سجاد کرابی 
گزارش مقایسه‌ای «تجارت‌نیوز» از قدرت خرید مسکن در جهان؛
خرید خانه در تهران از خرید خانه در نیویورک سخت‌تر است! / بازار مسکن ایران از دسترس خارج شد
اگرچه بازار مسکن مدت زیادی را در رکود سپری کرده و خبری از معاملات در این بازار نیست اما خرید خانه همچنان برای بسیاری از مردم، یک آرزو است. در حالی که طبق استانداردهای جهانی قیمت مسکن باید در بعد درآمد سالانه افراد بگنجد، در ایران این قیمت به شکل بی‌سابقه‌ای، از درآمد خانوارها پیشی گرفته و خرید خانه را برای بسیاری از اقشار جامعه را به یک رؤیای دست‌نیافتنی تبدیل کرده است؛ به‌طوری که تهران با نسبت قیمت مسکن به درآمد ۳۸ برابری، در رتبه چهارم جهانی از لحاظ سختی خرید خانه قرار گرفته است. ایران نیز در جایگاه دوازدهم سختی خرید مسکن در جهان قرار دارد.
بررسی وضعیت بازار مسکن نشان می‌دهد که نسبت قیمت مسکن در ایران به‌شدت از شاخص‌های جهانی فاصله گرفته است.
طبق آمار و دادهای منتشر شده در numbeo که به بررسی جدیدترین داده‌های اقتصادی کشورها و محاسبه هزینه زندگی در سراسر جهان می‌پردازد، نسبت قیمت مسکن به درآمد، در کشورهای توسعه‌یافته کمتر از ۱۰ برابر درآمد سالانه خانوار است؛ به‌طوری که حتی در برخی از کشورها این مقدار بین دو تا سه برابر اعلام شده است.
با این‌حال در ایران این مقدار به رقم ۲۳.۴ برابر رسیده است. با این‌وجود در کشورهای همسایه به‌ویژه کشورهای حاشیه خلیج فارس این شاخص بسیار کمتر است؛ به‌طوری‌که عمان با ۲.۹ برابر رتبه آخر این فهرست را در اختیار دارد.
نسبت قیمت مسکن به درآمد حتی در کشورهای پیشرفته‌ای مانند آمریکا به‌ویژه ایالت (شهر) نیویورک که همیشه به‌عنوان یکی از گران‌ترین شهرهای جهان شناخته می‌شود، به‌مراتب بسیار کمتر از ایران است؛ به‌طوری که ایالت نیویورک تقریباً ۱۰۰ پله با ایران فاصله دارد و نشان‌دهنده آن است که قدرت خرید خانه در این شهر نسبت به ایران وضعیت مناسب‌تری دارد.
تهران چهارمین شهر جهان از لحاظ سختی خرید خانه است
بررسی‌های انجام شده از سایت numbeo نشان می‌دهد شهر آدیس‌آبابا در کشور اتیوپی با شاخص ۵۴.۲ برابری قیمت مسکن به درآمد، در رتبه اول این فهرست قرار گرفته است.
جایگاه دوم، متعلق به شهر دوآلا از کشور کامرون با ۴۸.۳ برابر و جایگاه سوم نیز شهر کلمبو در کشور سری‌لانکا با ۴۲.۷ برابر نسبت قیمت مسکن به درآمد است.
رده چهارم این لیست به تهران با شاخص ۳۸.۱ برابری تعلق دارد و رتبه پنجم نیز در اختیار شانگهای چین با ۳۷.۲ برابر نسبت قیمت مسکن به درآمد است.
14 شهر پایانی این لیست متعلق به ایالات متحده آمریکاست و رتبه آخر آن به شهر دیترویت واقع در ایالت میشیگان با شاخص ۱.۲ برابر اختصاص دارد؛ به عبارت دیگر، شهروندان این شهر به طور میانگین با ۱.۲ برابر درآمد سالیانه خود می‌توانند خانه بخرند.
