بررسی وضعیت بازار مسکن در نیمه نخست سال / هیاهو بر سر هیچ!

به گزارش تجارت‌نیوز ، بازار مسکن در حالی پا به سال جدید گذاشت که از ابتدای زمستان 1401 انتشار آمارهای مربوط به این بخش به کلی از سمت دولت سانسور شده بود. مردم دیگر اطلاع دقیقی از میزان تورم اجاره‌بها و قیمت مسکن نداشتند، اما به طور ناگهانی به‌ویژه در کلانشهر تهران بار سنگین آن را بر دوش خود احساس کردند.

کارشناسان حوزه مسکن از همان ابتدا، امسال را سال سخت مستاجران نام نهادند؛ پیش‌بینی که البته به وقوع هم پیوست. اغلب مستاجرانی که مهلت قرارداد خانه آنها در ماه‌های ابتدایی سال به پایان رسید برای تمدید قرارداد با رقم‌های عجیب و غریبی مواجه شدند که سکونت سال بعد در آن خانه را برای آنها غیرممکن می‌کرد و این در حالی بود که با بودجه قبلی خود نیز نمی‌توانستند واحد مناسبی برای سکونت پیدا کنند.

بنابراین تعداد بالایی از مستاجران مجبور شدند به مناطق پایین‌تر یا حاشیه شهر مهاجرت کنند در حالی که رفاه آنها مستقیما تحت تاثیر قرار گرفته بود.

مهاجرت معکوس از تهران

در همین نقطه بود که از سوی کارشناسان، خطر مهاجرت معکوس از تهران به شهرهای جدید مطرح شد. آنها معتقد بودند این مهاجرت‌های اجباری قیمت مسکن در این مناطق را تحت تاثیر خود قرار می‌دهد، ترکیب جمعیتی را بر هم می‌زند، در مسیرهای منتهی به تهران ترافیک ایجاد می‌کند و عده زیادی را مجبور می‌کند هر روز برای رسیدن به محل کار و تحصیل خود روزانه ساعات زیادی را در رفت و آمد صرف کنند.

این اتفاق به علاوه امکانات پایین رفاهی و شغلی در شهرهای جدید باعث شده است اکنون این مناطق به خوابگاهی برای ساکنان آن تبدیل شود.

علیرضا جعفری، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیر عامل شرکت عمران شهرهای جدید هم بر این واقعیت صحه گذاشته و گفته بود: در تاسیس شهرهای جدید و میزان موفقیت در این شهرها تا حدودی با عقب‌ماندگی مواجه هستیم و این شهرها این روزها به خوابگاه تبدیل شده‌اند.

او همچنین بیان کرده بود که فلسفه وجودی شهرهای جدید، ایجاد سکونتگاه‌های باکیفیت و جذاب برای جذب جمعیت شهرهای مادر در مناطق اقماری شهرهای موجود بود. اما رشد هزینه‌های زندگی در شهرهای مادر و کلانشهرها باعث شد تا شهرهای جدید تبدیل به سکونت‌گاه‌هایی شوند که بعضا به‌عنوان سکونت‌گاه‌های لایه دوم مطرح شوند.

بسته حمایتی دولت

سر و صدای ناشی از این وضع باعث شد دولت هر چند به صورت ظاهری در پی راهی باشد تا بتواند به وضع آشفته بازار مسکن و اجاره در ابتدای فصل معاملات سر و سامانی بدهد. بنابراین سیاست‌های جدیدی را تدارک دید و بسته حمایتی جدیدی را برای حمایت از مستاجران ارائه داد.

این سیاست‌ها شامل اخذ مالیات از خانه‌های خالی، نظارت بر قراردادها و مالیات بر معاملات مکرر می‌شد. دولت گمان می‌کرد با این اقدامات می‌تواند به کمک مستاجرانی بشتابد که بیم از بی‌خانمانی آنها را آشفته کرده بود، اما به مرور زمان مشخص شد سیاست‌های دولت در بازار مسکن مانوری نمایشی بیش نیست.

افزایش وام ودیعه مسکن

قدم بعدی دولت برای بهبود وضعیت مستاجران اعلام افزایش وام ودیعه مسکن تا 200 میلیون تومان در شهر تهران بود. بر این اساس متقاضیانی که تا سال گذشته مشمول دریافت وام 100 میلیون تومانی بودند می‌توانستند دو برابر مبلغ سابق تسهیلات دریافت کنند.

افزایش سقف این وام نیز به نظر فعالان حوزه مسکن نمی‌توانست تا حد زیادی راهگشا باشد. زیرا مستاجران تا زمانی که وام قبلی خود را تسویه نکنند قادر به اخذ دوباره تسهیلات نخواهند بود. همچنین در این بین پرداخت اقساط آن با وجود افزایش مبلغ برای همه ممکن نبود.

