یک تحلیل از بازار مسکن؛ ۵ میلیون خانه‌‌‌اولی در کشور
مقاله امروز، دوازدهمین «گزارش تحلیلی «دنیای‌اقتصاد» درباره بخش مسکن و ساختمان» از زمان «شروع مقدمات شکل‌‌‌گیری دولت چهاردهم بعد از حادثه هلی‌‌‌کوپتر شهید رئیسی تاکنون» است که در ادامه مقالات قبلی، تکه مهم «پازل مسکن در دولت چهاردهم» را شناسایی و ارائه می‌کند.
به گزارش تجارت‌نیوز، در این مقطع که کارگروه‌‌‌های انتخاب وزرا مشغول «خواندن رزومه‌‌‌های افراد پیشنهادشده برای وزارت راه‌‌‌وشهرسازی» هستند و مسعود پزشکیان نیز منتظر دریافت «لیست سه یا پنج‌گزینه‌‌‌ای» است تا یکی از آنها را انتخاب کند، دسترسی «تیم انتخاب وزیر» به «تابلوی نمایشگر وضعیت حال همه متغیرهای کلیدی و زیرمتغیرهای مجموعه بازار مسکن» می‌تواند در فرآیند تصمیمات این تیم موثر واقع شود. این تابلو -این تکه از پازل مسکن در دولت چهاردهم- اوضاع 10 متغیر کلیدی و 11 زیرمتغیر بازار مسکن را مورد سنجش و بررسی قرار داده است؛ نمایی 360 درجه از کل بخش مسکن و ساختمان که مسیر پیش‌‌‌رو، خرابی‌‌‌ها و نقاط قوت بازار را برای دولت جدید مرئی می‌کند. متغیرهای کلیدی شامل «نبض قیمت مسکن، نبض اجاره‌‌‌بها، نبض قیمت زمین، تعداد خانهاولیها، نبض ساخت‌‌‌وساز، مزاحمت شهرداری‌‌‌ها، نبض ساخت در بافت‌‌‌فرسوده، قوانین بالاسر وزیر، تعهدات مسکن‌‌‌دولتی دولت‌‌‌های قبل و انتظارات شرکت‌های ساختمانی» است.
قیمت بالا، قدرت پایین
احتمالا تا پیش‌‌‌از مراسم تنفیذ و تحلیف رئیس‌‌‌جمهور جدید -7 و 9 مرداد- آمار جدید از نبض قیمت مسکن تهران -مربوط به ماه تیر- اعلام خواهد شد اما در حال حاضر و با استناد به آخرین آمار رسمی (قیمت‌های خرداد) و همچنین با فرض آنکه قیمت ملک طی یک ماه گذشته ثبات داشته، می‌توان وضعیت نبض قیمت مسکن را به این صورت تشریح کرد: یک مترمربع واحد مسکونی در بازار مسکن شهر تهران 86 میلیون تومان قیمت دارد که به لحاظ رشد نقطه‌‌‌ای، «از وضعیت افزایش تند ماهانه و سالانه خارج شده است». البته این خروج، به‌تازگی اتفاق افتاده است و نمی‌توان درباره «پایداری ثبات به وجود آمده در قیمت مسکن» با قطعیت تایید داد.
رشد نقطه‌‌‌به‌‌‌نقطه قیمت مسکن در خرداد ماه، «تک‌رقمی» شد؛ 9.7درصد افزایش قیمت در خرداد 1403 نسبت به 1402 که پایین‌‌‌ترین تورم نقطه‌‌‌ای مسکن طی 78 ماه گذشته، یعنی از آذر سال 96 به بعد محسوب می‌شود. اکنون «تورم مسکن بعداز 6 سال، رام شده است»؛ علت این ثبات قیمت و فرود تورم مسکن را می‌توان «خوش‌‌‌بینی جامعه و فعالان اقتصادی به آینده اقتصاد ایران» دانست. قیمت مسکن به دلیل اینکه از سال 97 تاکنون «اضافه‌‌‌پرش» داشته است و سطح آن به شکل نامتعارف و خارج از توان خرید، جهش کرد، «استعداد لازم برای کاهش اسمی و افت واقعی طی حداقل یک‌سال پیش‌‌‌رو» را دارد اما این استعداد هم می‌تواند با «تدبیر درست تیم اقتصادی دولت جدید، بالفعل شود و هم می‌تواند سرکوب شود و التهاب‌‌‌ها بار دیگر خانهاولیها را از کلید خانه دورتر و دورتر کند».
