«اصلاحات ارضی دوم» در راه است؟

محمد مهدی حاتمی: بازار خرید و فروش ملک در ایران اکنون آن قدر راکد شده که کسی فکرش را هم نمی‌کرد. همین چند سال پیش، کمتر کسی را می‌دیدی که پولی داشته باشد و به فکر خرید خانه، قطعه زمین یا باغ در گوشه و کنار نیفتاده باشد. آن روزها روزهای رونق بازار ملک و مسکن بود و همه ظاهرا خوشحال بودند که ملکی می‌خرند و بعد، با 5 برابر سود می‌فروشند.

به گزارش تجارت‌نیوز ، اما این روزهای خوش با بروز یکی از عمیق‌ترین بحران‌های رکودی در اقتصاد ایران به یک کابوس بدل شد. حباب مسکن ترکید و کار به جایی رسید که به گفته عباس آخوندی، وزیر مسکن و شهرسازی، اکنون حدود 2.5 میلیون واحد مسکونیِ خالی در کشور وجود دارد و تعداد واحدهای مسکونی موجود از تعداد خانوارهای کشور فراتر رفته است. ماه عسلِ مسکن ظاهرا به پایان خود رسیده است. اما چه شد که این طور شد و این موضوع چه استلزاماتی برای اقتصاد ایران به دنبال خواهد داشت؟

چه کسی غول خفته مسکن را بیدار کرد؟

برخی کارشناسان حوزه مسکن که دیدگاه تاریخی هم دارند، معتقدند بازار مسکن در کشور از اوایل دهه 1340 خورشیدی و پس از اجرای طرح اصلاحات ارضی، دچار تورم شد. اصلاحات ارضی (به دلایلی که مجال طرح آنها در اینجا وجود ندارد) موجب مهاجرت گسترده روستاییان به شهرها شد و از آنجا که زیرساخت‌های اسکان در شهرها حد و حدود مشخصی داشت، نتوانست به این موج عظیم تقاضا پاسخ بگوید. حلبی آبادها، حاشیه نشین‌ها و خانه‌هایی که در هر اتاق آنها یک خانواده ساکن بود، از همین مقطع شکل گرفتند.

اما غول خفته مسکن که اکنون بیدار شده بود، دیگر هرگز به خواب نرفت. معضل کمبود مسکن در مقابل تعداد خانوارهای کشور تقریبا در تمام طول نیم قرن گذشته در اقتصاد ایران وجود داشته و وعده‌ها برای حل و فصل آن، در تمامی دولت‌ها به چشم می‌خورد.

حبابی شدن بازار مسکن در کشور اما تا آنجا پیش رفته به گفته یک کارشناس حوزه مسکن، طی دو دهه گذشته قیمت مسکن در کشور 90 برابر شده است. به گزارش ایسنا، عباس شوکتی معتقد است سوداگری زمین طی سال‌های 1370 تا 1390 خورشیدی، آسیب‌های بسیاری به صنعت ساختمان وارد کرده و این در حالی است که کیفیت رشد قابل توجهی را تجربه نکرده است.

از «مسکن اجتماعی» تا «مسکن مهر»

از جمله این وعده‌ها، یکی هم در دولت سازندگی مطرح شد. عباس آخوندی، وزیر کنونی مسکن و شهرسازی در دولت هاشمی رفسنجانی هم در همین سمت بود و آنجا طرح «مسکن اجتماعی» را به میان آورد. حالا که کفگیر طرح «مسکن مهر» به تهِ دیگ خورده، زمزمه‌هایی از زنده شدن دوباره این طرح هم به گوش می‌رسد.

طرح مسکن اجتماعی در واقع مشتمل بود بر انبوه‌سازی مسکن در شهرهای جدید (مانند هشتگرد در اطراف تهران) که به دلیل سرشکن شدن هزینه‌های ساخت واحدهای مسکونی و حذف هزینه زمین، هزینه تمام شده خرید مسکن برای خانواده‌های ایرانی را کاهش می‌داد.