البته این افزایش سقف تسهیلات که در همان هنگام جو حاکم بر بازار را مدتی تحت تاثیر خود داد هنوز پس از گذشت چند ماه در حد حرف باقی مانده و سامانه جامع طرح های حمایتی مسکن نشان می‌دهد سقف وام همان مبلغ قبلی است.

افزایش مبلغ وام نهضت ملی مسکن

یکی دیگر از خبرهایی که در بحبوحه بهار در بازار مسکن دست به دست چرخید افزایش سقف وام نهضت ملی مسکن تا 550 میلیون تومان بود. پیش از این سقف تسهیلات نهضت ملی مسکن ۴۵۰ میلیون تومان بود و برخی مناطق مبلغی کمتر از این سقف را نیز پرداخت می‌کردند.

دولت ادعا می‌کرد این موضوع به نفع متقاضیان خواهد بود و در نهایت آورده مسکن ملی را نیز در شرایط بهتری قرار می‌دهد؛ اقدامی که در نهایت می‌تواند چرخ تولید مسکن را در کشور به حرکت درآورد، اما تیر این ابتکار دولت نیز پس از مدت کوتاهی به سنگ خورد. زیرا بانک‌ها اعلام عدم اعتبار کردند و مشاهدات میدانی نیز نشان می‌داد اغلب شعب حاضر به پرداخت تسهیلات نیستند.

از سوی دیگر نیز خود دولت متوجه شد اقتصاد کشور توان فراهم آوردن این نقدینگی را ندارد و در نهایت جامعه آماری خود را کوچک کرد.

به این ترتیب بانک مرکزی اعلام کرد که تنها پروژه‌های حمایتی، مشمول افزایش سقف تسهیلات این طرح می‌شوند؛ به این معنا که پروژه‌های خودمالک شهری و روستایی مشمول افزایش سقف و کاهش نرخ سود تسهیلات مذکور نیستند. در روش خودمالکی، مالکان زمین‌ها برای ساخت‌ و ساز -چه به صورت انبوه و چه عادی- در زمین متعلق به خود، از وام نهضت ملی مسکن استفاده می‌کنند.

رکود در بازار مسکن

کاهش شدید قدرت خرید مردم و طرح مسائلی مانند مالیات بر عایدی سرمایه به مرور تا فرا رسیدن تابستان باعث شد مصرف‌کنندگان و سرمایه‌گذاران از بازار خارج شوند و بازار وارد فاز رکودی خود شود؛ وضعیتی که تا کنون نیز ادامه دارد و مشاوران املاک می‌گویند ماه‌هاست معاملات قفل شده‌اند.

البته نقش دولت و بازی روانی او در این زمینه را نمی‌توان نادیده گرفت؛ کابینه رئیسی گمان می‌کرد با جلوگیری از افزایش قیمت و سیطره رکود بر بازار می‌تواند در این عرصه آرامشی نسبی ایجاد کند.

منصور غیبی کارشناس مسکن در این مورد به تجارت‌نیوز گفته است: «مثال زنده مدیریت روانی در حوزه اقتصاد مسکن، اعلام کاهش قیمت ملک در ابتدای سال 1402 از سوی دولت است. دولتمردان از این طریق قصد دارند با به رکود کشاندن حوزه مسکن موجب کاهش قیمت شوند؛ اقدامی که موجب شده است هزاران میلیارد تومان سرمایه از نظر منابع مالی با عدم گردش صحیح مواجه و موجب ضرر و زیان مردم و خود دولت شود.».

غیبی توضیح داده است: «در یک سر این بازی روانی سوداگران و سرمایه‌گذاران اقتصادی حضور دارند که می‌توانند بار روانی افزایش قیمت‌ها از جمله در بخش مسکن را به جامعه تحمیل کنند. آنها با تهییج عوامل موثر به‌ویژه قیمت ارز، دلار، سکه و طلا موجب افزایش قیمت کاذب مسکن می‌شود.»

کاهش قیمت در بازار مسکن

همراه با رکود در معاملات بازار مسکن و نبود متقاضی برای فایل‌های ارائه شده اتفاق جدیدی در بازار به وقوع پیوست؛ صاحبان املاکی که به سرمایه خود در مدت کوتاهی احتیاج داشتند مجبور شدند روی قیمت اموال خود درصدی تخفیف قائل شوند و در نتیجه پس از چند ماه بی‌اطلاعی از روند قیمت در بازار مسکن برخی مسئولان مربوطه اعلام کردند قیمت مسکن چند درصد کاهش را تجربه کرده است.

