خلع ید ملک مشاعی ورثه ای چگونه است؟ + نمونه دادخواست
هنگامی که یک ملک موروثی توسط شخصی تصرف شود و او از تخلیه آن امتناع کند، راهکارهای قانونی متعددی برای احقاق حق وراث وجود دارد. درصورتی‌که ورثه گواهی انحصار وراثت داشته باشند، تصرف ملک غیرقانونی باشد و سایر شرایط ذکر شده در این مقاله نیز محقق شوند، امکان طرح دعوی خلع ید برای شما فراهم خواهد بود.
خلع ید ورثه ای یکی از دعاوی حقوقی میان وراث است. موضوع این نوع اختلاف میان مالکان مشاعی بر سر تصرف ملک بین وارثان می‌‌باشد. زمانی‌که یکی از مالکان مشاع بدون رضایت وراث دیگر، ملکی را تصرف کند بحث خلع ید از ملک مشاع مطرح می‌گردد یا به عبارت دیگر ملک ورثه ای به آن گفته میشود.
بنابراین میتوان گفت: هنگامی که یک ملک موروثی توسط شخصی تصرف شود و او از تخلیه آن امتناع کند، راهکارهای قانونی متعددی برای احقاق حق وراث وجود دارد. درصورتی‌که ورثه گواهی انحصار وراثت داشته باشند، تصرف ملک غیرقانونی باشد و سایر شرایط ذکر شده در این مقاله نیز محقق شوند، امکان طرح دعوی خلع ید برای شما فراهم خواهد بود.
چنانچه درگیر چنین پرونده‌ای هستید، مطالعه این مطلب راهنمای شما در مسیر اخذ حکم تخلیه ید ملک موروثی خواهد بود.
خلع ید به چه معناست؟
خلع ید در معنای لغوی یعنی «چیزی را از دست کسی درآوردن». البته، این مفهوم در حقوق معنای متفاوت‌تری دارد و به طور خلاصه به این معنی است که:
«ملک مورد تصرف را به صورت قانونی از دست متصرف (غاصب) خارج نموده و به مالک اصلی بازگردانیم»
در نظر داشته باشید که خلع ید هنگامی اتفاقی می‌افتد که مال غیرمنقول (زمین، خانه، مغازه و سایر املاک) شما توسط شخص دیگری به تصرف درآید؛ در حالی که شما هیچ رضایتی به این تصرف ندارید.
از سوی دیگر، در اینجا هیچ قراردادی اعم از اجاره، صلح و غیره نیز میان شما و شخص متصرف وجود ندارد که حاکی از رضایت نسبت به این تصرف باشد. از این رو، استیلا (تسلط) متصرف بر ملک غیرقانونی بوده و او از نظر قانون‌گذار غاصب شناخته میشود و شما می‌توانید علیه غاصب مزبور دعوی خلع ید را مطرح کنید.
دعوای خلع ید در فرض‌های مختلفی مانند خلع ید مشاعی و خلع ید ملک ورثه ای قابل اجرا است. به همین دلیل در سطرهای بعدی توضیح مختصری درباره خلع ید ملک مشاع ارائه می‌کنیم و سپس به اصل موضوع مقاله راجع به «خلع ید املاک ورثه ای» می‌پردازیم.
خلع ید ملک مشاعی
تصرف غیرقانونی همیشه درمورد زمین‌ها و املاکی که یک مالک دارند، رخ نمی‌دهد. در واقع، ممکن است ملکی بیش از یک مالک داشته باشد که در این حالت به آن «ملک مشاع» گفته میشود. حال اگر زمین، خانه یا مغازه‌ای دو یا چند مالک داشته باشد و فردی آن را تصرف کند، مالکان باید دعوی خلع ید مشاعی را علیه او اقامه کنند.
جالب است بدانید که در صورت وجود بیش از یک وارث، ملک ورثه ای، نوعی ملک مشاع محسوب میشود. چرا؟ چون ورثه، مالکان آن ملک هستند و تعدادشان بیش از یک نفر است؛ پس همانند املاک مشاع، ملک مزبور نیز چند مالک دارد.
توجه کنید که دفاع در دعوی خلع ید مشاعی با دفاع در خلع ید ملک ورثه ای، تفاوت دارد و در این زمینه وکیل پایه یک دادگستری می‌تواند راهنمای شما باشد.
خلع ید ملک ورثه ای
ملک ورثه‌ای، ملکی است که پس از فوت صاحب آن به ورثه منتقل میشود. تا زمانی که وراث مراحل انحصار وراثت را پشت سر نگذاشته و به مرحله تقسیم ارث نرسیده باشند، ملک به ارث رسیده به طور مشاع به همه آنان تعلق داشته و همگی مالک آن تلقی می‌شوند.
حال اگر شخص یا اشخاصی، بدون اجازه ورثه وارد ملک شده و آن را تحت تصرف خود درآورند، متصرف (غاصب) محسوب می‌شوند. در اینجا، وراث می‌توانند با طرح دعوی خلع ید ملک ورثه ای، غاصب را از ملک بیرون رانده و مجدداً بر ملک تسلط پیدا کنند.
دقت داشته باشید که در این نوع پرونده‌ها، غاصب می‌تواند یکی از وراث باشد که بدون اجازه سایر ورثه، ملک را تصرف کرده است. در این مورد نیز باید دادخواست خلع ید ملک ورثه را تنظیم کرده و به مرجع صالح ارائه دهید.
