لایحه بودجه برای بازار مسکن چه سیگنال‌هایی دارد؟

به گزارش تجارت‌نیوز، جزئیات لایحه بودجه سال ۹۸ که روز گذشته برای بررسی و تصویب، از سوی دولت به مجلس ارائه شد حاوی برنامه‌ای چهار بندی برای شارژ مالی دست‌کم ۱۰ هزار میلیارد تومانی بخش مسکن است.

جزئیات لایحه بودجه سال ۹۸ نشان می‌دهد شارژ حداقل ۱۰ هزار میلیارد تومانی بخش مسکن در این لایحه در قالب برنامه‌ای پنج وجهی به منظور حمایت از دو سمت عرضه و تقاضای مسکن در سال آینده از سوی دولت پیشنهاد شده است.

شارژ مسکن در بودجه 98

عمده تمرکز این برنامه بر حمایت از تامین مالی عرضه مسکن برای شارژ مالی مورد نیاز به منظور کمک به تکمیل و تحویل واحدهای باقی مانده مسکن، ساخت ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در بافت‌ فرسوده شهری در قالب طرح ملی بازآفرینی شهری، ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در شهرهای جدید و ۱۰۰ هزار واحد مسکن اجتماعی و حمایتی از سوی بنیاد مسکن در شهرهای کوچک، قرار دارد؛ با این حال، در این لایحه منابع کمکی به منظور شارژ صندوق پس‌انداز مسکن خانه‌اولی‌ها(در قالب برنامه حمایت از سمت تقاضای مسکن) پیشنهاد شده است تا از این طریق امکان پرداخت وام مسکن به گروه‌های بیشتری از خانه‌اولی‌ها فراهم شود.

مطابق با برنامه‌های تدارک دیده شده برای بخش مسکن قرار است تا پایان برنامه ششم توسعه، سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده شهری ساخته شود؛ همچنین قرار است به منظور ایجاد اختلاط جمعیتی در شهرهای جدید بخشی از زمین‌های موجود در این شهرها برای ساخت ۲۰۰ هزار واحد مسکونی طی دو سال به منظور واگذاری آنها به گروه‌های درآمدی متوسط، اختصاص یابد که ۱۰۰ هزار واحد از مجموع ۲۰۰ هزار واحد در نظر گرفته شده قرار است در سال ۹۸ احداث شود؛ از سوی دیگر و به دنبال اعلام آمادگی بنیاد مسکن برای افزایش فعالیت‌های ساختمانی خود در شهرهای کوچک، ساخت ۱۰۰ هزار واحد مسکونی به‌صورت سالانه در قالب طرح‌های مسکن حمایتی برای گروه‌های هدف در شهرهای کوچک در فهرست برنامه‌های بخش مسکن گنجانده شده که قرار است فعالیت‌های مربوط به این ساخت و سازها پس از تامین منابع کمکی مورد نیاز از سال ۹۸ آغاز شود.

این در حالی است که هم‌اکنون حدود ۲۰۰ هزار واحد مسکن مهر نیمه‌تمام و در حال ساخت در کشور وجود دارد؛ همچنین اگر چه عملیات ساخت حدود ۲۰۰ هزار واحد دیگر مسکن مهر به اتمام رسیده است اما به دلیل عدم برخورداری از یک یا چند مورد از خدمات زیربنایی(همچون آب، برق، گاز و…) یا ناقص بودن عملیات مربوط به تامین خدمات روبنایی و محوطه‌سازی مورد نیاز قابل بهره‌برداری و سکونت از سوی خریداران نیستند.

همچنین به دنبال افزایش استقبال خانه‌اولی‌ها وبخشی از ساکنان بافت‌های فرسوده از تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن خانه‌اولی‌ها هم‌اکنون تقاضا برای دریافت تسهیلات از این صندوق بیش از ظرفیت اولیه پیش‌بینی شده است؛ در ابتدای راه‌اندازی این صندوق، پرداخت تسهیلات به سالانه حدود ۹۰ هزار متقاضی واجد شرایط به‌عنوان ظرفیت صندوق تعیین شد اما طی یکی دو سال گذشته به دلیل خلأ تسهیلات قابل رقابت با تسهیلات مسکن یکم، این تقاضا به حدود ۲۰۰ هزار متقاضی در سال افزایش یافته است؛ بنابراین برای جبران کمبود و کسری احتمالی در منابع این صندوق، لازم است شارژ مالی موردنیاز برای آن پیش‌بینی شود.