این طرح (که در واقع نیایِ طرح مسکن مهر هم بود) جامعه هدف خود را از اقشار ضعیف جامعه انتخاب کرده بود و البته بنا بود واحدهای مسکونیِ در دستِ ساخت، چه از نظر متراژ و چه از نظر مصالح حداقل های ممکن را داشته باشند.

بنا بر برخی محاسبات، مسکن مهر به تنهایی مقصر ایجاد حدود 40 درصد از تمام نقدینگیِ تاریخ اقتصاد ایران است

طرح مسکن مهر اما تلاش محمود احمدی‌نژاد بود برای کسب پایگاه اجتماعی در میان طبقات فرودست جامعه. در اینجا هم سخن از حذف هزینه زمین از قیمتِ تمام شده مسکن بود و بنا بود با انبوه‌سازی مسکن و پرداخت مبلغی اندک از سوی مشمولینِ طرح، عده بسیاری خانه‌دار شوند.

طرح مسکن مهر اما شکست مفتضحانه‌ای خورد. مکان‌یابی‌ها فاجعه‌بار بودند و شهرک‌های مسکونی‌که خانه‌ها در آن ساخته شده بودند، در موارد بسیاری نه مدرسه داشتند، نه کلانتری و نه حتی آب و برق. افزون بر همه این‌ها، برآوردها نشان می‌دهند طرح مسکن مهر به تنهایی مسئولِ پدید آمدن حدود 40 درصد از تمامِ نقدینگی موجود در اقتصاد ایران است.

شهرهایی که کسی آنها را دوست ندارد

سابقه ایجاد مناطق مسکونی جدید برای اسکان شهروندان ایرانی اما به طرح مسکن اجتماعی و مسکن مهر محدود نمی‌شود. پیش از این‌ها و در زمان سلطنت محمدرضا پهلوی، طرح‌هایی برای ایجاد «شهرهای جدید» تهیه شده بود و بنا بود سرریزِ جمعیتی شهرهای بزرگ، وارد این شهرهای جدید شود.

استدلال این بود که به دلیل اجرای طرح اصلاحات ارضی، بخش بزرگی از جمعیت روستاها روانه شهرها خواهند شد و به همین دلیل، باید با مکان‌یابی دقیق، شهرهای جدید ایجاد شوند. طراحی برخی از این شهرهای جدید، مانند «شوشترِ نو» حتی به دست معماران کارکشته‌ای مانند «کامران دیبا» سپرده شد که در کارنامه خود معماری «موزه هنرهای معاصر تهران» را هم داشتند. این طرح هم اما بعد از کلید خوردن در سال 1353، برای حدود دو دهه به محاق رفت و تنها در میانه‌های دهه 1370 خورشیدی بود که بالاخره و به شیوه‌ای نه چندان قابل دفاع تکمیل شد.

«شوشترِ نو» به طراحی و معماریِ کامران دیبا، نمونه‌ای از تلاش برای ایجاد شهرهای جدید در دوران پهلوی بود

در حال حاضر 17 شهر جدید در سطح کشور ایجاد شده که در بین آنها هشتگرد در استان البرز با 675 هزار نفر بیشترین و مهاجران استان مرکزی و رامشار چهارمحال و بختیاری با 60 هزار نفر کمترین جمعیت «مصوب» را دارند. (این یعنی جمعیت واقعی آنها الزاما برابر این این اعداد نیست.)

به گزارش ایسنا، مجموع جمعیت این شهرها حدود ۴ میلیون نفر در ۴۰ هزار هکتار زمین دولتی( مطابق طرح‌های مصوب) است و البته جمعیت واقعی آنها، حدود ۸۰۰ هزار نفر است. این یعنی شهرهای جدید تنها به حدود 20 درصد از هدف‌گذاری مصوب خود رسیده‌اند. البته پیش‌بینی می‌شود جمعیت شهرهای جدید تا 5 سال آینده به بیش از 2.5 میلیون نفر برسد و افزون بر این، قرار است 8 شهر جدید دیگر ساخته شود که در مرحله‌ مطالعات قرار دارند.

