چرا مشکل مسکن در ایران حل نمی‌شود؟ / وجود ۳میلیون واحد خالی اصلا منطقی نیست
کارشناس بازار مسکن گفت:در لندن که مساحتش تقریبا اندازه تهران است حدود ۳۰ هزار واحد خالی وجود دارد. ما حدود ۱۰ برابر لندن واحد خالی در تهران داریم که عدد بسیار بالایی است. حتما توجیه دارد کسی که یک واحد را ساخته خالی نگه می‌دارد. البته اینکه ۱ تا ۲ درصد از کل واحدها به منظور جابه‌جایی خالی باشد منطقی است اما حدود ۳ میلیون واحد خالی اصلا منطق ندارد.
یک استاد دانشگاه و کارشناس مسکن می‌گوید ۷۰ درصد معاملات در بازار مسکن از نوع سرمایه‌ای است که اثر التهابی در این بازار ایجاد میکند. او با بیان اینکه به دلیل پایین بودن توان متقاضیان، نهضت ملی مسکن به دست دلالان افتاده است راهکار تامین خانه برای دهک‌های پایین را واگذاری زمین رایگان در محدوده شهری، ارایه تراکم به متقاضیان واقعی و مشارکت آنها با سازندگان برای ساخت مسکن می‌داند.
مشکل فعلی نبود مسکن نیست، بلکه گرانی مسکن است که مردم را به بد مسکنی یا تضعیف معیشت شان ناچار میکند. اما این مشکل ریشه در چه موضوعی دارد؟
از جمله عوامل گران سازی مسکن هستند، البته تقاضاهای سرمایه‌ای هم نقش کلیدی در گرانی مسکن دارند، در واقع با وجود تقاضاهای سرمایه‌ای هرچه قدر خانه بسازیم، باز هم خانه گران می‌شود چرا که برخی هدفشان از خرید خانه افزایش سرمایه است، نه تامین سرپناه.
همه چیز شفاف است، اما چرا مشکل مسکن در ایران حل نمی‌شود؟ در ادامه پاسخ این سوال را در گفتگو با بهزاد عمران‌زاده، استاد دانشگاه و مسئول اندیشکده شهر اسلامی ایرانی می‌خوانید.
چرا سیاست‌هایی که طی ادوار در دولت‌های مختلف اعمال شده گره مسکن را کورتر کرده است؟
من بر این باور نیستم که گره مسکن در دوره های مختلف کورتر شده است. به هر حال زمانی که انقلاب شد در تهران حلبی‌آبادهای متعدد و حاشیه شهرهای متعدد داشتیم. پیام حضرت امام خمینی (ره) برای حساب ۱۰۰ نشان می‌دهد موضوع مسکن به عنوان شرّی که از دوره قبل به ارث رسیده نام می‌برند که باید سر و سامان پیدا کند و در این رابطه امام، نقش مردم را اصل می‌دانند. سیاست‌های مختلف بعد از انقلاب را که مرور می‌کنیم می‌بینیم بعضی وقت‌ها اتفاقات خوبی افتاده است. به طور مثال در دهه اول انقلاب حلبی‌آبادها در شهرها جمع شد و دیگر شاهد آن نبودیم.
از طریق حساب ۱۰۰ امام (ره)، شکل‌گیری بنیاد مسکن، وام‌های قرض‌الحسنه، واگذاری زمین رایگان و حتی کوپن مصالح ساختمانی که داده می‌شد بازار مسکن به تعادل رسید و بخش عمده‌ای از مشکل مسکن در آن دوره حل شد اما همان روند ادامه نیافت. ما ماده ۹ قانون زمین شهری را داشتیم که دست دولت و نهادهای عمومی را برای در اختیار گرفتن زمین برای مسکن باز می‌گذاشت که بعدها اجرای این قانون تعطیل شد.
سیاست‌های حمایتی و تسهیلگر مثل وام‌هایی که در دهه اول انقلاب بود و تسهیلاتی که در اختیار مردم گذاشته می‌شد در دوره سازندگی با سیاست‌های تعدیل اقتصادی و گرایشی که به اقتصاد لیبرال سرمایه‌داری به وجود آمد کمرنگ شد و مشکل مسکن حادتر شد.