آنچه دولت روز گذشته در قالب پیشنهادات تامین مالی برای بخش مسکن در لایحه بودجه ۹۸ به مجلس ارائه کرد شامل شارژ دست‌کم ۱۰ هزار میلیارد تومانی برای بخش‌های گفته شده است که بخشی به‌صورت شارژ نقدی و بخشی به شکل غیرنقدی برای پیشبرد طرح‌ها و برنامه‌های این حوزه پیشنهاد شده است.

در قالب تبصره ۸ لایحه بودجه ۹۸، در صورت تصویب مجلس، به دولت اجازه داده می‌شود برای عملیات آماده‌سازی، محوطه‌سازی، تامین خدمات روبنایی و زیربنایی و تکمیل واحدهای مسکن مهر، طرح‌های بازآفرینی شهری و احیای بافت‌های فرسوده و همچنین احداث واحدهای مسکن اجتماعی و حمایتی، دست‌کم چهار اقدام انجام شود.

در این لایحه دولت به مجلس پیشنهاد کرده است معادل ۵ هزار میلیارد تومان از محل خط اعتباری مسکن مهر به سرمایه نقدی بانک مسکن تبدیل شود تا با افزایش سرمایه بانک مسکن ظرفیت و توان پرداخت تسهیلات از سوی مهمترین نهاد و بازوی تامین مالی این بخش افزایش یابد؛ قرار است این اقدام از محل وصول اقساط ماهانه وام‌های مسکن مهر انجام شود؛ هم‌اکنون سالانه حداقل هزار تا ۱۵۰۰ میلیارد تومان از محل بازگشت اقساط وام مسکن مهر، منابع مالی وصول می‌شود که در لایحه بودجه ۹۸ پیشنهاد شده است معادل ۵ هزار میلیارد تومان از خط اعتباری ۳۰ هزار میلیاردی مسکن مهر از محل بازپرداخت تسهیلات، به افزایش سرمایه بانک مسکن اختصاص یابد.

مطابق با بررسی‌های کارشناسی، هر یک واحد افزایش سرمایه نقدی برای بانک پرداخت‌کننده تسهیلات مسکن معادل ۵ واحد، توان تسهیلات‌دهی این بانک را افزایش می‌دهد و کمک می‌کند در آینده امکان پرداخت تسهیلات مسکن با سقف بالاتر، به تعداد بیشتر و همچنین با قابلیت تبدیل به تسهیلات در استطاعت متقاضیان از طریق کاهش دوره سپرده‌‌گذاری، افزایش طول دوره بازپرداخت وکاهش رقم اقساط ماهانه، فراهم شود.

در سال ۹۶، در کل کشور، کمتر از ۲۰۰ هزار متقاضی و خریدار مسکن موفق به دریافت وام بانکی خرید مسکن شدند؛ همچنین در ۹ ماهه اول سال ۹۷ نیز کمتر از ۱۸۰ هزار نفر وام بانکی خرید مسکن در کل کشور دریافت کرده‌اند؛ به‌عبارت دیگر در حال حاضر ظرفیت یا مقیاس بازار تسهیلات مسکن در کشور، کمتر از ۲۰۰ هزار فقره تسهیلات پرداختی در سال است؛ این در حالی است که هم‌اکنون در شهر تهران به تنهایی در هر سال بیش از ۱۰۰ هزار معامله خرید مسکن انجام می‌شود. با این حال در صورت افزایش سرمایه بانک مسکن متقاضیان بیشتری موفق به دریافت وام برای خرید مسکن می‌شوند.

منابع پیشنهادی دیگری که در لایحه بودجه ۹۸ برای کمک به تامین و تجهیز مالی بخش مسکن پیشنهاد شده است کسب درآمدی معادل ۱۵۰۰ میلیارد تومان از محل فروش یا تهاتر زمین‌های وزارت راه و شهرسازی به منظور تامین مالی طرح‌های تعریف شده در بخش مسکن است؛ در بند دوم تبصره ۸ لایحه بودجه ۹۸، عنوان شده است که وزارت راه و شهرسازی از طریق شرکت مادرتخصصی عمران شهرهای جدید و سازمان ملی زمین و مسکن به‌عنوان دو زیرمجموعه این وزارتخانه که اراضی این وزارتخانه را در اختیار دارند، مجاز است تا سقف هزار و۵۰۰ میلیارد تومان از محل منابع داخلی یا تهاتر اراضی و املاک متعلق به این وزارتخانه را به قیمت کارشناسی صرف اجرای طرح‌های تعریف شده برای بخش مسکن کند.

