چرا تراکم فروشی در شهر بحران‌زاست؟
محمدصالح شکوهی، عضو هیئت علمی دانشگاه علم و صنعت ایران گفت: درحال حاضر شهرداری‌ها تا حداکثر سقفی که بتوانند در هر نقطه‌ای اجازه ساخت می‌دهند، بنابراین دیگر جایی در شهر باقی نمانده که بتواند هدف انتقال توسعه باشد. برای مثال منطقه ۲۲ در غرب تهران ظرفیت خوبی است که ما به جای آنکه بدون برنامه‌ریزی ساخت‌وساز کنیم، در جهت کاهش تراکم بخش‌های متراکم‌تر شهر، از آن‌ها استفاده کنیم.
عضو هیات علمی دانشگاه علم و صنعت گفت: شورای عالی معماری و شهرسازی باید چهارچوبی را برای شهرداری‌ها تعریف کند تا امکان انتقال حق توسعه خارج از آن چهارچوب وجود نداشته باشد؛ در غیر این صورت پیشنهاد اخیر مرکز پژوهش‌های مجلس در خصوص انتقال حق توسعه، به شکل جدیدی از تراکم‌فروشی تبدیل خواهد شد.
مرکز پژوهش‌های مجلس اخیرا طی گزارشی به اهمیت و نقش رویکرد انتقال حق توسعه در تحقق‌‌‌پذیری طرح‌‌‌های توسعه شهری پرداخته است. براساس این گزارش، «انتقال حق توسعه» یا TDR رویکرد مناسبی برای انتقال تراکم یا جلوگیری از افزایش تراکم و توسعه در مناطقی از شهر مثل بافت‌های تاریخی و اراضی کشاورزی و باغ‌هاست که نیاز به حفاظت بیشتر دارند. عضو هیات علمی دانشگاه علم و صنعت ضمن اشاره به کارآمدی این رویکرد در توسعه متوازن سکونت شهری، از خطر تبدیل شدن این طرح به شکل جدیدی از تراکم‌فروشی گفت.
محمدصالح شکوهی، عضو هیئت علمی دانشگاه علم و صنعت ایران در توضیح کارایی انتقال حق توسعه در حفاظت از اراضی ارزشمند شهری گفت: در انتقال حق توسعه، حق تراکم ساخت مجاز از مناطقی مثل بافت تاریخی یا باغ‌ها، به مناطق کم برخوردارتر منتقل می‌شود. با این کار، مناطق کم برخوردار، هدف توسعه قرار می‌گیرند و بافت‌های تاریخی و باغ‌ها هم حفظ می‌شوند. شیوه‌ی اجرا به این صورت است که باغ‌ها تحت تملک شهرداری و مدیریت شهری درمی‌آیند و در مقابل زمینی که هدف توسعه است به مالک باغ تحویل داده می‌شود.
شکوهی در توضیح فرصت‌ها و تهدیدهای انتقال حق توسعه بیان کرد: موضوع انتقال حق توسعه می‌تواند در آینده مورد توجه نظام برنامه‌ریزی کشور باشد. پژوهشی که روزهای اخیر توسط مرکز پژوهش مجلس انجام شده، برای زمینه‌سازی حقوقی جهت تحقق این طرح، شروع خوبی است. با این حال چند ملاحظه‌ی جدی وجود دارد که باید از همان ابتدا در شیوه‌ی جدید برنامه‌ریزی کشور به آن توجه کرد.
چراکه رویکرد انتقال حق توسعه، شمشیری دو لبه است؛ اگر بدون برنامه‌ریزی سراغ انتقال حق توسعه برویم، باعث تخریب بیشتر زمین‌های توسعه نیافته می‌شود. برای مثال ممکن است باعث شود مناطق کشاورزی و باغ‌های اطراف شهر هم ازبین بروند. ولی درصورتی که برنامه روشن و مصوبی وجود داشته باشد می‌تواند منافع عمومی را تامین کند.
او با بیان این که تحقق درست انتقال حق توسعه مشروط به وجود یک برنامه از پیش تعریف شده است، گفت: رویکرد انتقال حق توسعه می‌تواند بخشی از مشکلات را حل کند، بخصوص که برای بافت‌های تاریخی و حفظ باغ‌های داخل شهر نیز رویکرد خوبی است، منتهی مشروط به این است که در چارچوب یک برنامه‌ی از پیش تعریف شده عملیاتی شود. یعنی شورای عالی معماری و شهرسازی باید چهارچوبی را برای شهرداری‌ها تعریف کند تا امکان انتقال حق توسعه خارج از آن چهارچوب وجود نداشته باشد؛ در غیر این صورت انتقال حق توسعه به شکل جدیدی از تراکم‌فروشی تبدیل خواهد شد.این استاد شهرسازی اضاف کرد: درحال حاضر شهرداری‌ها تا حداکثر سقفی که بتوانند در هر نقطه‌ای اجازه ساخت می‌دهند، بنابراین دیگر جایی در شهر باقی نمانده که بتواند هدف انتقال توسعه باشد. برای مثال منطقه ۲۲ در غرب تهران ظرفیت خوبی است که ما به جای آنکه بدون برنامه‌ریزی ساخت‌وساز کنیم، در جهت کاهش تراکم بخش‌های متراکم‌تر شهر، از آن‌ها استفاده کنیم. مثلاً بگوییم شهرداری در منطقه ۱۰ که تراکم جمعیت زیاد است، زمین‌هایی را تملک کند و به جای آن زمین‌هایی در منطقه ۲۲ به مالکان ارائه کند. البته درحال حاضر در مناطق ۲۲ و ۱۰، نیز تا سقف ممکن افزایش تراکم داده می‌شود، بنابراین نمی‌توان با این رویکرد سمت انتقال حق توسعه رفت.
او با اشاره به ظرفیت افزایش ۲۵درصدی به مساحت سکونتگاهی در برنامه هفتم توسعه گفت: اما می‌توان از ظرفیت افزایش ۳۳۰هزار هکتاری برنامه هفتم برای انتقال توسعه استفاده کرد. به این صورت که برای حفظ زمین‌های کشاورزی یا باغ‌های داخل شهر که در معرض تخریب و تغییر کاربری قرار گرفته‌اند، اراضی حومه‌ای را به عنوان محول در اختیار صاحبان این اراضی قرار داد و شکل توسعه شهر را ساماندهی کرد.
انتقال حق توسعه نیازمند نظام ثبتی دقیق
شکوهی در پایان با بیان اینکه انتقال حق توسعه نیازمند نظام ثبت دقیقی است، گفت: از طرفی این طرح نیاز به ساختار و برنامه‌ریزی نظام ثبت اسناد دارد. برای مثال ما باغی داریم، مراجعه می‌کنیم به شهرداری و مجوز حق توسعه باغ در جایی دیگر را از شهرداری می‌گیریم. بعدتر باغ را که می‌فروشیم باید در سند قید شود تا مالک بعدی دوباره مدعی تغییر کاربری باغ نشود. به عبارتی ثبت شود که حق توسعه این باغ به جای دیگری منتقل شده است. درحال حاضر شرایط این سازوکار وجود ندارد و باید به آن توجه شود.
نظرات