هنگام معاوضه ملک به چه نکاتی باید توجه کرد

امروزه افراد به دلایل مختلفی مانند تغییر نیازهای زندگی یا بهره مندی از فرصت های سرمایه گذاری، ممکن است دست به معاوضه املاک و یا تهاتر آپارتمان خود با یکدیگر بزنند. در اینجا نکته ای که حائز اهمیت است، داشتن قرارداد معاوضه ملکی دقیق و استاندارد می باشد. قراردادی که بتواند از طرفی به خوبی از حقوق و منافع شما دفاع کرده و از طرفی دیگر از بروز اختلافات در آینده جلوگیری کند. در ادامه به مفهوم معاوضه ملک و نکات حقوقی آن پرداخته ایم.

مفهوم معاوضه ملک

معاوضه ملک در لغت به معنای مبادله‌کردن است اما در کلمه حقوقی معاوضه به عقدی گفته می‌شود که در آن یکی از طرفین قرارداد، به جای پرداخت مال، مال دیگری از طرف دیگر دریافت می کند. 

شروط بنیادین صحت معامله

رضایت طرفین قرارداد: در اینجا معامله باید طبق رضایت آزادانه و اراده طرفین انجام شود. هرگونه اجبار، تهدید یا فریب جهت انجام معامله، قرارداد را نامعتبر می کند.

شایستگی قانونی: دو طرف قرارداد باید صلاحیت داشته باشند تا به طور منطقی و پسندیده قراردادها را ببندند. به‌ طور مثال، افراد ورشکسته صلاحیت لازم برای انعقاد معامله را نخواهند داشت.

موضوع معامله شرعی: موضوع معامله باید قانونی، اخلاقی و عموماً مجاز باشد. به‌ طور مثال، معامله‌هایی که موجب خلاف قوانین یا اختلافات با اصول اخلاقی می‌شوند، صحت قانونی ندارند.

موضوع مورد معامله آشکار باشد: بدین صورت که افراد بدانند چه چیزی را معامله می‌کنند به عنوان مثال از مقدار و جنس موضوع مورد معامله آگاه باشند.

اگر این شرایط به طور کامل رعایت شود، معامله به‌ عنوان یک قرارداد معتبر و صحیح برداشت خواهد شد و از طرفی، طرفین موظف به رعایت تعهدات قراردادی خود هستند.

خصوصیات معاوضه ملک

معاوضه عقد ضروری است: در اینجا برای فسخ معاوضه، اراده و خواست هر دو طرف معامله الزام است بدین صورت که افراد به‌ تنهایی نمی‌توانند این معامله را فسخ کنند.

معاوضه عقد معوض است: بدین صورت که دو موضوع متقابل در عوض یکدیگر مبادله می‌شوند.

معاوضه عقد تملیکی است: بدین معنا که طرف‌های عقد، هر یک مالی را از دست‌داده و مالک مال دیگری می‌شوند.

مفروضاتی در قرارداد معاوضه ملک ذکر می‌شوند

یکی از نکات مهم در زمان معاوضه ملک آن است که در قرارداد حتماً تاریخ روز عقد قرارداد و مشخصات کامل طرفین عقد ثبت می شود.

در بخش تحت عنوان عوضین، مشخصات کامل ملک‌ها نظیر؛ آدرس، متراژ و … مشخص می‌شود.

در قرارداد باید تعهداتی که طرف‌های قرارداد به یکدیگر دادنده اند، ذکر و مشخص شود. این توافقات شامل ؛ زمان تحویل ملک یا تقبل برخی هزینه‌ها و … می باشد.

روال و مراجع موردنظر برای حل اختلافات احتمالی ناشی از موارد مفاد قرارداد، در قرارداد معاوضه ملک ذکر می‌شود.

نشانی دقیق طرف‌های معامله از موارد ضروری است و مالکین موظف اند در صورت تغییر آدرس آن را حتماً گزارش دهند.

تعداد نسخ قرارداد نیز در قرارداد ذکر شده و توسط طرف‌های معاوضه به امضا می‌رسد.

نکات بسیار مهمی که در نوشتن قرارداد معاوضه ملکی باید به آن توجه کرد

در نوشتن قرارداد معاوضه املاک مانند معاوضه ملک با زمین یا سایر موارد، نکات مهمی وجود دارد که باید مورد توجه قرار گیرد. از مهمترین نکات این قرارداد، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

مطالعه دقیق قرارداد توسط وکیل ماهر

یکی از مهمترین اقداماتی که قبل از عقد قرارداد معاوضه باید انجام شود، بررسی دقیق قرارداد توسط وکیل متخصص و خبره در این زمینه است. قرارداد معاوضه ملک جزئیات و نکات حقوقی بسیار متعددی دارد که بی توجهی به این موارد می‌تواند خسارات جبران ناپذیری را به طرفین وارد کند. در این راستا شما می‌توانید با ثبت در خواست مشاوره حقوقی وبسایت و سوپر اپلیکیشن آقای املاک با مدیریت "مهندس ایمان خدابخش" ، از راهنمایی و مشورت با وکلای متخصص بهره‌مند شوید.

