قیمت مسکن امروز ۲۰ مهر ۱۴۰۱/ قیمت خانه در شرق تهران

به گزارش تجارت‌نیوز ، اگرچه دیده می‌شد متقاضیان خرید مسکن به‌دلیل افزایش قیمت در بازار به سمت خانه‌های قدیمی‌ساز می‌روند، اما رشد قیمت تعمیرات این بازار را هم کم‌ رونق‌تر از سال گذشته کرده است.

به نقل از ایسنا، مناطق ۴، ۸، ۱۳ و ۱۴ در شرق تهران، محدوده سکونتی اقشار متوسط محسوب می‌شود که قیمت مسکن در این مناطق طی یک سال گذشته بین ۳۱ تا ۴۲درصد افزایش پیدا کرده است. میانگین رشد قیمت در کل شهر تهران نیز در یک سال گذشته ۳۶درصد بود.

بازار مسکن در منطقه چهار معمولا از رونق بیشتری در مقایسه با سه منطقه‌ی دیگر شرق تهران برخوردار است که اغلب بین چهار منطقه پرمعامله تهران قرار می‌گیرد. شهریور امسال ۵۲۲ قرارداد خرید و فروش مسکن در منطقه چهار منعقد شد که ۸.۷درصد از کل معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داد و رتبه سوم را از این نظر در بین مناطق ۲۲ گانه از آن خود کرد.

منطقه چهار شامل محله‌هایی همچون تهرانپارس غربی و شرقی، نارمک، پاسداران، مبارک آباد، شیان، لویزان، قاسم‌آباد، شمیران‌نو، حکیمیه و خاک سفید است. در حال حاضر متوسط قیمت هر متر خانه در منطقه چهار بر اساس معاملات شهریور ۱۴۰۱ معادل ۴۵میلیون و ۵۲۶هزار تومان است که نسبت به سال گذشته ۳۵درصد رشد داشت.

قیمت پیشنهادی آپارتمان در شرق تهران

منطقه هشت نیز همسایه منطقه چهار محسوب می‌شود که از جنوب تا غرب منطقه چهار امتداد دارد. قیمت هر متر مسکن در منطقه هشت هم‌اکنون به طور میانگین ۳۹میلیون و ۶۱۷هزار تومان است که از رشد ۴۰درصد در مقایسه با سال گذشته حکایت دارد. تهرانپارس غربی، نارمک، دردشت، مدائن، هفت حوض، فدک، مجیدیه و وحیدیه از محله‌های منطقه هشت محسوب می‌شوند. این منطقه در شهریور امسال رتبه ۵.۶درصد از کل معاملات تهران را به خود اختصاص داد که از این نظر رتبه ششم را از آن خود کرد.

منطقه ۱۳ در جنوب منطقه هشت نیز در شرق تهران قرار دارد. این منطقه معمولا جزو ۱۰ منطقه پرمعامله در تهران نیست. شهریور امسال ۱۹۴ معامله مسکن در منطقه ۱۳ به ثبت رسید که با ۳.۲ درصد از کل قراردادها رتبه سیزدهم را در بین کل مناطق از آن خود کرد. پیروزی، نیروی هوایی، تهران نو، امامت و نبرد شمالی بعضی از مناطق منطقه ۱۳ تهران هستند. قیمت هر متر خانه در منطقه ۱۳ معادل ۳۹ میلیون و ۲۲۶ هزار تومان است که در مقایسه با شهریور سال گذشته ۳۱ درصد رشد نشان می‌دهد.

اما منطقه ۱۴ واقع جنوب منطقه ۱۳ نیز در شرق تهران قرار دارد. این منطقه از محدوده‌های نسبتا پرتقاضا در بازار املاک تهران است که شهریور امسال با ۳۱۰ فقره معامله که ۵.۱ درصد قراردادها را شامل شد جایگاه هفتم را در بین مناطق ۲۲ گانه شهر تهران از آن خود کرد. آهنگ، خاوران، سلیمانیه، دولاب، میدان خراسان و هفده شهریور برخی از محله‌های منطقه ۱۴ هستند. متوسط قیمت مسکن در منطقه ۱۴ بر اساس معاملات شهریور ۱۴۰۱ بالغ بر ۳۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در هر متر مربع است که در مقایسه با شهریور پارسال ۴۲ درصد افزایش یافته است.

