تغییرات عجیب در بازار مسکن تهران / کدام منطقه ارزان و کدام منطقه گران شد؟

به گزارش تجارت‌نیوز ، فاز اصلاح قیمتی در بازار مسکن وارد ایستگاه جدید شد. ماه گذشته در جریان احیای رابطه نسبی قیمت آپارتمان در ۲۲ منطقه پایتخت، «تورم ماهانه» در مناطق شمالی، منفی شد و در مقابل، قیمت‌ها در مناطق جنوبی - هرچند با شیب کند - افزایش یافت.

متوسط قیمت در عمده مناطق بالاشهر، نیم‌ تا سه درصد افت کرد؛ اما در محله‌های پایین بیش‌از سه درصد افزایش یافت. این اختلاف در سرعت و جهت رشد قیمت مسکن بین دو نیمه پایتخت در ابتدای ۹۷، معکوس بود. هم‌اکنون رکود معاملاتی در شمال شهر بیشتر از جنوب است.

بازار معاملات مسکن در ادامه حرکت در «فاز اصلاح» رابطه دو گروه از مناطق شهر تهران شامل مناطق واقع در نیمه شمالی و جنوبی پایتخت، با ثبت دو رویداد تازه به ایستگاه جدید رسید.

بررسی‌ها با استناد به تحولات قیمت و حجم معاملات خرید مسکن در هر کدام از ۲۲ منطقه شهر تهران در تیرماه امسال نشان می‌دهد فاز اصلاحی بازار مسکن که شروع خفیف آن از اواخر پارسال استارت خورد هم‌اکنون به یک ایستگاه جدید رسیده که در این ایستگاه همزمان با ادامه فرآیند احیای رابطه از دست رفته قیمت مسکن در مناطق، برای دومین ماه پیاپی، بازار با کاهش سراسری حجم معاملات خرید مسکن (در همه ۲۲ منطقه پایتخت) مواجه شده است.

شواهد آماری حاکی است اولین رویداد جدید در فاز اصلاحی بازار مسکن در تیرماه مربوط به کاهش قابل ملاحظه تورم ماهانه مسکن در اولین ماه از فصل تابستان در مقایسه با میانگین تورم ماهانه مسکن در سه ماه اول سال‌جاری است؛ در سه ماه اول سال ۹۸ تورم ماهانه مسکن به‌طور متوسط بیش از ۵ درصد بود، این در حالی است که این میزان در تیرماه به ۴/ ۱ درصد کاهش یافت؛ این میزان کمترین سطح تورم ماهانه مسکن از فروردین ۹۷ تاکنون است و نشان می‌دهد در تیرماه تورم مسکن در فاصله کوتاهی از تورم صفر درصدی قرار گرفته است.

این موضوع نشان‌دهنده حرکت جدی‌تر بازار مسکن در فاز اصلاح قیمتی است. پیش از این تورم ماهانه مسکن- در رکود سال گذشته- به پایین‌ترین سطح یعنی ۵/ ۱ درصد در دی ماه رسید اما بعد از آن رشد تقاضای سرمایه‌ای و حضور نسبی سفته‌بازها در بازار، مجددا شیب تورم مسکن را افزایش داد.

رویداد دوم به حرکت بازار در تیر ماه در مسیر اصلاح رابطه قیمتی بین دو گروه از مناطق شهر تهران یعنی مناطق واقع در نیمه شمالی (مناطق یک تا ۵) و مناطق واقع در نیمه جنوبی(مناطق ۱۰تا۲۰) مربوط می‌شود.

در حالی که تیرماه میانگین قیمت مسکن در مناطق شمالی شهر تهران(به استثنای منطقه یک) در مقایسه با میانگین قیمت مسکن در این مناطق در خردادماه کاهش یافت اما میانگین قیمت فروش آپارتمان در همین بازه زمانی، در عمده مناطق واقع در نیمه جنوبی پایتخت روند افزایشی داشته است. این رویداد منجر به کاهش شکافی خواهد شد که طی سال‌های ۹۶ و ۹۷ بین قیمت مسکن در مناطق شمالی و جنوبی تهران ایجاد شده بود و منجر به از بین رفتن فاصله متعارف قیمتی بین این دو گروه از مناطق شد.

