ضعف بزرگ تسهیلات اجاره

به گزارش تجارت‌نیوز،  محاسبه قدرت وام اجاره مسکن، نشان‌دهنده یک ضعف بزرگ در تسهیلاتی است که با هدف حمایت از مستاجرها، امسال نیز پرداخت می‌شود. با ابلاغ دو روز قبل بانک مرکزی، امکان دسترسی مستاجرها به سقف‌‌‌های جدید وام اجاره که با عنوان «وام کمک ودیعه مسکن» پرداخت می‌شود، فراهم خواهد شد. براساس ابلاغ بانک مرکزی، سقف این وام برای شهر تهران به 200میلیون تومان، مراکز استان‌‌‌ها 150 میلیون تومان و سایر شهرها 100 میلیون تومان افزایش یافته است. مدت زمان بازپرداخت این تسهیلات نیز 5 ساله و نرخ سود آن براساس مصوبه شورای پول و اعتبار 23‌درصد است.

وامی که از تیرماه 1401 برای کمک به مستاجرها مصوب و در پروسه پرداخت قرار گرفت، تسهیلاتی است که با هدف شارژ پول‌پیش مستاجرها در قالب کمک ودیعه مسکن پرداخت می‌شود.

نکته مهمی که در ارتباط با وام کمک ودیعه مسکن یا همان وام اجاره وجود دارد مربوط به قدرت پوشش وام در تامین هزینه اجاره‌‌‌نشینی در شهرهای مختلف است.این گزارش براساس برآوردی که برمبنای اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی مسکن، در 4 لایه شهری و همچنین متوسط فعلی اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی خانه‌‌‌ها در کل کشور، انجام داده، این قدرت پوشش دهی را سنجش کرده است.

قدرت پوشش وام اجاره

قدرت پوشش وام کمک ودیعه مسکن، براساس متوسط مبلغ رهن پیشنهادی هر مترمربع مسکن در 4 لایه شهری و همچنین کل کشور(برمبنای اجاره‌‌‌بهای پیشنهاد شده در فایل‌‌‌های اجاره موجود در بازار)، محاسبه شد. نتایج بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد هم‌‌‌اکنون وامی که با عنوان تسهیلات کمک ودیعه مسکن از سوی بانک مرکزی ابلاغ شده و از هفته آینده امکان دسترسی مستاجرها به آن فراهم می‌شود، با توجه به برآورد سطح اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی واحدهای مسکونی بر مبنای رهن کامل هر مترمربع، در شهر تهران 20 مترمربع، در کلان‌شهرها 37 مترمربع، در مراکز استان‌‌‌ها 42 مترمربع و در سایر شهرها 50 مترمربع از اجاره‌‌‌بهای واحدهای مسکونی را پوشش می‌‌‌دهد.

با توجه به برآورد میانگین اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی مسکن در کشور، به طور متوسط این وام، اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی 33 مترمربع (برمبنای رهن کامل)، را پوشش می‌‌‌دهد.

نکته مهمی که در این ارقام و سطوح پوشش‌‌‌دهی قدرت وام ودیعه مسکن نهفته است آن است که قدرت پوشش‌‌‌دهی وام اجاره، در شهرهایی که اتفاقا جمعیت، میزان تقاضا، تورم مسکن واجاره و مشکلات ناشی از آن بیش از سایرین است، قدرت پوشش‌‌‌دهی وام ودیعه نیز کمتر است. به عنوان مثال قدرت پوشش‌‌‌دهی وام ودیعه مسکن در تهران، به‌رغم آنکه بالاترین سقف وام اجاره برای آن در نظر گرفته شده است نه تنها از میانگین کشوری سطح پوشش این تسهیلات کمتر است که از همه ارقام مربوط به برآورد قدرت پوشش‌‌‌دهی وام ودیعه در همه لایه‌‌‌های شهری نیز با فاصله محسوس کمتر است.

همچنین، قدرت پوشش‌‌‌دهی وام کمک ودیعه مسکن براساس اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی آپارتمان‌‌‌های میان‌‌‌متراژ نیز محاسبه شده است. در این برآورد، ارزیابی شده است که با توجه به سطوح میانگین اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی در 4 لایه شهری و کل کشور، وام ودیعه، چند‌درصد از هزینه اجاره یک واحد مسکونی میان‌‌‌متراژ و مطابق با الگوی تقاضا در این بازار را پوشش می‌‌‌دهد.

