رونمایی از آمار عجیب ساخت مسکن / ساخت ۲۱۰ میلیون متر مربع مسکن؟

به گزارش تجارت‌نیوز ، بازار مسکن در ایران، به گواه شواهد آماری وارد یک دوره رکود بزرگ و عمیق شده است. آمار صدور اسناد ملکی در بازه سال‌های ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۸ نشان می‌دهد در سال‌های جهش قیمت مسکن یا سال بعد از آن، معمولاً بازار معاملات رسمی ملک نیز وارد دوره رکود شده و دوره رکود برای مدت دو سال در بازار معاملات ملک ادامه داشته است.

این در حالی است که پس از این دوره دو ساله رکود، بازار معاملات ملک با یک دوره سه ساله رونق همراه بوده است.

اطلاعات مربوط به این گزارش نشان می‌‌دهد که در سال ۱۳۹۸، حجم معاملات قطعی در بازار مسکن، به اندازه‌ای کاهش پیدا کرده که تنها با بروز رکود مسکن در سال ۱۳۷۵ قابل مقایسه است. به عبارت ساده‌تر، بازار مسکن در ایران اکنون دست کم یکی از دو رکود بزرگ معاملاتی خود در حدود سه دهه اخیر را تجربه می‌کند.

وعده‌های رکودشکن یا وعده‌های رکودافزا؟

این در حالی است که دست کم پنج نامزد انتخابات ریاست جمهوری، وعده‌هایی در مورد مسکن داده‌اند که نشان می‌دهد نه فقط می‌خواهد رکود را در این بازار بشکنند، که با جهش عرضه، قرار است قیمت‌ها را هم کاهش دهند.

تا این لحظه، به غیر از محسن مهرعلیزاده و علیرضا زاکانی، بقیه نامزدها وعده‌هایی بسیار بزرگ در حوزه مسکن داده‌اند. به عنوان نمونه، ابراهیم رئیسی اعلام کرده که نخستین اولویت دولت او ساخت مسکن است. او از «نهضت مسکن‌سازی» سخن گفته و اینکه دولتش در طول ۴ سال، ۴ میلیون واحد مسکونی می‌سازد. او همچنین گفته که دولتش زمین را به رایگان برای ساخت تخصیص خواهد داد و آورده نقدی مردم برای ساخت واحدهای مسکونی هم صفر است.

عبدالناصر همتی هم وعده ساخت ۳ میلیون واحد مسکونی در طول ۳ سال را داده و حداقل فعالیت دولتش در این زمینه را تکمیل حدود ۶۰۰ هزار واحد مسکونی در طرح «مسکن ملی» عنوان کرده است.

محسن رضایی هم تعداد واحدهای وعده داده شده را یک میلیون واحد دیگر کم کرده و به ۲ میلیون واحد کاهش داده است. او وعده داده که یک میلیون واحد مسکونی در بافت فرسوده و یک میلیون واحد مسکونی هم در خارج از این بافت خواهد ساخت. این در حالی است که دبیر کنونی مجمع تشخیص مصلحت نظام تصریح کرده که مصوبه مجلس برای ساخت حداقل یک میلیون واحد مسکونی در هر سال، باید اجرایی شود.

از آن سو، سعید جلیلی هم وعده داده که دولتش زمین را به شکل رایگان در اختیار تعاونی‌های مسکن قرار می‌دهد. امیرحسین قاضی‌زاده هاشمی هم وعده ساخت ۴٫۵ میلیون واحد مسکونی در طول ۴ سال را داده و همچنین، به تسهیلاتی اشاره کرده که قرار است بازپرداخت آنها برای خرید مسکن، ۳۰ ساله باشند.

وعده‌هایی که پشتوانه مالی ندارند

اما آیا این وعده‌ها اجرایی هستند؟ پاسخ منفی است. وعده ساخت ۲ تا ۴٫۵ میلیون واحد مسکونی (اعدادی که نامزدهای انتخابات مطرح کرده‌اند) در حالی صورت می‌گیرد که ساخت حدود ۲٫۳ میلیون واحد مسکن مهر، حدود ۱۳ سال طول کشیده و اکنون، هم بیش از ۱۰۰ هزار واحد مسکن مهر تحویل داده نشده است.

علاوه بر این، طرح مسکن مهر در زمانی کلید خورده بود که ایران، پررونق‌ترین دوران درآمدهای نفتی خود را از سر می گذراند، حال آنکه اکنون منابع مالی برای اجرای طرح‌های بزرگ وجود ندارد. اگر میانگین وعده‌های ساخت مسکن را حدود ۳ میلیون واحد در نظر بگیریم و متوسط متراژ این واحدها را هم ۷۰ متر فرض کنیم، باید ۲۱۰ میلیون متر مربع مسکن در طول ۴ سال در کشور ساخته شود.

فرقی نمی‌کند هزینه ساخت این واحدها توسط دولت تامین شود یا توسط بانک‌ها یا توسط بخش خصوصی. در هر حال، اگر متوسط قیمت ساخت هر مترمربع مسکن را در سراسر ایران حدود ۵ میلیون تومان در نظر بگیریم، ساخت ۳ میلیون واحد مسکونی با مساحت ۷۰ متر مربع در مدت ۴ سال آینده، به رقمی در حدود یک میلیون میلیارد تومان (یا حدود ۴۴ میلیارد دلار) سرمایه احتیاج دارد.

مجموع فروش نفت ایران در سال ۱۳۹۹، بر اساس اعلام نهادهای رسمی، حدود ۱٫۲ میلیارد دلار بوده است. از طرفی، کل دلارهای نفتی بلوکه شده ایران در عراق حدود ۵ میلیارد دلار و مجموع دلارهای نفتی بلوکه شده ایران در کره جنوبی هم حدود ۷ میلیارد دلار تخمین زده می‌شود.

تامین این میزان سرمایه، نه توسط دولت و نه توسط نظام بانکی ایران ممکن نیست. از طرفی، اگر چنین امکانی وجود داشته باشد، صرفِ سرمایه‌گذاری ریالی یا دلاری این مبلغ در یک حوزه خاص (مانند مسکن) به معنی ایجاد چندده درصد تورم مازاد است. بنابراین، به نظر می‌رسد وعده ساخت این تعداد واحد مسکونی در ۴ سال آینده در ایران، حتی روی کاغذ هم توهمی بیش نباشد.