بالا‌ رفتن‌‌ دلار‌‌ از‌‌ دیوار‌ خانه‌ها

خرید و فروش مسکن هم بعد از اندک رونقی که از تابستان پیش شروع شده بود حالا از تب و تاب افتاده و معاملات تیرماه 7 درصد کمتر از معاملات تیر 96 است. نمای کلی آخرین آمار منتشر شده مسکن نشان می‌دهد گرانی عامل از رونق افتادن معاملات شده و در اوج زمان تحرک بازار مسکن یعنی در تابستان متقاضیان فعلا نظاره گر شده‌اند و مالکان هم از ترس اینکه مبادا ملکشان را ارزان از دست بدهند در این بازار منتظر نشسته‌اند.

به گزارش تجارت‌نیوز ، حالا بازار مسکن هم مثل دیگر بازارها شده است. در این روزها تقریبا در بیشتر بازارها صحبت از گرانی و احتکار است کسانی که ارز دولتی گرفتند و کالا وارد کردند آن را با قیمت ارز آزاد فروختند یا ترجیح دادند نفروشند و منتظر قیمت‌های بالاتر بمانند.

احتکار مسکن؟

اما داستان احتکار مسکن به سال‌های پیش و قبل از گرانی‌های اخیر برمی‌گردد. 2.5 میلیون خانه خالی از سال‌های قبل بر بازار مسکن سنگینی می‌کند. اما برخی فعالان بازار مسکن می‌گویند نمی‌توان مسکن را با کالاهایی مثل خودرو یا لوازم خانگی مقایسه کرد و لفظ «احتکار» را برای آن به کار برد.

اما بررسی چگونگی ساخت و ساز این واحدهای مسکونی ما را مجاب می‌کند که آنها هم احتکاری هستند چرا که در ساخت آنها از تسهیلات گسترده بانکی بین سال‌های 86 تا 92 استفاده شده است.

وام‌های با سود کم به برخی از سازندگان پرداخت شد و آنها دست به ساخت و ساز گسترده زدند و خانه‌هایی ساختند که متراژ بالا داشت و بیشتر آنها در منطقه‌های گرانقیمت ساخته شد.

دو دلیلی که باعث شد واحد ساخته شده از توان خرید متقاضیان خارج شود. اتفاق دیگر این بود که با شروع رکود در بازار مسکن از سال 91 و ثابت ماندن قیمت‌ها سازندگان حاضر به فروش نشدند آنها می‌گفتند قیمت‌ها کفاف هزینه‌ای که برای ساخت کرده‌اند نمی‌دهد و آنها هم به جمع منتظران افزایش قیمت پیوستند.

فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه سازان می‌گوید: هیچ احتکاری در مسکن نداریم و افزایش قیمت هم به تبعیت از کل اقتصاد است و ربطی به بازار مسکن ندارد. اما بسیاری اقتصاددانان معتقدند 2.5 میلیون خانه خالی هم همان شرایط کالاهای احتکار شده را دارد. این خانه‌ها با تسهیلات دولتی ارزان قیمت ساخته شده و به جای اینکه واحدهایی برای پاسخ به نیاز بازار و متقاضیان واقعی که از قشر متوسط یا ضعیف هستند، ساخته شود، خانه‌ای لوکس ساخته شد تا با قیمت بالا فروخته شود. پس می‌توانیم بگوییم در بازار مسکن هم احتکار داریم.

همچنین 2.2 میلیون خانه دوم در کشور وجود دارد یعنی روی هم رفته حدود 4.7 میلیون خانه در حد مصرف صفر مانده‌اند. موضوع خانه‌های دوم موضوع سرمایه‌ای است که صاحبانش هیچ هزینه‌ای برای آن نمی‌پردازند، حتی مالیاتی بابت آنها گرفته نمی‌شود.

خطای محاسباتی در برنامه‌ای بزرگ

تامین مسکن برای مردم بر اساس قانون برعهده دولت قرار داده شده است. اما هیچ گاه برنامه‌ای پایدار و منسجم برای تولید و تأمین مسکن در کشور اجرا نشده و هر دولتی برنامه‌ای متفاوت برای این بخش مهم از اقتصاد داشته است.

گاهی این برنامه‌ها توانسته تا حدودی تولید وعرضه مسکن را تامین کند و قیمت را کنترل کند اما برخی برنامه‌ها هم هزینه‌ای سنگین بر این بازار تحمیل کرده و تاثیر منفی آن تا سال‌ها در بخش مسکن باقی مانده است.

نوسانات قیمت مسکن در تهران از سال 1368 تا 1396 بیشترین جهش قیمت مسکن در دولت نهم و کمترین تغییرات قیمتی را در دولت یازدهم به ثبت رسانده است. بیشترین رشد سالانه قیمت مسکن، در 28 سال گذشته، در سال 86 رخ داد و در آن سال میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران 80درصد جهش کرد. این جهش قیمتی همزمان بود با اجرای پرهزینه‌ترین برنامه ساخت مسکن به‌نام «مسکن مهر».