براساس میانگین مساحت واحدهای مسکونی که در آخرین گزارش‌‌‌های رسمی مربوط به تحولات بازار اجاره مسکن منتشر شده است، در تهران میانگین خانه‌‌‌های معامله شده در بازار اجاره حدود 80 مترمربع است. سطح پوشش وام ودیعه 200 میلیون تومانی براساس سطوح فعلی اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی در تهران حول و حوش 25‌درصد یک خانه اجاره‌‌‌ای 80 مترمربعی معمولی برآورد شده است.

در کلان‌شهرها متوسط واحدهای مسکونی اجاره‌‌‌ای براساس آخرین آمارهای رسمی 90 مترمربع بوده است که با توجه به وضعیت فعلی اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی در این کلان‌شهرها، وام ودیعه فعلی(150 میلیون تومانی)، تامین کننده 41‌درصد میانگین اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی در این شهرهاست.

در مراکز استان‌‌‌ها با متوسط مساحت 100 مترمربع خانه‌‌‌های اجاره‌‌‌ای، وام ودیعه 150 میلیون تومانی پوشش حدود 42 درصدی و در سایر شهرها با متوسط مساحت 100 مترمربعی خانه‌‌‌های اجاره‌‌‌ای، وام ودیعه 100 میلیون تومانی تامین کننده حدود 50‌درصد اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی مسکن در این شهرهاست. در کل کشور نیز به طور متوسط وام ودیعه مسکن حول و حوش 41‌درصد از اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی یک واحد مسکونی معمولی کمتر از 100مترمربع را تامین می‌‌‌کند.

ضعف اساسی وام مستاجرها

بررسی قدرت پوشش‌‌‌دهی وام ودیعه مسکن با توجه به برآورد متوسط اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی واحدهای مسکونی در شهرهای مختلف، نشان‌دهنده وجود یک «ضعف اساسی» و یک «ضعف بزرگ» این تسهیلات حمایتی است.

«ضعف اساسی» این وام همان «قدرت پوشش‌‌‌دهی» آن است که نه تنها پوشش مناسبی از هزینه اجاره‌‌‌نشینی را برای مستاجرها به‌خصوص دهک‌‌‌های کم‌‌‌درآمد و نیازمند به حمایت موثر را فراهم نمی‌‌‌کند بلکه این پوشش در مناطق و شهرهایی که با تورم و بحران بیشتر اجاره روبه‌رو هستند، نیز ضعیف‌‌‌تر است.

در همین زمینه، فردین یزدانی نویسنده طرح جامع مسکن که دو دهه مطالعات گسترده در حوزه مسکن حمایتی و نحوه حمایت از گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمد در بازار مسکن و اجاره انجام داده است، اعلام کرد: این وام، نه تنها به لحاظ سطح پوشش‌‌‌دهی بلکه از نظر نحوه و سازوکاری که برای آن تدارک دیده شده است، یک وام متعارف نیست.

به گفته وی، شیوه معمول و متعارف حمایت یارانه‌‌‌ای از مستاجران کم‌‌‌درآمد در دنیا، پرداخت یارانه‌‌‌های ماهانه اجاره مسکن معادل بخشی از اجاره‌‌‌بهایی است که خانوارهای کم‌‌‌درآمد هر ماه پرداخت می‌‌‌کنند. به عنوان مثال سوابق کشور آمریکا در این زمینه نشان‌دهنده در نظر گرفتن یارانه‌‌‌های ماهانه اجاره‌‌‌بها برای گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمد این کشور متناسب با سطح درآمد واجاره‌‌‌بهای قید شده در قراردادهای آن‌‌‌هاست. در کشورهای اروپایی نیز سیاست‌‌‌هایی از قبیل ساخت مسکن‌‌‌های حمایتی برای واگذاری آنها به مستاجرهای نیازمند با اجاره‌‌‌بهای یارانه‌‌‌ای از سوی حکومت‌‌‌های ملی، محلی یا بخش‌خصوصی (در ازای حمایت‌‌‌های موثر)، اجرا شده و می‌شود.