با این همه، داستان شهرهای جدید هم بخش‌های ناگفته فراوانی دارد. یکی از این بخش‌های ناگفته هم جمعیت‌پذیری این شهرها است. به عنوان مثال، در همین شهر جدید هشتگرد که عنوان بزرگترین شهر جدید در کشور را هم یدک می‌کشد، تنها حدود 10 درصد از جمعیت مصوب ساکن شده‌اند.

به عبارت ساده‌تر، در حالی که بنا به مطالعات انجام گرفته، شهر جدید هشتگرد امروز باید حدود 675 هزار نفر جمعیتِ سرریز تهران را در خود جا می‌داد، به دلیل آماده نبودن زیرساخت‌هایی از قبیل مترو و خدمات شهری، تنها حدود 65 هزار نفر ساکن شده‌اند و تمامی هزینه‌کردِ دو دهه‌ایِ دولت در این شهر، هدر رفته است.

مردم پول ندارند خانه بخرند

در بخش عمده‌ای از تاریخ مکتوب اقتصاد ایران در سده اخیر، هر گاه صحبت از رکود اقتصادی بوده، یا پای رکود در طرفِ عرضه در میان بوده از توانایی دولت برای سرمایه‌گذاری کاسته شده است. رکود در طرف عرضه البته تورم‌آفرین هم هست و از آنجا که دولت بزرگترین عامل (agent) هزینه‌کننده در اقتصاد ایران بوده و هست، دست به جیب نشدنش مساوی است با رکود.

رکود در طرف عرضه به معنی آن است که به عنوان مثال، در حالی که تقاضا برای خرید کالاها و خدمات وجود داشته، طرفِ عرضه توانایی تامین این کالا یا خدمات را نداشته است. این به نوبه خود تورم می‌آفریند و شرایط به سمت ایجاد رکودِ تورمی (stagflation) می‌رود که خود داستانی دیگر است.

حالا اما صحبت از «رکود در طرف تقاضا» است و ایران از سال 1391 به این سو، درگیرِ رکودی شده که از طرف تقاضا پدید آمده است. سعید لیلاز، تحلیلگر اقتصادی و عضو حزب کارگزاران سازندگی در جایی گفته بود این نخستین بار است که رکود از نبود تقاضای موثر آب می‌خورَد و به همین دلیل، مبارزه با آن دشوارتر هم شده است.

اما این چه ارتباطی به بخش مسکن دارد؟ روزنامه دنیای اقتصاد در فروردین ماه امسال در این مورد نوشت: بخشی از واحدهای مسکونی خالی در کشور، در نتیجه نبود «تقاضای موثر برای خرید مسکن» ناشی از رکود تقاضا یا سرکوب تقاضا خالی مانده‌اند. در سال‌های 1390 تا 1392 به دلیل عدم افزایش وام خرید، سرکوب تقاضا اتفاق افتاد و در سه سال اخیر، رکود معاملات مسکن بروز کرد.

نوع دیگرِ رکود، «واحدهای لوکس و بزرگ متراژ» را در بر می‌گیرد که ویژگی‌ها، قیمت، متراژ و سایر مشخصات آنها با «جنس تقاضای مصرفی» در بازار مسکن «متضاد» است. در شهر تهران در فاصله سال‌های 1390 تا 1392، معادل 50 درصد پروانه‌های ساختمانی صادر شده، مربوط به شمال شهر بوده یعنی مناطقی که سهم آنها در معاملات مسکن نسبت به سایر مناطق (به ویژه مناطق معمولی و مصرفی پایتخت) ناچیز است.

شهر جدید هشتگرد تنها 65 هزار نفر جمعیت دارد، اما جمعیت مصوب آن حدود 675 هزار نفر بوده است

همان‌طور که این تحلیل نشان می‌دهد، رکود در بخش مسکن چه نتیجه نبود تقاضای موثر برای خرید مسکن باشد و چه نتیجه بیش از اندازه لوکس بودن واحدهای مسکونی موجود، خروجی یکسان است: بخش بزرگی از واحدهای مسکونی خالی در کشور به این دلیل خالی مانده‌اند که کسی حاضر نیست پولی بابت آنها بدهد، یا اینکه کسی پول ندارد خانه بخرد.