هر چند اصلاح رابطه از دست رفته قیمتی بین مناطق شمالی و جنوبی شهر تهران دست‌کم طی دو فصل گذشته آغاز شده بود اما این موضوع در تیرماه شکل محسوس‌تری به خود گرفت.

آمارهای رسمی از تازه‌ترین تحولات بازار مسکن شهر تهران حاکی است در حالی‌که مناطق واقع در نیمه شمالی شهر تهران که حجم قابل توجهی از معاملات مسکن اعم از معاملات سرمایه‌ای و مصرفی در آن انجام می‌شود(مناطق ۱ تا ۵ شهر تهران) نه‌تنها در دوره رونق اخیر پیشتاز رشد قیمت و افزایش حجم معاملات مسکن بودند، بلکه همزمان با شروع رکود، افت تورم و کاهش حجم معاملات مسکن نیز در ماه‌های اخیر، ابتدا از این مناطق آغاز شد.

با این حال، شواهد آماری نشان می‌دهد هم‌اکنون بازار معاملات خرید مسکن در مناطق واقع در نیمه جنوبی شهر تهران در حال دنباله‌روی از رفتار ماه‌های قبل بازار مسکن مناطق شمالی شهر تهران است؛ در واقع می‌توان گفت بازار مسکن این مناطق هم‌اکنون پا جای پای مناطق نیمه شمالی به لحاظ تغییرات قیمتی و معاملاتی گذاشته‌اند.

روندهای گذشته بازار مسکن نشان می‌دهد همواره نوعی فاصله متعارف بین قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران وجود دارد که در دوره‌هایی که رونق بازار از برخی مناطق پایتخت آغاز می‌شود، این فاصله دستخوش تغییر می‌شود.

در ماه‌های گذشته به دنبال قرار گرفتن بازار معاملات مسکن در فاز اصلاح قیمتی، سرعت رشد قیمت مسکن در مناطق نیمه شمالی پایتخت در مقایسه با مناطق نیمه جنوبی تهران کمتر شد، هم‌اکنون نرخ رشد قیمت مسکن در مناطق نیمه شمالی منفی شده است اما همچنان روند رشد قیمت مسکن در عمده مناطق واقع در نیمه جنوبی پایتخت مثبت است.

هر چند نرخ مثبت رشد قیمت مسکن در این مناطق که در ماه‌های گذشته قابل توجه بود هم‌اکنون نسبت به وضعیت قبلی این مناطق در ماه‌های قبل، کمتر است.

این رویداد منجر به کاهش فاصله‌ای شده است که در سال گذشته به دنبال پیشتازی مناطق واقع در نیمه شمالی شهر تهران در رونق معاملات مسکن به لحاظ سطح قیمت‌ها و میزان رشد تعداد معاملات خرید آپارتمان ایجاد شده بود.

آمارها نشان می‌دهد میانگین نرخ رشد قیمت مسکن در مناطق یک تا ۵ شهر تهران در خرداد ماه در مقایسه با اردیبهشت ماه امسال برابر با ۱/ ۶ درصد بود، این در حالی است که این میزان در تیرماه در مقایسه با خرداد ماه به حدود ۲درصد کاهش یافته است؛ با این حال و در حالی که میانگین نرخ رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی تهران(مناطق ۱۰ تا ۲۰) در خردادماه در مقایسه با اردیبهشت ۷/ ۳ درصد بود در تیرماه رشد ماهانه به میزان ۵/ ۳ درصد به ثبت رسید.

این موضوع نشان می‌دهد کاهش نرخ تورم ماهانه مسکن در مناطق واقع در نیمه شمالی شهر تهران به مراتب بیش از کاهش شیب تورم ماهانه مسکن در مناطق واقع در نیمه جنوبی شهر تهران است.