کف حمایت متعارف

به گفته یزدانی، در یک حالت متعارف، برای حمایت موثر از مستاجرهای کم‌‌‌درآمد باید دست‌‌‌کم حمایت‌‌‌های مالی، پوشش‌‌‌دهنده 70‌درصد اجاره‌‌‌بهای پرداختی این خانوارها باشد. یزدانی با این حال تصریح کرد: با توجه به گسترش فقر و افزایش دامنه بحران اجاره‌نشینی و تورم اجاره به دهک‌‌‌های متوسط، لازم است حمایت‌‌‌ها علاوه بر گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمد شامل گروه‌‌‌های متوسط و متوسط رو به پایین نیز بشود. در چنین شرایطی، لازم است مابه‌‌‌التفاوت اجاره‌‌‌بهای پرداختی خانوارها با سطح بهینه هزینه اجاره‌‌‌بها در سبد هزینه‌‌‌ای آنها در قالب سیاست‌‌‌های حمایتی، تامین شود. وی ادامه داد: سهم بهینه هزینه تامین مسکن یا اجاره‌‌‌بها در سبد هزینه خانوارها، 25‌درصد است. در صورتی که سیاستگذار مصمم به حمایت موثر از مستاجرها باشد، تسهیلات و یارانه‌‌‌ها باید حداقل معادل مابه‌‌‌التفاوت سهم فعلی اجاره‌‌‌بها در سبد هزینه خانوارها با سطح بهینه آن(25 درصد)، باشد. به عنوان مثال اگر هم‌‌‌اکنون سهم هزینه مسکن یا اجاره‌‌‌بها در سبد هزینه‌‌‌های خانوارهای تهرانی 70‌درصد است، دولت باید ما‌به‌التفاوت 70‌درصد با 25‌درصد یعنی چیزی معادل حداقل 55‌درصد پوشش حمایتی برای مستاجرها درنظر بگیرد.

وام ودیعه به صرفه است؟

بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد، علاوه بر قدرت ضعیف پوشش‌‌‌دهی وام ودیعه مسکن که به عنوان ضعف اساسی این وام شناخته می‌شود، وام ودیعه مسکن، عملا و دست‌کم برای گروهی از مستاجرها وامی به صرفه نیست واین موضوع نیز یک ضعف بزرگ برای این وام تلقی می‌شود. بررسی‌‌‌های نشان می‌‌‌دهد مبلغ قسط ماهانه این وام با مبلغ اجاره‌‌‌بهای ماهانه در ازای وام‌‌‌نگرفتن، تقریبا برابری می‌‌‌کند. رقم قسط ماهانه این وام در شهر تهران چیزی حول و حوش 5 میلیون و600‌هزار تومان برای 200 میلیون تومان است. 200 میلیون تومان پول‌پیش معادل 6 میلیون تومان اجاره ماهانه است. قسط 5 میلیون و600‌هزار تومانی تنها 400‌هزار تومان با اجاره‌‌‌بهای ماهانه 6 میلیون تومانی فاصله دارد. به همین علت شاید بتوان گفت که احتمالا این وام برای برخی از مستاجرها که تمایلی به درگیری در پروسه دشوار دریافت وام ندارند، مزیت چندانی محسوب نشود.

برحسب لایه‌‌‌های شهری، اختلاف رقم قسط ماهانه وام ودیعه مسکن با مبلغ اجاره‌‌‌بهای ماهانه‌‌‌ای که در صورت وام نگرفتن مستاجرها باید به صاحبخانه پرداخت کنند، جزئی یعنی چیزی حدود 300 تا 400‌هزار تومان است.

وام اجاره از کجا آمد؟

بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد در سیاست‌‌‌های حوزه مسکن اجاره‌‌‌ای کشورها، پرداخت وام اجاره به عنوان یک سیاست حمایتی، نه رایج است ونه متعارف. اما فردین یزدانی درباره سابقه ایجاد این روش حمایت از مستاجرها در ایران پاسخ داد.

