سقف اجاره‌ بها شکست؟

به گزارش تجارت‌نیوز ، ملغی شدن سقف مجاز اجاره‌بها اگر چه رسما اعلام نشده است، اما دیگر خبری از آن در بازارها دیده نمی‌شود.

با تودیع خاموش مصوبه ‌دستوری در بازار اجاره، دوره ترس و اعتماد متعاملین این بازار نسبت به سقف مجاز رشد اجاره‌‌‌‌‌بها عملا به پایان رسید. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» درخصوص شرایط پاییزی بازار مسکن در آخرین روزهای این فصل نشان می‌دهد درحالی‌که مصوبه سقف مجاز افزایش اجاره‌‌‌‌‌بها تا ۲۵‌درصد در تهران و۲۰‌درصد در سایر شهرها عملا موفقیت‌آمیز نبوده‌است، بررسی‌‌‌‌‌ها حاکی از ملغی‌شدن این مصوبه در بازار و درمیان متعاملین بازار اجاره یعنی موجران، مستاجرها و واسطه‌‌‌‌‌های ملکی است. هرچند این ملغی‌شدن به‌طور رسمی اعلام نشده‌است اما به‌طور غیررسمی، در بازار مشاهده می‌شود و دیگر علائمی از آن در معاملات بازار اجاره مسکن به‌چشم نمی‌خورد.
این در حالی است که در روزهای ابتدایی ابلاغ این مصوبه، برخی از مستاجرها با استناد به مصوبه‌دستوری، خواهان رعایت سقف مصوب برای افزایش اجاره‌‌‌‌‌بها بودند هرچند در برخی از موارد، این درخواست در حد حرف باقی‌مانده و رقم افزایش اجاره‌‌‌‌‌بها بر مبنای توافق بین موجر و مستاجر، متمایل به واقعیت بازار و نزدیک به بهای پیشنهادی صاحبخانه‌‌‌‌‌ها، تعیین‌ شده‌است. بررسی‌‌‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، این مصوبه هم‌‌‌‌‌اکنون به‌طور غیررسمی ملغی‌شده و حتی مستاجرها هم با مشاهده واقعیت‌‌‌‌‌های بازار، ضمن درخواست از موجرها برای افزایش هرچه کمتر اجاره‌‌‌‌‌بها در قراردادهای جدید بر مبنای توافق، اشاره‌ای به این مصوبه ‌دستوری نداشته و به آن استناد نمی‌کنند؛ در واقع مستاجرها هم‌‌‌‌‌اکنون در تلاشند ضمن توافق با موجران، سطح اجاره‌‌‌‌‌بها را با قدرت خرید خود سازگار کرده یا به آن نزدیک کنند.

چرا مصوبه دستوری اعمال شد؟

همزمان با اوج‌گیری بحران پاندمی کرونا، ستاد ملی مقابله با کرونا، در سال‌۹۹ مصوبه‌‌‌‌‌ای را به تصویب رساند که در آن با نیت حمایت از مستاجرها به‌عنوان یکی از آسیب‌‌‌‌‌پذیرترین اقشار جامعه دو الزام مهم تعیین‌شده بود که موجران باید آن را رعایت می‌کردند. اولین الزام تعیین‌شده در این مصوبه مربوط به تعیین سقف مجاز ۲۵‌درصدی برای افزایش اجاره‌‌‌‌‌بها برای شهر تهران، ۲۰‌درصد در مراکز استان‌ها و شهرهای بزرگ (با جمعیت بالاتر از ۲۰۰‌هزار نفر) و ۱۵‌درصد در سایر شهرها (شهرهای کوچک) بود. از سوی دیگر، در این مصوبه اعلام‌شده بود موجران، مگر به دلایل موجه، از قبیل نیاز به ملک برای سکونت شخصی خود و فرزندشان، حق تخلیه واحد اجاره‌‌‌‌‌ای و اخراج مستاجر خود را ندارند. این مصوبه در سال‌۱۴۰۰ نیز برای یک‌سال دیگر در بازار تمدید شد.

اما در سال‌۱۴۰۱، این مصوبه از شکل دستورالعمل ابلاغ شده از سوی ستاد ملی کرونا به شکل مصوبه سران سه‌قوه درآمده و سقف دستوری افزایش اجاره‌‌‌‌‌بها برای شهر تهران تا ۲۵‌درصد و سایر شهرها تا ۲۰‌درصد در آن تعیین شد و همین‌طور اعلام شد موجران حق دریافت حکم تخلیه و اخراج مستاجر از واحد اجاره‌‌‌‌‌ای را ندارند.