دولت وقت اجرای مسکن مهر را ساخت مسکن برای دهک‌های پایین جامعه عنوان می‌کرد که با استفاده از زمین رایگان دولتی و تسهیلات ارزان بانکی ساخته می‌شود و با توجه به ساخت حدود 2میلیون مسکن در این برنامه انتظار دولت این بود که هم بیشتر متقاضیان صاحب خانه شوند و هم قیمت مسکن کمترین نوسان را در چند سال آینده تجربه کند.

اما خطاهای متعددی که در این برنامه بود محاسبات دولت را برآورده نکرد و برعکس بیشترین جهش قیمت زمین و مسکن در سال‌های 86 تا 92 یعنی اوج ساخت مسکن مهر رخ داد. بیشترین تسهیلات بانکی که به مسکن داده شده در این برنامه ثبت شد.

50 هزار میلیارد تومان تسهیلات بانکی به مسکن مهر پرداخت شد که این حجم نقدینگی تورم 40 درصدی در کشور در سال‌های بعد را رقم زد. جانمایی خارج از نقاط شهری هزینه تأمین زیرساخت‌های مسکن مهر را چند برابر کرد و قیمت زمین به‌خاطر این طرح رشد 800 درصدی داشت و به این ترتیب طرحی که قرار بود باری از دوش مردم و دولت‌بردارد باری سنگین بر بخش مسکن تحمیل کرد که تبعات آن گریبانگیر مسکن و اقتصاد شده است.

دست دولت در حنای مسکن مهر

دولت یازدهم در سال 92 در شرایطی شروع به کار کرد که بازار مسکن به‌خاطر جهش قیمتی بی‌سابقه در رکود بود، بیش از دو میلیون مسکن مهر که حدود یک میلیون آن ساخته شده بود اما بیشتر واحدها امکاناتی مانند آب، برق، گاز و… نداشتند و دولت جدید باید آن را تامین می‌کرد و مسکن‌های مهر باقیمانده را نیز دولت متعهد بود بسازد و تحویل دهد. برنامه دولت در بخش مسکن عبور از رکود بدون جهش قیمتی دوباره اعلام شد.

همان زمان دولت تاکید کرد با اینکه مسکن مهر هزینه‌های سنگین بر کشور تحمیل کرده و در عمل اهداف آن نیز برآورده نشده اما دولت خود را مکلف به تکمیل تمام واحدهای باقیمانده و تامین زیرساخت‌های واحدهای قبلی و واحدهای در حال ساخت می‌داند.

بنابراین مهم‌ترین برنامه دولت توقف روند جهشی قیمت مسکن از یک طرف و تولید متناسب با نیاز متقاضیان از طرف دیگر بود بدون اینکه هزینه‌ای جدید به کشور تحمیل شود. علاوه بر تکمیل مسکن مهر مهم‌ترین اقدام دولت این بود که به جای کار در بازار سوداگرانه قدرت خرید مردم را افزایش دهد به این ترتیب وام 20 میلیون تومانی خرید مسکن که در سال 92 دیگر نقشی در تأمین هزینه برای خرید مسکن نداشت به 160 میلیون تومان افزایش یافت. در سال 96 بیش از 518 هزار نفر از بانک مسکن وام گرفته‌اند.

نقش تسهیل گری بدون دخالت مستقیم در ساخت هدف مهم دیگر دولت در بازار مسکن بود دولت تأکید می‌کرد دلیلی برای دخالت دولت برای ساخت وجود ندارد. با همین دیدگاه سال 96 حدود 70 میلیون مترمربع ساخت و ساز انجام شد که وزیر راه و شهرسازی تأکید می‌کند «یک متر آن را دولت نساخت» عباس آخوندی می‌گوید «بهترین کار این است که افراد قدرت خرید داشته باشند و تولیدکننده برای آنها خانه می‌سازند.»

افزایش تسهیلات خرید و پرداخت تسهیلات به سازندگان با نرخ سود کم، نوسازی بافت‌های فرسوده شهری که نقش مهمی در افزایش عرضه مسکن دارد، برنامه‌های مهمی بود که در بخش مسکن اجرا شد و دولت توانست با حفظ سطح قیمت‌ها رونق را به این بازار بازگرداند و از سال 96 با افزایش صدور پروانه‌های ساخت و افزایش معاملات رونق مسکن کلید خورد.