پاساژهایی برای ارواح

مشکلات در این حوزه اما تنها به خانه های مسکونی ختم نمی‌شوند. برآوردها نشان می‌دهند همین حالا، دست کم حدود 300 پاساژ و «مال» تجاری در تهران در دست ساخت است و این در حالی است که برخی از بزرگترین مجتمع‌های تجاری که تاکنون در تهران راه‌اندازی شده‌اند، امروز سوت و کور‌اند. دلیل این سوت و کور بودن هم ایجاد «حباب» پاساژ‌سازی و مغازه‌سازی در ایران است که البته اکنون ترکیده است.

کسر بزرگی از مجتمع‌های تجاری در حال ساخت هم در منطقه 22 شهرداری تهران واقع شده‌اند و این در حالی است که به گفته وزیر مسکن و شهرسازی، منطقه 22 تهران رتبه نخست خانه‌های خالی را در شهر تهران دارد. این به زبان ساده یعنی مجتمع‌های تجاری در منطقه‌ای از شهر واقع شده‌اند که علی‌رغم پیش‌بینی‌ها، حتی نتوانسته جمعیت کافی را هم به خود جلب کند.

به این ترتیب، بخش بزرگی از مجتمع‌های تجاری در حال ساخت در این منطقه، مانند مجتمع تجاری «طوبی»، عملا مورد استقبال واقع نخواهد شد، چرا که در دام حبابی شدن عرصه ساخت و ساز افتاده‌اند. با در نظر گرفتن هزینه‌های استهلاک برای این مجتمع‌ها، می‌توان به حجم عظیم سرمایه منجمد شده در این زمینه پی برد.

چهاردیواری اختیاری یا ابزاری برای اعمال سیاست‌گذاری

برخی معتقدند رکود در بخش مسکن، عامل اصلی بروز رکود در کلیت اقتصاد ایران است و آنها که این گزاره را قبول ندارند، باز هم به در هم تنیدگی این دو موضوع باور دارند. اگر سخنان عباس آخوندی را بپذیریم که اکنون بارها بازگو هم شده، ارزشِ دلاری 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی در کشور، همین حالا به حدود 250 میلیارد دلار می‌رسد.

به همین دلیل است که شکستن قفل رکود در بخش مسکن یکی از اصلی‌ترین نکاتی است که مسئولان بر آن تاکید دارند. با این همه، توسل به روش‌هایی مانند اعطای تسهیلات بانکی، عملا راه به جایی نبرده و نمی‌برد، چرا که حجم این تسهیلات (حداکثر حدود 160 میلیون تومان در تهران) به قدری کم است که تنها بخشی از هزینه‌های خرید خانه را پوشش می‌دهد.

در این میان، می‌توان این پرسش را پیش کشید که آیا دولت از نظر قانونی و اخلاقی مجاز است برای شکستن سد رکود در بخش مسکن ورود کند؟ این موضوع به این دلیل اهمیت پیدا می‌کند که زمزمه‌های اخذ مالیات از خانه‌های خالی در کشور، با مخالف‌های گسترده روبه رو شده است.

از طرف دیگر، طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی که در سال 1387 در شورای شهرِ وقتِ تهران طرح شده بود، به دلیل «مشکلات فنی» اجرایی نشد و همین طرح در مجلس شورای اسلامی هم به تصویب نرسید. حالا اما با وجود یکپارچه شدن شورای شهر و شهرداری تهران و همسویی سیاسی آنها با مجموعه دولت، می‌توان انتظار داشت این طرح دست‌کم در تهران، دوباره زنده شود.

تجربه جهانی هم نشان داده اخذ مالیات از خانه‌های خالی، عملا احتکار را می‌شکند و صاحبان این خانه‌های خالی را به اجاره یا فروش دارایی‌شان ترغیب می‌کند. از دیگر سو، وضع مالیات موجب می‌شود هزینه خالی نگه داشتن واحدهای بالا برود و بخش مسکن، دست کم به شکل جزئی، رونق بگیرد.