جهش تاریخی قیمت مسکن در این سال‌ها، شاخص «مدت‌‌‌زمان دسترسی به مسکن» در کشور و تهران را اکنون به ترتیب به حدود 20 سال و حدود 50 سال رسانده است. این رقم در حالت نرمال باید زیر عدد 10 باشد. نه تنها قدرت خرید خانوارها در بازار مسکن سقوط کرده که قدرت خرید وام مسکن نیز در تهران به 9 مترمربع رسیده است در حالی که یک وام خرید مسکن باید حداقل بهای خرید 30 مترمربع از یک آپارتمان 50 مترمربعی را پوشش دهد.
اجاره‌‌‌بهای سنگین‌‌‌تر؛ فقر مسکن بیشتر
جهش قیمت مسکن خیلی از خانهاولیها را طی این 6 سال روانه بازار اجاره کرد و باعث افزایش تاریخی حجم تقاضای اجاره‌‌‌نشینی شد. پیامد این موضوع و افزایش سطح تورم عمومی به دو برابر میانگین تاریخی و همچنین سیاست‌‌‌های دستوری برای موجرها باعث شده، امروز «تورم اجاره مسکن در کشور و تهران به ترتیب 40درصد و 52درصد باشد». این رشد سالانه اجاره‌‌‌بها، بیش از دو برابر «سطح طبیعی افزایش هزینه اجاره مسکن» است و بنابراین، غیرعادی و فشارآور است. همین فشار هزینه‌‌‌ای باعث شده در کشور، حداقل 33درصد از هزینه ماهانه زندگی مستاجرها صرف اجاره‌‌‌بها شود؛ در تهران این رقم بالای 70درصد ارزیابی می‌شود که عمده درآمد خانوارها را می‌‌‌بلعد و مانع از «رفاه نسبی و هزینه متعارف برای مصارف خوراک، ورزش، تفریح و...» شده است.
وضع قیمت و اجاره مسکن، 55درصد خانوارها را در «فقر مسکن» قرار داده است. این شاخص به معنای آن است که «خانوارهای ایرانی بیش‌‌‌از سطح نرمال (30درصد کل هزینه زندگی) برای مسکن هزینه می‌کنند» و «واحدهای مسکونی محل سکونت دهک‌‌‌های پایین از خدمات حداقلی برخوردار نیست». بالای 70درصد خانوارهای دو دهک اول، به مسکن مناسب و در استطاعت دسترسی ندارند.
غول «قیمت زمین»
درباره قیمت زمین، برخی واسطه‌‌‌های بازار معاملات مسکن و همچنین برخی بسازوبفروش‌ها با «کلی‌‌‌گویی‌‌‌ها»، تصویر تاحدودی منعکس‌‌‌کننده اوضاع واقعی را ارائه کرده‌‌‌اند. اما در این مقاله، یک شاخص از «نبض قیمت زمین» ارائه شده تا «فشار هزینه‌‌‌ای زمین روی قیمت تمام‌‌‌شده مسکن» برای دولت آینده، فعالان ساختمانی، کارشناسان و طیف بازیگر بازار مسکن و ساختمان، کاملا قابل درک باشد. گروه مسکن «دنیای‌اقتصاد»، سال 99 و در اوج «التهابات قیمت ملک در تهران»، اقدام به تعریف شاخصی تحت عنوان «نسبت قیمت زمین به مسکن» در بازار مسکن شهر تهران کرد. آن زمان، این شاخص از آنجا مورد توجه گروه مسکن روزنامه قرار گرفت که «سرعت بالاتر رشد قیمت زمین نسبت به آپارتمان در تهران»، فشار هزینه‌‌‌ای را بر سازنده‌‌‌ها بیشتر کرده بود و باید مشخص می‌‌‌شد، «چرا تورم زمین برخلاف تصور ناشیانه، روی حاشیه سود ساختمان‌‌‌سازها اثر منفی دارد؟»
شاخص «قیمت زمین به مسکن» در تهران، طی دهه 70، میانگین عدد 0.8 بود به این معنا که میانگین قیمت فروش یک مترمربع آپارتمان از قیمت خرید زمین کمتر بود. این شاخص بر اساس میانگین سالانه قیمت‌ها در دهه 80 به 0.9 واحد عددی و در نیمه اول دهه 90 به عدد یک افزایش پیدا کرد. در نیمه دوم دهه 90، روند افزایش شاخص به سمت عدد 1.5 ادامه یافت. امروز نسبت قیمت زمین مسکونی به آپارتمان در مناطق 4 و 5 پایتخت – دو منطقه شاخص و پرمعامله و پرساخت در تهران- بر اساس «قیمت‌های پیشنهادی» به نزدیک دو برابر رسیده است. نسبت دو برابری قیمت زمین به مسکن یعنی «فشار بالای هزینه تامین زمین یا ملک کلنگی برای سرمایه‌گذار ساختمانی و همچنین افت حاشیه سود سرمایه‌گذاری ساختمانی به‌واسطه سطح پایین قیمت فروش آپارتمان نسبت به جزء اصلی قیمت تمام شده».