از همان ابتدا و با نگاه به واقعیت‌‌‌‌‌های بازار مسکن مشخص بود که این مصوبه قابلیت اجرایی‌شدن ندارد و نگاه بازار به آن نیز صرفا، نوعی مداخله بی‌‌‌‌‌اثر و فاقد ضمانت اجرایی در عمل بود؛ در واقع تلقی بازار از این مصوبه از همان ابتدا، این نبود که این سقف‌‌‌‌‌گذاری با واقعیت‌‌‌‌‌های بازار سازگار است و می‌تواند منجر به مهار جهش اجاره‌‌‌‌‌بها در شرایطی شود که همه مولفه‌‌‌‌‌های اثرگذار بر این بازار رشد‌‌‌‌‌های بالا و به‌مراتب بیشتر از سقف تعیین‌شده برای افزایش اجاره‌‌‌‌‌بها داشته‌‌‌‌‌اند. این انتظار و نگاه بازار به این مصوبه، در نهایت در آمارهای رسمی نیز نمود پیدا کرد و این آمارها را می‌توان به‌عنوان سند عدم‌موفقیت آن در مهار رشد شدید و افسارگسیخته اجاره‌‌‌‌‌بها معرفی کرد. در این مصوبه همان‌گونه که توضیح داده شد، دو محدودیت مهم یعنی محدودیت در تعیین میزان افزایش اجاره‌‌‌‌‌بها و همچنین ممنوعیت دریافت حکم تخلیه، تعیین‌شده بود. این مصوبه همچنین اثرات معکوسی نیز بر بازار اجاره به‌همراه داشت و به روایت واسطه‌‌‌‌‌های فعال در بازار اجاره مناطق مختلف شهر تهران به‌خصوص مناطق مصرفی و پرتقاضا، مانع از عرضه بخشی از فایل‌‌‌‌‌های با قابلیت ارائه به مستاجرها برای سکونت شد. در سه‌سال ‌گذشته، به دلیل محدودیت‌ها و ممنوعیت‌های تعیین‌شده در این مصوبه برای موجران، گروهی از موجر اولی‌‌‌‌‌ها (افرادی که خرید سرمایه‌‌‌‌‌ای از بازار مسکن انجام داده بودند و واحد آنها استعداد عرضه به بازار مسکن داشت) از یک‌سو و حتی گروهی از موجران با‌سابقه در این بازار از سوی دیگر، در عرضه واحدهای خود به این بازار با احتیاط عمل کرده و برخی از آنها حتی ترجیح دادند واحدشان خالی بماند. از این زاویه، اجاره‌‌‌‌‌بهای مسکن اگرچه قرار بود با سقف دستوری، کنترل شود اما به واسطه کاهش عرضه فایل و افزایش شکاف عرضه و تقاضا، با رشد شدید نرخ‌های پیشنهادی اجاره و در نهایت تورم بالا در این بازار مواجه شد؛ در واقع این مصوبه که قانون‌گذار در ابتدا آن را با نیت حمایت از مستاجرها مصوب کرده بود، نه‌تنها از طرف بازار جدی گرفته نشد و نمی‌توانست جهش اجاره‌‌‌‌‌بها را مهار کند که از سوی دیگر یک اثر مخفی و منفی از ناحیه کاهش عرضه فایل به بازار را به‌همراه داشت که در نهایت خود را در شکل افزایش شیب تورم اجاره در پایتخت و کشور نشان داد. تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره مسکن در شهر تهران و همچنین در کشور، در سال‌۹۹ به مرز ۴۰‌درصد رسید ‌و در دو سال‌۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ نیز از مرز ۴۰‌درصد عبور کرد. حتی در برخی از مقاطع تورم اجاره در سال‌گذشته، از قله ۵۰‌درصدی نیز در تهران و کشور عبور کرد و رکورد رشد تاریخی اجاره‌‌‌‌‌بها نیز به‌ثبت رسید.

می‌‌‌‌‌توان گفت که این مصوبه در نهایت به شکل یک فرمان کاغذی باقی‌ماند و از سوی دیگر تبدیل به‌نوعی مداخله و واکنش به شکل پایان اجاره‌‌‌‌‌داری برخی موجران و کاهش تعداد موجر اولی‌‌‌‌‌ها در این بخش از بازار ملک شد. همچنین حجم قراردادهای زیرزمینی به واسطه ترس برخی از موجرها از پیامدهای بعدی، افزایش یافت.