چهار منطقه مذکور به طور کلی ۲۲.۶ درصد از کل معاملات مسکن شهر تهران در شهریور ۱۴۰۱ را به خود اختصاص دادند. بررسی‌ها نشان می‌دهد بخش عمده‌ای از ساکنان مناطق شرقی تهران را اقشار متوسط تشکیل می‌دهند. عمده آپارتمان‌های این مناطق از نوع کوچک و متوسط متراژ است. با این حال حجم قابل توجهی واحد بزرگ متراژ در منطقه تهرانپارس غربی برای فروش عرضه شده که تناسب چندانی با توان خرید متقاضیان ندارد.

بازسازی خانه در کما

به نقل از دنیای‌اقتصاد، رکود تورمی، بازار جایگزین بخشی از خریدهای ملکی را نیز از کار انداخت. بررسی‌‌ها نشان می‌دهد، در حالی که به‌دلیل جهش قیمت مسکن و ناتوانی مالی دو گروه عمده متقاضیان مسکن برای خرید آپارتمان‌‌های موردنظر، دست‌‌کم طی دو سال گذشته، بازار تعمیر و بازسازی داخلی واحدهای قدیمی‌‌ساز رونق گرفته بود، در سال جاری، در نتیجه رشد شدید هزینه‌های بازسازی و تورم مصالح و تجهیزات ساختمانی، این بازار نیز به کما رفته است.

در شرایطی که سال گذشته، تقاضا برای تعمیر و بازسازی داخلی واحدهای کلنگی و قدیمی‌‌ساز تا دو برابر افزایش یافته بود، امسال اما، این بازار نیز دچار رکود و افت محسوس تقاضا شده است که رشد محسوس هزینه‌های بازسازی در نتیجه تورم ساختمانی و افزایش شدید قیمت مصالح، یکی از مهم‌ترین دلایل این رکود و کاهش تقاضا محسوب می‌شود.

بعد از شروع دوره جهش در بازار مسکن شهر تهران از سال ۹۷، در شرایطی که بسیاری از متقاضیان مصرفی و خانه‌‌اولی‌‌ها به‌دلیل کاهش شدید قدرت خرید، عملا توانایی خود را برای خرید آپارتمان از دست داده و به حاشیه بازار رانده شدند سه گروه دیگر از متقاضیان، با دو اقدام متفاوت، بازار جایگزین را برای قابل سکونت کردن واحدهای مسکونی قدیمی‌‌ساز و بعضا کلنگی انتخاب کردند.

سه گروه فعال در تعمیر مسکن

دسته اول، خانه‌‌اولی‌‌ها، گروه‌های فاقد مسکن یا افرادی بودند که به دلیل جهش شدید قیمت مسکن و دامنه‌‌دار شدن آن در سال‌های بعد، توان مالی خود را برای خرید واحدهای نوساز یا کم‌سن‌وسال از دست دادند. این گروه به بازار واحدهای قدیمی‌‌ساز و کلنگی رفته و اقدام به خرید واحدهای با عمربنای بالا کردند. آنها با هزینه مبلغی که به مراتب کمتر از مابه‌‌التفاوت بهای آپارتمان نوساز با واحدهای مسکونی کلنگی است، اقدام به بازسازی داخلی و انجام تعمیرات در این واحدها کرده و سکونت خود را در آنها آغاز کردند.

این روش جایگزین از سوی گروه دیگری از متقاضیان بازار مسکن نیز مورد استقبال قرار گرفت. این گروه افرادی بودند که بعد از سکونت چند ساله در یک واحد مسکونی و افزایش عمربنای واحد، قصد داشتند با فروش واحد خود، آپارتمان جدید‌‌تر و با عمربنای کمتر (غالبا نوساز و کلید‌نخورده)، خریداری کرده و در آن ساکن شوند.

گروهی از این افراد نیز بعد از برخورد با جهش ملکی و رشد شدید هزینه‌های خرید آپارتمان جدید، از این تصمیم انصراف داده و بازار جایگزین را انتخاب کردند. این افراد ترجیح دادند در شرایطی که هزینه‌های خرید آپارتمان جدید به میزان شدید رشد کرده و در موارد بسیاری از توان مالی آنها خارج شده است، با صرف هزینه به مراتب کمتر، اقدام به بازسازی داخلی واحد خود کرده و به لحاظ ظاهری و مشخصات داخلی، با تعویض و نوسازی تجهیزات واحدها، محیط تازه‌‌ای را برای زندگی خود ایجاد کنند.

در این میان، گروه سومی هم بودند که تقاضا در بازار جایگزین ملکی یعنی تعمیر و بازسازی داخلی آپارتمان‌‌ها را افزایش داده و منجر به داغ شدن بازار بازسازی شده بودند. هم‌زمان با شروع دوره جهش و پیشروی بازار مسکن در این فاز، فعالیت سفته‌‌بازها و سرمایه‌‌گذاران کوتاه‌مدت ملکی نیز افزایش یافت.

