مسکن امید در بن‌بست

در بهار 1398 و در سالی که با محکم­ کردن کمربندهای اقتصادی شروع شد، دولت دوازدهم یکی از طرح­‌های بر زمین‌­مانده خود در زمینه مسکن را کلید زد. طرح «مسکن امید»، که اکنون با افتتاح 324 واحد مسکونی و 63 واحد تجاری در منطقه 18 تهران اجرا می‌­شود، در واقع نسخه‌­ای از طرح ضدرکودی دولت روحانی است که زمزمه­‌های آن از ابتدای دوران آغاز به کار او در دولت یازدهم به گوش می­‌رسید و البته مجال کلنگ‌­زنی نیافته بود.

بر اساس این طرح، که موسوم به «طرح ملی بازآفرینی شهری» بود، دولت قصد داشت در مشارکت با شهرداری‌­ها، انبوه‌­سازان مسکن و البته با بهره‌­مندی از تسهیلات بانکی، به ساماندهی مسکن برای بیش از 19 میلیون شهروندِ «بدمسکن» کشور بپردازد و به‌این‌ترتیب، قفل رکود در اقتصاد کشور را نیز بشکند.

چهره­‌های اقتصادی دولت یازدهم معتقد بودند ساخت مسکن، به دلیل قرارگیری در نقطه انتهایی زنجیره، تعداد کثیری از صنایع مادر از قبیل صنعت سیمان، آلومینیوم و تولید کاشی، یکی از اصلی‌­ترین کلیدهای شکستن رکود در کشور است. بااین‌همه این نخستین باری نیست که دولت­‌ها در ایران تصمیم به قمار بر سر حوزه مسکن می‌­گیرند و البته -به احتمال زیاد- شکست را تجربه می‌­کنند.

از «اکباتان» تا «مسکن اجتماعی»

ورود دولت به حوزه تامین مسکن در قالب انبوه­‌سازی در تاریخ ایران دست‌­کم قدمتی 5دهه‌­ای دارد. در دهه 1350 خورشیدی و به دنبال طرح موضوع ناپایداری شهر تهران در مقابل زلزله، ساخت شهرک­‌های مسکونی در مناطق حاشیه‌­ای پایتخت کلید خورد. شهرک­‌های مسکونی «اکباتان»، «آپادانا» و «آ.اس.پ»، نمونه‌­هایی از این طرح­‌ها بودند و حتی اندکی پیش از آن، پروژه هنری-عمرانی «شوشترِ نو» به‌منظور بازآفرینی بافت تاریخی شهر شوشتر در قالبی جدید کلید خورده بود.

این در حالی بود که اجرای اصلاحات ارضی در اوایل دهه 1340 و تحرک جمعیتی که روستاییان را به حاشیه شهرهای کشور آورده بود، نیاز به شکل‌­گیری سکونتگاه‌های جدید در حاشیه شهرها را سرعت بخشیده بود. الگوی توسعه مرکزگرایانه کشور که موجب تمرکز بخش عمده فرصت­‌های اقتصادی در تهران و سپس مراکز استان‌­ها می‌شد هم به‌نوبه خود بردارِ یک‌­سویه حرکت به سمت حاشیه شهرها را پررنگ‌تر از همیشه کرد. به‌عنوان نمونه، تا این زمان، چندین و چند سکونت‌گاه جدید در حاشیه تهران شکل گرفته بود که از جمله آن‌ها می­‌توان به پاکدشت، رباط‌­کریم، مارلیک و مهرشهر اشاره کرد.

خانه­‌سازی دولتی با پایان جنگ تحمیلی و شتاب­‌گیری نرخ رشد جمعیت در اوایل دهه 1360 وارد فاز تازه‌­ای شد. در این زمان، دولت هاشمی رفسنجانی پروژه «مسکن اجتماعی» را با نگاه به تامین مسکن برای طبقات فرودست آغاز کرد، پروژه‌­ای که البته به مانع همیشگی در موارد این­‌چنینی برخورد کرد: سنگ بزرگی که نشانه نزدن است. بخشی از آغاز فرآیند جهش قیمتی در بخش مسکن در ابتدای دهه 1370 اما از اجرای چنین طرحی شروع شد، طرحی که در دولت اصلاحات متوقف شد و شاید بخشی از دلیل آرامش نسبی بازار مسکن در این دوره هم به همین دلیل بوده باشد.