در نیمه اول دهه سوم نیز همین داستان حکمفرما بود تا اینکه در نیمه دوم دهه سوم که دولت‌های نهم و دهم بر سر کار آمدند در قالب مسکن مهر با وجود اشکالاتی که در اجرا داشت اتفاقات خوبی افتاد و بخشی از مساله مسکن بخصوص برای دهک‌های پایین جامعه حل شد.
همین روند تا دولت‌های یازدهم و دوازهم ادامه داشت تا اینکه با یک بی‌عملی و بدعملی مضاعفی در بحث مسکن مواجه شدیم. در آن دولت مسکن از یک مشکل به سطح بحران ارتقا یافت. در ادامه در مجلس یازدهم و دولت سیزدهم اتفاقات خیلی خوبی افتاد و اگر ادامه پیدا کند میتوانیم ۵ تا ۶ سال آینده مساله‌ای به اسم مسکن نداشته باشیم، به شرط آنکه قوانینی که در مجلس یازدهم تصویب و طرح هایی که در دولت سیزدهم اجرا شد ادامه یابد.
اشاره کردید به دهه اول انقلاب که اتفاقات و تحرکاتی انجام شد و به نتیجه رسید. این نشان می‌دهد ما در حوزه مسکن فقر دانش نداشتیم و مساله به سیاستگذاری یا تضاد منافع برمیگردد. چرا آن سیاست‌های حمایتی اول انقلاب ادامه نیافت؟
در پاسخ به این سوال، من چند آمار بیان می‌کنم که نشان می‌دهد بازار مسکن بازار متعادلی نیست و ریشه بخشی از مشکلات فعلی مسکن مشخص می‌شود. در حال حاضر ۷۰ درصد تقاضای مسکن در بازار تقاضای سرمایه‌ای است و فقط ۳۰ درصد را تقاضای واقعی و مصرفی شکل می‌دهد. آمار دیگر اینکه در ۲۰ سال قیمت مسکن ۳۰ برابر و در عرض ۳۰ سال قیمت زمین ۱۰۰۰ برابر شده است. در همین زمان دلار حدود ۱۸۰ برابر و سکه حدود ۸۰۰ برابر شده که نشان می‌دهد بازار مسکن بازار متعادل و درستی نیست. دوره انتظار خانه‌دار شدن از طول عمر یک فرد بالاتر رفته که با هیچ‌یک از استانداردهای بین‌المللی سازگاری ندارد. سهم مسکن از سبد هزینه خانوار نیز که قاعدتا باید ۱۰ تا ۲۵ درصد باشد به ۵۰ تا ۶۰ درصد رسیده است. همه این آمارها از غیرمنطقی و غیرمتعادل بودن بازار مسکن حکایت دارد. این عدم تعادل هم دلیلش فقر دانش یا نبود دانش نبوده است.
بخشی از مساله مسکن به اقتصاد سیاسی و رویکردهایی که دولت‌های مختلف به حوزه مسکن داشتند برمیگردد. ابتدای انقلاب رویکردها به سمت حمایتی و نقش‌آفرینی دولت در حل مساله مسکن رفت. اما در دهه‌های بعد با سیاست‌های تعدیل اقتصادی به مرور حمایت‌ها از مردم و متقاضیان واقعی مسکن به سمت حمایت از انبوه‌ساز و سرمایه گذار رفت. یک تفکری پشت این قضیه بوده است؛ تفکری که می‌گوید بازار آزاد می‌تواند بسیاری از مسائل حوزه اقتصاد از جمله مسکن را با نظام عرضه و تقاضا مثل دیگر حوزه‌ها حل کند. در حالی که در دنیا اثبات شده است که دست نامرئی بازار اقتصاد لیبرال سرمایه‌گذاری، ناکارآمد است.
شکست بازار در حوزه مسکن وجود دارد اما در دولت‌های مختلف شاهد بودیم که سیاست‌های خود را به سمت مبتنی بر نظام سرمایه‌داری بردند. این عدم نقش‌پذیری موثر دولت در حل مشکل مسکن و عدم مداخله باعث شده بحران مسکن تشدید شود. یعنی هرچقدر دولت به میدان آمده و خواسته نقش ایفا کند مساله مسکن تا حدود بدتر شده است.