رونق بازار معاملات مسکن به معنای شروع دوره افزایش قیمت و حجم معاملات خرید آپارتمان در شهر تهران در دوره اخیر، ابتدا از بازار معاملات مسکن مناطق واقع در نیمه شمالی پایتخت آغاز شد؛ این تحولات با تاخیر زمانی چند ماهه به بازار معاملات مسکن مناطق مصرفی واقع در نیمه جنوبی شهر تهران نیز سرایت کرد؛ در ادامه و به دنبال بروز تورم شدید در بازار معاملات مسکن بازهم مناطق واقع در نیمه شمالی که رونق معاملاتی و قیمتی مسکن ابتدا از آنها شروع شده بود پیشتاز کاهش سرعت رشد قیمت وافت حجم معاملات خرید آپارتمان شدند؛ شواهد نشان می‌دهد در حالی که هم‌اکنون تعداد معاملات خرید مسکن در «همه مناطق ۲۲گانه» شهر تهران به دنبال پس‌لرزه‌های تورمی در بازار مسکن برای دومین ماه پیاپی کاهش یافته است، اما میزان افت معاملات خرید آپارتمان در مناطق واقع در نیمه جنوبی شهر تهران کمتر از میزان افت معاملات خرید مسکن در مناطق نیمه شمالی است.

بازار معاملات مسکن در مناطق واقع در نیمه جنوبی شهر هم‌اکنون در وضعیتی قرار دارد که چند ماه قبل در بازار معاملات مسکن مناطق نیمه شمالی شهر تهران تجربه شد.

روند آمار معاملات مسکن شهر تهران همچنین نشان می‌دهد، در ماه‌های گذشته میزان معاملات خرید مسکن در مناطق واقع در نیمه شمالی شهر تهران(مناطق ۱ تا ۵) به دلیل قرار گرفتن بازار معاملات مسکن در مسیر رکود با افت بیشتری در مقایسه با کاهش حجم معاملات خرید آپارتمان در مناطق واقع در نیمه جنوبی پایتخت(مناطق ۱۰ تا ۲۰) همراه شد؛ در تیرماه در حالی که حجم معاملات خرید مسکن در ۵ منطقه اول تهران (مناطق ۱ تا ۵)به‌طور متوسط ۵/ ۲۰ درصد نسبت به خردادماه کاهش یافت اما این میزان کاهش در مناطق واقع در نیمه جنوبی پایتخت(مناطق ۱۰ تا۲۰) به‌طور میانگین حدود ۱۷ درصد بوده است.

در واقع در حالی که بازار معاملات خرید مسکن در مناطق شمالی شهر تهران به حالت نیمه‌تعطیل درآمده و قفل شده است بازار معاملات مسکن در مناطق واقع در نیمه جنوبی شهر با حجم کم، همچنان فعال است؛ دلیل این موضوع را می‌توان فعال‌تر بودن تقاضای سرمایه‌ای در مناطق جنوبی در مقایسه با مناطق واقع در نیمه شمالی شهر عنوان کرد چراکه حساسیت تقاضای مصرفی به نوسانات قیمتی در مناطق جنوبی شهر به دلیل کمتر بودن سطح درآمد و قدرت خرید افراد، از ساکنان مناطق شمالی تهران به مراتب بیشتر است.

به عبارت دیگر قدرت خرید خانه‌اولی‌ها در مناطق جنوبی شهر در نتیجه جهش قیمتی زودتر از قدرت خرید ساکنان و متقاضیان مسکن در نواحی نیمه شمالی پایتخت تحلیل رفت. اما تقاضای سرمایه‌ای بازار مسکن که هدفی جز حفظ ارزش دارایی نقدی و تقویت آن ندارد و برای خرید ملک و حفظ و ارتقای دارایی‌های خود چندان در مورد منطقه سرمایه‌گذاری به لحاظ موقعیت جغرافیایی حساسیت ندارد، هم‌اکنون در مناطق جنوبی حضور فعال‌تری نسبت به بازار مسکن مناطق شمالی دارد.