نقطه اوج داستان مسکن در ایرانِ پساانقلابی اما با دولت محمود احمدی‌­نژاد و طرح «مسکن مهر» آغاز شد. ایده محوریِ احمدی­‌نژاد بسط «عدالت توزیعی» بود و یکی از وعده‌­های انتخاباتی او هم این بود که با «حذفِ قیمت زمین» در فرآیند دولتیِ انبوه­‌سازی مسکن، قیمت نهایی مسکن برای اقشار فرودست کاهش می‌­یابد. بااین‌همه، این طرح هم نه فقط موفق‌­تر از اسلاف خود نبود، که به یکی از حاشیه­‌ساز­ترین طرح­‌های دولتی در ایران بدل شد.

خانه­‌سازی در وقت اضافه

واکنش دولت اول حسن روحانی به طرح «مسکن مهر» چندان دوستانه نبود و هرچند آمارها حکایت از آن دارند که بیش از 65 درصد از تمامی پروژه­‌های «مسکن مهر» در کشور در دولت تدبیر و امید تکمیل شده، وزیر راه و شهرسازی وقت در دولت یازدهم، در خلال یک مصاحبه به‌صراحت طرح مسکن مهر را «مزخرف» خواند و البته این را هم اضافه کرد که این طرح تکمیل خواهد شد.

اما آیا اساسا ورود دولت‌ها به حوزه ساخت مسکن، از نظر اقتصادی قابل توجیه است؟ موافقان ورود دولت به حوزه ساخت‌وساز می‌گویند مسکن یکی از اساسی‌ترین نیازهای شهروندان است و به همین دلیل دولت­‌ها در قبال آن مسئولیت دارند.

علاوه بر این، از نظر موافقانِ دخالت مستقیم دولت در زمینه ساخت مسکن، دست دولت برای ساخت‌وساز خانه­‌های مسکونی از هر نظر باز است: دولت منابع مالی گسترده­‌ای برای تخصیص به بخش مسکن در اختیار دارد و حتی می‌­تواند به منابع بانک برای ورود به این حوزه جهت‌­دهی کند؛ دولت می­‌تواند انجمن‌­های صنفی و کارفرمایی را برای حضور در این بخش ترغیب کند و البته می‌­تواند جهت تسهیل ساخت مسکن مقررات‌­گذاری و حتی مقررات­‌زدایی کند.

علاوه بر این، دولت از طریق شهرداری­‌ها به طرح­‌های توسعه آتی شهرها دسترسی دارد و بنابراین می‌­تواند بهترین نقاط برای ساخت‌وساز را تعیین کند. این تقریبا همان کاری بود که دولت احمدی­‌نژاد درزمینه «مسکن مهر» انجام داد و البته قضاوت در مورد خروجی این طرح هنوز هم ادامه دارد. به‌این‌ترتیب، می­‌توان پرسید آیا اقتصاد در مورد ورود دولت­‌ها به حوزه ساخت‌وساز مسکن نظر مخالفی ندارد؟

همه‌چیز از «مسکن» شروع شد

واقعیت این است که با وجود اشتیاق فراوان دولت­‌ها، بانک­‌های تخصصیِ مسکن و نیز توانایی فنی انبوه­‌سازان، شواهد بسیاری از کشورهای مختلف جهان وجود دارد که نشان می­‌دهد ورود دولت‌­ها به حوزه ساخت مسکن، «پالس»­های نادرستی به بازار می‌­فرستد که در درازمدت نه‌فقط حوزه مسکن، که کلیت اقتصاد کشورها را دستخوش آسیب می‌­کند.

بحران مالی 2007-2008 ایالات‌متحده آمریکا که علاوه بر اقتصاد این کشور بسیاری از اقتصادهای جهان را هم دست‌خوش تاثیر کرد، در واقع ناشی از ترکیدن حباب مسکن بود. ساده‌­سازی دلایل یکی از بزرگ­ترین بحران‌های تاریخ مالی جهان و فروکاستن آن به یک یا دو دلیل تا اندازه زیادی تحریف واقعیت است، اما بسیاری از اقتصاددانان معتقدند عدم توانایی بازپرداخت اقساط وام مسکن از سوی مشتریانِ با اعتبار پایین، محرک شروع این بحران بوده است.

به عبارت ساد‌ه‌­تر، جرقه بحران زمانی زده شد که برخی موسسات مالی آمریکایی به مشتریانی با میزان اعتبار مالی کمتر و درنتیجه واجد ریسک مالی بالاتر، وام‌هایی برای خرید مسکن اعطا کردند و زمانی که این مشتریان نتوانستند اقساط وام خود را پرداخت کنند، موسسات مالی، سهامداران آن‌ها و نیز شرکت­‌های بیمه­‌کننده این موسسات به شکل زنجیره­ای ورشکست شدند.