معین کردن مرجع حل اختلاف

یکی از نکات دیگری که باید مورد توجه قرار گیرد، تعیین مرجع حل اختلاف است. البته در صورتی که متعاملین مرجعی برای حل اختلاف مشخص نکنند، رسیدگی به دعاوی میان ایشان بر عهده مراجع قضایی خواهد بود. اما به شما توصیه می‌کنیم با تعیین داوری در قرارداد، حل و فصل اختلافات خود را به داور مرضی الطرفین بسپارید تا از این طریق به روند برطرف شدن مسئله، تسریع بخشید.

معین سازی دقیق عوضین قرارداد معاوضه ملک با ملک

هنگامی که دو نفر یا بیشتر برای معاوضه ملک با یکدیگر توافق می‌کنند، باید مشخصات دقیق موضوع قرارداد که در اصطلاح حقوقی به آن عوضین گفته می‌شود را در متن توافق خود قید کنند. همچنین مواردی مانند شرایط تحویل املاک، فرایند انتقال سند مالکی و ... نیز باید بیان گردد تا بروز اختلافات به حداقل خود برسد.

چگونگی نحوه تنظیم قرارداد معاوضه ملک

برای صحیح و معتبر بودن قرارداد معاوضه ملک، لازم است که شرایط و جزئیات معامله به طور کامل و دقیق در قرارداد مشخص شوند؛ بنابراین نحوه تنظیم قرارداد معاوضه ملک نقش بسیار کلیدی در میزان ارزش و اعتبار توافق مذکور خواهد داشت. مواردی که در قرارداد معاوضه ملک باید مشخص شوند عبارتند از:

• مشخصات طرفین
• عوضین قرارداد معاوضه املاک و ارزش آن
• موارد فسخ قرارداد
• وثیقه ها و تضمین ها
• شروط قرارداد معاوضه ملکی
• حوادث غیر منتظره (فورس ماژور(
• مرجع حل اختلاف
• نسخه های قرارداد

شایان به ذکر است که برای اطمینان از صحت و معتبر بودن قرارداد معاوضه ملک، بهتر است طرفین به کمک مشاوره حقوقی از وکلای متخصص، قرارداد را تدوین و امضا کنند .

شرایط فسخ قرارداد معاوضه املاک

به گزارش وکیل باشی؛ فسخ قرارداد معاوضه ملک با ملک به معنای برهم زدن یکطرفه توافق توسط یکی از طرفین است. قرارداد معاوضه ملکی عقدی لازم است؛ بنابراین جز در موارد گفته شده در قوانین، یعنی انواع خیارات قانونی قابل فسخ نخواهد بود. از اختیاراتی که برای معاوض و متعاوض جهت برهم زدن قرارداد وجود دارد، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

فسخ قرارداد معاوضه به استناد خیار شرط

یکی از موارد فسخ عقد معاوضه، استناد به خیار شرط است. در این مورد، طرفین شروطی را جهت داشتن اختیار فسخ قرارداد برای خود در نظر می‌گیرند. این شروط مادام که بر خلاف قوانین نباشد، صحیح بوده و از اعتبار برخوردار است. 

فسخ قرارداد به استناد خیار عیب

برهم زدن قرارداد معاوضه ملکی، اعم از معاوضه ملک با ملک یا معاوضه زمین با خانه و ...، با اعمال خیار عیب، در صورتی رخ می‌دهد که در یکی از عوضین عیب و ایرادی وجود داشته باشد، طرف مقابل مخیر است قرارداد را فسخ کرده یا اینکه با دریافت ارش{ما به ازای مبیع معیوب و سالم} توافق را ادامه دهد.

برهم زدن قرارداد با استفاده از خیار مجلس

یکی دیگر از اختیاراتی که قانون‌گذار برای فسخ قرارداد معاوضه ملکی در نظر گرفته است، اعمال خیار مجلس می‌باشد. داشتن اختیار فسخ به استناد خیار مجلس به این معناست که طرفین بلافاصله پس از عقد قرارداد، مادامی که متفرق نشدند می‌توانند توافق میان خود را {فی المجلس} برهم زنند.