وام مسکن چقدر از قیمت کل مسکن را پوشش می‌دهد؟
تسهیلات مسکن از سال گذشته افزایش پیدا نکرده اما طبق آخرین گزارش بانک مرکزی متوسط قیمت در تهران نزدیک به متری ۱۷ میلیون تومان است، اگر قیمت یک خانه ۵۰متری در سال ۹۵ حدود ۱۴۰ میلیون تومان بود، تسهیلات جعاله و مسکن که رقم آن به ۷۰ میلیون می‌رسید ۵۰درصد رقم را پوشش می‌داد، اما یک خانه با همان مشخصات اکنون حدود ۸۵۰ میلیون تومان قیمت دارد که با افزایش وامی که به ۲۴۰ میلیون تومان رسیده یک چهارم آن را تشکیل می‌دهد.
به گزارش تجارت‌نیوز ، معامله مسکن در کلانشهر تهران حدود ۶۰ درصد کاهش داشته که این موضوع نشان می‌دهد قدرت خرید مردم نسبت به گذشته کاهش یافته است. به بیان بهتر فروشنده‌ها دست نگه داشته‌اند تا بتوانند واحد مسکونی را با قیمت بالاتر عرضه کنند.
از این رو دولت به منظور افزایش قدرت خرید مردم اقدام به ارائه تسهیلات خرید برای عموم و ساخت برای سازندگان واحدهای مسکونی می‌کند،اما همه افزایش‌های صورت گرفته نتوانسته پاسخگوی نیاز بازار باشد. در گذشته هم وام مسکن در بسیاری از موارد کفاف خرید خانه در شهری مثل تهران را نمی‌داد و بدون داشتن سرمایه شخصی عملا بی‌فایده بود. با توجه به جهش قیمتی که در سال ۹۸ شاهد بودیم، تمایل مردم به دریافت وام مسکن حتی از قبل هم کمتر شده است.
قیمت‌ها درصد زیادی افزایش داشته است و به این ترتیب خرید خانه در تهران و بسیاری از شهرهای بزرگ دیگر فقط با اتکا به وام و بدون داشتن سرمایه شخصی ممکن نیست. علاوه بر کلانشهرها مسکن روستایی هم با کاهش تقاضا روبه رو شده به‌طوری‌که عزیزا… مهدیان، معاون بازسازی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی با بیان اینکه سقف تسهیلات مسکن روستایی بر اساس توان بازپرداخت اقساط توسط روستاییان افزایش یافته است، تصریح کرد: با پیگیری‌های بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، سقف تسهیلات مسکن روستایی با افزایش ۱۰میلیون تومانی از ۴۰میلیون تومان به ۵۰میلیون تومان می‌رسد. این در حالی است که ساخت یک واحد مسکونی در مناطق روستایی بین صد تا ۱۵۰ میلیون تومان هزینه دارد. حال جام‌جم به این موضوع پرداخته که آیا تسهیلات مسکن می‌تواند به رفع رکود مسکن منجر شود؟
نسبت وام به مبلغ ملک
راه دوری نرویم. چهار سال پیش مبلغ وام مسکن ۶۰ میلیون و جعاله ۱۰ میلیون تومان بود که این مبلغ در اغلب مناطق تهران بین ۴۰ تا ۶۰ درصد مبلغ کل مسکن را شامل می‌شد. متوسط قیمت هر مترمربع خانه در تهران در سال ۹۵ حدود شش میلیون تومان بود، اما این رقم اکنون به ۱۷ میلیون تومان افزایش یافته است.
اگر قیمت یک خانه ۵۰متری در سال ۹۵ حدود ۱۴۰ میلیون تومان بود، تسهیلات جعاله و مسکن که رقم آن به ۷۰ میلیون می‌رسید ۵۰درصد رقم را پوشش می‌داد، اما یک خانه با همان مشخصات و سال ساخت، اکنون حدود ۸۵۰ میلیون تومان قیمت دارد که با افزایش وامی که به ۲۴۰ میلیون تومان رسیده یک چهارم آن را تشکیل می‌دهد. به بیان بهتر برای خرید یک خانه ۵۰ متری معمولی باید حداقل ۶۰۰میلیون تومان پول نقد در اختیار داشت.