یزدانی سابقه پیشنهاد پرداخت وام اجاره مسکن به مستاجرها برای حمایت از گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمد را مربوط به مطالعات طرح جامع مسکن در سال 84 اعلام کرد. به گفته وی، در آن زمان به دلیل نبود زیرساخت‌‌‌های مدیریتی لازم و ضعف در این زمینه، پیشنهاد شد به جای پرداخت یارانه‌‌‌های ماهانه اجاره‌‌‌بها به خانوارهای کم‌‌‌درآمد(مشابه تجربه کشورها)، وام قرض‌‌‌الحسنه کمک‌‌‌ ودیعه به مستاجرها پرداخت شود. اما وامی که هم‌‌‌اکنون پرداخت می‌شود با نرخ سود 23‌درصد است و نه نرخ‌‌‌ سود قرض‌‌‌الحسنه تک رقمی. واقعیت نیز این است که آنچه مقرون به صرفه بودن و حمایتی بودن این وام برای خانوارها را توجیه می‌‌‌کند همان اختلاف سود قرض‌‌‌الحسنه(4درصد) با سود مصوب شورای پول و اعتبار(23)‌درصد است. اگر قرار باشد این وام با سود بالا پرداخت شود ماهیت حمایتی

نخواهد داشت. وی تصریح کرد: با توجه به اینکه متقاضی این وام نیز باید قرارداد معتبر اجاره در اختیار داشته باشد تا وام به او داده شود، عملا این وام نوعی تزریق نقدینگی به خانوارهای مستاجر برای مصارفی غیر از تامین اجاره‌‌‌بها محسوب می‌شود؛ چرا که تا مبلغ ودیعه به طور کامل به موجر پرداخت نشود و بر سر بهای اجاره ماهانه نیز توافق نشود، قراردادی منعقد نمی‌شود.

مستاجران «نیازمند حمایت» چه تعداد هستند؟

تعداد تسهیلاتی که طی دو سال اخیر تحت عنوان وام اجاره مسکن به مستاجرها پرداخت شده است، بر اساس «جمعیت اجاره‌‌‌نشین» و «سهم کم‌‌‌درآمدهای مستاجر» از این جمعیت، رقم ناچیزی بوده‌است.

 از تیر ماه سال گذشته تا پایان آذرماه امسال، رقمی معادل 20‌هزار میلیارد تومان وام ودیعه مسکن در سراسر کشور به مستاجرهایی که در سامانه درخواست این تسهیلات ثبت‌نام کردند، پرداخت شد.

این حجم تسهیلات پرداختی، در گزارش‌‌‌های رسمی از تامین مالی بخش مسکن و همچنین تامین مالی تقاضای خرد در کل شبکه بانکی آمده است. اما  تعداد (فقره) وام‌‌‌هایی که به مستاجرها پرداخت شده، در داده‌‌‌های رسمی اعلام نشده است.

با این حال، اخیرا یکی از مقامات بانک مرکزی در مصاحبه‌‌‌ای اعلام کرد، طی این مدت، نزدیک به 350‌هزار مستاجر مشمول وام ودیعه، موفق به دریافت این تسهیلات شدند.

این تعداد از روی نسبت حجم ریالی کل تسهیلات پرداختی بابت وام اجاره به مبلغ هر فقره وام اجاره مسکن نیز قابل برآورد است که اتفاقا عدد حاصل از این نسبت نیز نشان می‌دهد، طی سال گذشته و 9 ماه اول سال‌جاری، حدود 150‌هزار مستاجر در هر یک از این دو مقطع، توانستند به وام ودیعه مسکن برسند.

اما آیا این میزان پوشش جمعیتی وام اجاره در بازار اجاره‌‌‌نشین‌‌‌ها، کفایت می‌کند؟

بررسی‌‌‌ها در این باره حاکی است، در حال حاضر بر اساس نسبت جمعیت اجاره‌‌‌نشین به کل جمعیت کشور که نزدیک به 29 میلیون خانوار برآورد می‌شود، تعداد خانوارهای کم‌‌‌درآمد مستاجر حداقل 2 میلیون خانوار است که در حالت بهینه، به همین تعداد باید سالانه «تسهیلات اجاره» تامین و ارائه شود.

این در حالی است که فاصله حداقل 10 برابری بین پرداختی سالانه و نیاز سالانه به وام اجاره مسکن، وجود دارد.

در این میان ممکن است عنوان شود، تعداد ثبت‌‌‌نامی‌‌‌ها برای پرداخت وام اجاره مسکن تقریبا نزدیک به تعداد پرداختی وام‌‌‌ است. اما این نباید ملاک باشد چرا که ‌‌‌ به احتمال خیلی زیاد، بخش قابل‌توجهی از مستاجرهای نیازمند حمایت مالی، ‌‌‌ به دلیل «سقف پایین مبلغ وام اجاره» و «قسط بالای وام که با اجاره‌بهای ماهانه معادل وام برابری می‌کند»، عملا وارد صف دریافت تسهیلات نمی‌‌‌شوند.