دولت سیزدهم این روند کاهشی را دستاوردی برای خود به شمار می‌آورد، اما کارشناسان معتقدند در صورت حقیقت داشتن این ادعا کاهش قیمتی که از رکود نشات گرفته باشد با راه افتادن دوباره معاملات باز هم بر مدار افزایشی قرار می‌گیرد.

از سوی دیگر این میزان از افت قیمت در برابر سیل عظیم افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر قطره‌ای کوچک به شمار می‌آید.

تورم مسکن در 6 ماهه اول سال

همان‌طور که گفته شد آمارهای مربوط به تحولات بازار مسکن از سال گذشته و در پی هیجانات ناشی از افزایش بی‌رویه قیمت دیگر منتشر نشده است، اما بخشی از آمارهایی که هر ماه مرکز آمار ایران از شاخص قیمت مصرف‌کننده منتشر می‌کند نشان‌دهنده این بوده است که از ابتدای سال 1402 تا پایان مردادماه سال جاری تورم مسکن روندی افزایشی را پشت سر گذاشته است.

در این بین مردادماه با تجربه 3.3 درصد رشد تورم رکوددار افزایش قیمت در 6 ماه اول سال بوده است. این در حالیست که مسئولان حوزه مسکن از ابتدای تابستان سال جاری مدعی هستند قیمت مسکن روندی نزولی را تجربه کرده است و این مسئله را یکی از دستاوردهای خود در حوزه مسکن می‌دانند.

کارشناسان از ابتدای این ادعا انتقادات بسیاری را بر آن وارد کرده‌اند. آنها معتقدند این کاهش قیمت صرفا ناشی از رکود حاکم بر بازار است و با بازگشت رونق به بازار رشد قیمت نیز دوباره بازمی‌گردد. از سوی دیگر میزان کاهش قیمت در این مدت در برابر صعود قیمتی که مسکن در سال‌های اخیر تجربه کرده بسیار ناچیز است.

عقب‌نشینی دولت در مقابل انبوه‌سازان

تابستان امسال شامل اتفاق دیگری نیز در حوزه مسکن بود؛ دولت بالاخره پس از گذشت دو سال شکست خود را در زمینه ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن پذیرفت و وزیر راه و شهرسازی در جلسه‌ای با انبوه‌سازان سعی کرد در جهت رفع مشکلات آنها وعده‌هایی را مطرح کند.

حسن محتشم، عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران در مورد این جلسه و تسهیل ورود انبوه‌سازان به پروژه نهضت ملی مسکن به تجارت‌نیوز گفته است: «برخی از انبوه‌سازان پیش از این نیز در پروژه نهضت ملی مسکن مشارکت کرده‌ و قرارداد بسته‌اند، ولی قراردادها به گونه‌ای نبوده که روان کار کنند و از پس آن بربیایند. حالا با مطرح کردن این مشکلات و حل آنها طبیعی است که در صورت اقدامات مثبت و رفع آنها، انبوه‌سازان به پروژه نهضت ملی مسکن ورود خواهند کرد و ورود آنها می‌تواند این پروژه عظیم ملی را به حرکت درآورد. این مورد دیگر به سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی بستگی دارد.»

او همچنین بیان کرده است: «این مشکلات اگر بر طرف شود امیدواریم که قراردهای عمده‌ای با انبوه‌سازان بسته شود و صورت عملیاتی به خود بگیرد تا امیدوار باشیم سال آینده تعداد قابل توجهی واحد برای بهره‌برداری وجود داشته باشد.»

دولت در آغاز به کار، رقم پایینی را برای ساخت این واحدها به انبوه‌سازان پیشنهاد داده بود و از این رو آنها تمایل خود را برای ورود به پروژه نهضت ملی مسکن از دست داده بودند. البته هنوز به صورت کامل مشخص نشده است دولت به وعده‌های خود عمل می‌کند و انبوه‌سازان مشتاق به ساخت واحدهای مسکن ملی می‌شوند یا خیر.

وعده خاندوزی برای نهضت ملی مسکن

علاوه بر وزارت راه و شهرسازی، احسان خاندوزی، وزیر اقتصاد نیز در نیمه دوم تیرماه وعده جدیدی برای بهبود روند ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن مطرح کرد.

وزارت اقتصاد در آن هنگام از تدوین بسته پیشنهادی جدید و ارائه آن به شورای پول و اعتبار خبر داد. خبرگزاری‌ها در این باره نوشتند این اقدام وزارت اقتصاد می‌تواند مسیر جدیدی برای تأمین مالی پروژه نهضت ملی مسکن باشد.

یکی از این اقدامات دیگر در این حوزه کاهش زمان برای اخذ پروانه‌های ساخت بود که بالا بودن مدت صدور آن مانعی برای ساخت واحدهای مسکن ملی محسوب می‌شد.