تودیع سقف‌‌‌‌‌گذاری در آخر پاییز

اما تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، در سومین سال ‌اجرای مصوبه‌دستوری در بازار اجاره، در روزهای آخر پاییز این مصوبه به شکل غیررسمی و از سمت متعاملین بازار اجاره عملا ملغی شده‌است؛ در واقع نوعی تودیع خاموش برای سقف‌‌‌‌‌گذاری دستوری در بازار اجاره از یک‌سو و ممنوعیت دریافت احکام تخلیه از سوی دیگر مشاهده می‌شود. هرچند در سه سال‌گذشته نیز تورم اجاره‌‌‌‌‌بهای مسکن با فاصله قابل‌توجهی از سقف‌های تعیین‌شده، بالاتر رفت ‌و اجاره‌‌‌‌‌بها در کل کشور تا دوبرابر سقف تعیین‌شده رشد کرد.

روایت واسطه‌‌‌‌‌های معاملات بازار اجاره مسکن شهر تهران از آخرین روزهای پاییزی این بازار در سال‌۱۴۰۱ نشان می‌دهد، مصوبه رعایت سقف ۲۵‌درصدی افزایش اجاره‌‌‌‌‌بها دیگر حتی در حد حرف و درخواست مستاجرها نیز مطرح نمی‌شود. همچنین احکام تخلیه واحدهای مسکونی مطابق با روال عادی، برای درخواست‌‌‌‌‌کننده‌‌‌‌‌ها صادر می‌شود و عملا محدودیت‌ها و ممنوعیت‌های کرونایی در بازار اجاره به شکل خاموش برداشته شده‌است.

هر چند در این مصوبه هم اعلام‌شده بود آنچه تعیین‌شده‌است تا پایان دوره کرونا، ادامه خواهد داشت و برقرار خواهد بود. هم‌‌‌‌‌اکنون نه‌تنها ایران که کل دنیا از مرحله همه‌‌‌‌‌گیری و دوره سخت و بحرانی پاندمی کرونا عبور کرده‌اند، بنابراین اگرچه به شکل رسمی اعلام نشده‌ که دوره این مصوبه‌دستوری‌ به‌‌‌‌‌پایان رسیده است اما بازار‌ به شکل خاموش آن را ملغی کرده و روال عادی در تعیین اجاره‌‌‌‌‌بها و دریافت احکام تخلیه به آن بازگشته است.

ناسازگاری سقف اجاره‌بها با محرک‌های آن

بررسی‌‌‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد مهم‌ترین و اصلی‌ترین دلیل عدم‌موفقیت این مصوبه در سه سال‌گذشته که در نهایت در روزهای آخر پاییز منجر به تودیع کامل واخراج غیررسمی آن از بازار اجاره شد، به ناسازگاری آن با واقعیت‌‌‌‌‌های اقتصادی این بازار برمی‌گردد. اجاره‌‌‌‌‌بها در ایران عمدتا تحت‌تاثیر دو عامل مهم، تعیین‌شده و افزایش می‌‌‌‌‌یابد. اولی تورم عمومی و دومی تورم مسکن است. در شرایطی که کشور با تورم عمومی بالا و جهش قیمت مسکن مواجه است، انتظار از بابت اثربخشی اقدام دستوری در بازار اجاره امری غیرممکن است و نمی‌توان با هیچ مصوبه و دستوری، جهش اجاره‌‌‌‌‌بها ناشی از جهش محرک‌های اثرگذار بر این بازار را کنترل کرد؛ این در حالی است که در سال‌های اخیر علاوه‌بر تورم عمومی و تورم مسکن، عوامل دیگری همچون جهش‌‌‌‌‌های ارزی و… نیز بر این بازار اثرگذار بوده و نوسان‌های آن را تشدید کرده‌است، بنابراین از آنجا که این مصوبه نمی‌توانست و نتوانست با محرک‌های اثرگذار بر بازار اجاره و واقعیت‌‌‌‌‌های این بازار ارتباط برقرار کند عملا در حد همان سقف کاغذی (دستور روی کاغذ)، باقی‌ماند و هم‌‌‌‌‌اکنون نیز به‌طور کامل از بازار اخراج شده‌است.

البته در همه سال‌های گذشته تاکنون فارغ از تعیین سقف دستوری برای بازار اجاره، برخی از موجران به دلایل مختلف از جمله عدم‌نیاز مالی، رضایت از مستاجر، انصاف در نرخ‌‌‌‌‌گذاری و… اقدام به تمدید قراردادها با نرخ‌های حتی کمتر از ۲۰ تا ۲۵‌درصد یا در همین محدوده کرده‌اند و این موضوع عملا ارتباطی به این مصوبه نداشته است، با این حال بررسی‌‌‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، پاییز امسال دو نوع قرارداد با دو میزان تورم متفاوت در این بازار منعقد‌شده‌ که مبنای تمام آنها توافق بین موجر و مستاجر و نه هیچ چیز دیگری بوده‌است!

