دعوت از بخش خصوصی برای طرح نوسازی بافت‌های ناکارآمد
برای طرح نوسازی بافت‌های ناکارآمد دو مانع و یک نگرانی وجود داشت که یکی از موانع درخصوص نرخ سود تسهیلات تقریبا برطرف شده و انتظار می‌رود سایر مشکلات نیز برای ترغیب بخش خصوصی، رفع شود.
آغاز طرح ملی بازآفرینی شهری با دستور رئیس‌جمهور، چالش‌هایی را فرا روی خود می‌بیند که مانور دولت برای نوسازی ۱۴۰ هزار هکتار بافت‌های ناکارآمد را پایین می‌آورد.
به گزارش تجارت‌نیوز ، به همین دلیل، دولت در گام اول به نوسازی ۱۰۰ هزار واحد در قالب ۲۷۰ محله اکتفا کرد تا با افتادن این طرح در ریل مناسب، به تدریج ۳.۸ میلیون مسکن فرسوده در سه بخش را در کل کشور بازسازی کند.
دولت پول چندانی ندارد، به همین دلیل در مرحله اول تصمیم گرفته زمینهای خود در بافت‌های فرسوده را در اختیار بخش خصوصی بگذارد تا توسعه گران بر اساس مدل تضمین سرمایه‌ای که شرکت عمران و بهسازی طراحی کرده، پروژه‌ها را پیش ببرند.
بر اساس مدل ارائه شده در گام اول، توسعه‌گر برای ساخت محله باید با مردم وارد مذاکره شود و بگوید ۳۰ درصد من، ۴۰ درصد شما، شهرداری هم بگوید برای گرفتن پروانه باید کوچه دومتری، چهار متر شود و دولت با مردم صحبت و بخشی از خانه‌ها را خریداری و به پارک، مدرسه و درمانگاه تبدیل کند.
مدل به این شکل است که روی زمین طرح مصوب می‌گذارند و در اختیار توسعه‌گر قرار می‌دهند و او در فضای رقابتی، سه آلترناتیو را پیش‌بینی می‌کند؛ هزینه ساخت و سود پیمانکاری، سود سرمایه‌گذاری و ضریب ریسک فروش. در فضای رقابتی هرکس سود کمتری را در مناقصه‌ها برای خود قائل شد، برنده می‌شود.
بعد از اتمام پروژه به طور مثال از ۱۰۰ واحد، ۸۰ واحد سهم پیمانکار و ۲۰ واحد سهم دولت می‌شود. درخصوص زمین نیز دولت قیمت نمی‌گذارد بلکه به سازنده می‌گوید روی زمین ما بساز، بعد از ساخته شدن عملاً قیمت زمین هم در ساختمان لحاظ می‌شود.
از مشکلات کنونی این طرح اتکای بخش اصلی آن به صندوق پس انداز مسکن یکم است که مدیرعامل بانک مسکن مدتی قبل اعلام کرده بود در صورت عدم تغییر روشهای تجهیز صندوق احتمال ورشکستگی آن وجود دارد. البته این سخنان رحیمی‌انارکی را عشایری، سرپرست شرکت عمران و بهسازی کاملا رد می‌کند.
به گفته عشایری، احتمالا منظور این مقام مسئول، افزایش سرمایه است؛ زیرا در مقطعی میزان وام از میزان دریافتی بانک بیشتر می‌شود؛ این به‌معنای سکته است، نه ورشکستگی.
به گفته او، به محض اینکه رسوب وام‌ها اتفاق می‌افتد، سرمایه دوباره جایگزین می‌شود. بانک مسکن می‌گوید دولت باید به من در این مقوله کمک کند. نهایتا چند ماه پرداخت وام را متوقف می‌کند تا جبران شود. این یک امر طبیعی است و به معنی ورشکستگی نیست.
یکی دیگر از چالش‌های این طرح، تردید توسعه گران برای بازگشت سرمایه است.
طبق محاسباتی برای یک واحد ۱۰۰ متری در بافت فرسوده، عدم توجیه اقتصادی برای سازنده و توجیه سازمان مالیاتی برای گرفتن ۲۵ درصد از ۶۰ میلیون سود شناسایی شده طبق ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم، از مهمترین موانع پیش روی بخش خصوصی عنوان می‌شود؛ زیرا طبق محاسبه مالیات، هزینه‌های ظاهری واحد ۱۰۰ متری ۲۴۰ میلیون می‌شود و واحد ۳۰۰ میلیون فروش می‌رود یعنی انبوه ساز ۶۰ میلیون سود می‌کند.
اما این ظاهر قضیه است. در حالی که هزینه‌های واقعی با احتساب تورم و هزینه تامین پول برای نهاده‌های تولید برای ۱۰۰ متر مربع ۴۳۷ میلیون می‌شود.
یعنی ۱۳۷ میلیون تومان ضرر برای یک واحد که با مالیات ۱۵ میلیونی می‌شود ۱۵۲ میلیون تومان ضرر و ۱۰۰ واحد بیش از ۱۵ میلیارد تومان ضرر سازنده را به همراه خواهد داشت.
با این حال یافتن راه حل مشکلات هر طرح ممکن است پس از ورود به اجرا خود را نشان دهد و برای رفع موانع، چاره اندیشی شود.
یکی از کمک‌های دولت که رئیس‌جمهور در اولین گام پیشنهاد آن را داد کاهش نرخ سود تسهیلات از ۸ به ۶ درصد است.
برای سایر بخش‌ها نیز قطعا باید راه‌حل‌های مناسبی دیده شود تا بخش خصوصی نسبت به سرمایه‌گذاری در بزرگترین پروژه نوسازی تاریخ ایران آستین‌ها را بالا بزند.
منبع: ایسنا
نظرات