مینا علیزاده 
«تجارت‌نیوز» گزارش می‌دهد:
ارزیابی عملکرد مجلس یازدهم در حوزه مسکن / پای بازار املاک همچنان می‌لنگد!
کمتر از یک هفته تا انتخابات مجلس شورای اسلامی باقی مانده و شعارهای قدیمی محمدباقر قالیباف، رئیس مجلس در زمینه بازار مسکن در حال دست به دست شدن است. اما تا چه اندازه این شعارها به واقعیت پیوسته و چقدر در حال اجراست؟
به گزارش تجارت‌نیوز، یکی از مسائلی که حوزه مسکن علاوه بر مشکلات مربوط به تورم با آن روبهروست، نداشتن دریچه دید صحیح به این عرصه از سوی دولتمردان و سیاست‌گذاران است.
قانون‌گذاران به‌جای تصویب قوانینی مطالعه‌شده و استفاده از نظرات تخصصی، مدت‌هاست برای کنترل بازار مسکن و ساخت به خبردرمانی و به‌کارگیری سیاست‌هایی روی آورده‌اند که مانوری نمایشی بیش نیست و بود و نبود آن برای این بازار تفاوتی ندارد.
برای مثال می‌توان به اظهارات محمدباقر قالیباف در مصاحبه با صدا و سیما در سال 1399 و پس از انتخابات مجلس اشاره کرد که بعضا اجرا نشده یا ضمانت اجرایی نداشته است. او در تیرماه 99 گفته بود: «وظیفه مجلس قانون‌گذاری‌ست و اکنون یکی از مهم‌ترین کارهایی که انجام می‌دهد تعیین مالیات برای خانه‌های خالی است که به سمت سوداگری می‌روند. نرخ این مالیات به‌گونه‌ای تعیین شده که نگه‌داشت آن برای مالک مقرون به‌صرفه نباشد. مردم مطمئن باشند این قانون زمانی که اجرا شود مالکان واحدهای خالی مجبور می‌شوند برای ملک خود تصمیمی بگیرند. در این راستا اجاره‌خانه‌ها کاهش پیدا می‌کند و قیمت مسکن نیز پایین می‌آید.»
او همچنین در این باره گفته بود: «این بحث مالیات‌گذاری و قسمت دیگر مربوط به تولید است. اکنون در بحث تولید مسکن دچار عقب‌ماندگی هستیم که باید جبران شود.»
رئیس مجلس شورای اسلامی چهار سال بعد یعنی در تیرماه امسال و در حالی‌که هیچکدام از قانون‌گذاری‌های نهاد تحت مسئولیت او اثر مفیدی به‌جای نگذاشته بود، در جریان یک سخنرانی بیان کرده است: «در حوزه مسائل مربوط به مسکن، در کشور کمبود وجود داشت، قانون جهش ملی مسکن تصویب و به دولت ابلاغ شد. اکنون در کشور چهار میلیون واحد کمبود وجود دارد که باید جبران شود.»
او همچنین در این زمینه گفته است: «در حوزه مسکن احتکار وجود داشت، اکنون محتکران موظف هستند جریمه آن را بپردازند. همچنین با توجه به ظلمی که در زمینه افزایش اجاره‌ها وجود داشت، حدود دو ماه قبل قانون اجاره به تصویب رسید.»
اما قوانینی که قالیباف از آن سخن می‌گوید تا کنون چه گرهی از مشکلات بازار مسکن باز کرده است؟
مالیات بر خانه‌های خالی در ایران، معادله چندمجهولی‌ست
مالیات بر خانه‌های خالی که قالیباف به‌عنوان یکی از مصوبات موفق مجلس از آن یاد می‌کند، در این چهار سال هیچ ضمانت اجرایی نداشته و عایدی آن نیز به بهای حتی دو خانه لوکس نیز نزدیک نشده است.
این مالیات بر خلاف آنچه رئیس مجلس اظهار کرده اتفاقا برای مردم مقرون به‌صرفه است. از سوی دیگر تعداد زیادی از این واحدهای خالی متعلق به خود دولت و نهادهای مربوط به آن است بنابراین مالیات بر خانه‌های خالی نتوانسته است باعث تحرکی در این زمینه شود. به‌نظر می‌رسد این قانون با نبود ضمانت اجرایی روبهروست و همزمان به‌دلیل تضاد منافع در سازمان‌ها و نهادهایی مانند بانک‌ها با بی‌اعتنایی مواجه شده است.
مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن نیز پیش از این در مورد مالیات بر خانه‌های خالی به تجارت‌نیوز گفته بود: «مساله خانه‌های خالی که رئیس مجلس در هر دو مقطع در مورد ادعاهایی مطرح می‌کند حداقل در دولت سیزدهم اثر مطلوبی به‌جای نگذاشته است. تمام آورده این مالیات که در بودجه، بخشی برای آن در نظر گرفته شده است به بهای دو خانه لوکس هم نمی‌رسد.»