دست‌به‌کار شدن دولت برای خانه­‌دار کردن ایرانی‌­ها اما شاید تجربه‌­ای حتی تلخ­‌تر از بحران مالی جهانی به‌جا گذاشته باشد، چرا که برخلاف تجربه آمریکا، در ایران این دولت بود که با ورود به حوزه مسکن، بحران­‌ساز شد. اقتصاد ایران هنوز هم اقتصادی تک­‌محصولی است و با وجود آنکه در سال‌­های اخیر در کنار دولت، بخش قدرتمند شبه‌­دولتی هم به ساختار اقتصاد ایران اضافه شده، دولت هنوز هم بزرگ­ترین عامل تاثیرگذار بر تحولات اقتصادی ایران است. اما این موضوع چطور به بحران مسکن ربط پیدا می­‌کند؟ برای پاسخ به این پرسش، شاید لازم باشد اندکی بیشتر در مورد طرح «مسکن مهر» بدانیم.

«حباب مهر»: مسکن مهر چه بلایی بر سر اقتصاد ایران آورد؟

پروژه «مسکن مهر» طرحی با ابعاد کم‌­سابقه در اقتصاد ایران بود و تا پیش از آن، کمتر می‌­شد پروژه­ای دولتی را سراغ گرفت که تمامیت اقتصاد کشور را زیر و زبر کرده باشد. برای اجرای پروژه «مسکن مهر» سرمایه کلانی موردنیاز بود که به‌ناچار باید از منبعی جدید تأمین می‌­شد. درنتیجه، دولت به بانک مرکزی و بانک مرکزی هم به‌نوبه خود به بانک مسکن فشار آورد که منابع مالی موردنیاز برای ساخت حدود 4 میلیون واحد مسکونی را فراهم کند.

نکته اما اینجا بود که بانک مسکن هم منابع کافی برای فراهم کردن این مبلغ را در اختیار نداشت و درنتیجه با فشار دولت، بانک مرکزی اقدام به چاپ حدود 45 هزار میلیارد تومان پول برای تأمین منابع مالی طرح «مسکن مهر» کرد. حجم کل نقدینگی کشور در سال 1384 و در زمان تحویل دولت هشتم به احمدی­‌نژاد، حدود 92 هزار میلیارد تومان بود و به‌این‌ترتیب، می­‌توان نسبت سهمگین میزان پول چاپ‌شده در قیاس با کل پایه پولی کشور را در طول دوره دولت نهم تخمین زد. این اما تمام مشکلی نیست که «مسکن مهر» برای اقتصاد ایران به ارمغان آورده است.

فلسفه سیاسی می­‌تواند متر و معیاری برای تخمین ابعاد اشتباه استراتژیک دولت احمدی­‌نژاد در باب ورود مستقیم دولت به حوزه ساخت مسکن به دست دهد. منطقی­‌ترین رویکرد در فلسفه سیاسی در باب جایگاه و شیوه عملکرد دولت‌­ها در اقتصاد، دفاع از نقش حداقلی دولت‌­ها و فروکاستن این نقش به اموری همچون بهداشت و آموزش همگانی و یا تامین امنیت است.

بر این اساس-و به‌ویژه زمانی که همچون مورد ایران، دولت بزرگ­ترین و تاثیرگذارترین عامل اقتصادی است- هرگونه حضور دولت در مقامی به غیر از تسهیل‌گری و یا اعمال نظارت­‌های حاکمیتی، عملا به ایجاد «شکست بازار» و ایجاد خسارت‌­های گسترده می‌­انجامد.

معضل خانه‌­های خالی

حضور مستقیم دولت ایران در ساخت مسکن به شیوه انبوه­سازی در طرح «مسکن مهر»-فارغ از ارتکاب اشتباهات سیاستی نظیر جبرانِ نبود منابع با چاپ پول، جانمایی نامناسب، انتخاب نادرست پیمانکاران و…-این پیام را به عاملان اقتصادی مخابره کرد که بهتر است آن‌ها هم به سر سفره پرسود ساخت‌وساز بیایند. درنتیجه، بسیاری از سرمایه­‌های شخصی هم به بازار مسکن سرازیر شدند و ساخت‌وساز آن اندازه رونق گرفت که به شکل­‌گیری یکی از بزرگ­ترین حباب‌­های اقتصادی در تاریخ ایران بینجامد.