در واقع برای متقاضیان سرمایه‌ای بازار مسکن وجود اطمینان از بابت رشد ارزش سرمایه‌گذاری در آینده مهم‌ترین مقوله حائز اهمیت محسوب می‌شود و فرد متقاضی از آنجا که قصد سکونت در واحد خریداری شده را ندارد چندان نسبت به منطقه و موقعیت جغرافیایی ملک حساسیت به خرج نمی‌دهد.

بنابراین در حالی که هم‌اکنون حجم عمده تقاضای مصرفی، سفته‌بازی و سرمایه‌ای از بازار معاملات مسکن مناطق یک تا ۵ شهر تهران (کانون معاملات آپارتمان‌های مسکونی نیمه شمالی پایتخت) خارج شده‌اند اما حضور فعال‌تر متقاضیان سرمایه‌ای و محدود تقاضای مصرفی در مناطق نیمه جنوبی تهران، باعث شده است سرعت افت تعداد معاملات خرید مسکن در این مناطق کمتر از سرعت افت تعداد معاملات در مناطق نیمه شمالی تهران باشد.

مشابه شرایطی که در خردادماه تجربه شد، در تیرماه نیز حجم معاملات خرید مسکن به قدری کم، محدود و ناچیز است که امکان تجزیه و تحلیل دقیق و کاملا مطمئن درباره شرایط واقعی بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی با استناد به داده‌های مربوط به این حجم ناچیز از معاملات انجام شده در اولین ماه از فصل تابستان عملا سلب شده است. در واقع نمی‌توان با اطمینان اعلام کرد که اطلاعات مربوط به معدود معاملات انجام شده-کمتر از ۴ هزار و ۳۰۰ فقره معامله خرید مسکن در تیرماه-می‌تواند تحولات واقعی بازار مسکن در این ماه را نمایندگی کند.

خرداد ماه نیز همین شرایط در بازار مسکن حاکم بود؛ به این معنا که تعداد معاملات خرید مسکن در خردادماه نیز به قدری کم بود که تحلیل آماری دقیق با استناد به آن درباره شرایط واقعی بازار مسکن امکان‌پذیر نبود. همان‌طور که در پایان بهار به دنبال واکنش متقاضیان بازار مسکن مناطق ۲۲گانه شهر تهران به تورم شدید قیمتی ماه‌های گذشته، در ۵ منطقه از پایتخت شامل مناطق ۹، ۱۶، ۱۹، ۲۱ و ۲۲ معاملات دچار سکته شد و در هر کدام از این مناطق معامله خرید آپارتمان به کمتر از ۱۰۰ فقره کاهش یافت، در تیرماه نیز این وضعیت در ۶ منطقه از شهر تهران تکرار شد.

تعداد معاملات خرید مسکن در هر کدام از مناطق ۹، ۱۶، ۱۹، ۱۷، ۲۱ و ۲۲ در تیرماه امسال کمتر از ۱۰۰ فقره بود.

در تیرماه همچنین در ۴ منطقه شهر تهران کاهش بیش از ۳۰ درصدی حجم معاملات خرید مسکن تجربه شد؛ تعداد معاملات خرید مسکن در مناطق ۳، ۵، ۶ و ۱۳ بیش از ۳۰ درصد در مقایسه با حجم معاملات خرید آپارتمان در این مناطق در خردادماه کاهش یافت؛ این میزان افت در منطقه ۱۳ بیش از سایر مناطق شهر تهران و معادل ۳۵ درصد، در هر یک از مناطق ۵ و ۶ معادل ۳۳ درصد و در منطقه ۳ برابر با ۳۲ درصد به ثبت رسیده است.

همچنین تیرماه امسال میانگین قیمت مسکن در ۱۱ منطقه پایتخت در مقایسه با میانگین قیمت مسکن این مناطق در خردادماه کاهشی بوده است؛ مناطق ۲، ۳، ۴، ۵، ۶، ۸، ۹، ۱۰، ۱۳، ۱۸ و ۲۲ مناطقی هستند که میانگین قیمت مسکن در آنها در تیرماه در مقایسه با خردادماه کاهش یافته است.

