آینده بازار مسکن

قیمت‌های بازار مسکن در حال حاضر واقعی نیستند و باید این نکته را توضیح دهم که انتظارات تورمی موجب شده است بهای مسکن به‌صورت حبابی افزایش داشته باشد.

در واقع موج افزایش قیمت خودرو٬ سکه طلا و حتی رشد پرسش‌برانگیز ارزش سهام شرکت‌ها در بورس همه و همه موجب شده است که فروشندگان مسکن تصور کنند کالایشان نباید از نرخ تورم در سایر بازارها عقب بماند و به همین دلیل قیمت‌های سرسام‌آوری برای ملک‌شان تعیین کرده‌اند.

این تصور به بازار خرید و فروش مسکن منحصر نمی‌شود و انتظارات تورمی موجب بالا رفتن انتظار تورمی صاحبخانه‌ها نیز شده است. به‌طوری که هم‌اکنون بهای اجاره در تهران رشد قابل توجهی داشته و اقشار متوسط نه تنها از خرید مسکن در تهران عاجز مانده‌اند که تصور می‌کنند با حقوق کارمندی و کارگری دیگر از عهده پرداخت اجاره‌بها نیز برنمی‌آیند.

درباره جهش قیمت مسکن همچنین باید اضافه کنم که به نظر می‌رسد بخشی از نقدینگی سرگردان٬ به سمت بازار مسکن سرازیر شده است. به این علت که هشدارهای مکرر درباره حبابی بودن بازار سرمایه و ریزش شاخص بورس تعداد زیادی از سرمایه‌گذاران مبتدی را ترسانده است و آنها را به خروج از این بازار و ورود به یک بازار امن‌تر مانند طلا یا مسکن متمایل کرده است.

همچنین احتمال دارد که بخشی از سهامداران بزرگ هم به دنبال ذخیره سود خیره‌کننده ماه‌های گذشته‌شان باشند و ذخیره سود را با ورود به بازار مسکن انجام بدهند اما این تنها یک وجه ماجراست.

وجه دیگر ماجرا خریداران مسکن هستند. ممکن است سایر کالاها از جمله سکه طلا٬ حساب بانکی و یا حتی سهام بورس نیاز به سرمایه‌گذاری بالایی نداشته باشند و بنابراین با رشد قیمت همچنان برای آنها تقاضا وجود داشته باشد اما در بازار مسکن این اتفاق تکرار نمی‌شود.

زیرا مسکن کالای گران‌قیمتی است و با افت روز‌به‌روز قدرت خرید٬ متقاضیان این بازار کم و کمتر می‌شوند و بازار ملک به خواب عمیق‌تری فرو می‌رود. بنابراین باید تاکید کنم که در حال حاضر بازار مسکن برخلاف سایر بازارها کشش چندانی برای قیمت‌های بالاتر ندارد و فروشندگان دیر یا زود متوجه می‌شوند که برای رقم اعلامی‌شان متقاضی نیست و باید به ناچار قیمت‌ها را در حد معقول‌تری کاهش دهند.

در واقع من تصور می‌کنم که قیمت مسکن در ماه‌های آینده نمی‌تواند به صعود شتابان خود ادامه دهد و اگر ادعا نکنم که قیمت‌ها شکسته می‌شود باید بگویم که بهای ملک به ثبات می‌رسد.

راهکار برون‌رفت از این وضعیت سیاست‌گذاری‌های مناسب در بازار مسکن است تا از طریق آن بتوان عرضه مسکن را افزایش داد و تقاضاهای سوداگرانه را به نحو موثری کاهش داد.

در واقع یکی از مهمترین مشکلات بازار مسکن در ایران که منجر به گرانی می‌شود٬ این است که تولید سالانه مسکن متناسب با تقاضا نیست. این در حالی است که هرسال باید حدود یک میلیون مسکن به بازار عرضه شود اما میزان عرضه بسیار کمتر از تقاضاست.

علاوه بر این٬ تقاضاهای سوداگرانه موجب توزیع نامناسب مسکن شده است. در حال حاضر تعداد واحدهای مسکونی موجود در کشور بیشتر از تعداد خانوار است اما به دلیل اینکه مسکن از یک کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده٬ توزیع آن نامناسب بوده است. به‌طوری که برخی خانواده‌های ایرانی دو یا سه خانه و بیشتر دارند و برخی فاقد واحد مسکونی هستند.

متاسفانه باید اشاره کنم که دولت‌ها در سال‌های گذشته برنامه قابل‌توجهی در بخش مسکن نداشته‌اند و حالا شنیده می‌شود که کابینه دوازدهم تصمیم به عرضه ملک در بورس گرفته است. البته این موضوع سالهاست مطرح می‌شود اما در بازار سنتی ساختمان در ایران٬ ابزار نوین جوابگو نیست.

در کشورهای پیشرفته به دلیل اینکه مسکن به صورت صنعتی و انبوه توسط شرکت‌های ساختمانی بزرگ ساخته می‌شود قابلیت عرضه سهام این شرکت‌ها در بورس وجود دارد و افراد با هر میزان سرمایه حتی می‌توانند چند متر از یک ملک را خریداری کنند اما در ایران ساخت‌و‌ساز سنتی است و شرکت‌های معظم ساختمان‌سازی تقریبا وجود ندارد. بنابراین زیرساخت عرضه مسکن در بورس وجود ندارد و در واقع دولت برای حل مشلات بازار مسکن باید گام‌های اساسی‌تری بردارد.