بنابراین مشکل در بحث اقتصاد سیاسی و نگاه به مسکن و اقتصاد و تعادل بین بخش خصوصی و دولتی ایران است. بخشی از مشکلات حوزه مسکن هم به وجود ذی‌نفعان پرقدرت در حوزه مسکن و در راس آنها بانکها برمیگردد.
بانک ها در نهضت ملی مسکن بر اساس قانون جهش تولید مسکن باید نقش ایفا می‌کردند. بانکها وظیفه داشتند ۲۰ درصد تسهیلات خود را به حوزه مسکن بیاورند. بانک‌هایی که منافعشان در حل نشدن مساله مسکن است چون خودشان یک بزرگ ملاک محسوب می‌شوند، بانک هایی که در این بخش بنگاه‌داری می‌کنند و عمده سرمایه خود را به بخش املاک و مستغلات آورده‌اند، معلوم است که مشکل مسکن یا فقر مسکن دهک‌های یک تا سه را حل نمی‌کنند. اگر این کار را انجام دهند به ضرر خودشان کار کرده‌اند. بنابراین بخشی از داستان به اقتصاد سیاسی برمیگردد. بخشی هم رهاشدگی بازار مسکن و تعارض منافعی است که در بخش‌هایی مثل بانکها وجود دارد.
یکی از مصادیق انحصار دولت‌ها می‌تواند مساله زمین باشد؟ زمین شهری که فرمودید باعث شد خیلی از خانوارها بتوانند مسکن بسازند. چطور زمین محصور شد و آن سیاست ادامه پیدا نکرد؟
یکی از آسیب‌هایی بررسی مسئله مسکن، ساده‌انگاری موضوع است. معماری و شهرسازی ابعاد گوناگونی دارد و تک‌عاملی نیست. عوامل متعددی تاثیرگذار هستند. بحث طرح‌های جامع شهری و تعیین محدوده‌های شهری هم به نظر من بخشی از مساله مسکن است. در حال حاضر ۵۰ تا ۶۰ درصد هزینه مسکن را هزینه زمین به خود اختصاص می‌دهد که اگر قیمت زمین متعادل و منطقی باشد قیمت ساخت هم پایین می‌آید و تعداد بیشتری می‌توانند به آن دسترسی داشته باشند. ولی مساله فقط این نیست. ما محدوده شهرها را بستیم که به نفع خیلی‌هاست و باعث افزایش قیمت زمین می‌شود. افزایش قیمت زمین هم یعنی ساخت در ارتفاع، متراکم‌سازی و برج سازی که به نفع بنگاه‌های اقتصادی، بانکها و شهرداری‌ها است.
یکی از مجموعه‌هایی که بسیار از عدم گسترش شهرها و بسته شدن محدوده شهرها نفع می‌برد شهرداری‌ها هستند؛ زیرا ۵۰ تا ۶۰ درصد درآمدشان را از حوزه معماری و شهرسازی، عوارض و تراکم‌فروشی که ما به آن می‌گوییم قانون فروشی به دست می آورند. اگر محدوده شهرها باز شود و قیمت زمین کاهش پیدا کند توجیهات ساخت متراکم و توسعه عمودی هم کم می‌شود و صرفه اقتصادی نخواهد داشت که این به ضرر شهرداری است.
به صورت نانوشته یک هم‌افزایی بین بنگاه‌های بزرگ اقتصادی، بساز و بفروش‌ها و شهرداری‌ها وجود دارد که باعث شده محدوده شهرها گسترش پیدا نکند. البته اگر بازار زمین و مسکن همین بازار فعلی باشد یعنی یک بازار یله و رها که هیچ کنترل و تنظیم‌گری در آن وجود ندارد شما محدوده شهر را دو برابر هم بکنید باز هم مساله حل نمی‌شود. مثلا در ۴۰ تا ۵۰ سال اخیر شهرک‌های زیادی در تهران ساخته شده و عموما ویلایی بودند. الان همین شهرک‌ها را ببینید عمدتا ۵ تا ۷ طبقه هستند؛ زیرا این بازار اقتضا میکند تا متراکم‌سازی اتفاق بیفتد و شهر به صورت منطقی، منظم و به قاعده توسعه نیابد.
