سجاد کرابی 
«تجارت‌نیوز» گزارش می‌دهد:
بررسی حقوق و وظایف متقابل مالک و مستاجر / قوانینی که باید پیش از نوشتن اجاره نامه بدانید!
قانون مالک و مستاجر بر اساس قوانین مدنی، مقررات مربوطه و الحاقات آن تعریف شده است که حقوق و وظایف مالک و مستاجر را در اجاره مسکن مشخص می‌کند. بر اساس این قوانین، مالک حق دارد املاک خود را اجاره بدهد و مستاجر نیز باید اجاره را به‌موقع و با توجه به قراداد توافق‌شده بین طرفین به مالک پرداخت کند.
قانون روابط موجر و مستاجر، برای توضیح و تعریف حقوق و وظایف مالک و مستاجر، برای نخستین بار در ۱۸ اردیبهشت ۱۳۰۷ در قانون مدنی، به‌عنوان قانون پایه تصویب شد و بعدها در دوم مرداد ۱۳۵۶ و ۱۳ اردیبهشت ۱۳۶۲ بخش‌هایی به آن اضافه و اصلاح شد. همچنین آخرین بار در تاریخ ۲۶ مرداد ۱۳۷۶ این قانون دوباره اصلاح شد و به تصویب رسید. اما حقوق و وظایف متقابل مالکان و مستاجران چیست؟
حقوق مالک در برابر مستاجر
از جمله حقوق مالک، بند ۲ ماده ۴۹۰ قانون مدنی است که بر اساس آن، مستاجر موظف است اجاره‌بها را در زمان مقرر به صاحب‌خانه پرداخت کند. همچنین اگر مستاجر اجاره‌بها را در زمان مقرر پرداخت نکند، صاحب‌خانه می‌تواند با رعایت ضوابطی، برای تخلیه ملک و دریافت اجاره‌بها به دادگاه مراجعه کند.
این ضوابط بدین صورت است که ابتدا صاحب‌خانه باید با اظهارنامه به مستاجر اخطار دهد، سپس مستاجر ظرف مدت ۱۰ روز فرصت دارد تا اجاره معوقه را پرداخت کند. در غیر این صورت، مستاجر پس از این مدت می‌تواند به دادگاه مراجعه کند.
همچنین طبق قانون، از دیگر حقوق صاحب‌خانه، حق ورود به ملک اجاره‌‌داده‌شده برای انجام تعمیرات محل اجاره است.
اجاره‌نامه نیز دارای زمان و تاریخ مشخص است و پس از پایان قرداد، مستاجر باید ملک را به صاحب‌خانه برگرداند؛ در غیر این صورت، صاحب‌خانه می‌تواند از مراجع قانونی دستور تخلیه ملک را بگیرد.
وظایف مالک در برابر مستاجر
از جمله وظایف مالک در برابر مستاجر نیز می‌توان به این مورد اشاره کرد که طبق ماده ۴۷۶ قانون مدنی، صاحب‌خانه موظف است ملک خود را به‌طور کامل و بی‌نقص به مستاجر تحویل دهد. همچنین اگر صاحب‌خانه از تحویل ملک به مستاجر خودداری کند، مستاجر می‌تواند از طریق قانون اقدام و حتی قرارداد را فسخ کند.
طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی، صاحب‌خانه موظف است اگر ملک یا خانه‌ای که اجاره می‌دهد نیاز به تعمیرات یا مخارجی داشته باشد، آن را انجام دهد. همچنین طبق این ماده، صاحب‌خانه باید آلات و ادوات ضروری برای استفاده از ملک را تامین کند؛ به‌عنوان مثال اگر لوله‌کشی ساختمان ایراد و نیاز به تعمیر یا تعویض داشته باشد، صاحب‌خانه موظف به انجام آن است.