تورم پاییزی اجاره پایتخت

تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از تازه‌‌‌‌‌ترین وضعیت تورم اجاره در مناطق مصرفی پایتخت همچون مناطق ۴ تا ۱۰ شهر تهران نشان می‌دهد، قراردادهای پاییزی اجاره مسکن در این مناطق، عمدتا و به‌طور متوسط با دو سطح تورمی، تمدید یا نوشته شده‌اند. در قراردادهای تمدیدی به‌طور متوسط مستاجرها افزایش ۳۵ تا ۴۵‌درصدی و در برخی موارد محدودتر بالاتر از این میزان را پذیرفته و با موجر توافق کرده‌‌‌‌‌اند. در قراردادهای جدید نیز، افزایش حول وحوش ۵۰‌درصدی نسبت به سال‌قبل درنظر گرفته‌ شده‌است. هرچند در این میان استثنائاتی نیز وجود دارد و برخی از تمدیدی‌‌‌‌‌ها یا قراردادهای جدید با نرخ‌های کمتر یا بیشتر از آنچه اعلام شد، نوشته شده‌اند، اما این ارقام میانگین افزایش اجاره‌‌‌‌‌بها در قراردادهای پاییزی اجاره مسکن به روایت بازار هستند.

مستاجرها هم پذیرفته‌‌‌‌‌اند

تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد مستاجرها نیز واقعیت بازار اجاره را پذیرفته و دیگر حرفی از تمدید ۲۵‌درصدی قراردادها مطابق با مصوبه‌دستوری‌ نمی‌زنند.

هرچند آنها هنوز هم تحت‌تاثیر فشار اجاره‌‌‌‌‌نشینی و تورم شدید در این بازار، درخواست تمدید قراردادها با ارقام هرچه پایین‌تر را دارند. در این میان موجرانی نیز هستند که با نرخ‌های پایین‌تر از بازار، اقدام به تمدید قراردادها می‌کنند، به ‌همین‌دلیل نرخ‌های تمدیدی به لحاظ میزان رشد اجاره‌‌‌‌‌بها در قراردادهای تمدیدی نسبت به قراردادهای جدید، به‌مراتب پایین‌تر است، اما بازهم همان‌گونه که اعلام شد میانگین افزایش اجاره‌‌‌‌‌بها در قراردادهای جدید نسبت به قراردادهای سال‌گذشته، با اختلاف فاحش بالاتر از سقف ۲۵‌درصدی است.

ورود عرضه‌‌‌‌‌کننده‌‌‌‌‌های منتظر به بازار

اما تحت‌تاثیر ازبین‌رفتن اعتماد و استناد برخی از مستاجرها به مصوبه‌دستوری از یکسو و از بین‌رفتن ترس و نگرانی موجرهایی که به علت تعیین محدودیت‌ها و ممنوعیت‌‌‌‌‌ها، از عرضه واحدهای خود به بازار اجاره خودداری کرده بودند علائمی از محو‌شدن این ترس و افزایش عرضه فایل از سمت آنها و موجر اولی‌‌‌‌‌ها به بازار رصد می‌شود؛ در واقع علائمی از افزایش عرضه فایل به بازار اجاره مشاهده می‌شود و انتظار می‌رود در ماه‌های آینده به‌خصوص در بهار و تابستان سال‌بعد، حجم عرضه فایل به بازار اجاره نسبت به ماه‌های اخیر رشد داشته باشد. همچنین پیش‌بینی می‌شود از آنجا که بخش عمده‌‌‌‌‌ای از خریدهای انجام‌شده از بازار مسکن در ماه‌های اخیر مربوط به تقاضای سرمایه‌‌‌‌‌ای بوده‌است که تعداد زیادی از این واحدها همچنان خالی هستند، بخشی از این واحدها نیز به بازار اجاره عرضه شود، اما اینکه در ادامه تورم اجاره مسکن در چه سطحی باشد، افزایش یا کاهش یابد و…، به‌طور مستقیم با وضعیت انتظارات تورمی، تورم عمومی و تورم مسکن و سایر مولفه‌‌‌‌‌های اثرگذار بر این بازار (همچون شرایط سایر بازارها به‌خصوص بازار ارز)، بستگی دارد.