گروهی از این افراد به‌دلیل تورم شدید ملکی، اقدام به خرید آپارتمان‌‌های قدیمی و چند‌ساله کرده و بعد از بازسازی داخلی این واحدها، آنها را چند ماه بعد با سود قابل توجه و قیمت بالاتر به بازار فروش عرضه می‌کردند. در سال جهش بازار مسکن در شهر تهران به‌ویژه در سال‌های ۹۸ و ۹۹ و همچنین ابتدای ۱۴۰۰ این روش معاملات ملکی به میزان محسوسی رشد کرده بود.

در گزارشی که اوایل تابستان سال گذشته با عنوان «بازار جایگزین تبدیل ملک» منتشر شد از فرود تقاضای ملکی در بازار تعمیر و بازسازی داخلی واحدهای مسکونی قدیمی‌‌ساز خبر داد. براساس این گزارش، در شرایطی که موج جهش قیمت مسکن باعث خروج سنگین «خانه‌‌اولی»ها از بازار خرید شد، اما «متقاضیان تبدیل آپارتمان» به بازاری جدید منتقل شدند.

به دنبال استمرار جهش در بازار مسکن، در سال گذشته، رکود «تبدیل خانه» باعث رونق «تعمیر خانه» شد. به‌طوری‌که براساس نتایج تحقیقات میدانی به عمل آمده در این گزارش، مشتریان شرکت‌‌های بازسازی آپارتمان طی یک‌سال یعنی در فاصله تابستان ۹۹ تا تابستان ۱۴۰۰ تا دو برابر افزایش یافته به‌طوری‌‌که با هجوم تقاضا هزینه تعمیر ساختمان نیز تا بیش از ۵۰درصد در سال گذشته رشد کرد.

تغییر شرایط در بازار جایگزین مسکن

اما رونق بازار تعمیر و بازسازی داخلی واحدهای مسکونی، که در سال گذشته منجر به افزایش دو برابری تقاضا در این بازار شده بود، نه تنها امسال ادامه‌‌دار نشد که در سال ۱۴۰۱ این بخش زیرمجموعه بازار ملک نیز در نتیجه رکود تورمی به کما رفت. در واقع بازاری که به‌خاطر اضطرار تقاضای مسکن طی دو سال گذشته به‌ویژه سال ۱۴۰۰ پا گرفته بود هم‌‌اکنون به ورطه رکود تورمی کشیده شده است.

در این زمینه دو علت مهم وجود دارد که یک دلیل را می‌توان به‌عنوان دلیل اصلی و دلیل دیگر را به‌عنوان علت فرعی رکود فعالیت‌‌های مربوط به بازسازی داخلی واحدهای مسکونی قدیمی‌‌ساز و با عمربنای بالا معرفی کرد.

منظور از تعمیر و بازسازی داخلی، تعویض و نوسازی تجهیزات داخلی و ظاهری درون واحد مانند کابینت‌‌ها، کفپوش، کاشی و سرامیک، تجهیزات سرویس‌‌های بهداشتی و اقداماتی از این دست است. البته در برخی از موارد، بازسازی از این میزان فراتر رفته و برخی از تاسیسات ساختمان مانند لوله‌‌کشی‌‌ها، برق‌‌کشی و… نیز به‌دلیل پوسیدگی یا هر علت دیگری، نیاز به تعویض پیدا می‌کنند.

در برخی موارد نیز مالک واحد مطابق با سلیقه خود می‌تواند به‌صورت محدود برخی از دیوارها را تخریب یا جابه‌جا کند. اما عمده فرآیند بازسازی مربوط به تعمیر، بازسازی و نوسازی همان اقلام و تجهیزات داخلی ساختمان شامل کابینت‌‌ها، کفپوش، کاشی وسرامیک، تجهیزات سرویس‌‌های بهداشتی و اقداماتی از این دست است. علت اصلی رکود فعالیت‌‌های بازسازی و کاهش محسوس تقاضا در این زمینه مربوط به تورم شدید مصالح و تجهیزات ساختمانی یا همان هزینه‌های بازسازی است.

هم‌‌اکنون عمده هزینه‌های بازسازی به‌طور متوسط تا دو برابر هزینه‌های مشابه در سال گذشته افزایش یافته است. برآوردها بر پایه بررسی تک‌به‌تک هزینه‌های آیتم‌‌های بازسازی داخلی واحدهای مسکونی نشان می‌دهد هم‌‌اکنون یک بازسازی ظاهری و معمولی در داخل واحدهای قدیمی‌‌ساز با مساحت حدود ۸۵ مترمربع تا حدود ۲۰۰میلیون تومان هزینه دربردارد.