گودرزی مالیات بر خانه‌های خالی را در ایران معادله‌ای چندمجهولی معرفی کرده و گفته بود: «یکی از مجهولات، قیمت ملک است؛ دیگری مدت‌زمان خالی بودن ملک و عدم همکاری نهادها با دولت است. در نهایت نیز مجهول مهم در این زمینه مساله قانون مالیات بر خانه‌های خالی است که از کارشناسی لازم برخودار نیست و ضمانت اجرایی نیز ندارد و دولت در این زمینه ناکام مانده است.»
قانون جهش تولید مسکن، کمبود خانه را جبران نکرد
وضعیت قانون جهش تولید مسکن و تاثیر آن بر جبران کمبود واحد مسکونی در کشور هم نیاز به توضیح زیادی ندارد. با گذشت بیش از دو سال از عمر دولت سیزدهم تنها چند ماه است که ساخت واحدها به جریان افتاده و این در حالی‌ست که هنوز حل مساله تامین مالی و همکاری بانک‌ها در این پروژه به جایی نرسیده است.
رقم‌های اعلام‌شده از ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن هم که هر ماه بر آمار آن افزوده می‌شود، از همان ابتدا مورد تردید کارشناسان، سازندگان و فعالان حوزه ساخت و ساز قرار گرفته بود.
آنها معتقد هستند دو میلیون واحدی که بنا بر ادعای دولت اکنون در حال ساخت است، به‌طور کامل متعلق به نهضت ملی مسکن نیست و در این بین، دیگر بخش‌های قانون جهش تولید مسکن نیز لابه‌لای آمار ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن منتشر می‌شود.
برای مثال فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان در این باره به تسنیم گفته است: «اینکه چه میزان از این واحدها وارد چرخه تولید و اجرا شده باید منتظر نتیجه بمانیم، اما این‌گونه به‌نظر می‌رسد که سهم گسترده‌ای از اعداد و ارقام اعلام‌شده از سوی مسئولان وزارت راه و شهرسازی برای ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن مربوط به الحاق و اضافه شدن زمین به طرح مذکور است.»
او همچنین بیان کرده است: «باید به این نکته توجه شود که در مقام تولید، چرخه تبدیل به واحد مسکونی طولانی است.»
بنابراین نمی‌توان چندان به آمارهای اعلام‌شده در زمینه ساخت واحدهایی که هر روز سر از زمینی نامعلوم درمی‌آورند و به آمار نهایی اضافه می‌شوند امید داشت!
قانون ساماندهی بازار اجاره؛ مانور نمایشی قانون‌گذاران
تورمی که مستاجران در سال 1402 تجربه کردند بی‌سابقه بود. این ماجرا تا آنجا پیش رفت که برخی توانایی تمدید قرارداد قبلی خود را نداشتند و همچنین پیدا کردن خانه جدید نیز برای آنها عملا غیرممکن بود.
در چنین شرایطی مجلس، بخشی از طرح ساماندهی بازار اجاره را تصویب کرد که به گفته کارشناسان عملا ضمانت اجرایی نداشت و کماکان مستاجران با اتمام قرارداد خانه دچار سردرگمی و مشکل بودند.
طرح دوفوریتی کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی که امسال با تغییراتی روبه‌رو بود، در نهایت بر اساس گزارش کمیسیون عمران مجلس، در هشت محور به شرح ذیل تهیه شد که برخی از موارد آن به تصویب رسید. این هشت محور به شرح زیر است:
• ساماندهی مشاوران املاک
• افزایش ضمانت اجرای قوانین اعم از قانون مالیات بر خانه خالی با تکمیل سامانه های اطلاعاتی
• قیمت‌گذاری بر میزان افزایش سالانه اجاره‌بها
• اصلاح مالیات بر درآمد اجاره برای تطبیق با اهداف اجتماعی
• تسهیلات ودیعه مستأجران
• افزایش عرضه املاک استیجاری از طریق کاهش ریسک و افزایش سهولت معاملات
• افزایش ساخت و ساز با اخذ عوارض از اراضی معطل مانده (اعیان نامتناسب با کاربری)
همان‌گونه که از عناوین این طرح مشخص است، برخی از آنها ضمانت اجرایی ندارند و برخی دیگر مانند افزایش عرضه املاک استیجاری به مدت‌زمان طولانی برای تحقق نیاز دارد، مساله‌ای که اکنون گرهی از کار مستاجران باز نمی‌کند.
بنابراین آن‌گونه که به‌نظر می‌رسد مجلس و دولت در دنیایی موازی با جهان فعلی مردم به‌سر می‌برند، زیرا نه‌تنها نمی‌توانند راه‌حلی درست برای مشکلات کنونی بازار مسکن پیدا کنند بلکه در مرحله تصویب و ابلاغ برای اجرا درجا می‌زنند!
با وجود این شرایط چگونه می‌توان به وعده‌های انتخاباتی اعتماد کرد و چشم‌اندازی روشن برای بازار مسکن متصور شد؟
گزارش‌های بیشتر را در صفحه مسکن تجارت‌نیوز بخوانید.
نظرات