بازاری که می‌گویید منظورتان بازار سفته‌بازی است؟ یعنی بنگاه‌ها وارد بازار مسکن می شوند تا در آینده واحدها را گرانتر بفروشند؟
بله، بازار وقتی سرمایه‌ای است یعنی افراد برای رفع نیاز مسکن وارد این حوزه نمی‌شوند. می‌خواهند پولشان افزایش پیدا کند و برای کسب ارزش پول یا افزایش سرمایه‌شان این اتفاق می‌افتد و این حجم بسیار بالایی دارد. اگر کنترل‌های مالیاتی و تنظیم‌گری درستی در حوزه مسکن نداشته باشید این اتفاق می‌افتد. یکی از کارهای خوبی که در دولت سیزدهم افتاد همین مالیات بر واحدهای خالی بود. حدود ۳ میلیون واحد خالی در کشور داریم و نیازمان هم تقریبا در همین حدود است. یعنی کمبود واحد مسکونی نداریم. مشکل ما نبود مسکن نیست، مشکل گرانی مسکن است، به این دلیل که کنترل و تنظیم‌گری در حوزه بازار مسکن اتفاق نیفتاده است.
در لندن که مساحتش تقریبا اندازه تهران است حدود ۳۰ هزار واحد خالی وجود دارد. ما حدود ۱۰ برابر لندن واحد خالی در تهران داریم که عدد بسیار بالایی است. حتما توجیه دارد کسی که یک واحد را ساخته خالی نگه می‌دارد. البته اینکه ۱ تا ۲ درصد از کل واحدها به منظور جابه‌جایی خالی باشد منطقی است اما حدود ۳ میلیون واحد خالی اصلا منطق ندارد.
وقتی شما یک زمین دارید که اگر بماند قیمتش چند برابر می‌شود معلوم است که پولتان را در حوزه تولید نمی‌برید. در ارز و طلا هم نه؛ فقط در حوزه زمین و مسکن می‌آورید چون عایدی بسیار بالایی دارد. زمین بایر، واحد خالی و معاملات مکرر آورده اقتصادی دارد. اگر کنترل مالیاتی مثل مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر زمین‌های بایر مسکونی و این قبیل مالیات‌ها اتفاق نیفتد، همین وضعیت ادامه خواهد داشت. البته ما مالیات واحدهای خالی داریم ولی در بحث زمین‌های بایر نرخی که تعیین شده نرخ موثری نیست. باید با نرخ موثر، مالیات از زمین بایر، واحد خالی و مالیات از معاملات مکرر اخذ شود. در این صورت به مرور بازار مسکن منطقی می‌شود، حجم تقاضا کاهش پیدا میکند و تقاضا واقعی می‌شود.
برخی معتقدند تا زمانی که اقتصاد کلان و تورم درست نشود اقتصاد مسکن درست نمی‌شود. یعنی بخشی از علت گران شدن زمین به اقتصاد کلان برمیگردد. همه چیز گران می‌شود مسکن هم گران می‌شود، این استدلال را می‌پذیرید؟
قطعا مسکن هم بخشی از اقتصاد کلان است و همه اتفاقاتی که در اقتصاد کلان از جمله تورم رخ می‌دهد در حوزه مسکن هم تاثیر می‌گذارد. ولی تورم حوزه زمین و مسکن از تورم عمومی بالاتر بوده است. این نشان می‌دهد که جدای از تاثیرپذیری حوزه مسکن از شرایط اقتصاد کلان، یک اختلالات و ناکارکردی‌هایی هم در داخل حوزه مسکن وجود دارد. دولت می‌تواند در حوزه مسکن، یک سری تسهیل‌گری و تنظیم‌گری کند تا بازار مسکن مثل بقیه بازارها شود.
