چگونه می‌توان قیمت مسکن را کنترل کرد؟

در پی افزایش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر تعدادی از اعضای کمیسیون عمران مجلس در دیدار با وزیر راه و شهرسازی پیشنهاد تهیه سامانه‌ای برای تعیین قیمت مسکن در هر منطقه و محله را داده بودند که محمدرضا رضایی کوچی رئیس کمیسیون عمران مجلس از موافقت وزیر راه و شهرسازی برای تهیه این سامانه خبر داده بود.

بهروز ملکی کارشناس ارشد اقتصاد مسکن در واکنش به این پیشنهاد کمیسیون عمران مجلس اظهار داشت: استفاده از چنین ابزاری در دنیا سال‌هاست که منسوخ شده و الزام مالکان و فروشندگان مسکن به رعایت سقف قیمتی تعیین شده، می‌تواند انفجار قیمتی مسکن را در پیش داشته باشد.

کمبود عرضه مسکن نتیجه قیمت گذاری خواهد بود

همچنین علی چگنی، مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز ابتدای ماه جاری در واکنش به برخی اظهارنظرها مبنی بر لزوم تعیین سقف برای اجاره‌بها و قیمت مسکن در جمع خبرنگاران گفت: تجربه دنیا نشان داده است که تعیین قیمت، به خصوص برای مسکن که کالایی ناهمگن، غیر قابل جابه جایی و منحصر به فرد است، نه مقدور است و نه خاصیتی دارد .

چگنی با اشاره به اثرات نامطلوب سیاست تعیین قیمت در بازار مسکن افزود: اگر قیمت تعیین شود و تولیدکننده از قیمت راضی نباشد، دیگر وارد بازار نخواهد شد. در نتیجه با کمبود عرضه مواجه می‌شویم. کمبود شدید عرضه قیمت‌ها را به شدت بالا خواهد برد.

شکست سیاست تعیین سقف اجاره‌بها در اروپا یک دهه پس از جنگ جهانی

سوابق دیگر کشورها نیز نشان می‌دهد سیاست تعیین سقف قیمت برای بخش مسکن شکست خورده است. در اروپا پس از جنگ جهانی دوم که چند کشور با تخریب گسترده واحدهای مسکونی و کمبود مسکن روبه رو شدند، برخی مالکان در بخش اجاره اقدام به افزایش بی‌محابای قیمت‌ها کردند که درنتیجه دولت‌های اروپایی برای جلوگیری از این وضعیت وارد میدان شده و اجازه اجاره واحدهای مسکونی، بیش از قیمت تعیین شده از سوی دولت را ندادند. با این حال این سیاست هر چند در کوتاه مدت توانست بخشی از مشکلات اقشار ضعیف شده در اثر فشار اقتصادی حاصل از جنگ را برطرف کند، اما در کمتر از یک دهه نشانه‌های شکست این سیاست با کاهش کمی و کیفی ساخت و ساز خودنمایی کرد که درنتیجه بار دیگر دولت‌های اروپایی به باز کردن فضای بازار رقابتی اجاره و مسکن و عدم دخالت مستقیم در این حوزه روی آوردند.

معاون مدیرکل اقتصاد مسکن: امکان قیمت گذاری در مسکن وجود ندارد

پروانه اصلانی معاون مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی درباره اجرای سیاست نرخ‌گذاری مسکن و پیشنهاد کمیسیون عمران مجلس به این وزارت در خصوص تهیه سامانه تعیین سقف قیمت برای واحدهای مسکونی هر منطقه و محله اظهار داشت: قیمت گذاری در سایر محصولات و کالاها بر این اساس انجام می‌شود که یک کالای همگن هستند اما در بخش مسکن به هیچ عنوان شما نمی‌توانید دو مسکن همگن پیدا کنید.

وی افزود: در حال حاضر معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی سامانه معاملات مسکن را دارد که می‌تواند برای مردم «سنجه» خوبی در زمینه تشخیص قیمت‌ها در محله‌های مختلف باشد. بنابراین این سامانه می‌تواند چنین پیشنهادی را پوشش بدهد.

