چرا درخواست برای تاسیس بنگاه املاک زیاد است؟
مجوز بنگاه مشاور املاک در درگاه ملی مجوزها در کمتر از ۱۵ روز صادر می‌شود؛ واقعاً چرا این‌قدر تقاضا برای تأسیس بنگاه وجود دارد؟
آمارهای مختلفی از تعداد بنگاه‌های ملکی مجاز و غیرمجاز در تهران و کشور وجود دارد و گرچه دو سه سالی است که کسب‌وکار این صنف به‌شدت کساد است؛ اما همچنان تقاضا برای راه‌اندازی بنگاه ملکی وجود دارد و در قانون جدید وعده صدور ۱۵ روزه مجوز برای این صنف داده شده است.
در گشت‌های بازرسی سال گذشته از بازار مسکن، اعلام شد که حدود ۱۶ هزار و ۵۰۰ بنگاه ملی غیرمجاز در کشور فعالیت دارند که نیمی از این تعداد مربوط به استان تهران و شهرهای جدید حومه پایتخت است. امسال اما، اداره راه و شهرسازی استان تهران، تعداد بنگاه‌های املاک غیرمجاز در استان تهران را حدود ۵۰۰۰ بنگاه عنوان کرده و اتحادیه مشاوران املاک از کشف ۲۵۰۳ بنگاه غیرمجاز در شهر تهران خبر داده است.
نکته قابل‌توجه اینکه بر اساس آخرین آمار معاملات مسکن در شهر تهران، سرانه معاملاتی بنگاه‌های فعال در پایتخت حدود ۰.۲۶ معامله در ماه است؛ یعنی به‌طور میانگین، در شهر تهران یک بنگاه ملکی، هر ۴ ماه، یک معامله خریدوفروش انجام می‌دهد. نکته قابل‌تأمل اینجاست که باوجود کسادی واضح در بازار مسکن، همچنان رشد قارچ گونه این بنگاه با یا بدون مجوز ادامه دارد.
چرا بنگاه ملکی جذاب است؟
از منظر صنفی، راه‌اندازی بنگاه ملکی به‌خصوص برای کسانی که یک باب مغازه خالی داشته باشند، یک راه میانبر برای فرار از بیکاری است. در این میان غوغای سودهای سنگین و یک‌شبه در بازار املاک هم مزید بر علت می‌شود تا افراد دست‌به‌کار تأسیس یک بنگاه مشاور املاک شوند؛ اما بنا به تجربه، بخش عمده این بنگاه‌ها فقط چند ماه دوام می‌آورند.
پیش‌ازاین، شادروان مصطفی‌قلی خسروی، پیشکسوت صنف مشاور املاک و رئیس ادوار اتحادیه این صنف معتقد بود به‌واسطه آسان‌گیری قانون صنفی، ورود به این صنف بسیار آسان است و بسیاری از افراد فقط برای اینکه بیکار هستند، بنگاه تأسیس می‌کنند که البته بسیاری از آنها بعد می‌فهمند کار اشتباهی بوده و آن را جمع می‌کنند. برخی از مسئولان فعلی صنف مشاور املاک نیز این موضوع را تأیید می‌کنند.
سعید لطفی، عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران به همشهری می‌گوید: «یکی از دلایل ظهور بنگاه‌های املاک غیرمجاز را همین راه‌اندازی شغل راحت و بی‌نیاز به امکانات خاص عنوان می‌کند. بنگاه‌هایی که اغلب آنها بعد از چند ماه فعالیت حساب کار دستشان می‌آید و تعطیل می‌شوند اما بخشی مثلاً به دلیل مالکیت محل کسب می‌توانند مدت زیادتری دوام بیاورند.»