ما دو رویکرد کلان در حوزه مسکن داریم، اولینش رهاسازی و بازار آزاد است. در شش هفت سال اول دولت یازدهم و دوازدهم سیاست همین بود و نظارت اتفاق نیفتاد. رویکرد دیگر این است که می‌گوید مسکن باید کاملا تحت کنترل دولت باشد. به نظرم هر دو سیاست و رویکرد نادرست است. ما باید سیاستهایمان را به سمت مردمی‌سازی ببریم. یعنی دولت نقش ایفا کند ولی به عنوان تسهیلگر و تنظیم گر. از آن طرف برای فعالان شامل سازندگان خرد، متوسط، بزرگ و مردم نقش تعریف کند. ولی دولت در بازار آشفته فعلی باید تمرکز ویژه بر روی گروه‌های خاص داشته باشد. دولت باید زمین رایگان بدهد. وام‌های قرض‌الحسنه را نیز در اختیار دهک‌های اول تا سوم و گروه‌های خاص قرار دهد که به مسکن متناسب با قانون اساسی دست پیدا کنند.
دهک‌های چهارم تا ششم به واسطه تمکن مالی می‌توانند خودشان یک آورده داشته باشند. دولت باید به اینها تسهیلات موثر بدهد که حداقل ۵۰ درصد هزینه واحد مسکونی را پوشش دهد و مابقی را خودشان تامین کنند. اما برای دهک‌های ۷ به بالا دولت باید سیاست‌های تنظیم‌گری مالیاتی انجام دهد. کنترل‌های مالیاتی و تنظیم‌گری در دهک‌های ۷ به بالا اگر اتفاق بیفتد اینها هم دخالتشان در بازار مسکن کم خواهد شد و نیازی به حمایت دولتی ندارند.
تجربه نهضت ملی مسکن چطور بود؟ با توجه آورده بالایی که باید از سوی متقاضیان پرداخت می‌شد فقط اقشار متوسط و بالا توانایی پرداخت آن را داشتند. آیا اشتباهی صورت گرفت یا سیاستگذار عامدانه این اشتباه را انجام می‌دهد؟ بهتر نبود به جای تمرکز روی دهک‌های بالا بر روی اقشار پایین تمرکز کند؟
نهضت ملی مسکن مبتنی بر قانون جهش تولید مسکن بود که دولت را مکلف کرد طی چهار سال چهار میلیون واحد مسکونی تولید کند. دولت هم طرح نهضت ملی مسکن را ارایه کرد. نهضت ملی مسکن نسبت به مسکن مهر یک سری ویژگی های مثبت داشت اما خیلی بهتر از این می‌توانست اجرا شود. قانون مالیات بر خانه‌های خالی، قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها یا قانون مالیات بر عایدی سرمایه در همکاری دولت و مجلس اتفاق افتاد و طرح نهضت ملی مسکن تدوین شد.
یک سری اتفاقات مثبت که در نهضت ملی مسکن می‌توانست رخ دهد به نظرم دیر اتفاق افتاد. مثلا دو سال از تصویب قانون گذشته بود اما تازه اواخر سال ۱۴۰۲ صندوق ملی مسکن تاسیس شد. اگر زودتر این صندوق ایجاد می‌شد می‌توانست نقش زیادی در تامین مالی پروژه‌های نهضت ملی داشته باشد.
اتفاقات مثبت دیگر تشکیل منظم جلسات شورای عالی مسکن بود که تا قبل از آن اصلا جلسه تشکیل نمی‌داد. راهبری‌هایی در دولت سیزدهم صورت گرفت ولی من به نظرم مساله نهضت ملی مسکن این است که تولید موثر اتفاق نمی‌افتد. یعنی واحدی که شما تولید می‌کنید به متقاضی اصابت نمی‌کند. متقاضیان هر چند ماه یک بار ۴۰ میلیون تومان آورده بیاورند یا ۵۰ درصد آورده را متقاضی تامین کند. بخش عمده‌ای از متقاضیان اصلا چنین امکانی ندارند. بنابراین وقتی تایید می‌شوند و جزو افراد حائز شرایط و مشمول قرار می‌گیرند امتیاز خود را می‌فروشند. یکی از شهرها را بررسی کرده بودند و دیدند حدود ۵۰ درصد افراد گفته بودند امتیازمان را فروخته‌ایم؛ زیرا امکان تامین آورده نهضت ملی مسکن را نداشتند. بنابراین دولت بخش عمده‌ای از واحدهای نهضت ملی مسکن را برای دلال‌ها می‌سازد.
