چگونه حباب مسکن در سال ۲۰۰۸ به بحران مالی انجامید؟

سقوط بازار مسکن در امریکا در سال 2007 یکی از بدترین بحران‌های اقتصادی در تاریخ ایالات متحده محسوب می‌شود که در نهایت منجر به بحران مالی 2007 شد. این بزرگ‌ترین بحران اقتصادی امریکا و غرب پس از بحران معروف سال‌های 1933-1932 بود.

عوامل ایجاد حباب مسکن در امریکا

در بازه زمانی 1995 تا 1999 بازار مسکن رشدی مداوم اما اندک داشت. با ترکیدن حباب شرکت‌های اینترنتی -یا همان حباب دات‌کام- و به دنبال آن سقوط بازار سهام در سال 2000، سرمایه‌ها از بازار بورس به سوی بازار مسکن سرازیر شدند. از سوی دیگر، به دلیل رکود موجود، ارائه وام‌های ارزان‌قیمت به بزرگ‌تر شدنِ حباب قیمت مسکن دامن زد.

به گزارش تجارت‌نیوز ، فدرال‌رزو و سایر بانک‌ها در ایالات متحده برای کمک به رشد اقتصادی و ایجاد ثروت، اقدام به ارائه وام‌های با بهره پایین و ارزان کردند. نوآوری‌های بسیاری در این زمینه برای ارائه وام انجام شد. مردم امریکا که شاهد افزایش قیمت مسکن بودند، برای خرید ملک با یکدیگر رقابت می‌کردند. عده بسیاری با هدف استفاده از شرایط بازار به خرید و فروش مسکن می‌پرداختند.

بر اساس بانکداری ذخیره کسری (Fractional reserve banking)، بیشتر واریزها به بانک به بیرون قرض داده می‌شوند و تنها کسری از آنها برای جبران موجودی حساب‌های مشتریان نگهداری می‌شود. بعضی‌ از وام‌های بانک مجددا در موسسات مالی دیگر پس‌انداز می‌شوند و همین چرخه در بانک دوم تکرار می‌شود. به دلیل اینکه موجودی حساب‌ها، بخشی از پول در گردش محسوب می‌شوند، سیستم ذخیره کسری نقش مهمی در افزایش نقدینگی دارد و بانک‌ها در آن پول تولید می‌کنند. بانک مرکزی در بیشتر کشورها میزان حداقل ذخیره‌ بانک‌ها را تعیین می‌کند که در این زمان در امریکا 10 درصد بود. به این معنا که به ازای هر دلار ذخیره شده 10 برابر پول تولید می‌شد.

در نتیجه با ارائه وام‌های بدون پیش‌پرداخت، عرضه نامحدود پول ایجاد شد که سودجویی برخی بنگاه‌های مالی و بانک‌های سرمایه‌گذاری را به دنبال داشت. این موسسات وام‌های کلان را خرد می‌کردند و آنها را با بهره بیشتر در اختیار مشتری‌ها قرار می‌دادند.

سود این دلالی آنقدر وسوسه‌انگیز بود که که آنها بدون توجه به اینکه ضمانت‌های خاصی از مشتریان برای بازپرداخت اقساط در دست داشته باشند، تنها به دنبال اعطای وام‌های بیشتر بودند. این وام‌ها همچنین برای سرمایه‌گذاران خارجی و صندوق‌های بازنشستگی از جذابیت بالایی برخوردار بود.

بازار مسکن به گونه‌ای پیش رفت که برای مدتها رشد سالانه قیمت املاک و مستغلات 20 درصد بود. در برخی از بازارها مثل لاس‌وگاس بازار مسکن در یک سال 40 درصد افزایش قیمت داشت. در بازه زمانی 2003 تا 2007 تعداد وام‌های درجه دو حدود 292 درصد افزایش یافت و از 332 میلیارد دلار به 1.3 تریلیون دلار رسید.