بازپرداخت تسهیلات همه وام‌های مسکن چه در بخش خرید و چه در بخش ساخت ۱۲ ساله است. به متقاضیانی که با استفاده از روش خرید اوراق قصد تهیه وام مسکن را دارند مبلغ ۲۰۰ میلیون تومان و ۴۰ میلیون تومان وام جعاله تعلق می‌گیرد. سود این تسهیلات نیم درصد از وام‌های دیگر بانک‌ها پایین‌تر است و با ۱۷٫۵درصد سود سالانه به دست مردم می‌رسد. سقف این تسهیلات برای زوجین در شهر تهران به ۲۰۰ میلیون تومان، در شهرهای بزرگ ۱۶۰ میلیون تومان و سایر شهرها، ۱۲۰میلیون تومان در نظر گرفته‌شده‌است.
راهکار برای افزایش قدرت خرید
به نظر می‌رسد شورای پول و اعتبار باید درباره افزایش مبلغ وام و مدت بازپرداخت آن بررسی کند تا جوانانی که قصد دارند خانه‌دار شوند، مسیری آسان‌تر را طی کنند. برای خرید یک خانه۸۰۰ میلیون تومانی، ۲۰۰ میلیون تومان تسهیلات پرداخت می‌شود که یک چهارم مبلغ کل است. برای بازپرداخت ۲۰۰ میلیون تومان طی ۱۲ سال، ماهانه بیش از دو میلیون تومان باید از سوی متقاضی پرداخت شود که با توجه به متوسط میزان حقوق کارگران و کارمندان تسهیلات هم نمی‌تواند بسیاری از مردم را خانه دار کند.
تسهیلات، کفاف قیمت کل را نمی‌دهد
مجتبی بیگدلی، کارشناس مسکن درباره راهکارهای کاهش قیمت مسکن گفت: طرح‌هایی مانند مسکن مهر می‌تواند از رکود مسکن جلوگیری کند، اما این‌گونه طرح‌ها یک بار بیشتر در ایران اجرا نشد.
وی افزود: اکنون مبلغ ساخت مسکن با شرایط ویژه به ۲۵۰ میلیون تومان برای هر واحد مسکونی افزایش یافته، اما با توجه به قدرت خرید پایین مردم باید بازپرداخت این تسهیلات افزایش یابد.
بیگدلی با بیان اینکه تسهیلات و مدت بازپرداخت وام باید افزایش یابد، تصریح کرد: انبوه‌سازان آمادگی دارند برای پروژه‌های بزرگ با دولت قرارداد منعقد کنند. با توجه به اینکه اکنون تسهیلات کفاف قیمت واحد مسکونی را نمی‌دهد به نظر می‌رسد دولت باید رویه خود را در این زمینه تغییر دهد.
وضعیت مسکن پس از کما
فرشید پورحاجت درباره وضعیت قیمت مسکن در شرایط کنونی گفت: متاسفانه در بخش مسکن برنامه‌ریزی و سیاستگذاری دقیقی نداریم و کاهش ارزش پول و نوسانات نرخ ارز مزید بر علت شده تا بازار مسکن با مشکل مواجه شود.
وی به رکود اقتصاد در دوران کرونا اشاره کرد و افزود: در دو ماه گذشته تولید مسکن به صورت کامل متوقف شد که به نظر می‌رسد افزایش قیمت مسکن در ماه‌های آینده به دلیل کمای دو ماهه بخش مسکن اتفاق بیفتد.
پورحاجت تصریح کرد: هزینه ساخت مسکن آن‌قدر بالا رفته که تسهیلات دولتی هزینه‌ها را پوشش نمی‌دهد و برخی افراد در حال خروج سرمایه‌هایشان از این بخش هستند.