زور مسکن به دلار نرسید

برنامه دولت برای رونق دوباره مسکن تقریبا به نتیجه رسیده بود و در تابستان 96 معاملات در حال رشد بود و قیمت‌ها هم رشد منطقی داشت. با افزایش وام مسکن و استفاده از تسهیلات صندوق یکم متقاضیان واقعی وارد بازار شدند و این بازار دیگر سودی برای سوداگران نداشت. اما متغیرهای دیگر اقتصاد اجازه نداد مسکن راه خود را برود؛ دلار گران شد و مسکن هم‌گران شد طوری که در پایان سال 96 قیمت مسکن نسبت به اسفند 95 حدود 26 درصد رشد داشت و این افزایش در فروردین و اردیبهشت سال جدید هم ادامه داشت.

رشد قیمت در ماه‌های آغازین سال از آنجا عجیب بود که تجربه نشان داده در این دو ماه به‌خاطر تعطیلات نوروزی و مشخص نبودن قیمت‌ها و وضعیت بازار معمولا کمترین تحرکی در بازار مسکن ثبت می‌شود.

در فروردین ماه امسال متوسط قیمت مسکن در تهران به متری به 5.5 میلیون رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل 29.5 درصد رشد داشت. در اردیبهشت متوسط قیمت به 5.900 میلیون رسید که 34.8 درصد بیشتر از مدت مشابه سال قبل بود.

در خرداد متوسط قیمت 6.5 میلیون تومان بود که 45.8 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل گرانتر شده بود. به این ترتیب با افزایش قیمت معاملات هم کاهش یافت و اکنون دیگر متقاضیان واقعی که بیشتر آنها با استفاده از تسهیلات به خرید مسکن روی می‌آورند قدرت خرید ندارند و معاملاتی هم که انجام می‌شود معاملات سرمایه ای یا سوداگرانه است.

مسکن حباب ندارد

با توجه به حبابی شدن بسیاری از قیمت‌ها در بازار این سؤال پیش می‌آید که آیا با توجه به رکود چند ساله قیمت‌های کنونی مسکن قیمت واقعی است یا حباب دارد؟

دبیر کانون سراسری انبوه سازان در پاسخ به این سؤال می‌گوید قیمت کنونی مسکن قیمت واقعی است چون با تغییرات شدید قیمتی هزینه‌های ساخت هم بالا رفته و افزایش قیمت مسکن هم اگر شرایط تغییر نکند ادامه دارد. پورحاجت می‌گوید فولاد از سال گذشته تا الان 160 درصد افزایش قیمت داشته است. اگر به ازای هر متر 70 کیلو فولاد در ساخت خانه مصرف شود در یک ساختمان 5 طبقه هزینه فولاد متری 300 هزار تومان است.

به گفته پورحاجت هزینه ساخت فعلا برای یک ساختمان 5طبقه متری 2.200 میلیون تومان است که هر چه ارتفاع ساختمان بیشتر باشد هزینه ساخت هم بیشتر می‌شود اما این قیمت تا پایان سال دستخوش تغییرات قیمتی بیشتری هم خواهد بود.

آینده بازار مسکن

دبیر کانون سراسری انبوه سازان هزینه زمین را به‌عنوان عامل مهم در هزینه نهایی قیمت مسکن مهم دانسته، می‌گوید: سال گذشته با آغاز رونق مسکن فاز اول افزایش قیمت زمین را داشتیم اما با افزایش قیمت‌ها امسال از اوایل سال شاهد فاز دوم افزایش قیمت زمین بودیم و به‌نظر می‌رسد همین امسال فاز سوم افزایش قیمت زمین را هم داشته باشیم.

او معتقد است، تابستان فصل سنتی خرید و فروش مسکن است اما ماه اول تابستان شاهد افت معاملات بودیم چون کسی حاضر به فروش نیست عرضه کم شده و قیمت هم بالا رفته است.

فروشندگان با تغییرات روزانه قیمت حاضر نیستند ریسک فروش را بپذیرند. سرمایه‌ها هم به بازار سکه و طلا به‌عنوان دارایی‌هایی با ریسک کمتر روانه شده و بازار مسکن از سرمایه محروم مانده است.

به گفته پورحاجت چون سوددهی در بازار مسکن زمانبر است کسانی که امسال دست به ساخت و ساز می‌زنند ممکن است 2 سال طول بکشد تا به سود برسند اما با توجه به روند افزایش قیمت‌ها سازنده تردید دارد دو سال آینده بتواند مسکن خود را با توجه به هزینه‌ها با سودآوری بفروشد، همین مسأله باعث شده سرمایه‌گذاران با طمانینه و رغبت کمتری وارد بازار مسکن شوند.

فعالان بازار مسکن معتقدند اگر التهاب بازارهای موازی کم شود و قیمت طلا و دلار به قیمت‌های منطقی برگردد سرمایه‌ها دوباره وارد بازار مسکن می‌شود اما نباید انتظار کاهش قیمت در بخش مسکن را داشته باشیم بلکه ممکن است با ورود متقاضیان و سرمایه‌گذاران فاز سوم افزایش قیمت در بخش مسکن رخ دهد.

منبع: ایران