوم اما اثرگذارتر بود: سیل کشاورزانی که حالا بهره‌وری زمین‌های‌شان به بهره‌وری زمین‌های بزرگ‌زمین‌دارانِ دهه‌های پیش از ۱۳۴۰ نمی‌رسید و کارگران صنعتی را می‌دیدند که به سرعت ترقی می‌کنند، روانه شهرها شدند.

با این همه، شهرها (از جمله تهران و مشهد)، آمادگی پذیرش این مهاجران را نداشتند و آن‌ها به ناگزیر، در حاشیه شهرها و نیز محلات فقرنشین شهری ساکن شدند. رشد قارچ‌گونه شهرهای اقماری در اطراف تهران، همچون رباط‌کریم، پاکدشت و قیام‌دشت، تا حد زیادی معلول همین دوره تاریخی بوده است.

اکنون نیز بسیاری از نظریه‌پردازانی که وقوع انقلاب اسلامی در سال ۱۳۵۷ را بررسی می‌کنند، معتقدند همین حاشیه‌نشینان شهری بودند که هیزمی شدند در آتش انقلاب.

محله‌ای که «ترقی» کرد، محله‌ای که درجا زد

اعیان‌نشین شدن شهرها و محله‌ها دلایل متعددی دارد و شاید نتوان برای این موضوع علت‌العللی پیدا کرد. با این همه، به نظر می‌رسد عمده دلایل اعیان‌نشین شدن یک محله، افزایش میزان نابرابری در اشکال مختلف آن باشد.

بر اساس پژوهشی که در آمریکا صورت پذیرفته، سیاست‌های نژادی دولت آمریکا در فاصله سال‌های دهه ۱۹۳۰ تا دهه۱۹۶۰، موجب اعیان‌نشین شدن محله‌های سیاه‌پوست‌نشین شد: «ریسک» اقامت و تردد در محله‌ها و شهرک‌هایی که سیاه‌پوست‌ها در آن اقامت داشتند، به شیوه‌های مختلف (از جمله گزارش‌های مطبوعاتی و حتی کلیشه‌های تبلیغ شده در سینما و ادبیات) «بالا» اعلام می‌شد.

این کلیشه‌ها حتی اگر مبنایی هم در واقعیت داشتند، به نوبه خود ناشی از دهه‌ها رویکرد تبعیض‌آمیزِ نژادی بودند. هر چه باشد اما نتیجه یکسان بود: تسهیلات اعطایی بانک‌ها به صاحبانِ خانه‌ها در محلاتِ سیاه‌پوست‌نشین، به مراتب کمتر از تسهیلاتی بود که به صاحبان دیگر خانه‌ها داده می‌شد.

اعیان‌نشین شدن
فشارهای اجتماعی موجب خروج سفید‌پوست‌ها از محله‌های سیاه‌پوست‌نشین آمریکا شده‌اند.

کهنه‌شدن خانه‌های سیاه‌پوست‌ها در مقابل نوسازی و بهسازیِ خانه‌های واقع در محلات سفیدپوست‌نشین نیز در طی یک فرآیند تدریجی، شکافی در دارایی نژادهای سفید و سیاه ایجاد کرد: در حالی که محلات سفیدپوست‌نشین به دلیل رشد اقتصادی گران‌تر و گران‌تر می‌شدند، محلات سیاه‌پوست‌نشین به محلی برای بزهکاری تبدیل شدند.

مسیر خروج برای فقرا

با بهتر شدن وضعیتِ اقتصادی بسیاری از دهک‌های درآمدی، ظاهرا گریزی از اعیان‌نشین شدن شهرها و خروج فقرا از آن‌ها وجود ندارد.

وقتی شهری مانند تهران اعیان‌نشین می‌شود، شما ماشین‌های گران‌قیمت بیشتری در شهرها می‌بینید، شکل مصرف شهروندان را متفاوت از قبل می‌یابید و البته احتمالا حاشیه‌های شهریِ فقیرتری را هم شاهد خواهید بود.

در ایران، افزایش لجام‌گسیخته قیمت زمین و مسکن (به خصوص در شهرهای بزرگ) هم مزید بر علت شده و موجب شده خانه‌های کوچک و ارزانی که مورد پسند دهک‌های کم‌درآمد هستند، دشوارتر پیدا شوند.

در این میان دولت باید با حمایت از ساخت مسکن ارزان و البته بالاتر از همه با تلاش برای کاهش سطوح نابرابری، کاری کند تا اخراج فقرا از بافت اصلی شهرها به این سادگی میسر نباشد. چرا که اخراج فقرا و ناکام گذاشتن‌شان از منافع توسعه، می‌تواند خطرآفرین باشد.

این مطلب را به اشتراک بگذارید