مدل قرارداد اجاره مسکن تغییر می‌کند؟

به گزارش تجارت‌نیوز ، بازار اجاره این روزها در مقایسه با سال گذشته با نوسان کمتری رو‌به‌رو است اما به نظر می‌رسد که این بازار آرامش قبل از طوفان را شاهد است و دولت باید به دنبال راه‌حلی دائمی برای بازار اجاره و مستأجران باشد.

طبق گفته‌ها و مصوبات اجرایی تاکنون دولت برنامه‌هایی برای بازار اجاره در نظر گرفته است اما تاکنون این برنامه‌ها موقتی بوده و در صورتی که این برنامه‌ها به صورت کامل اجرایی نشوند شاهد رشد و نوسان بیشتری در این بازار خواهیم بود.

بسیاری از کارشناسان و اقتصاددانان حوزه مسکن معتقدند که دولت باید برنامه‌های جدی‌تر و با ثبات‌تری را برای کنترل این بازار در دستور کار خود قرار دهد یکی از برنامه‌هایی که دولت از چند سال پیش همواره اعلام کرده بود که باید در دستور کار خود قرار دهد تمدید قراردادهای اجاره دو سالانه است.

چرا که هر ساله با افزایش قیمت اجاره‌ها، شاهد رشد چشمگیر نرخ‌ها آن هم به صورت حباب‌گونه در این بازار هستیم به طور مثال در سال ۹۷ و در زمان سکانداری عباس آخوندی در وزارت راه و شهرسازی دولت طرح‌های اجاره ای را برای این بازار مطرح کرده بود که یکی از گزینه‌های این طرح، برای کنترل بازار اجاره انعقاد قراردادهای دو ساله بود.

دولت جهت تشویق مالکان برای اجرایی کردن این طرح مکانیزم های تشویقی از جمله معافیت‌های مالیاتی در دستور کار خود قرار داده بود اما در آن زمان با استعفای عباس آخوندی و همچنین برکناری معاونت مسکن و ساختمان این وزارتخانه این طرح هم به فراموشی سپرده شد و متاسفانه تا یکی دو سال گذشته دولت برنامه‌ای برای اجرایی کردن طرح‌های اجاره مسکن نداشت.

اما امسال همزمان با ورود ویروس کرونا به کشور و اجازه ندادن مالکان برای بازدید واحدهای مسکونی خود و اعتراض مستاجران، ستاد ملی مبارزه با کرونا طرح‌هایی را برای حمایت از مستاجران در دستور کار خود قرار داد، یکی از این طرح‌ها تمدید قرارداد اجاره تا خرداد ماه توسط مالکان بود و در پی آن دولت مصوب کرد که تا سه ماه بعد از اعلام وضعیت سفید در کشور باید مالکان قراردادهای اجاره خود را تمدید کنند همین موضوع باعث شد که کمی بازار اجاره رنگ آرامش به خود بگیرد.

بر اساس آمارهای منتشر شده توسط وزارت راه و شهرسازی، کارشناسان و متخصصان مسکن اعلام کردند که اگر دولت در سال‌های آینده برنامه‌هایی از جمله تمدید قراردادهای اجاره و یا انعقاد قراردادهای اجاره به صورت دو ساله و یا چند ساله را در دستور کار خود قرار دهد و همچنین تعیین سقف قیمتی اجاره برای سال‌های آینده باعث می‌شود که بازار اجاره از ثبات بهتری برخوردار شود.

نرخ تورم مانع اصلی قراردادهای چندساله اجاره

محمد جعفری یکی از مشاوران املاک در محدوده ازگل با بیان اینکه من به عنوان یک مشاور املاک کاملاً با این موضوع که قراردادهای اجاره به صورت دو ساله منعقد شود مخالف هستم، گفت: دولت باید برنامه کامل و مدونی برای خانه دار کردن مردم در دستور کار خود قرار دهد این گونه طرح‌های موقتی نمی تواند مشکل گشای بازار مسکن شود.

او ادامه داد: در صورتی که مالکان راضی شوند که قراردادهای اجاره را دو سالانه و یا چند ساله منعقد کنند باید نرخ ثابت و یا نرخ پایه نباشد چراکه با افزایش نرخ تورم هیچ مالکی راضی به انعقاد قرارداد با نرخ‌های تورم کنونی نیست.

اجاره‌های چندساله شدنی نیست

مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور، با بیان اینکه انعقاد قراردادهای دوساله به هیچ عنوان قابل اجرا شدن نیست، گفت: مالکیت در تمام دنیا محترم است و در کشور ایران هم مالکیت طبق قانون و شرع محترم است بنابراین اجرایی شدن چنین طرح‌های به هیچ عنوان امکان پذیر نیست.

خسروی با بیان اینکه مالکان خود موظف هستند طبق صحبتی که با مستاجران انجام می‌دهند قراردادهای خود را یکساله، دوساله، سه ساله و یا پنج ساله منعقد کنند، تصریح کرد: ما نمی‌توانیم مالکان را مجبور کنیم که قرارداد‌های را خود را دو ساله منعقد کنند این موضوع به هیچ عنوان امکان پذیر نیست. در شرایط کنونی هم ستاد ملی مبارزه با کرونا با توجه به شرایطی که کشور داشته اقدام به تعیین سقف قیمتی کرده و مالکان را مجبور کرده که قراردادهای خود را سه ماه تحمل کنند.