بررسی‌‌ها و تحقیقات میدانی با استناد به فهرست قیمت‌‌های اقلام مورد استفاده در بازسازی داخلی واحدهای مسکونی به همراه هزینه حمل و اجرت نصب هر کدام از این آیتم‌‌ها نشان می‌دهد هم‌‌اکنون هزینه تعویض و نوسازی کابینت‌‌های آشپزخانه به همراه متعلقات آن شامل سینک ظرفشویی، هود، فر و گاز توکار، برای یک واحد معمولی ۸۵ مترمربعی، با متریال معمولی و کیفیت متوسط، حول و حوش ۵۵میلیون تومان تمام می‌شود.

برای چنین واحدی هزینه تامین و نصب کفپوش لمینت، حدود ۲۵میلیون تومان است. کاشی و سرامیک سرویس‌‌ها حول و حوش۱۲میلیون تومان، شیرآلات کل واحد ۲۰میلیون تومان، کمد دیواری ۱۵میلیون تومان، درب ورودی ضدسرقت دست‌‌کم از حدود ۵میلیون تومان، درب‌های داخل واحد ۷میلیون تومان، نقاشی دیوارها و سقف ۱۵میلیون تومان و هزینه برآوردی برای سایر تجهیزات تکمیلی، بعد از بازسازی (پرده پنجره‌ها، پکیج، …) حدود ۴۰میلیون تومان تمام می‌شود. در واقع مجموع کل هزینه، با ارقام برآوردی درج شده، معادل ۱۹۴میلیون تومان است.

البته بسته به جنس متریال و وجود تفاوت در هزینه‌های حمل‌ونقل و برخی اجرت‌‌ها، این هزینه می‌تواند تا حدی کمتر یا بیشتر تمام شود. این ارقام براساس هزینه‌های متعارف برای بازسازی معمولی با متریال معمولی با استناد به فهرست هزینه‌های ارائه شده از سوی فعالان بازار بازسازی و همچنین لیست‌‌های قیمت، اجرت و نصب دریافت شده از هر کدام از صنف‌‌های یاد‌شده و فعال در این زمینه، استخراج شده است.

علت دوم مربوط به کاهش نسبی تقاضای سفته‌‌بازی و سوداگری ملکی نسبت به دوره اوج جهش است. هم‌‌اکنون اگرچه وزن غالب خریدهای ملکی، از سوی متقاضیان سرمایه‌‌ای انجام می‌شود، اما فعالیت‌‌های سفته‌‌بازی و خرید و فروش‌های کوتاه‌‌مدت به انگیزه کسب سودهای بالا در مدت زمان کم، چندان رواج ندارد. از این رو تقاضا برای بازسازی داخلی از سوی این گروه از متقاضیان نیز کمتر شده است.

هزینه بازسازی سه برابر وام تعمیرات مسکن

بررسی‌‌ها با استناد به تحقیقات انجام شده در این زمینه نشان می‌دهد، هم‌‌اکنون هزینه بازسازی معمولی و متعارف برای یک واحد معمولی ۸۵مترمربعی با استفاده از متریال کیفیت متوسط، معادل یک‌سوم مبلغ وامی است که در قالب وام جعاله یا تعمیرات مسکن به مالکان این واحدها پرداخت می‌شود. شاید یکی از دلایل عمده کاهش تقاضا برای بازسازی از سوی مالکان واحدهای قدیمی‌‌ساز به این عامل نیز مربوط باشد.

هم‌‌اکنون مبلغ مصوب برای پرداخت وام تعمیرات به مالکان متقاضی و واجد شرایط معادل ۸۰میلیون تومان است. این وام پس از احراز واجد شرایط بودن فرد و همچنین از کانال خرید اوراق وام مسکن، پرداخت می‌شود. برآوردها براساس سطح متوسط قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در حال حاضر نشان می‌دهد هم‌‌اکنون معادل حدود ۲۰درصد از مبلغ این وام صرف خرید اوراق می‌شود.

در واقع عملا ۶۴میلیون تومان وام تعمیرات در نهایت به متقاضی پرداخت می‌شود. در حالی که برآوردها نشان می‌دهد هزینه یک بازسازی معمولی برای یک واحد ۸۵متری هم‌‌اکنون حول و حوش ۲۰۰میلیون تومان یعنی سه برابر این میزان (مبلغ واقعی وام جعاله) است. از سوی دیگر بررسی‌‌ها نشان می‌دهد، هزینه بازسازی معمولی یک واحد ۸۵مترمربعی، معادل سهم قابل توجهی از وام خریدی است که هم‌‌اکنون به متقاضیان مسکن پرداخت می‌شود. در واقع این هزینه حول وحوش مبلغ واقعی وام خرید مسکن است.

