چرا دولت باید بازار مسکن را به حال خود بگذارد؟

محمد مهدی حاتمی: بازار مسکن از نظر بسیاری از فعالان اقتصادی و حتی شهروندان عادی ایرانی، مهم‌ترین بازار داخلی است و اگر کسی اندک سرمایه‌ای داشته باشد و از سرمایه‌گذاری در این بازار غافل باشد، قطعا دچار زیان شده است.

الزام و نگرانی در باب تهیه مسکن که خود را در قالب استعاره‌هایی مانند «سقفِ بالای سر» هم نشان می‌دهد، پیشینه‌ای دست کم 50 ساله در اقتصاد ایران دارد، اما «انفجار بازار مسکن» تنها در سال‌های اخیر صورت کنونی را به خود گرفته است. رشد چندین و چند برابری متوسط قیمت مسکن در کشور در خلال سال‌های 1386 تا 1391 که به شکل‌گیری یک حباب قیمتی در این حوزه انجامید نیز به این باور عمومی دامن زده است که پس‌انداز خانوار الزاما باید به سمت بازار مسکن سوق پیدا کند تا در آشفته‌بازارِ افت ارزشِ واحد پولی کشور، اگر دست‌یابی به سود اقتصادی هم مقدور نیست، دست کم از ارزش دارایی‌ها کاسته نشود.

در این نوشتار نشان خواهیم داد که چرا ورود دولت‌ها در ایران به بازار مسکن، نه فقط کمکی به حل معضل کمبود مسکن در کشور نکرده و نمی‌کند، که این معضل را به بحرانی بدل کرده که یکی از ارکان بنیادین و در واقع متهم ردیف اول بروز «رکود تورمی» در اقتصاد ایران است.

دولتی که «پالس»های اشتباه می‌فرستد

متخصصان بازار مسکن می‌گویند بدترین نوع برخورد دولت‌ها با موضوع مسکن، ورود مستقیم آنها به این حوزه است. دولت‌ها (states) در همه جای جهان به عنوان نموداری از اراده عمومی، عملا نقش نوعی الگوی اقتصادی را بازی می‌کنند و کنش‌های آنها در زمینِ اقتصاد، به روندها و خروجی‌های اقتصادی جهت می‌دهد. سازوکار عملِ این فرآیند هم بدین شکل است که دولت‌ها با جهت‌گیری‌های تقنینی خود و نیز با سوق دادن منابع، «پالس»هایی به کنشگران عرصه‌های مختلف اقتصادی ارسال می‌کنند تا میزان اهمیت آن عرصه (در اینجا مسکن) را مشخص کنند.

این نکته را هم نباید از نظر دور داشت که منظور از دولت در اینجا کلِ قوای حاکمه است و به این ترتیب، به عنوان مثال، مجلس و قوه قضاییه هم عضوی از دولت (به معنای state) هستند. این نقش در ایران اما دو چندان است: دولت‌ها در ایران، در یک سیر تاریخی، همواره نقش بزرگ‌ترین کارفرمای عمرانی را داشته‌اند و ورود آنها به هر حوزه اقتصادی، مثل کشاورزی یا مسکن، عملا با ارسال این پالس که این حوزه‌ها در معرض توجه خواهند بود، معادلات اقتصادی را به هم می‌ریزد.

چه شد که به اینجا رسیدیم؟

این مقدمه‌چینی طولانی اما چه ارتباطی با بازار مسکن پیدا می‌کند؟ آنها که با تاریخ اقتصادی ایران آشنا هستند احتمالا می‌دانند که اجرای طرح «اصلاحات ارضی» در ایران که در اوایل دهه 40 خورشیدی صورت گرفت، موجب شد موج عظیمی از روستاییان به شهرهای کشور، و به ویژه تهران، گسیل شوند و عمدتا در حاشیه شهرها ساکن شوند.

ریشه ناهمخوانی شگفت‌انگیز میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن که حالا به معضلی تاریخی بدل شده را شاید بتوان به همین رویداد تاریخی نسبت داد، اما این موضوع بعدها به دلایل کاملا متفاوت دیگری هم تشدید شد. قدر مسلم آنکه اجرای اصلاحات ارضی در مقام یک طرح دستوری و از بالا به پایین که وجوهی از «مهندسی اجتماعی» را هم در خود داشت، چراغ اول بروز معضل مسکن را در ایران روشن کرد.

باری، اگر از ریشه‌یابی دلایل و اسبابِ حبابی شدن بازار مسکن در نیم‌قرن اخیر در کشور بگذریم و تنها بر دو دهه اخیر تمرکز کنیم، ناگزیر از اشاره به برخی از رخدادهای ساحتِ اقتصاد سیاسی هم خواهیم بود.

اکنون حدود دو دهه است که گفته می‌شود شکاف میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن ایران بسیار عمیق شده و کشور ما برای فائق آمدن بر این معضل، سالانه نیاز به ساخت یک میلیون واحد مسکونی تازه دارد. از همین رو، طرح‌های اقتصادی متعددی در خلال این سال‌ها، برای حل معضل مسکن در کشور پیشنهاد و اجرا شدند که از میان آنها می‌توان به طرح «مسکن اجتماعی» (در دوران وزارت عباس آخوندی به عنوان وزیر مسکن و شهرسازی در زمان ریاست جمهوری هاشمی‌رفسنجانی) و طرح مسکن مهر (در دوران محمود احمدی‌نژاد) اشاره کرد که هر یک به نوعی بر وخامت اوضاع بازار مسکن در کشور افزودند.