سیاست قیمت گذاری مسکن در اروپا، شهرها را نابود کرد

این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن ادامه داد: از سوی دیگر قانون حقوق مالکیت این اجازه را به دولت نمی‌دهد تا به مردم الزام کند که واحد مسکونی خود را به قیمتی که دولت می‌گوید به فروش برسانند. آنچه در کشورهای غربی اتفاق افتاد، کنترل اجاره بها بود نه قیمت معاملات مسکن؛ تجربه نشان داد که در کل به ضرر بخش مسکن و حتی خود مستاجران بود چون شدیدا سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را کاهش داد. صاحب خانه‌ها هم حاضر به هزینه کرد برای نگهداری مسکن نبودند چون حاشیه سود اجاره‌بها برای مالکان و موجران به قدری پایین بود که درنتیجه هزینه تعمیر و نگهداری را حذف کردند و نهایتا مستاجران مجبور بودند در خانه هایی خراب، کثیف، بی کیفیت و رو به تخریب و در پایین ترین کیفیت زندگی، ادامه حیات بدهند. در واقع کنترل اجاره بهای مسکن، شهرها را نابود کرد.

وی مسکن را کالای خصوصی دانست که امکان قیمت گذاری برای آن وجود ندارد و تصریح کرد: حتی در یک محله‌ای که بیشتر خانه‌ها ممکن است با نقشه مشابه هم ساخته شده باشند، اما قیمت آپارتمانی که به مترو دسترسی دارد با قیمت واحدی که همسایه یک فضای آموزشی است متفاوت است.

شفافیت بازار مسکن با استفاده از سامانه اطلاعاتی

اصلانی درباره روش‌های کنترل قیمت مسکن گفت: هر چه قدر شفافیت معاملات با استفاده از سامانه‌های اطلاعاتی بازار املاک افزایش یابد، امکان جلوگیری از افزایش قیمت‌ها بیشتر خواهد بود. چرا که کنترل قیمت مسکن در یک بازار شفاف و رقابتی شکل می‌گیرد.

معاون مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی درباره دخالت غیر مستقیم در بازار مسکن گفت: تنها جایی که دولت‌ها می‌توانند در بخش مسکن دخالت مستقیم داشته باشند، تامین مسکن اقشار کم درآمد است اما در سایر موارد باید دخالت غیر مستقیم با استفاده از حمایت از سمت عرضه به شکل تشویق به افزایش ساخت‌وساز و تسهیل فرآیند تولید مسکن و حمایت از سمت تقاضا به شکل تقویت قدرت خرید مسکن متقاضیان صورت بگیرد.

سازنده‌ها، مالیات بر ساخت را به خریدار منتقل می‌کنند

وی درباره افزایش مالیات‌های بخش مسکن و نقش آن در بازار قیمتی این کالای استراتژیک خاطرنشان کرد: مالیات‌ها در بازار مسکن سبب انتقال بار مالی از تولیدکننده به مصرف کننده می‌شود به این معنا که اگر به تولیدکننده گفته شود که مالیات بیشتری بدهد، تولیدکننده نیز این بار مالی تحمیلی را به خریدار مسکن منتقل می‌کند. از آنجایی هم که ماهیت بخش مسکن به شکلی است که عرضه در آن به کندی انجام می‌شود و روند تولید، زمان بر است، این افزایش فشار مالیاتی بر تولیدکننده با ضریب بالاتری به مصرف کننده مسکن منتقل خواهد شد. حتی می تواند اثر معکوس بر ساخت‌وساز داشته باشد و سرمایه‌گذار وارد عرصه تولید مسکن نشود.

مالیات بر خرید و فروش مکرر مسکن مؤثر است

اصلانی در خصوص مالیات بر خرید و فروش مسکن گفت: مالیات بر خرید و فروش نیز همین وضعیت را دارد اما می‌توان در ۲ بخش خرید و فروش «مکرر» مسکن و سوداگری زمین، ابزار مالیاتی را پیشنهاد کرد. این مالیات‌ها می تواند دلالی مسکن را کنترل کند.