او بیان کرد: به هیچ عنوان امکان ندارد که در کشور قراردادها دو ساله شود چراکه مالک و مستاجر به هیچ عنوان نمی‌توان مجبور کرد که برای قراردادهای خود زمان مشخصی تعیین کنند.

اجاره‌نامه‌های دو یا چند ساله بازار مسکن را آرام می‌کند

یکی دیگر از مشاوران املاک به نام یوسفی با اشاره به اینکه این طرح می‌تواند بازار اجاره و مسکن را به سمت ثبات هدایت کند، گفت: این طرح اگر چه به نفع مشاوران املاک نیست اما خود می‌تواند باعث ایجاد امید در بین مستاجران شود.

او ادامه داد: بسیاری از مستاجران با توجه به آن که مالکان هر ساله قیمت‌های اجاره را افزایش می‌دهند باید به دنبال واحد مسکونی مناسب درآمد خود باشند.

یوسفی تصریح کرد: در صورتی که مالکان قراردادها را دو ساله منعقد کنند مستاجران دیگر هرسال مستأصل و با نگرانی در بنگاه‌های املاک به دنبال واحد مسکونی با نرخ مناسب نیستند.

او یادآور شد: هرسال بسیاری از مستأجران مجبور هستند که واحد مسکونی خود را عوض کنند و همین موضوع باعث می‌شود که در بنگاه‌ها به دنبال خانه‌هایی با قیمت‌های بالاتر باشند، بنابراین دولت باید این موضوع را در دستور کار خود و در قالب قانون و یا مصوبه لازم الاجرا کنند از سوی دیگر همین موضوع خود باعث می‌شود که بازار اجاره به صورت جهشی دچار افزایش قیمت نشود.

همچنین حسنی یکی از مستأجران که در محدوده خیابان ولیعصر ساکن بود با بیان اینکه امیدواریم این طرح هر چه سریعتر توسط دولت و مجلس به مرحله اجرایی برسد، ادامه داد: خستگی در یافتن واحد مسکونی مناسب در چهره بسیاری از مستأجران مشهود است چراکه هر سال باید به دنبال واحد مسکونی در محلات مختلف باشیم و از سوی دیگر بسیاری از مالکان راضی نمی‌شوند که قراردادهای خود را دو سالانه منعقد کنند.

او ادامه داد: مالکان هر سال به دلخواه خود اجاره‌ها را با قیمت های بسیار بالاتری افزایش می‌دهند که این باعث ایجاد مشکلات بسیار زیادی برای مالکان می‌شود.

این مستأجر اظهار کرد: اگر مالکان راضی شوند که قراردادهای خود را ۲ ساله و یا چند ساله منعقد کنند بار بسیار سنگینی از دوش مستأجران برداشته می‌شود.

در همین زمینه یکی از مالکان با نام صلاتی گفت: اگر دولت بخواهد این طرح را اجرایی کند باید نرخ‌های بالاتر از نرخ‌های مصوب سال قرارداد منعقد کند چرا که هر ساله بر نرخ تورم افزوده می‌شود بنابراین اگر با همان نرخ‌های سال گذشته قراردادها را منعقد شود هیچ مالکی راضی به اجرای چنین طرحی نمی‌شود.

حسام عقبائی نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به اینکه طبق قوانین حقوقی و مدنی نمی‌توانم مالک و یا مستأجر را ملزم به انعقاد قرارداد دو ساله یا چند ساله کنیم، افزود: از نظر حقوقی موانعی در این زمینه وجود دارد در دولت یازدهم و همچنین در زمان ریاست آخوندی و همچنین در زمان دولت دهم این موضوع به نتیجه نرسید .

وی گفت: طبق قانون مالک و مستأجر مصوب سال ۷۶ نمی‌توان مدتی برای قرارداد اجاره تعیین کرد و یا محدودیتی مشخص کرد و ممکن است مالک و مستأجر این موضوع را قبول نکنند.

او ادامه داد: ممکن است یک فردی برای درمان و یا دوره دانشجویی واحد مسکونی را در تهران به مدت چند ماه اجاره کند بنابراین نمی توان مالک را مجبور کرد که برای دو ساله قرارداد را منعقد کنند.

دوای درد بازار اجاره مسکن ساخت واحدهای مسکونی استیجاری است

عقبائی توضیح داد: در برخی از املاک تجاری و یا مغازه‌ ممکن است مالکان قراردادهای چند ساله منعقد کنند اما در قرارداد ذکر می‌‌شود که هر سال مبلغ اجاره افزایش خواهد یافت به طور مثال در سال اول یک میلیون اجاره، سال دوم یک میلیون و پانصد، سال سوم سه میلیون تومان از مستاجران دریافت می‌شود.

او با اشاره به اینکه چنین طرح‌هایی نمی‌تواند بازار اجاره را به سمت آرامش و کاهش قیمت هدایت کند، ادامه داد: دولت باید طرح‌های جامع و کامل از جمله طرح مسکن استیجاری، پرداخت تسهیلات با نرخ کم و افزایش تولید را در دستور کار خود قرار داد و شاید بتوان بازار را به سمت آرامش هدایت کرد.

به نظر می‌رسد که نمی‌توان با چنین طرح‌های بازار را به سمت آرامش هدایت کرد بلکه باید در این بخش دولت برنامه‌های جامع و کامل‌تری را در دستور کار خود قرار دهد تا شاید بتوان گرانی بازار اجاره را در این بخش ریشه‌کن کرد.

منبع: باشگاه خبرنگاران جوان