عباس آخوندی، وزیر پیشین راه و شهرسازی در جایی گفته بود تنها در فاصله سال­‌های 1389 تا 1392 (یعنی در زمانی که پروژه‌­های مسکن مهر همچنان در دست ساخت بودند) تنها در تهران حدود 3 میلیون واحد مسکونی جدید ایجاد شده و به عبارت ساده­‌تر، در زمانی کمتر از سه سال، ظرفیت جمعیت‌­پذیری پایتخت بیش از 30 درصد افزایش پیدا کرده است.

آسیب تاریخی طرح «مسکن مهر» اما آنجا بروز کرد که این ظرفیت و ظرفیت جمعیت­‌پذیری مشابه در سایر نقاط شهری کشور اساسا خالی باقی ماند. برآوردها نشان می­‌دهند ایران سالانه به حدود یک میلیون واحد مسکونی-کمابیش به اندازه تعداد خانوارهایی که هر سال به جامعه ایران اضافه می­‌شود- نیاز دارد و این در حالی است که در سال 1396، بیش از 2.6 میلیون واحد مسکونی مازاد بر نیاز در اقتصاد ایران وجود داشت که تنها 470 هزار واحد از آن در تهران واقع شده بود.

از سوی دیگر، انجماد سرمایه بانک­‌ها در حوزه مسکن که در قالب سرمایه­‌گذاری مستقیم و نیز افزایش تعداد شعب بانکی نمودار شده بود، به بروز بحران بانکی از ابتدای دهه 1390 به این‌سو نیز ختم شد. این بحران بانکی اما وجه دیگری هم داشت و آن اینکه با عدم بازگشت تسهیلات اعطایی بانک­ها در حوزه املاک و مستغلات، که به‌نوبه خود ناشی از رکود در بازار مسکن بود، بانک­‌ها با حجم گسترده­ای از مطالبات معوق بانکی روبه‌رو شدند.

برآوردها نشان می­‌دهد که میزان مطالبات معوق بانک‌­ها اکنون دست­‌کم حدود 100 هزار میلیارد تومان است و بخش بزرگی از این مطالبات، ناشی از رکود در بخش مسکن است. به‌این‌ترتیب، با سرمایه­‌گذاری نابجا در بازار مسکن، اقتصاد ایران به همان چاهی افتاد که اقتصاد آمریکا و جهان در بحران مالی دهه گذشته افتاده بود.

امیدی به «مسکن امید» نیست

دولت روحانی با پروژه مسکن امید عملاً نشان داده که نمی­‌خواهد از تجربیات شکست­‌خورده پیشین در مورد ورود دولت به حوزه ساخت مسکن درس بگیرد. «مسکن امید» قرار بود «ساخت سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی» را هم‌زمان با «افزایش سرانه‌های خدماتی» در دستور کار قرار دهد تا تجربه تلخ شهرک­‌سازی در بیابان­‌های بدون مدرسه و بیمارستان که در طرح «مسکن مهر» شکل گرفته بود، دیگر تجربه نشود. علاوه بر این، در حالی که گفته می­‌شد اجرای این طرح با ترغیب انبوه‌­سازان برای ورود به حوزه بازآفرینی بافت­‌های فرسوده همراه است، به دلیل ناهمخوانیِ افزایش هزینه‌­های ساخت‌وساز و میزان رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی تهران، انبوه­‌سازان انگیزه‌­ای برای ساخت مسکن در این مناطق نخواهند داشت.

از سوی دیگر، متراژ پروژه افتتاح‌­شده نشان می­‌دهد طراحان «مسکن امید» توجهی به تقاضای بازار در شهرهایی مانند تهران نداشته­‌اند. تمامی بررسی­‌ها نشان از آن دارند که بیشترین تقاضای مسکن در تهران متوجه واحدهای مسکونی با متراژ 70 تا 80 مترمربع است و به همین دلیل عمده 470 هزار واحد مسکونیِ فاقد متقاضی در تهران، واحدهای بزرگ متراژی هستند که عمدتا هم در مناطق بالاتر شهری واقع شده‌­اند.

فارغ از این، می­‌توان حدس زد طرح «مسکن امید» نه فقط نمی­‌تواند به هدف اصلی خود یعنی رکودزدایی از کلیت اقتصاد دست یابد، که عملا با قربانی کردنِ بخشی از تسهیلات ارزشمند بانکی در شرایط کنونی به‌پای کالایی که دیگر از دسترس خرید عمده دهک­‌های درآمدی کشور خارج شده، مصداق دیگری بر تجربه شکست‌­خورده ورود مستقیم دولت‌­ها به حوزه ساخت‌وساز مسکن خواهد بود.