صفر تا صد دریافت تسهیلات
دریافت تسهیلات مسکن به دو بخش خرید اوراق و سپرده‌گذاری تقسیم می‌شود. در بخش خرید اوراق، متقاضی با مراجعه به بانک و ارائه مدارک شناسایی و واحد مسکونی تقاضای دریافت وام را تسلیم می‌کند. برای دریافت وام‌های مربوط به خرید اوراق ممتاز در بازار سرمایه که به وام اوراق مسکن نیز معروف است، متقاضیان باید برای هر ۵۰۰ هزار تومان یک‌برگ‌اوراق خریداری کنند. قیمت هر برگ اوراق تقریبا ۷۵ هزار تومان است.
به عنوان مثال فردی که قصد دریافت وام ۷۰ میلیون تومانی دارد، باید تا ۱۴۰ برگ اوراق خریداری کند و هزینه‌ای در حدود ۱۰میلیون تومان بپردازد. معمولا استعلام بانک‌ها به منظور تایید مدارک چهار روز کاری به طول می‌انجامد که در این مدت می‌توان برای کد بورسی اقدام کرد.
دریافت کد بورسی توسط بانک هفت روز کاری طول می‌کشد. پس از این مرحله ارزیاب به واحد مسکونی اعزام می‌شود تا قیمت تقریبی آن را بررسی کند. تاچند سال پیش کار ارزیاب‌ها بسیار سخت بود، به همین منظور مشخص نبود افراد در زمان اعطای وام همان مبلغ تقاضا شده را دریافت می‌کنند یا کمتر. به این دلیل که ممکن بود تسهیلات بیش از ۸۰ درصد مبلغ واحد مسکونی را تشکیل دهد اما اکنون کار ارزیاب‌ها راحت شده و سقف تسهیلات به کمترین قیمت واحد مسکونی هم تعلق می‌گیرد.
پس از تایید ارزیاب باید مدارک درآمدی برای پرداخت اقساط به بانک معرفی شود. البته به دلیل اینکه واحد مسکونی در رهن بانک قرار می‌گیرد، خیلی در این گزینه سختگیری نمی‌شود. این پروسه ۱۵ تا ۳۰ روز طول می‌کشد اما اگر فرد قبلا کد بورسی داشته‌باشد در حداقل زمان می‌تواند تسهیلات خود را دریافت کند. تسهیلات مسکن به فرد متقاضی پرداخت نمی‌شود و این مبلغ به صورت چک روز در اختیار فروشنده قرار می‌گیرد.
در زمان تنظیم سند، خریدار به همراه فروشنده در دفترخانه‌ای که شعبه پرداخت‌کننده تسهیلات معرفی کرده حاضر می‌شوند و علاوه بر سند اصلی، یک سند رهنی در دفترخانه با حضور نماینده بانک تنظیم می‌شود که مبلغ جداگانه‌ای دارد.
در بخش سپرده‌گذاری نیز افراد با قرار دادن مبلغ ۴۰ میلیون تومان نزد بانک مسکن حساب پس‌انداز مسکن یکم را افتتاح می‌کنند و پس از ۱۲ ماه دو برابر این رقم را با سود ۸ درصد دریافت می‌کنند. این تسهیلات به زوجینی که تاکنون از تسهیلات مسکن استفاده نکردند هم تعلق می‌گیرد و با قرار دادن مبلغ ۸۰ میلیون تومان نزد بانک پس از یک سال می‌توانند ۱۶۰ میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند.
این در حالی است که مبلغ سپرده‌گذاری شده همراه تسهیلات به متقاضی بازگردانده می‌شود. تنظیم سند هم به صورت سه دانگ برای هر یک از زوجین تنظیم خواهد شد.سقف این تسهیلات در شهرهای بزرگ ۶۰ میلیون تومان و سایر شهرها ۴۰ میلیون تومان است.
منبع: روزنامه جام جم
نظرات