راه‌اندازی بنگاه برای نرخ شکنی
یکی از تخلفات بزرگ در صنف مشاوران املاک اعم از مجاز یا غیرمجاز، دریافت حق کمیسیون بالاتر از نرخ مصوب است که این مورد بنا به اظهارنظر متولیان امر در حوزه بنگاه‌های غیرمجاز با شدت بیشتری شیوع دارد. بنگاه‌های مجاز درصورتی‌که حق کمیسیون بالاتر از مصوبه از مشتریان دریافت کنند و شکایت آنها به کمیسیون نظارت اتحادیه ارجاع داده شود، مشمول جریمه خواهد شد و شدت این جریمه بنا به‌دفعات تخلف، از بازپرداخت مبلغ اضافی تا پلمپ و لغو مجوز متفاوت است.
جدای از اینکه فرایند رسیدگی به تخلف این بنگاه‌های از مسیرهای قانونی باعث می‌شود بسیاری از مشتریان بی‌خیال پیگیری شوند، در مورد مجوزها شرایط بسیار مساعدتر است چراکه آنها اصلاً عضو اتحادیه نیستند و چیزی برای از دست دادن ندارند.
علاوه بر این بروکراسی اداری نسبتاً پیچیده برای برخورد با بنگاه‌های غیرمجاز باعث می‌شود برخورد با بنگاه‌های غیرمجاز از حوصله مشتری زیان‌دیده خارج باشد و همین مسئله به استمرار فعالیت بنگاه غیرمجاز و ادامه تخلف آن کمک می‌کند. با احتساب اینکه بسیاری از بنگاه‌های ملکی، گاهی تا چهار برابر و حتی بیشتر از نرخ مصوبه، حق کمیسیون دریافت می‌کنند، انگیزه فعالیت بنگاه غیرمجاز تقویت می‌شود.
دلالی در دوره‌های رونق بازار
یکی از دلایلی که راه‌اندازی بنگاه ملکی را جذاب می‌کند، دلالی در دوره‌های رونق بازار است؛ چراکه وقتی تب خرید مسکن بالا می‌گیرد، قیمت‌ها لحظه‌ای تغییر می‌کند و بسیاری از معاملات به دلیل تغییر مداوم نرخ به هم می‌خورد؛ اما بنگاه‌های ملکی اگر پولی در بساط داشته باشند یا با چند واحد دیگر متحد شوند، در این دوره‌ها می‌توانند میان خریدار و فروشنده حائل شوند و به‌خصوص در واحدهای کوچک و خوش قیمت، بازار با به سمتی سوق دهند که سود قابل‌توجهی ببرند.
در این دوره‌ها، شکل‌گیری بنگاه غیرمجاز توجیه اقتصادی بالایی دارد و جالب اینکه بنگاه‌های مجاز نیز برای رسیدن به سود مطلوب، باید از قواعد صنفی خود تخطی کنند و مثل غیرمجازها، معاملات واحدهای خوش قیمت را به نام خود بزنند.
بنگاهی برای تغییر کاربری و ویلافروشی
یکی از بدترین اتفاقاتی که در حوزه مشاوران املاک به‌خصوص در مناطق خوش آب‌وهوای کشور رخ داده و به رشد قارچ گونه بنگاه‌ها دامن زده، زد و بند برای تغییر کاربری املاک کشاورزی و تبدیل آنها به ویلا و باغ ویلا است که هم سود سرشاری دارد و هم در برخی مناطق نظیر شمال کشور، مشتریان زیادی را جذب کرده است.
در این مناطق، دفتر مشاور املاک فقط با هدف تبدیل زمین کشاورزی به زمین قابل ساخت‌وساز فعالیت می‌کند و با ترغیب سرمایه‌گذاران به خرید زمین و پرداخت هزینه‌های غیررسمی دریافت مجوزهای دهیاری و ...، سود قابل‌توجهی به جیب می‌زند. تاکنون چندین بار مراجع مختلف و مردم به رشد بنگاه‌ها در مناطق خوش آب‌وهوا اعتراض کرده‌اند و نسبت به نقش این واحدها در تغییر کاربری اراضی کشاورزی و نابودی آنها هشدار داده‌اند.
نظرات