مسکنی که مهر نداشت

طرح مسکن مهر اما ضربه نهایی را بر پیکر بازار مسکن در ایران وارد کرد. دولت احمد‌ی‌نژاد برای سر و سامان دادن به بازار مسکن و تامین مسکن برای بخش بزرگی از بدنه رای خود که عمدتا از دهک‌های درآمدی پایین بر می‌خاست، تصمیم گرفت نقش زمین را در قیمت‌گذاری مسکن در کشور به حداقل برساند. به این منظور، بانک مسکن ناچار به اعطای تسهیلات بسیار عظیم (رقمی در حدود 40 هزار میلیارد تومان) به طرح مسکن مهر و حتی استقراض این بانک از بانک مرکزی شد.

این حجم از پمپاژ منابع مالی به یک طرح خاص اقتصادی تا پیش از آن در کشور سابقه نداشت و برخی معتقدند یکی از دلایل افت شدید ارزش ریال در برابر دلار در سال 1391 و همین طور تورم 42 درصدی در سال 1392 هم ناشی از افزایش نقدینگی‌ای است که خود نتیجه ورود ناگهانی این میزان پول به اقتصاد ایران است.

طرح مسکن مهر این باور را در میان شهروندان ایرانی ایجاد کرد که باید به هر ترتیبِ ممکن، سرمایه‌شان را به بازار مسکن انتقال دهند و در هر جای ممکن، ملک بخرند. همین پالسِ نادرست به بازار عرضه و تقاضای مسکن در ایران که مقصر اصلی آن دولت بود، به مازاد عرضه و مازاد تقاضا در حوزه مسکن انجامید: بسیاری بیش از نیاز شخصی و صرفا به قصد سود مسکن می‌خریدند و تولیدکنندگان نیز بدون توجه به تقاضا در بازار، صرفا به تولید ادامه می‌دادند.

250 میلیارد دلار سرمایه‌ای که منجمد شد

خروجی این وضعیت چیست؟ در بازار مسکنِ ایران اکنون حدود 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی وجود دارد که تنها 470 هزار واحد آن در تهران واقع شده است. در واقع، به گفته عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی، اکنون تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده در کشور، از تعداد خانوارهای کشور (که تقاضای حقیقی را شکل می‌دهند) پیشی گرفته است. باز هم به گفته آخوندی، اکنون چیزی در حدود 250 میلیارد دلار از سرمایه‌های شهروندان ایرانی، در همین خانه‌های خالی حبس شده و از دسترس اقتصاد ملی ما خارج شده است. تنها از باب مقایسه: کل درآمد نفتی ایران در سال 1395، حدود 40 میلیارد دلار بوده است.

این را بگذارید کنار سرازیر شدن سرمایه‌های مالی به بخش مسکن به جای سوق دادن آنها به بخش صنعت. ولی‌الله سیف، رییس کل بانک مرکزی ایران همین چند روز پیش با انتقاد از نحوه فعالیت بانک‌ها و موسسات مالی غیرمجاز در ایران، گفته بود این بانک‌ها و موسسات به جای انجام وظیفه ذاتی خود (اعطای تسهیلات)، به امید کسب سودهای کلان، بیش از 60 درصد از دارایی‌های خود را در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کرده‌اند و حالا که این بازار درگیر رکود است، دچار بحران شده‌اند.

«بیماری هلندی» و نسخه‌های درمانی

سیاست‌های پولی و مالی دولت‌های نهم و دهم و در رأس آنها دامن زدن به واردات افسارگسیخته که خود ناشی از درآمدهای افسانه‌ای نفتی بود، افزون بر این، «بیماری هلندی» را به جان اقتصاد ایران انداختند. بیماری هلندی در اقتصاد، به طور خلاصه عبارت از شرایطی است که وفور درآمدهای ارزی (عمدتا حاصل از فروش منابع طبیعی مانند نفت) به توقف یا کند شدن روند تولیدات داخلی در یک کشور می‌انجامد.

مشکل اصلی اما معمولا در بخش مسکن ظهور می‌کند: کند شدن روند تولید در داخل را می‌توان به مدد منابع ارزی و به وسیله واردات مرتفع کرد اما مسکن تنها بخشی در اقتصاد است که نهاده‌های قیمتی آن، مانند زمین، غیر قابل وارد کردن هستند. به همین دلیل به دنبال بروز بیماری هلندی در اقتصاد، قیمت مسکن به ناگهان بالا می‌رود و همین افزایش قیمت، مردم را تشویق به سرمایه‌گذاری بیشتر در زمینه مسکن می‌کند و دور باطلی شکل می‌گیرد که خروجی آن، حبابی شدن بازار مسکن خواهد بود.

برای برون‌رفت از این وضعیت اما چه راه‌حل‌هایی می‌توان پیشنهاد کرد؟ اصلی‌ترین راه حل به نظر می‌رسد خروج دولت از عرصه فعالیت مستقیم در مسکن باشد. مسکن را باید تولیدکنندگان بسازند و دولت صرفا باید در نقش تنظیم‌گر بازار، بر گسیل منطقی منابع به سمت تولید مسکن مناسب نظارت کند. افزون بر این، باید بانک جامع اطلاعات مسکن در کشور تهیه شود تا از تولید مازاد مسکن در کشور و اتلاف منابع جلوگیری شود. تا همین جا هم به نظر می‌رسد دولت یازدهم، با عدم دخالت مستقیم در بازار مسکن، عملا بخش زیادی از راه را پیموده است.