همتی: اول ایجاد سامانه شفاف اطلاعات املاک سپس سیاست کنترل بازار مسکن

در این ارتباط، مقداد همتی رئیس گروه مسکن مرکز مطالعات اقتصادی دانشگاه علم و صنعت درباره پیشنهاد کمیسیون عمران مجلس برای راه‌اندازی سامانه قیمت گذاری مسکن گفت: اینگونه اظهار نظرها غیر کارشناسی است. در واقع امکان قیمت گذاری برای مسکن وجود ندارد. در دنیا با اعمال سیاست‌های کارآمد، بازار مسکن را کنترل می کنند که متاسفانه نه وزارت اقتصاد و نه وزارت راه و شهرسازی حاضر به اعمال این سیاست‌ها نیستند.

وی درباره این سیاست‌های کارآمد کنترل کننده بازار مسکن گفت: پیش از اعمال هر سیاستی، باید سامانه شفاف اطلاعاتی زمین و مسکن طراحی و اجرا شود. در این سامانه همه اطلاعات مربوط به همه املاک با انواع کاربری‌ها به طور شفاف جمع آوری شده و مشخص شود مالکان این املاک چه کسانی هستند. اینکه گفته شود عده‌ای چند صد واحد مسکونی در مناطق مختلف یا شهرهای گوناگون دارند، با استفاده از چنین سامانه‌ای مشخص می‌شود آیا واقعیت دارد یا خیر؟ در حال حاضر کسی نمی‌تواند صحت و سقم چنین ادعاهایی را بررسی کند.

همتی ادامه داد: پس از این که اطلاعات زمین و مسکن را احصا کردیم، به سراغ اعمال سیاست‌های کنترل بازار اعم از تشویقی و تنبیهی باید برویم. دولت‌ها و کشورهای مختلف با ابزارهایی مانند سیاست‌های مالیاتی بازار مسکن را کنترل می کنند؛ در این حالت، دولت‌ها قیمت‌گذاری نمی‌کنند، بلکه به مالکان اعلام می‌کنند اگر از یک قیمت مشخصی وارد سوداگری مسکن بشوند، از آنها مالیات‌های سنگین اخذ می‌شود.

مالیات بر خانه‌های «خالی» و «متعدد» به کاهش قیمت منجر می‌شود

این مدرس دانشگاه درباره سیاست وضع مالیات بر خانه‌های خالی گفت: اگر ۲.۵ میلیون واحد مسکونی خالی که وجود دارد، شناسایی شده و بلافاصله موضوع مالیات بر خانه‌های خالی اعمال شود، درنتیجه بیش از ۲ میلیون واحد به بازار عرضه شده و نهایتا قیمت مسکن کاهش می‌یابد.

وی در خصوص مالیات بر خانه‌های متعدد نیز گفت: می‌توان برای تعداد مالکیت نیز سقف تعیین کرد و اعلام کرد اگر فردی بیش از مثلا ۳ باب واحد مسکونی دارد، باید تا ۸۰ درصد مالیات بدهد. این موجب می‌شود از تمایل مردم برای خرید بی محابای مسکن کم شده و افرادی که تعداد زیادی واحد مسکونی دارند، برای فرار از مالیات به عرضه و فروش آن‌ها روی آورند که این اقدام میزان عرضه را افزایش و قیمت مسکن را کاهش می‌دهد. البته همه این موارد نیازمند وجود سامانه اطلاعاتی کامل و شفاف مسکن است.

این پژوهشگر اقتصاد مسکن پیشنهاد داد:باید سامانه‌های شفاف مالی و ملکی در حوزه‌های مختلف مانند اشتغال، مالیات، املاک و … زیر نظر سازمان برنامه و بودجه شکل بگیرد نه زیرمجموعه وزارتخانه‌ها؛ چون با نظارت دقیق‌تر این سازمان دستگاه‌های اجرایی ملزم به طراحی، اجرا و به روزرسانی این سامانه‌ها می‌شوند.

وی دو سیاست مهم کنترل بازار مسکن در شرایط فعلی را تشویق به تولید و عرضه و کنترل سوداگری عنوان کرد.

منبع:مهر