جنس مجوزهایی که شهرداری‌‌‌ها در قالب پروانه ساختمانی به سازنده‌‌‌ها می‌دهند و نوع مواجهه‌‌‌ای که با زمین‌‌‌های مسکونی در تهران و شهرهای دیگر دارند، «دیواری شده مقابل ساخت آپارتمان زیر 60 مترمربع در تیراژ هم‌‌‌سطح تقاضای واحد کوچک‌‌‌متراژ در بازار». الزام به تامین پارکینگ متناظر به تعداد واحد و 1001 بند مبهم در پروانه‌‌‌ها که از سمت شهرداری به سازنده‌‌‌ها دیکته می‌شود، امکان ساخت تعداد بالای واحد مسکونی کم‌‌‌متراژ در قطعه مشخصی از زمین را در کل بازار مسکن سلب کرده است. نتیجه آن شده که امروز، میانگین مساحت واحدهای مسکونی جدید در تهران و کشور به ترتیب 95 مترمربع و 130 مترمربع است در حالی که 60درصد معاملات خرید آپارتمان در تهران به واحدهای مسکونی زیر 80 مترمربع اختصاص دارد و میانگین مساحت خرید در کشور نیز زیر 120 مترمربع است.
وضعیت مناسب در بافت‌‌‌فرسوده
یک نقطه قوت وضع موجود احتمالا اوضاع تخریب و نوسازی در بافت فرسوده است. عرضه مسکن جدید در بافت‌‌‌فرسوده کشور بر اساس «شروع به ساخت و صدور پروانه» به حدود 100هزار واحد در سال رسیده که در مقایسه با سال‌های گذشته، قابل قبول است. اما ظرفیت بافت‌‌‌های فرسوده امکان ساخت 300هزار واحد جدید روی املاک کلنگی در سال را نشان می‌دهد که برای آن، «معیشت خانوارهای ساکن بافت»، «موانع شهرداری‌‌‌ها و همچنین وام ساخت» باید حل و فصل شود.
در حال حاضر «تولید مسکن در بازار واقعی ساخت‌‌‌وساز» (منظور بازاری غیر از مسکن دولتی)، به 40درصد نیاز سالانه کشور رسیده است؛ سالی 400هزار واحد جدید ساخته می‌شود در حالی که وضعیت مطلوب، بالای 900هزار واحد است. رکود ساختمانی نتیجه تورم مسکن و سلب قدرت خرید است. در این رکود، میانگین رشد سالانه سرمایه‌گذاری واقعی در ساخت‌‌‌وسازهای جدید طی 13 سال گذشته، منفی 5درصد بوده است. این یعنی، رکود سنگین و تاریخی از ابتدای دهه 90 تاکنون. بخشی از رکود تولید مسکن نیز ناشی از تورم ساخت بالای 30درصد در سال‌های اخیر است. الان تورم تولید مسکن بر اساس آخرین آمار، 37درصد است که اثر تورمی روی قیمت تمام شده ساخت مسکن دارد.
قوانین جدید چه می‌‌‌گوید؟
دو قانون بالای سر وزیر راه‌‌‌وشهرسازی دولت چهاردهم قرار دارد که تصمیمات او را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد. قانون برنامه هفتم که «مجوز زمین‌‌‌گشایی بیرون از شهرها برای ساخت انبوه مسکن» را صادر کرده و قانون ساماندهی بازارهای زمین و مسکن و اجاره که «از ابتدای تابستان امسال سقف مجاز 25درصد برای رشد اجاره‌‌‌بها» را تکلیف کرده است. این دو قانون، معادلات بازار مسکن و رفتارها در این بازار را دستخوش تغییرات معنادار قرار می‌دهد و در عین حال ابهامات و نواقصی دارد. زمین‌‌‌گشایی در بیرون از شهرها، به ازای هر مترمربع زمین خام، حداقل 5 میلیون تومان هزینه دارد. سقف دولتی هم همین الان، کمتر از «رشد حدود 40 درصدی اجاره‌‌‌بها در بهار امسال» است و این یعنی گسل بین بازار و مصوبه دولت که باید حل و فصل شود.