بیشترین میزان کاهش قیمت مسکن در میان مناطق شهر تهران در اولین ماه از فصل تابستان در مقایسه با خرداد ماه، مربوط به منطقه ۲۲ شهر تهران با افت ۸ درصدی میانگین قیمت بوده است؛ بعد از منطقه ۲۲ منطقه ۶ تهران با کاهش ۵/ ۵ درصدی و منطقه ۸ با کاهش ۴درصدی بیشترین میزان ریزش قیمت مسکن طی یک ماه را تجربه کردند.

آخرین وضعیت دو منطقه خاص

بررسی‌ها با استناد به آمارهای رسمی نشان می‌دهد در منطقه ۲۲ شهر تهران که یکی از مناطق خاص پایتخت به لحاظ وضعیت بازار مسکن محسوب می‌شود در تیرماه میانگین قیمت مسکن در مقایسه با خرداد ۱۵ درصد کاهش یافت که ریزش قابل توجهی محسوب می‌شود؛ این میزان افت قیمت مسکن در این منطقه نیز به موضوع احیای رابطه متعارف قیمت مسکن بین مناطق مختلف شهر تهران مربوط می‌شود؛ منطقه ۲۲ طی ۷ سال اخیر با رشد قابل توجه میزان ساخت و ساز مسکن مواجه شد؛ طوری که در این بازه زمانی حجم زیادی از پروژه‌های جدید ساختمانی در این منطقه شروع و تکمیل شد.

سال گذشته به دنبال جهش قابل توجه قیمت مسکن بخش زیادی از تقاضای مصرفی مسکن از پرمعامله‌ترین منطقه شهر تهران یعنی منطقه ۵ که در آن زمان فاصله قیمتی قابل توجهی با منطقه ۲۲ داشت به بازار مسکن این منطقه مهاجرت کرد و همین موضوع منجر به افزایش قابل توجه سطح قیمت‌ها در این منطقه و کاهش فاصله متعارف قیمت مسکن این منطقه با مثلا منطقه مجاور خود یعنی منطقه ۵ به واسطه افزایش تقاضای خرید آپارتمان شد؛ اما هم‌اکنون در ادامه فرآیند اصلاح قیمتی در بازار مسکن، میانگین قیمت مسکن در این منطقه در مقایسه با خرداد ۸ درصد افت کرده است تا رابطه به هم خورده، احیا شود.

منطقه ۲۲ شهر تهران در سال ۹۷ مقام اول بیشترین رشد قیمت آپارتمان به لحاظ میانگین تورم ماهانه را در مقایسه با سایر مناطق تهران به دست آورد.

در این منطقه طی یکسال ۹۷، متوسط قیمت واحدهای مسکونی به طور میانگین معادل ۲/ ۸ درصد در هر ماه افزایش پیدا کرد. این در حالی است که مناطق پررشد همچون منطقه یک و منطقه ۵ در همین فاصله زمانی تورم ماهانه میانگین حدود ۷ درصد را تجربه کردند. اکنون کاهش شدید قیمت مسکن در منطقه ۲۲ نتیجه رشد زیاد گذشته است.

در منطقه یک شهر تهران نیز اگر چه در معاملات قطعی، میانگین قیمت فروش آپارتمان‌ها در تیرماه در مقایسه با خردادماه ۱۵ درصد افزایش یافت، اما تحقیقات میدانی نشان داد در روزهای آخر تیرماه بخش قابل توجهی از قیمت‌های پیشنهادی در فایل‌های فروش مسکن با کاهش قیمت همراه شد؛ انتظار می‌رود کاهش قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن در منطقه یک تهران که در روزهای آخر تیرماه تجربه شد خود را در شکل کاهش تورم ماهانه مسکن در این منطقه در معاملات مردادماه نشان دهد.

منبع: دنیای اقتصاد