گفتنی‌ست، نیویورک که به‌عنوان یکی از گران‌ترین شهرهای جهان شناخته می‌شود، در رتبه ۱۰۳ با نسبت قیمت مسکن به درآمد 13 برابری قرار دارد.
این بدان معناست که شهروندان تهرانی با ۳۸ برابر درآمد سالیانه خود، با فرض ثابت ماندن قیمت‌ها و هیچ‌گونه هزینه اضافه دیگری، می‌توانند خانه بخرند. درصورتی‌که این مقدار در شهرهای گران جهان و حتی کشورهای حاشیه خلیج فارس بسیار کمتر است. به‌عنوان‌مثال شهر ریاض در عربستان سعودی با شاخص ۲.۸ برابری در رتبه ۲۵۷ قرار دارد.
بازار مسکن ایران در جایگاه دوازدهم سختی خرید خانه قرار دارد
بررسی کلی بازار مسکن کشورها نشان می‌دهد، سوریه با ۱۱۲ برابر نسبت قیمت به درآمد، در جایگاه اول جهانی از نظر دور از دسترسی بودن خرید مسکن قرار دارد. جایگاه دوم متعلق به اتیوپی با ۵۰.۳ برابر، رتبه سوم کوبا با ۴۷.۸ برابر و همچنین رده چهارم و پنجم متعلق به کامرون و سری‌لانکا به ترتیب با ۴۷.۸ برابر و ۴۳.۲ برابر است.
همچنین کشور نپال در مرتبه ششم، هنگ‌کنگ (چین) در رده هفتم، چین در جایگاه هشتم، تایلند نهم و فیلیپین در رتبه دهم قرار دارند. گفتنی است ایران با ۲۳.۴ برابر نسبت قیمت مسکن به درآمد در جایگاه دوازدهم این لیست قرار دارد.
تسهیلات نامتناسب بانکی، بازار مسکن ایران را از دسترس خارج کرده است
قیمت هر مترمربع برای خرید آپارتمان در کشورهای مختلف تفاوت بسیاری دارد این رقم در هنگ‌کنگ به بیش از ۲۸ هزار دلار و در نیویورک نیز به ۱۷ هزار دلار می‌رسد؛ اما سؤال اینجاست که اگر قیمت مسکن در این کشورها بیشتر از ایران است، چرا ایران، به‌ویژه شهر تهران در رتبه‌های بالاتر قرار دارند؟
علت این موضوع درآمد پایین نسبت به تورم و شرایط بسیار سخت و غیرقابل‌دسترس بودن وام‌های مسکن است. زیرا نسبت وام مسکن به‌عنوان درصدی از درآمد در ایران معادل ۵۲۶.۷ درصد است در حالی که شاخص مقرون به‌صرفه‌بودن آن تنها ۰.۲ است!
درآمد پایین مردم، خرید خانه را به رویا تبدیل کرده است
در این میان، قیمت هر متر مربع مسکن در کشورهای همسایه به‌ویژه کشورهای حاشیه خلیج‌فارس تفاوت چندانی با قیمت‌ها در ایران ندارد. به‌عنوان مثال متوسط قیمت هر متر مربع در مرکز کشور عربستان سعودی حدوداً ۱۶۶۹ دلار و میانگین حقوق خالص ماهانه (بعد از کسر مالیات) حدوداً ۲۲۲۳ دلار است. همچنین نرخ بهره وام مسکن برای ۲۰ سال با نرخ ثابت سالانه چهار درصد است.
در حالی که متوسط درآمد خالص ماهانه در ایران (بعد از کسر مالیات) تنها ۲۶۷ دلار و نرخ بهره وام مسکن به فرض ۲۰ ساله بودن، سالانه ۲۲ درصد است.