خاندوزی همچنین از پیشنهاد جدید این وزارتخانه برای تامین مالی مسکن ملی خبر داد و گفته بود: به نظر می‌رسد برای بانک مسکن به دلیل اتمام تعهدات خود در نهضت ملی مسکن، در ادامه کار مشکلاتی به وجود بیاید؛ به همین دلیل در شورای پول و اعتبار موضوعی را مطرح کردیم مبنی بر اینکه می‌شود راهی اتخاذ کرد که با حفظ سیاست کنترل نقدینگی بانک مرکزی، یک مسیر ویژه برای تأمین مالی پروژه‌های مسکن در نظر گرفت.

او اظهار کرده بود: به این معنا که شما بتوانید اطمینان حاصل کنید وقتی دارید تسهیلاتی می‌دهید، آن پول چند ماه در یک حساب واسطه نمی‌نشیند تا با آن کارهای دیگر صورت بگیرد و بعدها مثلا به پیمانکار پرداخت شود، بلکه در راستای هدف مطرح شده مصرف می‌شود.

خاندوزی همچنین در این مورد توضیح داده بود: اگر بانک مسکن بتواند با هر روشی، اعم از تأمین زنجیره ای یا هر روش دیگری، کاری کند که تسهیلات اعطایی، مستقیم به ذی‌نفع نهایی برسد، من بسیار خوش بین هستم که بتوانیم امسال مجوز ویژه‌ای برای این بانک در حوزه پروژه‌های نهضت ملی مسکن بگیریم.

اکنون با گذشت دو سال از عمر دولت سیزدهم و در حالی که کمبود عرضه و رکود ساخت و ساز یکی از مشکلات اصلی بازار املاک محسوب می‌شود، حتی یک واحد مسکن ملی نیز تحویل داده نشده است و باید دید وعده‌هایی که وزارت راه و شهرسازی و اقتصاد در یک تا دو ماه گذشته مطرح کرده‌اند تا چه اندازه عملی می‌شود و در نهایت چه تاثیری بر ساخت واحدها خواهد گذاشت.

عملکرد بانک‌ها در زمینه پرداخت تسهیلات مسکن

مسئله پررنگ دیگر در بازار مسکن از ابتدای سال 1402 امتناع بانک‌ها از پرداخت تسهیلات مربوط به بخش مسکن است. بانک‌ها در 6 ماه ابتدای امسال نیز مانند دو سال گذشته تمایلی به پرداخت تسهیلات بخش مسکن از خود نشان ندادند. آنها اکنون با توجه به وضعیت بازار مسکن ترجیح می‌دهند منابع خود را در پروژه‌هایی صرف کنند که بازپرداخت کوتاه‌مدت‌تری داشته و سود نهایی آنها نیز با میزان پولی که سرمایه‌گذاری شده همخوانی داشته باشد.

گزارشی که بانک مرکزی از عملکرد بانک‌ها درباره پرداخت وام مسکن فرزند سوم در ابتدای شهریور امسال منتشر کرد گواهی بر این است. بر اساس این گزارش پنج بانک ملت، صادرات، تجارت، مسکن و پست بانک مکلف به پرداخت وام 200 میلیون تومانی فرزند سوم شدند، اما بانک ملت تنها به پنج متقاضی ارائه تسهیلات داده و پست بانک نیز فقط 12 فقره وام فرزند سوم پرداخت کرده است.

سه بانک دیگر در رتبه‌های بعدی قرار دارند؛ تجارت 28، مسکن 109 و صادرات 193 فقره تسهیلات قرض‌الحسنه به خانوارهای فاقد مسکن داده است.

مجموع پرداختی این بانک‌ها بالغ بر 67 میلیارد و 400 میلیون تومان است و این در حالیست که آمارها نشان می‌دهد بودجه قانون جوانی جمعیت 900 میلیارد تومان در نظر گرفته شده است. بنابراین بانک‌ها برای این طرح کمتر از هشت درصد بودجه کلی را استفاده کرده‌اند.

همان‌گونه که از مرور روند 6 ماه اول بازار املاک در سال 1402 برمی‌آید، مسکن این بخش مهجور و آسیب‌دیده اقتصاد وضعیت مناسبی ندارد و این شرایط با وعده‌های بی‌اساس و بدون کارشناسی نه تنها بهبود پیدا نمی‌کند بلکه در برخی موارد متحمل آسیب بیشتری نیز می‌شود.

به نظر می‌رسد زمان آن فرا رسیده است تا مطالعه درست در زمینه مشکلات مربوط به بازار مسکن و با در نظر گرفتن منابع مالی کشور، برنامه‌ریزی درستی در زمینه قیمت، معاملات و ساخت‌ مسکن‌های حمایتی انجام شود.