چه باید کرد که این واحدها به دست متقاضی واقعی برسد؟
به نظرم قانون این پیش‌بینی را کرده بود ولی اتفاق نیفتاد. در ماده ۱ یا ۲ قانون عنوان شده بود باید افراد متناسب با اطلاعات درآمدی و اقتصادی خانوار طبقه‌بندی شوند و تسهیلات مدنظر طرح نهضت ملی مسکن یا قانون جهش تولید مسکن به صورت یکسان داده نمی‌شد. نسبت به دهک‌های مختلف وام‌های مختلفی تعیین می‌شد و به صورت هدفمند برای افراد مختلف تسهیلات متفاوتی داده می‌شد. برای فردی که جزو دهک شش است نباید زمین رایگان داده شود. این فرد با یک تسهیلات موثر می‌تواند صاحب خانه شود. اما برای دهک‌های پایین باید زمین رایگان باشد. وامشان قرض‌الحسنه با دوره بازپرداخت طولانی مدت باشد. این اتفاقات متاسفانه اوایل طرح نیفتاد و برنامه‌ریزی و سیاستگذاری درستی در شروع طرح متناسب با تجربه مسکن مهر رخ نداد و شاهد نوعی شتاب‌زدگی بودیم.
سال اول شروع طرح می‌توانست تامین زمین اتفاق بیفتد و موافقت‌نامه‌های اصولی انجام شود. خیلی از اتفاقاتی که در قانون جهش تولید مسکن بود و شاید الان هم نیفتاده به خاطر ناهماهنگی بین دستگاهی است. وزارت اقتصاد، وزارت راه و شهرسازی، بانکها و سایر بخش‌ها باید به یک هماهنگی بین بخشی می‌رسیدند. اگر این زمینه‌سازی از زمان شروع انجام می‌گرفت از سال دوم می‌توانست ساخت و ساز شروع شود و در سال چهارم می‌توانستیم به هدف‌گذاری قانون و طرح برسیم اما این‌گونه نشد.
به این موضوع اشاره کردید که قانون خیلی از موارد را پیش‌بینی کرده بود. ما در دولت چهاردهم هستیم و خانم صادق مالواجرد به عنوان وزیر راه و شهرسازی مسئولیت این حوزه را در اختیار دارد. آقای پزشکیان هم ملاک کار خود را اجرای قانون گذاشته است. به نظر شما دولت چهاردهم می‌تواند مشکلاتی که اشاره کردید را رفع کند؟ مثلا بانکها را پای کار پروژه مسکن‌سازی بیاورد یا انحصار زمین را بردارد؟ می‌تواند محدوده و حریم شهرها را آزاد و از سوی دیگر تقاضاهای سرمایه‌ای را از بازار مسکن حذف کند؟
دولت اگر بخواهد قطعا می‌تواند؛ زیرا همه چیز در کشور ما خصوصا در حوزه مسکن در اختیار دولت است. بانک اصلی زمین، وزارت راه و شهرسازی و سازمان ملی زمین و مسکن است. بسیاری از زمین‌ها نیز در اختیار دستگاه‌های دولتی است. یکی از اتفاقات خوبی که در دولت سیزدهم ذیل طرح نهضت ملی مسکن افتاد همین واگذاری بخشی از زمین‌های در اختیار وزارت راه وشهرسازی برای تولید مسکن بود.
مجوزها نیز دست دستگاه‌های دولتی است و بخش عمده‌ای از تامین مالی، دستورالعمل‌ها، آیین‌نامه‌ها یا سیاستگذاری در حوزه مصالح ساختمانی در اختیار دولت است. دولت اگر بخواهد به راحتی می‌تواند در حوزه مسکن ورود تسهیل‌گرانه و تنظیم‌گرانه داشته باشد. زیرساخت‌های آن هم فراهم است. در سال‌های قبل نیز زیرساخت‌هایی مثل قانون ساماندهی تولید مسکن را در سال ۱۳۸۷ داشتیم که بر اساس همان قانون مسکن مهر شکل گرفت و بعد هم قانون جهش تولید مسکن در سال ۱۴۰۰ تصویب شد. بنابراین از نظر قانون مشکلی نداریم. مالیات‌هایی هم که باید قانونی می‌شد قانونی شده است. فقط باید نرخ‌های آن موثر باشد و پایگاه‌های اطلاعاتی لازم برای اجرای آن فراهم شود. اگر دولت چهاردهم اراده کند و مسیری که در دولت سیزدهم آغاز شده بود شامل کنترل تنظیم‌گری در حوزه بازار و نقش موثر در حوزه تولید مسکن ادامه یابد مساله مسکن قابل حل است.