آمارها درباره وضعیت مسکن ملی در دولت شهید رئیسی زیاد است. اما گزارش مستند که هفته پیش توسط وزارت راه و شهرسازی منتشر شد نشان می‌دهد، تا الان یک میلیون و 72هزار واحد مسکونی روی زمین‌‌‌های 99ساله، شروع به ساخت شده است. البته درباره اینکه چه تعداد از این واحدها تاکنون تحویل شده، آمار رسمی در دسترس نیست. اما بر اساس آمار شبکه بانکی، تا الان برای ساخت حدود 400هزار واحد مسکونی روی زمین‌‌‌های 99 ساله قرارداد مشارکت در ساخت منعقد شده است. همچنین گفته می‌شود حدود 30هزار از این واحدها نیز تحویل شده است.
بنابراین دولت چهاردهم با تعهد حدود یک میلیون واحدی برای تکمیل طرح دولت قبل مواجه است. البته حدود یک میلیون و 500هزار واحد نیز در قالب تفاهم‌‌‌هایی به اسم مسکن ملی اما روی زمین‌‌‌های دستگاه‌‌‌ها و زمین‌‌‌های شخصی و همچنین در روستاها وجود دارد. اما مساله اصلی، آن یک میلیون خانه روی زمین‌‌‌های 99ساله است که تعهد مستقیم و اولویت‌‌‌دار دولت محسوب می‌شود. همچنین حدود 100هزار مسکن‌‌‌مهر نیز هنوز مانده است.
در حال حاضر 5 میلیون زوج فاقد مسکن ملی در بازار مسکن کشور وجود دارد که هر آن مترصد فراهم شدن فرصت برای خرید خانه‌‌‌اول خود خواهند بود. با وضع فعلی قیمت مسکن شاید به این زودی‌‌‌ها این 5 میلیون مستاجر فکر خرید خانه هم نکنند اما آنچه واقعیت دولت چهاردهم است، «مطالبه 5 میلیون خانوار ایرانی از رئیس‌‌‌جمهور منتخب برای بهبود اوضاع مسکن» است ضمن آنکه این تعداد خانوار هر چقدر، زودتر بتوانند صاحب مسکن شوند، فشار تقاضا از بازار اجاره برداشته می‌شود و به نفع «کنترل تورم اجاره‌‌‌بها» نیز خواهد بود.
انتظارات سرمایه‌گذاران ساختمانی
سرمایه‌گذاران ساختمانی اخیرا نسبت به آینده، «خوش‌‌‌بین» شدند؛ این را گزارش «شامخ بخش مسکن و ساختمان» که حدود دو هفته پیش منتشر شد، می‌‌‌گوید. سرمایه‌گذاران ساختمانی احساس می‌کنند، وضعیت قیمت‌ها و روند بازار مسکن به سمتی خواهد رفت که آنها بتوانند از مسیر سخت و پردست‌‌‌انداز ساخت و فروش وارد مسیری شبیه قبل از نیمه دوم دهه 90 یا دهه 80 شوند؛ راحت بسازند و راحت بفروشند. خیلی از سازنده‌‌‌ها مدتی است توان خرید زمین ندارند. برخی دیگر از ترس اینکه در فاصله فروش واحد تازه‌‌‌ساز خود، نتوانند از پس «رشد روزانه و ماهانه قیمت ساخت» بربیایند، املاک موجودشان را حفظ کرده‌‌‌اند. این انجماد به نفع بازار مسکن نیست.
بخشی از آنچه در این تکه از پازل «مسکن در دولت چهاردهم» وجود دارد، توسط تیم اقتصادی دولت (خارج از حوزه اختیارات وزیر راه و شهرسازی) و البته «سیاست‌‌‌های اقتصادی و سیاسی رئیس‌‌‌جمهور»، بهبود پیدا می‌کند. در عین حال متولی بخش مسکن در دولت پیش‌‌‌رو می‌تواند با «پرهیز از مداخلات غیرضرور در برخی حوزه‌‌‌ها» و همچنین «تغییر فوری یکسری سیاست‌‌‌های شهری و شهرسازی مرتبط با مسوولیت شهرداری‌‌‌ها» مسیر بهبود را هموار و کوتاه کند.
نظرات