مسکن هم کالای مصرفی است، هم سرمایهای
درحالی‌که بررسی تغییرات قیمت مسکن حکایت از حرکات نوسانی در سال‌های مختلف دارد طی سال‌های اخیر شاهد آن هستیم که افزایش قیمت ساختمان با افزایش تقاضا برای آن سنخیتی ندارد در همین مدت ارزش افزوده حقیقی برای بخش ساختمان کاهش یافته است.
میزگرد تخصصی جایگاه صنعت ساختمان در اقتصاد کلان بهعنوان اولین میزگرد تخصصی همایش چشم‌انداز صنعت ساختمان ایران برگزار شد. در این میزگرد تیمور رحمانی عضو هیات علمی دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران، سیامک پیربابایی عضو هیات‌مدیره انجمن صنعت ساختمان، پویا جبل‌عاملی سردبیر روزنامه «دنیای‌اقتصاد» و مهدی حیدری عضو هیات علمی دانشگاه خاتم به اظهارنظر پرداختند.
اهمیت ساختمان در اقتصاد کلان
در این نشست سیامک پیربابایی، عضو هیات‌مدیره انجمن صنعت ساختمان به جایگاه ویژه و اهمیت صنعت ساختمان در اقتصاد ایران پرداخت و یادآور شد: صنعت ساختمان نقشی محوری در اقتصاد کشور دارد؛ چرا که سهم بالایی از تولید ناخالص داخلی (GDP) و اشتغال‌زایی کشور را به خود اختصاص داده است. این صنعت همچنین در رشد اقتصادی و تاثیرپذیری آن از نوسانات اقتصاد کلان نقش مهمی دارد. با توجه به این ویژگی‌‌‌ها، صنعت ساختمان به عنوان یک صنعت پیشران و بزرگ مطرح می‌شود و نیاز است که به آن توجه بیشتری شود. پیربابایی همچنین اهمیت مسکن را به عنوان یک نیاز اساسی برای همه طبقات جامعه مورد تاکید قرار داد و افزود: مسکن علاوه بر نقش اقتصادی، از نظر اجتماعی نیز حائز اهمیت است و می‌تواند با تامین سرپناه پایدار برای خانواده‌‌‌ها به کاهش فقر کمک کند. مسکن برای خانواده‌‌‌ها بزرگ‌ترین دارایی و سرمایه محسوب می‌شود و بهبود وضعیت مسکن خانوارها می‌تواند شاخص‌‌‌های رفاه اجتماعی را بهبود بخشد و به ایجاد رضایت اجتماعی کمک کند.
عضو هیات‌مدیره انجمن صنعت ساختمان همچنین به ارتباط صنعت ساختمان با بیش از ۱۵۰ صنعت دیگر اشاره کرد و آن را به عنوان «لکوموتیو صنایع» توصیف کرد. این صنایع شامل فولاد، آهن، مصالح ساختمانی و حتی حوزه‌‌‌هایی مانند بانکداری و خدمات می‌‌‌شوند. از این رو، هرگونه رشد یا رکود در صنعت ساختمان می‌تواند تاثیرات گسترده‌‌‌ای بر سایر بخش‌‌‌های اقتصاد داشته باشد.
پیربابایی در ادامه به مشکلاتی اشاره کرد که صنعت ساختمان با آن مواجه است. او گفت: این بی‌‌‌توجهی‌‌‌ها می‌تواند به تضعیف بخش خصوصی در صنعت ساختمان منجر شود؛ چرا که این بخش عمدتا توسط سرمایه‌گذاری‌‌‌های خصوصی هدایت می‌شود و در صورت عدم‌حمایت و ایجاد زیرساخت‌‌‌های مناسب، بخش خصوصی انگیزه لازم را برای فعالیت در این صنعت از دست خواهد داد. او نگرانی خود را از خروج احتمالی بخش خصوصی از این صنعت بیان کرد و بر اهمیت تصمیم‌گیری‌‌‌های کلان برای حمایت از صنعت ساختمان تاکید کرد. او به موانعی اشاره کرد که به‌‌‌طور سیستماتیک از سوی نهادهای دولتی ایجاد شده‌‌‌اند. این صاحب‌نظر گفت: بسیاری از این مشکلات بدون نیاز به اصلاحات کلان یا تغییرات بین‌المللی مانند FATF قابل‌‌‌حل هستند. این مشکلات شامل بوروکراسی طولانی و خسته‌‌‌کننده برای صدور مجوزها، مالیات‌‌‌های سنگین و فشار مالی ناشی از کسری‌‌‌های دولتی بر بخش خصوصی است.