همچنین در قالب سومین بند از این تبصره، پیش‌بینی شده است در صورت درخواست مالکان واحدهای مسکن مهر، مالکیت عرصه(زمین)واحدهای مسکن مهر-زمین‌های اجاره‌ای ۹۹ ساله_ نیز به آنها منتقل شود؛ هم‌اکنون مالکان این واحدها تنها مالکیت اعیان یا بنای واحدهای مسکن مهر را در اختیار دارند؛ اما در لایحه بودجه ۹۸ پیشنهاد شده است در صورت درخواست مالکان، عرصه یا زمین این واحدها نیز با قیمت کارشناسی به آنها واگذار شود و از درآمد حاصل از آن به منظور اجرای طرح‌های مسکن استفاده شود.

همچنین براساس چهارمین بند این تبصره، وزارت راه و شهرسازی در صورت تصویب مجلس مجاز خواهد بود زمین‌های متعلق به سازمان ملی زمین و مسکن وشرکت عمران شهرهای جدید را تا سقف ۳ هزار میلیارد تومان طی قراردادهایی با بانک‌های عامل و صندوق‌های تامین مالی در رهن آنان قرار دهد و متناسب با آن تسهیلات لازم را برای اجرای طرح‌های جامع، تفصیلی و آماده‌سازی مصوب اخذ و صرف تکمیل این طرح‌ها کند.همچنین از محل فروش عرصه واعیان طرح‌های تکمیل شده با رعایت قوانین و مقررات و گردش خزانه، با بانک‌های عامل تسویه و باقی‌مانده آن را به اجرای طرح‌های تدارک دیده شده برای بخش مسکن در سال آینده اختصاص دهد.

در واقع این اقدام به نوعی «مدیریت دارایی» وزارت راه و شهرسازی محسوب می‌شود؛ در این روش اگرچه ممکن است بانک‌های عامل به شکل سنتی اقدام به پرداخت تسهیلات به وزارت راه و شهرسازی به منظور تامین مالی برنامه‌های تدارک دیده شده برای بخش مسکن نکنند اما از طریق رهن کردن املاک وزمین‌های تحت مالکیت این وزارتخانه و ایجاد ارزش افزوده برای این املاک و اراضی از طریق دریافت برخی مجوزها، انجام امور مربوط به آماده‌سازی، شهرک‌سازی و… منجر به ایجاد عایدی برای دولت و وزارت راه و شهرسازی می‌شوند که دولت پس از پرداخت تعهدات خود به این نهادها(شامل بانک‌های عامل و صندوق‌های تامین مالی) از مابقی عایدی به دست آمده به منظور اجرای برنامه‌های طراحی شده در بخش مسکن استفاده می‌کند.

در واقع این اقدام به نوعی یک فعالیت اقتصادی برد-برد برای دولت و بانک‌های عامل محسوب می‌شود؛ اگرچه مجموع اعتبارات پیش‌بینی شده در قالب تبصره بند ۸ لایحه بودجه ۹۸ برای بخش مسکن حدود ۹ هزار و۵۰۰ میلیارد تومان است اما دست‌کم از محل واگذاری زمین‌های مسکن مهر به مالکان مبلغی حدود ۵۰۰ میلیارد تومان حاصل خواهد شد و بنابراین در صورت تصویب این لایحه، شارژ حداقل ۱۰ هزار میلیارد تومانی برای اجرای برنامه‌های بخش مسکن در سال آینده محقق می‌شود.

این منابع به منظور تکمیل و اتمام طرح مسکن مهر، ساخت ۳۰۰ هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده، شهرهای جدید و شهرهای کوچک و همچنین تجهیز صندوق پس‌انداز مسکن خانه‌اولی‌ها به منابع کمکی به کار گرفته می‌شود.

منبع: دنیای اقتصاد