آیا «اصلاحات ارضی دوم» در راه است؟

اما این تنها دولتی‌ها، انبوه‌سازان مسکن، بساز بفروش‌ها و خریداران مسکن نیستند که به اعمال سیاست‌های مالیاتی سنگین در بخش مسکن فکر می‌کنند. بخشی از اقتصاددانان و جامعه‌شناسان ایرانی هم معتقدند گره‌خوردگیِ رکود در بخش مسکن و رکود در کلیت اقتصاد ایران معضلی است که باید حل شود.

ناصر ذاکری، اقتصاددان و استاد سابق دانشگاه در گفت‌و‌گویی که در شهریورماه امسال با روزنامه شرق انجام داده بود، خواستار اجرای مجدد اصلاحات ارضی در ایران شده بود. ذاکری معتقد است «دوران احمدی‌نژاد، دوران طلایی نواَربابان مسکن» بوده و اکنون طبقه غیر مولدی در کشور پدید آمده‌اند که تنها به مدد اجاره دادن خانه‌های مسکونی متعدد خود امرار معاش می‌کنند.

راهکاری که ذاکری ارائه می‌دهد این است که دولت برخی سیاست‎‌های محدودکننده بر تملک زمین در شهرهای بزرگ را اجرایی کند. به عنوان مثال، ضرب‌الاجلی 5 ساله تعیین کند و تا تاریخ سررسید آن ضرب‌الاجل، تملک بیش از 2000 مترمربع زمین در شهر تهران از سوی اشخاص حقیقی، ممنوع اعلام شود.

اصلاحات ارضی در زمان پهلوی، موجب هجوم جمعیت به شهرها و ایجاد حلبی آبادها شد

ذاکری معتقد است به این ترتیب، طبقه نوکیسه‌ای که یک شبه ثروتمند شده‌اند، محدود می‌شوند و از بازتولید نظام ارباب-رعیتی‌ای که در دهه 1340 خورشیدی از میان رفته بود، جلوگیری به عمل می‌آید. او می‌گوید:«اکنون مشکل ما این است که بخش اعظم نابرابری توزیع ثروت در کشور، در قالب املاک است. به بیان دیگر در هر حوزه بهترین تجار و فعالان اقتصادی کشور را که پیدا کنید، قطعا در کنار فعالیت تجاری‌شان تجارت املاک هم دارند؛ مثلا کسی در حوزه فرش تجارت می‌کند، در کنار آن، در شمال هتل می‌سازد. دیگری به‌عنوان پدر فلان چیز کشور شناخته می‌شود، اما بخشی از ثروتش از نوع ساخت‌وساز است و امثال اینها. چون فضای سالم دیگری برای فعالیت باقی نمانده است. همه رفته‌اند در این فضا کار کنند. مشخص است یک جای کار می‌لنگد.»

وی ادامه می‌دهد: «تأکیدم این است که اکنون حوزه املاک و مستغلات است که مناسبات ارباب- رعیتی را تعمیق می‌کند. اگر این مالکیت به شکل دیگری جای دیگری بود می‌توانست به جریان توسعه اقتصادی کشور حتی کمک کند؛ مثلا یکی از بحران‌های اساسی در کشور ما، نبود بخش خصوصی فعال و ملی است. اصلا بخش خصوصی نداریم. بخش خصوصی واقعی ما فوق‌العاده کوچک است؛ مثلا رئیس‌جمهور ترکیه اگر به ایران بیاید، ٢٠٠ تاجر برجسته را با خودش می‌آورد. ما اگر برویم باید مدیران وابسته به شرکت‌های دولتی را ببریم. تاجر بخش خصوصی که بتواند آنجا به‌عنوان بخش خصوصی واقعی وارد تجارت شود، نداریم، چون صاحبان دارایی ما همه املاک و مستغلات دارند، نه کارخانه و این است که خطرناک است.»