به عنوان نمونه، قوانین مالیاتی سنگین و عوارض مختلف، از جمله مالیات بر املاک و مالیات بر خانه‌‌‌های خالی، سبب شده‌‌‌اند که هزینه‌‌‌ها به مصرف‌کنندگان منتقل شود و باعث افزایش قیمت مسکن شود. از دیگر مشکلات، نبود حمایت دولتی برای توسعه صنعت ساختمان بهعنوان یک صنعت مهم اقتصادی است. او افزود: برخلاف اهمیت این صنعت در اشتغال و تولید ناخالص ملی، هنوز ساختمان به عنوان یک صنعت کامل و تولیدی شناخته نشده است و از مزایای مربوط به این حوزه بهره‌‌‌مند نیست. عضو هیات‌مدیره انجمن صنعت ساختمان برای بهبود وضعیت صنعت ساختمان پیشنهادهایی ارائه داد. این پیشنهادها شامل پرداخت تسهیلات مالی مستقیم به مصرف‌کنندگان و تسهیل دسترسی به منابع مالی برای خریداران مسکن است تا بتوان تقاضای انباشته و رو به رشد جامعه را پاسخ گفت و از افزایش بی‌‌‌رویه قیمت‌ها جلوگیری کرد. این صاحب‌نظر در نهایت، بر ضرورت تغییر نگرش به «توسعه‌‌‌گر»های صنعت ساختمان تاکید کرد و خواهان به رسمیت شناختن آنها به عنوان یک رکن اصلی در فرآیند توسعه شد؛ توسعه‌‌‌گرانی که هم نقش فاینانس و تامین مالی دارند و هم می‌توانند نقش بازاریابی و جذب سرمایه را ایفا کنند.
پیشران‌‌‌های مسکن در بحران
تیمور رحمانی با اشاره به وضعیت کنونی صنعت ساختمان و اقتصاد کشور گفت: معضل مسکن تنها مساله‌ای نیست که مختص ایران باشد و در تمامی جهان وجود دارد. در خارج از ایران بحران ۲۰۰۷ تا ۲۰۰۹ یکی از مهم‌ترین دلایل تحولات در بخش مسکن بود. در حالی که مشکل مسکن همواره در ایران وجود داشته اما ورود دولت به بخش مسکن باعث شده که مشکلات این حوزه به جای حل شدن تشدید شود. این مساله در سه دهه اخیر بیشتر مشاهده می‌شود. او ادامه داد: وضعیت یادشده به‌خصوص در سال ۹۷ به بعد تشدید شده است. دلیل این امر رشد اقتصادی موثر اندک در کنار عدم‌توان مردم برای افزایش پس‌انداز است که تقاضا را تحت‌تاثیر قرار داده و در شرایط خروج سرمایه از کشور اوضاع را بدتر کرده است. از منظر اقتصاد کلان مهم‌ترین داده‌‌‌های معرف وضعیت بخش مسکن، قیمت، ارزش افزوده بخش مسکن و سرمایه‌گذاری در بخش یادشده است که در کنار شاخص‌‌‌های مقداری نظیر تعداد پروانه‌‌‌های صادره و تعداد ساختمان‌‌‌های تکمیل‌شده معرف عملکرد کشور در این حوزه است.
درحالی‌که بررسی تغییرات قیمت مسکن حکایت از حرکات نوسانی در سال‌های مختلف دارد طی سال‌های اخیر شاهد آن هستیم که افزایش قیمت ساختمان با افزایش تقاضا برای آن سنخیتی ندارد در همین مدت ارزش افزوده حقیقی برای بخش ساختمان کاهش یافته است. بررسی افت تعداد پروانه‌‌‌های صادره دو دهه اخیر در کنار رشد جمعیت خود مساله دیگری است که متوازن نبودن قدرت خرید مردم را با قیمت واحدهای مسکونی نشان می‌دهد. رحمانی با اشاره به مسائلی که می‌تواند وضعیت را در این بخش از اقتصاد ایران دگرگون کند، گفت: عوامل بنیادی پیشران بخش مسکن در حال حاضر وضعیت مناسبی ندارند؛ به‌طوری‌که از سال ۷۰ تاکنون هرچه به سمت جلو می‌آییم میزان سرمایه‌گذاری به میزان کمتری از میانگین افزایش می‌‌‌یابد؛ به‌طوری‌که در حال حاضر این میزان زیر میانگین است.