عیار واقعی وام مسکن

هم‌‌اکنون سقف وام خرید مسکن برای متقاضیان انفرادی در شهر تهران ۲۰۰میلیون تومان است که با مبلغ وام جعاله در نهایت به ۲۸۰میلیون می‌‌رسد. با کسر هزینه اوراق در نهایت حول و حوش ۲۲۴میلیون تومان برای فرد وام‌‌گیرنده باقی می‌‌ماند که عملا فاصله محسوسی با مبلغ موردنیاز برای بازسازی و تعمیرات داخلی واحدهای مسکونی ندارد و تقریبا معادل با آن است.

همین عامل باعث شده است تا بانک‌های دیگر، به شکل چراغ خاموش، وام‌‌های تعمیرات ۲۰۰ تا ۴۰۰میلیون تومانی البته با رسوب مبلغی معادل ۲۰ تا ۲۵درصد در حساب تسهیلاتی فرد تا زمان تسویه کامل اصل و سود وام، به متقاضیان پرداخت کنند.

بررسی‌‌ها حاکی از آن است که مقایسه مبلغ وامی که هم‌‌اکنون در شبکه بانکی بابت خرید و تعمیر واحدهای مسکونی پرداخت می‌شود با هزینه تخمینی یک بازسازی معمولی، عیار واقعی وام مسکن را نشان می‌دهد. در واقع این بررسی‌‌ها نشان می‌دهد هم‌‌اکنون عیار واقعی وام خرید مسکن به وامی معادل هزینه روز تعمیر و بازسازی داخلی تقلیل ارزش داده است.

دو گروه متقاضی بازسازی مسکن

با وجود سرایت رکود تورمی به بازار بازسازی و تعمیرات ملکی، همچنان این بازار متقاضیان خاص خود را دارد. تحقیقات میدانی در این زمینه نشان می‌دهد، هم‌‌اکنون دو گروه عمده متقاضی هر چند به شکل محدودتر در مقایسه با دو سال اخیر در این بازار حضور دارند.

یک گروه بخشی از متقاضیان تبدیل به احسن هستند که پیش از این تصمیم قطعی برای فروش واحد خود و خرید واحدهای آماده داشتند، اما هم‌‌اکنون توان خرید خود را از دست داده‌‌اند و ترجیح می‌دهند واحد قدیمی خود را بازسازی و نوسازی کنند.

از سوی دیگر، یک گروه مهم متقاضی بازار جایگزین یا همان بازار بازسازی و نوسازی تجهیزات داخلی آپارتمان‌‌های قدیمی‌‌ساز، خریداران خانه‌های سالخورده هستند. هم‌زمان با پیشروی بازار مسکن در فاز جهش، سهم واحدهای قدیمی‌‌ساز و کلنگی از کل معاملات مسکن شهر تهران افزایش یافت.

این سهم هم‌اکنون به سه برابر سهم خرید سالخورده‌های ملکی از سوی متقاضیان مسکن، نسبت به دوره قبل از جهش قیمت مسکن شهر تهران، رسیده است. در واقع هم‌‌اکنون سهم خرید واحدهای مسکونی سالخورده، کلنگی یا با عمر بنای بالا که برای سکونت نیاز به بازسازی و تعمیر دارند به ۲۲درصد کل معاملات مسکن شهر تهران رسیده است که این میزان در مقایسه با دوره قبل از جهش، سه برابر رشد داشته است.

آمارهای رسمی نشان می‌دهد هم‌‌اکنون از هر ۵ نفر خریدار مسکن در شهر تهران، یک نفر واحد کلنگی خریداری می‌کند. این نسبت حتی نسبت به پارسال هم به میزان محسوس افزایش یافته است. سال گذشته سهم سالخورده‌ها از معاملات مسکن شهر تهران حول و حوش ۱۳درصد بود که هم‌‌اکنون این سهم به ۲۲درصد افزایش یافته است.

افزایش سهم سالخورده‌ها از معاملات مسکن به‌دلیل افت قدرت خرید و کاهش عرضه نوسازها، یکی از عوامل مهمی است که باعث شده است با وجود تورم شدید در بازار نوسازی و بازسازی داخلی واحدهای مسکونی، همچنان تعدادی از متقاضیان در این بازار حضور داشته باشند. این حضور اما به‌دلیل تورم شدید هزینه‌های تعمیرات و بازسازی، کمرنگ است.