آقای بذرپاش در آخرین نشست خبری خود با تعبیری گفتند نشد که نشد که نشد ما بتوانیم بانکها را پای کار نهضت ملی مسکن بیاوریم. آیا این دولت چهاردهم و شخص رییس‌جمهور و وزیر راه و شهرسازی می‌توانند حریف بانکها شوند؟
بانکها بخشی از داستان است. اصلا بانکها را میتوانیم از چرخه تولید مسکن حذف کنیم. شاید اگر مالیات‌های درستی اتفاق بیفتد و محدودیت‌های قانونی که قبلا بود برای بانکها اعمال شود و نتوانند در حوزه مسکن بنگاه‌داری کنند، اصلا نیازی به تسهیلات بانکی نیست. ما میتوانیم مدل‌های دیگری را پیاده‌سازی کنیم. یکی از بحث‌هایی که گفتم رویکرد را باید تغییر بدهیم و در دولت شهید رییسی در حال وقوع بود، بحث مردمی‌سازی و سپردن کار به دست مردم بود.
اگر زمین رایگان در اختیار دهک‌های یک تا سه که نیازمندترین افراد به مسکن هستند قرار گیرد می‌توانند خانه‌دار شوند. به جای اینکه بانک را ملزم کنیم ۵۰۰ میلیون یا ۷۰۰ میلیون تومان به افراد وام بدهد که ساخت و ساز اتفاق بیفتد و اتفاق هم نمی‌افت، به اعتقاد من میتوانیم از روش‌های جایگزین دیگری مثل ارایه تراکم استفاده کنیم. میتوانیم به فرد زمین رایگان با ۱۲۰ درصد تراکم بدهیم. ممکن است خود فرد بخشی از تامین مالی را انجام دهد اما می‌تواند با یک سازنده وارد مذاکره شود. سازنده دو واحد می‌سازد، یک واحد برای خودش، یک واحد هم برای متقاضی که زمین و تراکم در اختیارش قرار گرفته است. بانکها را محدود و کنترل کنیم و از یکه‌تازی و اثرات سوء بانکها و بنگاه‌های بزرگ اقتصادی که زیاد هم هستند و در بازار مسکن منافع دارند بکاهیم. از آن طرف به مردم نقش بدهیم.
در نهضت ملی مسکن و طرح‌های بزرگ به سراغ انبوه‌سازان و سازندگان بزرگ می‌رویم که در این بین سازندگان خرد و متوسط حذف می‌شوند. نیازی نیست دولت با یک انبوه ساز ۱۰۰ هزار یا ۲۰۰ هزار واحد قرارداد بنویسد. یک زمین را در اختیار چهار نفر می‌گذاریم و با بحث تراکم افراد را مختار به رایزنی و مشارکت با سازنده‌های خرد و متوسط می‌کنیم تا واحد مسکونی احداث و به نسبت ارزش زمین و هزینه ساخت بین‌شان تقسیم شود. اصلی‌ترین زیرساختی که قانون جهش تولید مسکن هم دولت را مکلف کرده بود انجام دهد طرح جامع مسکن است. طبق قانون جهش تولید مسکن می‌بایست طرح جامع مسکن به‌روزرسانی می‌شد که متاسفانه این اتفاق نیفتاد. ما با برآوردهای کلی سراغ الحاق زمین و تعریف پروژه رفتیم. همان سال اول استاندار یکی از استان‌ها گفته بود ما دو برابر نیاز، زمین تامین کردیم. از سوی دیگر در بعضی جاها اصلا تامین زمین صورت نگرفت. برآورد دقیقی از نیاز مسکن در مناطق مختلف نداریم. لذا طرح جامع مسکن باید به‌روزرسانی شود با آمار برای هر منطقه و هر استان و هر شهر که بر اساس آن برنامه‌ریزی کنیم.