آنچه در تمامی سال‌های اخیر سبب شده تا سرمایه‌گذاری در بخش مسکن با رونق روبه‌رو نباشد همان عواملی است که بر رشد اقتصادی و سرمایه‌گذاری به طور کل اثر می‌‌‌گذارد که مهم‌ترین عامل از ۱۳۹۰ به بعد عدم‌اطمینان است. عدم‌اطمینان حتی سبب شده تا در دهه ۹۰ میزان جذابیت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نسبت به میانگین کل بخش اقتصاد کمتر باشد. در حال حاضر نیز افزایش رشد اقتصادی و کاهش تورم مهم‌ترین عاملی است که می‌تواند بر جذابیت سرمایه‌گذاری بخش مسکن بیفزاید. در این شرایط رشد اقتصادی فعالیت در مسیر آتی را بهبود می‌بخشد و کاهش تورم نیز عامل مهمی برای افزایش مشارکت در قراردادهای بلندمدت است که بسیاری از قراردادهای بخش ساختمان در این زمره قرار می‌گیرد.
مسکن؛ کالایی با دو رویکرد مصرفی و سرمایهای
مهدی حیدری از زاویه بازار دارایی به بخش مسکن نگاه کرد. او با بیان اینکه مسکن هم کالای مصرفی است، هم سرمایهای افزود: در بیش از دو دهه اخیر دلار حدود ۸۰ برابر شده اما مسکن ۵۰۰ برابر افزایش قیمت داشته است. در این بخش به صورت دلاری نیز ما سالانه ۱۲درصد رشد داشته‌ایم که این رقم برای آمریکا حدود ۷درصد است. بنابراین اگر بخواهیم عملکرد این بخش را نگاه کنیم، باید بگوییم که این دارایی در میان سایر دارایی‌ها عملکرد بسیار خوبی از حیث کسب بازده داشته است. او با بیان این مساله که سرمایه‌گذار در حوزه مسکن به دنبال کسب سود از افزایش قیمت دارایی است، گفت: صنعت اجاره در ایران شکل نگرفته و از این بابت این بازار در ایران جریان نقد دائمی ندارد. از جمله دلایل شکل‌گیری این وضعیت رشد هرم جمعیت سال‌های متمادی است.
در حال حاضر با افزایش یافتن طلاق نسبت به ازدواج و کاهش تقاضا برای مسکن از این بابت دیگر وضعیت مانند گذشته نیست. بنابراین در کنار تغییر در رشد جمعیت و سایر عوامل اقتصادی فعالان این بخش لازم است تا الگوی رفتاری در آینده را نسبت به دهه‌های اخیر تغییر دهند. حیدری افزود: برای تحلیل بهتر وضعیت کنونی بازار مسکن باید اندکی کلان‌تر به مساله نگاه کنیم. در حال حاضر خرید مسکن در ایران مقرون به صرفه نیست. در شرایط کنونی حتی افرادی که درآمد نسبتا خوبی دارند برای خرید خانه در آینده توان چندانی نخواهند داشت. مسکن در تمامی کشورهای جهان مهم‌ترین دارایی و ثروت افراد است.
چنین امری به این معنی است که مانند باقی کشورهای جهان که در آنها افراد وام می‌گیرند، برای تامین عمده خرید خانه در جامعه و به منظور تامین مالی تقاضا در کشور نیز این مسیر هموار شود. این در حالی است که در ایران برای دریافت یک وام ۴ میلیارد تومانی (مفروض) شخص باید ماهی ۷۰ میلیون تومان بپردازد؛ اما بسیاری از مردم چنین درآمدی ندارند. روال انجام این‌کار باید به نحوی باشد که به صورت پلکانی اقساط افزایش یابد تا افراد قادر به پرداخت این اقساط باشند. برای پوشش نرخ بهره و ریسک‌‌‌های آن تمهیداتی قابل اندیشیده شدن است.
نظرات