با این حال در این قانون دو استثنا تحت عنوان شرط خلاف عرف محل ذکر شده است. طبق شرط خلاف، اگر در قرارداد اجاره، شرطی درباره تعمیرات قید شده باشد، آن شرط بر قانون اولویت دارد؛ برای مثال ممکن است در قرارداد ذکر شده باشد که مستاجر موظف به انجام تعمیرات جزئی ملک است.
همچنین طبق عرف محل، اگر در برخی از مناطق عرف بر آن باشد که مستاجر موظف به انجام تعمیرات جزئی است، در این صورت، عرف محل بر قانون اولویت دارد.
طبق قانون روابط موجر و مستاجر، صاحب‌خانه موظف است در زمان تخلیه ملک از سوی مستاجر، مبلغ پول پیش را به‌طور کامل به مستاجر بازگرداند. با این حال در برخی از موارد، صاحب‌خانه می‌تواند مبلغی از پول پیش را به‌عنوان خسارت بابت صدمات واردشده به ملک از طرف مستاجر، کسر کند.
طبق ماده ۴۷۷ قانون مدنی، صاحب‌خانه باید قبل از تحویل ملک به مستاجر، هرگونه نقص و عیبی را که مانع از سکونت و استفاده مورد نظر مستاجر می‌شود برطرف کند. همچنین اگر ملک در شرایطی تحویل داده شود که امکان استفاده مورد نظر و مطلوب آن وجود نداشته باشد، مستاجر می‌تواند از طریق قانون اقدام و حتی قرارداد اجاره‌نامه را فسخ کند.
حقوق مستاجر در برابر مالک
طبق ماده ۴۷۴ قانون مدنی، مستاجر می‌تواند مالی را که اجاره کرده است به دیگران اجاره دهد؛ مگر اینکه خلاف آن شرط شده باشد. همچنین طبق ماده‌های ۴۸۵ و ۴۸۶ اگر ملک اجاره‌‌داده‌شده نیاز به تعمیر و مخارج داشته باشد، بر عهده صاحب‌خانه است مگر اینکه خلاف آن شرط شده باشد.
اگر تعمیرات ضروری باشد و تاخیر در تعمیر آن موجب ضرر دیدن صاحب‌خانه شود، مستاجر نمی‌تواند مانع انجام آن شود؛ همچنین طبق این قانون، اگر مستاجر در مدت تعمیر نتواند از ملک استفاده کند، حق فسخ قرارداد را دارد. مستاجر حق دارد مبلغی را که به‌عنوان پول پیش به صاحب‌خانه داده است هنگام تخلیه دریافت کند.
وظایف مستاجر در برابر مالک
به‌علاوه از جمله وظایف مستاجر طبق قانون، تحویل به‌موقع ملک به صاحب‌خانه در تاریخ پایان قرارداد اجاره است. همچنین مستاجر موظف است از ملک اجاره‌شده به‌درستی استفاده کند و آن را سالم و بدون نقص به صاحب‌خانه تحویل دهد.
مستاجر وظیفه دارد اجاره‌بها را کامل و به‌موقع پرداخت کند و تمامی تعهدات خود را که در قرارداد ذکر شده رعایت کند. از سویی مستاجر باید برای انجام تعمیرات یا تغییرات در ملک از صاحب‌خانه اجازه بگیرد. در صورت بروز اختلاف میان مستاجر و صاحب‌خانه، باید به مراجع قانونی مانند دادگستری مراجعه کرد.
گفتنی است در جریان عقد قرارداد اجاره خانه دو طرف باید به ثبت نکاتی از قبیل «مشخصات کامل طرفین (موجر و مستاجر)»، «موضوع قرارداد»، «تعریف مورد اجاره و نکات استفاده از آن»، «مدت‌زمان قرارداد»، «اجاره‌بها (مال‌الاجاره) و نحوه پرداخت آن»، «حق فسخ قرارداد»، «تحویل مورد اجاره از سوی موجر و مستاجر» و «هزینه تعمیرات و نگهداری» اشاره کرد.
گزارش‌های بیشتر را در صفحه مسکن بخوانید.
نظرات