این به‌روزرسانی طرح جامع مسکن مبتنی بر سامانه املاک و اسکان است؟
سامانه املاک و اسکان یکی از تکالیف قانون جهش تولید مسکن است که باید اتفاق بیفتد اما هم‌چنان اتفاق نیفتاده است. سه اقدام باید در بازار مسکن رخ دهد؛ یکی بحث تولید مسکن با محوریت خود مردم و سازنده‌ها و تسهیلات ویژه برای دهک‌های مختلف است. بخش دیگر زیرساخت‌های کنش‌گری دولت، مردم و افراد مختلف است. یکی از آن زیرساخت‌ها طرح جامع مسکن است. دیگری سامانه املاک و اسکان است. در حال حاضر برآورد درست و دقیقی در حوزه مسکن نداریم؛ چه به لحاظ تعداد واحدهای خالی، نحوه مالکیت و سایر اطلاعات. یکی از دلایلش این است که مجموعه‌هایی که داده و اطلاعات دارند به این پایگاه متصل نمی‌شوند. بخشی از اطلاعات ما در قوه قضاییه و سازمان ثبت است، بخشی از اطلاعات در وزارت اقتصاد و دارایی است و این هماهنگی بین دستگاهی وجود ندارد.
درباره نقش وزیر یا رییس‌جمهور در تولید مسکن به نظرم هردو موثر هستند خصوصا اگر خود رییس‌جمهور دغدغه داشته باشد و پیگیر باشد کار با کیفیت متفاوت‌تری پیگیری می‌شود. کما اینکه در دولت‌های نهم و سیزدهم هم شاهد عمل به قانون بودیم. اما دیدیم بعضی از آقایان وزیر بودند، تکلیف قانونی هم داشتند و متاسفانه ترک فعل کردند و شرایط سخت‌تر شد. خانم صادق هم به نظرم برنامه‌ای که داده بود رویکرد تبعیت از برنامه هفتم و قانون جهش تولید مسکن را عنوان کرد و قاعدتا با توجه به حرف‌هایی که در برنامه‌های خود زدند باید اقدامات دولت سیزدهم را ادامه بدهد.
یعنی میتوانیم امیدوار باشیم که محدوده شهرها باز شود و از آن طرف دست شهرداری‌ها از بازار مسکن کوتاه شود؟
شهرداری‌ها از حوزه مسکن انتفاع دارند، اگر مشکل شهرداری‌ها در حوزه درآمدهای پایدار حل شود اتفاقات مثبتی رقم می‌خورد. ما ۲۰ سال منتظر درآمدهای پایدار شهرداری‌ها بودیم اما قانونی نهایتا تصویب شد و آن هم با دخالت و عاملیت شهرداری اتفاق خوبی نیفتاد. اگر روش‌های تامین مالی درستی برای شهرداری‌ها پیش‌بینی شود شهرداری هم خودش هیچ رغبتی به انتفاع در حوزه مسکن ندارد. حوزه مسکن شفاف است ولی چون افراد و بنگاه‌های مختلف در آن ذی‌نفع هستند مساله خیلی پیچیده و حل آن سخت‌تر می‌شود. تولید مسکن، کنترل بازار و زیرساخت‌هایی که امکان برنامه‌ریزی و طرح‌ریزی را به سیاستگذار و برنامه‌ریز می‌دهد باعث می‌شود مساله مسکن حل شود.
زمین از خودمان، مصالح از خودمان، طراح و تکنوروژی و فناوری از خودمان است. این همه شهرساز و مهندس و عواملی تولید مسکن را در کشور داریم اما با مساله مسکن مواجهیم. بخشی همان اقتصاد سیاسی و تعارض منافع و انحصاراتی است که وجود دارد. قانون چهار تا خط است اگر اراده جدی در سطح رییس‌جمهور، وزیر، مدیرکل، معاون و غیره متصل به قانون نشود تاثیری نخواهد داشت. مشکل مسکن سختی و پیچیدگی دارد ولی قابل حل است.
نظرات