شرایط طرح دعوی خلع ید ملک ورثه ای در دادگاه
برای اقامه دعوی خلع ید ملک ورثه ای در دادگاه، باید تمام شرایط زیر فراهم باشد؛ در غیر این صورت پرونده شما پایانی موفقیت‌آمیز نخواهد داشت.
غیرمنقول بودن مال تصرف شده
خلع ید از آن دسته دعواهای حقوقی است که فقط درمورد اموال غیرمنقول اعم از مغازه، آپارتمان، زمین زراعی و امثال اینها قابل‌طرح است. این بدان معنی است که اگر یک مال منقول مثل خودرو، تراکتور و... به دست شخصی تصرف شد، مالک باید به‌جای دعوی خلع ید از سایر روش‌های حقوقی استفاده کند.
اثبات مالکیت خواهان با گواهی انحصار وراثت
اگر در دادگاه ادعا کردید که ملک متعلق به شما است و مالک آن هستید، باید مالکیت خود را به قاضی اثبات کنید. از این رو مطابق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک و رأی وحدت رویه شماره 672 برای طرح دعوی خلع ید وجود سند رسمی مالکیت ضروری است.
متن رأی وحدت رویه شماره 672 که به اشتباه برخی آن را صرفاً رأی وحدت رویه خلع ید مشاعی می‌دانند {این رای توسط دیوان عالی کشور صادر شده و برای تمامی دعاوی خلع ید الزامی است} حاوی چنین پیامی است: «طرح دعوای خلع ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست.»
در واقع به این دلیل که خلع ید، فرع بر مالکیت اموال غیرمنقول است، خواهان دعوا باید مالکیت خود را به موجب سند رسمی به اثبات برساند؛ اما در خلع ید ملک موروثی قضیه کمی متفاوت است. در اینجا، خواهان یا خواهان‌های دعوی باید گواهی انحصار وراثتی که از شورای حل اختلاف دریافت کرده‌اند را به‌عنوان مدرک حامی از مالکیت بر ملک، ارائه کنند.
غیرقانونی بودن تصرف
هرگاه شخص متصرف بتواند اثبات کند که استیلا (تسلط) بر ملک دیگری به خاطر اجازه مالک بوده یا اینکه پیش از تصرف، مالک قراردادی با او منعقد کرده، از سوی قاضی غاصب تلقی نخواهد شد. به عبارت دیگر، وقتی قاضی حکم به خلع ید می‌دهد که تصرف متصرف، غیرقانونی باشد.
در رابطه با نحوه اجرای حکم خلع ید مشاعی، خلع ید ورثه ای و هر نوع دیگری از خلع ید، باید متذکر شویم که پیش از قطعی شدن حکم، امکان اجرای حکم وجود ندارد؛ یعنی استرداد ملک توسط دادورز اجرای احکام منوط به این است که حکم دادگاه قطعی شده باشد.
مدارک لازم برای خلع ید ملک ورثه ای
- مدارک موردنیاز برای اقامه دعوای خلع ید ورثه ای عبارت‌اند از:
- دادخواست خلع ید از ملک ورثه ای
- مدارک مربوط به احراز هویت مثل کارت ملی هوشمند
- گواهی انحصار وراثت
- اظهارنامه‌ای که پیش از طرح دعوی به متصرف ارسال کرده‌اید
- سند رسمی ملک
- شهادت شهود مبنی بر تصرف غیرقانونی خوانده
- تقاضای جلب نظر کارشناس
همین‌جا باید متذکر شویم که خلع ید ملک ورثه‌ای یک دعوای مالی است و شما باید بر اساس ارزش منطقه‌ای ملک، هزینه دادرسی بپردازید. این هزینه، اغلب آن‌قدر بالا است که خواهان دعوی را به‌سختی می‌اندازد؛ بنابراین، باتوجه به این موضوع کلیدی بهتر است تنظیم دادخواست خود را به بهترین وکیل ملکی متبحر و باتجربه بسپارید تا به نتیجه مطلوب برسید.
مطالبه اجرت‌المثل از ورثه متصرف یعنی چه؟
«اجرت‌المثل ایام تصرف» مبلغی است که شخص متصرف بنا بر حکم دادگاه باید به مالک بپردازد. در واقع، زمانی که فردی ملک دیگری را غصب می‌کند، در حال استفاده و بهره‌برداری از آن است. به این ترتیب، مالک می‌تواند مبلغی را با جلب نظر کارشناس بابت مدت زمان تصرف ملک از غاصب دریافت کند.
چنانچه شما جزء وراث یک ملک موروثی هستید و شخصی بدون اجازه آن ملک را در اختیار گرفته است، این امکان برایتان وجود دارد که از دادگاه اجرت‌المثل ایام تصرف را درخواست کنید.
البته بهتر است که این خواسته را در همان دادخواست اصلی خلع ید ملک ورثه ای مطرح کنید تا به هر دوی آن‌ها به‌صورت یکجا رسیدگی شود. دادگاه نیز ضمن رسیدگی به پرونده، از کارشناس می‌خواهد که مبلغی را به عنوان اجرت‌المثل ایام تصرف تعیین نماید. نهایتاً باید یادآور شویم که خلع ید ملک ورثه ای زمان زیادی می‌برد اگر بدون مشورت با وکیل و به تنهایی این دعوا را دنبال کنید.
در اینجا یک نمونه دادخواست خلع ید مشاعی ورثه برای شما آماده کرده‌ایم که امیدواریم در این زمینه راهنمای خوبی برایتان باشد.
نظرات