بسیاری از کارشناسان و مسئولان دولتی بر این باورند که ضعف مکانیسم کنترلی بر فعالیت‌ نهادهای مالی علت اصلی بحران اعتبار مالی در بازار مسکن و به دنبال آن بانک‌های سرمایه‌گذاری امریکا بوده است و دولت و نهادهای دولتی مقصران اصلی شناخته شدند. دولت در انجام وظایفش که کنترل و نظارت است، کوتاهی کرده و نهادهای دولتی مثل خزانه‌داری، فدرال‌رزرو و کنگره امریکا نظارتِ به موقع بر فعالیت‌ها و حساب‌های موسسات مالی و اعتباری نداشتند و از این رو در اقدام برای جلوگیری از سقوط و ورشکستگی بانک‌های بزرگ و ایجاد خسارت‌های چند صد میلیارد دلاری به مردم و اقتصاد این کشور، تاخیر داشتند

آغاز سقوط

افزایش میزان وام‌های مسکن بلندمدت، منجر به افزایش قیمت مسکن شد به گونه‌ای که قیمت املاک و مستغلات در فاصله سال‌های 1997 تا 2006 حدود 124 درصد افزایش یافت. رشد بازار مسکن در سال 2006 به اوج خود رسید. به تدریج علائم ناتوانی برای بازپرداخت وام‌های درجه دو دیده می‌شد.

تا آن زمان هیچ‌گاه قیمت‌ها در بازار مسکن داخلی کاهش نیافته بود. در تابستان 2007 به دلیل اینکه تعداد‌ وام‌های اعطاشده بسیار زیاد بود و بازگشت سرمایه محدود، بانک‌ها با چالش جدی در تامین نقدینگی مواجه شدند و برخی حتی اعلام ورشکستگی کردند. ارائه اعتبارات بدون بهره و بدون پیش‌پرداخت متوقف شد. نرخ بهره برای انواع وام‌ها از جمله وام‌های شرکتی و همچنین وام‌های مصرف‌کنندگان به طور چشمگیری افزایش یافت.

برخی از وام‌گیرندگان از فرصت استفاده کرده بودند تا با افزایش سرمایه خود یعنی مسکن بتوانند با قرار دادن آن به عنوان وثیقه برای وام بیشتر با بهره پایین اقدام کنند. اما افزایش ساخت مسکن باعث ایجاد مازاد تولید بر مصرف و در نتیجه کاهش قیمت مسکن شد. این موضوع موجب شد که دریافت‌کنندگان وام، نه تنها نتوانند بدهی خود را بپردازند بلکه املاک آنها هم که به عنوان وثیقه در نظر گرفته شده بود، فروش نرود. در ژانویه 2008 موجودی منازل فروش‌نرفته به بالاترین میزان خود از سال 1981 یعنی حدود 2.9 میلیون منزل خالی از سکنه رسید.

بنگاه‌های اقتصادی برای تامین هزینه‌های جاری خود و جبران خسارت، بهره تسهیلات را افزایش دادند. قسمتی از دارایی‌ها را مسدود و شرایط دریافت وام را سخت‌تر کردند.

این بحران تنها به امریکا محدود نشد و بسیاری از بانک‌ها و بنگاه‌های اقتصادی در جهان نظیر اروپا را در برگرفت. موسسات اعتباری و بانک‌هایی که مستقیم و غیرمستقیم در بازار پررونق امریکا سرمایه‌گذاری کرده بودند، متحمل زیان‌های بسیاری شدند.

در این شرایط بود که فدرال‌رزرو برای جلوگیری از ادامه بحران، نرخ‌های بهره را بار دیگر کاهش داد و تخفیف‌های کلانی به شرکت‌های بزرگ اعطا کرد. اما دیگر برای این اقدامات دیگر شده بود. ترس از زیانِ بیشتر موجب شد این سیاست‌ها دیگر جذابیتی نداشته باشد. ورشکستگی شرکت‌ها و بانک‌های بزرگ آنچنان در اخبار جهانی پیچیده بود که تغییر در سیاست‌های اقتصادی نمی‌توانست از ترس همگانی بکاهد.

اگرچه تلاش‌های بانک مرکزی، مانع فروپاشی مالی شد، اما ورشکستگی شرکت‌ها و بانک‌های بین‌المللی رکود شدیدی را به وجود آورد که آخرین بار اوایل دهه 1980 رخ داده بود. سهام بیش از 50 درصد کاهش یافت و بازارهای دیگر هم با افت شدیدی مواجه بودند.

علی‌رغم آنکه بحران مالی در ماه‌های آغازین سال 2009 تا حدودی رفع شد اما بازار مسکن همچنان با روند کاهشی مواجه بود. بیکاری به بیش از 10 درصد رسید.

در سه‌ماهه چهارم سال 2009، ایالات متحده موفق شد رشد قابل توجهی در تولید ناخالص داخلی خود ایجاد کند و به دنبال آن درآمد شرکت‌ها بیش از 100 درصد افزایش یافت.

منابع: realclearpolitics.com و stockpickssystem.com