دوره انتظار عمانی‌ها برای خرید خانه تنها 3 سال است
گفتنی است، قیمت هر متر مربع مسکن در مرکز کشور عراق حدوداً ۱۱۰۰ دلار و میانگین حقوق خالص ماهانه (بعد از کسر مالیات) حدوداً ۵۱۳ دلار است. همچنین نرخ بهره وام مسکن برای ۲۰ سال با نرخ ثابت سالانه ۹ درصد است.
قیمت هر متر مربع مسکن در مرکز کشور کویت حدوداً ۵۳۱۶ دلار و متوسط حقوق خالص ماهانه (بعد از کسر مالیات) حدوداً ۳۰۳۹ دلار است. همچنین نرخ بهره وام مسکن برای ۲۰ سال با نرخ ثابت سالانه پنج درصد است.
قیمت هر متر مربع مسکن در مرکز کشور قطر حدوداً ۴۹۱۶ دلار و متوسط حقوق خالص ماهانه (بعد از کسر مالیات) حدوداً ۴۱۴۵ دلار است. همچنین نرخ بهره وام مسکن برای ۲۰ سال با نرخ ثابت سالانه پنج درصد است.
قیمت هر مترمربع مسکن در مرکز کشور عمان حدوداً ۱۵۴۷ دلار و متوسط حقوق خالص ماهانه (بعد از کسر مالیات) حدوداً ۲۲۲۶ دلار است. همچنین نرخ بهره وام مسکن برای ۲۰ سال با نرخ ثابت سالانه ۴.۷۵ درصد است.
همچنین عمان با ۲.۹ نسبت قیمت مسکن به درآمد در آخر لیست قرار گرفته و این بدان معناست که شهروندان عمانی حدوداً پس از سه سال خانه‌دار می‌شوند.
هنگ‌کنگ گران‌ترین خانه‌های جهان را در خود جای داده است
بررسی‌های انجام شده نشان می‌دهد هنگ‌کنگ حدوداً با ۲۸ هزار و ۵۵۵ دلار برای هر متر مربع، در رتبه اول قیمت مسکن قرار دارد. رتبه دوم متعلق به سنگاپور با ۲۱ هزار و ۵۵۰ دلار برای هر مترمربع خانه است. سوئیس با ۱۷ هزار و ۴۳۲ دلار برای هر مترمربع در جایگاه سوم قرار گرفته است.
رتبه چهارم و پنجم به ترتیب به کشورهای کره جنوبی با ۱۱ هزار و ۹۷۱ دلار و تایوان با ۱۱ هزار و ۴۰۳ دلار برای هر مترمربع تعلق دارد. همچنین تایوان با ۸۵۷۴ دلار در جایگاه ششم، سرزمین‌های اشغالی فلسطین با ۸۱۴۹ در رتبه هفتم، چین با ۷۲۶۲ دلار در رده هشتم، اتریش با ۷۲۵۷ در رتبه نهم و استرالیا نیز با ۷۲۴۸ دلار برای هر متر مربع در رده دهم قرار دارند.
ایران نیز با ۱۳۹۲ دلار برای هر مترمربع در جایگاه ۷۷ام قرار گرفته است. با این‌حال مقایسه قیمت مسکن کشورهای مختلف بدون توجه به عواملی همچون درآمد، وام و سود آن، تورم، شرایط کلی اقتصادی و سیاسی، نادرست است.
بنابراین درست است که قیمت هر متر مربع مسکن در ایران، کمتر از بسیاری از کشورهایی است که به آنها اشاره شد، اما نکته مهم آن است که درآمد مردم در ایران نیز در مقایسه با سایر کشورها بسیار پایین است. ایران با توجه به معیار نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه در رتبه ۱۲ام گران‌ترین بازار مسکن جهان قرار گرفته و تهران نیز به‌عنوان چهارمین شهر از نظر سختی خرید مسکن شناخته شده است.
گزارش‌های بیشتر را در صفحه مسکن بخوانید.
نظرات