نگرانی‌ها از جراحی در بازار مسکن
پرسش روز:
دولت در حال اجرایی طرح‌هایی در حوزه مسکن از جمله طرح جهش تولید است. آیا این طرح‌ها می‌تواند تاثیر مثبتی بر بازار داشته باشد؟ تبعات اجرای آنها چیست؟
پاسخ کارشناس:
ذی‌نفعان طرحهای حمایتی مسکن در دولت سیزدهم، همان گروه‌های هدف در طرحهای مسکن مهر و ملی هستند. به عبارت دیگر همان اقشاری که در طرحهای پیشین متقاضی دریافت مسکن بودند، احتمالا در این طرح نیز آماده ثبت‌نام هستند.
در واقع، در طرحهای مسکن دولت سیزدهم جذابیتی برای دیگر گروه‌های هدف و اقشار مختلف تعریف نشده است. شاید از معدود موارد استثنا در این مورد، امکان ثبت‌نام مردان مجرد به شرط ازدواج در سال‌های آینده باشد.
دیگر بخش‌های موجود در طرح جهش مسکن، تکرار طرحهای پیشین است. تنها ادعای جدید این است که دولت این بار در عملی کردن شعار خود جدیت دارد، اما هنوز چگونگی عملیاتی کردن آن به صورت شفاف مشخص نشده است.
چالش عدم تنوع متقاضیان
در همین مرحله نخست، نبود تنوع در گروه هدف قابل تامل است؛ چرا که ذی‌نفعان طرحهای جهش تولید و مسکن حمایتی، نقشی در بازار مسکن به عنوان متقاضی موثر ندارند.
در دولت‌های قبل، بسیاری از کسانی که تقاضای آنها برای دریافت مسکن تایید شد حتی توان پرداخت آورده اولیه را نداشتند. به همین دلیل، دولت سیزدهم قصد دارد مبلغ را در چندین قسط دریافت کند.
در واقع، این قشر منابع مالی محدودی در اختیار دارند و نمی‌توانند بر بازار مسکن تاثیر چندانی بگذارند. آنها نیاز به حمایت دارند و دولت می‌خواهد با اعطای زمین و تسهیلات آنها را خانه‌دار کند.
بازار به تعادل نمی‌رسد
در چنین شرایطی، طرح این ادعا که دولت می‌تواند با اجرای طرحهای مسکن، بازار را به تعادل برساند صحیح به نظر نمی‌رسد.
متقاضیان اصلی بازار مسکن، اقشار متوسط و رو به بالای جامعه هستند که برای خود یا فرزندان‌شان تقاضای واحد مسکونی دارند. حتی برخی به دنبال مسکن دوم برای اجاره دادن و تامین هزینه‌های زندگی هستند.
آنها برای بهبود متراژ یا منطقه محل زندگی یا مهاجرت از شهرهای کوچک‌تر به بزرگ‌تر تلاش می‌کنند و همین تنوع، نیاز بازار مسکن است.
صرف این ادعا که دولت با ساخت مسکن حمایتی برای ذی‌نفعان خاص می‌تواند بازار را به تعادل برساند، قابل قبول نیست.
عوامل موثر بر قیمت تمام شده
در حوزه اقتصاد مسکن و قیمت تمام شده، تنها قیمت زمین و مصالح ساختمانی مطرح نیست. عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن در دو دسته درونی و بیرونی قرار می‌گیرند.
عوامل درونی شامل سیاست‌گذاری‌ها و قوانین عمومی و حمایتی می‌شوند. مصوبات شورای پول و اعتبار برای تدوین سبدهای حمایتی نیز در این دسته قرار می‌گیرند.
عوامل بیرونی اما تاثیر شگرف‌تر و بیشتری بر قیمت مسکن دارند. مساله اقتصاد مسکن را نمی‌توان منفک از شرایط کلی اقتصاد کشور دانست. در واقع اگر زمین، مصالح ساختمانی و خدمات فنی و مهندسی در بهترین شرایط تامین شود، باز هم قیمت مسکن تحت تاثیر عوامل دیگری قرار می‌گیرد.
ضرورت کنترل تورم و مدیریت بازارهای موازی
به عبارت دیگر، شاخص‌های کلان اقتصادی بر قیمت تمام شده مصالح ساختمانی، خدمات فنی و مهندسی و نیروی کار تاثیر می‌گذارد.
عوامل بیرونی تاثیرگذار بر قیمت تمام شده و اقتصاد مسکن را که به ایجاد تورم و شکل‌گیری سوداگری در این حوزه دامن می‌زند، نمی‌توان با چنین طرح‌هایی کنترل کرد.
از سوی دیگر، باید برنامه‌هایی برای کنترل تاثیرگذاری بازارهای موازی چون ارز و طلا بر بازار مسکن وجود داشته باشد. بدون چنین برنامه‌هایی، به طور طبیعی هزینه تولید افزایش می‌یابد و با عوامل درونی و سیاست‌های حمایتی نمی‌توان قیمت مسکن را کنترل کرد.
تورم‌زایی طرحهای مسکن
برای اثرگذاری عوامل درونی بر اقتصاد مسکن و موفقیت در طرحهای حمایتی، باید همزمان عوامل بیرونی موثر بر این حوزه را نیز مدیریت کرد.
بدون طراحی برنامه‌های موثر برای کنترل عوامل بیرونی، پیامد اجرای طرحهای حمایتی مسکن ایجاد تورم است. چرا که در نهایت اجرای این طرح به «نقدینگی» نیاز دارد و برای کاهش تاثیرپذیری این «پول» از عوامل بیرونی باید برنامه‌ریزی کرد.
این مباحث، با فرض این است که همه عوامل درونی و برنامه‌های حمایتی تعریف شده بدون نقص هستند؛ که البته در عمل خود آنها نیز کاستی‌های زیادی دارند اما تاثیر عوامل بیرونی بر تورم پول بیشتر است.
جراحی غیرضروری و نگرانی از آینده
این تورم در حالتی ایجاد می‌شود که ضرورتی نیز ندارد. بازار بیمار مسکن در کشور، بدون جراحی طرحهای حمایتی، وضعیت بهتری دارد. اجرای یک جراحی ناموفق، باعث می‌شود این بازار مسیر معکوسی را طی کند که شاید دیگر نسخه شفابخشی برای آن وجود نداشته باشد.
در طرح جهش تولید مسکن، به طور متوسط روزانه باید سه هزار واحد مسکونی ساخته شود. هر روز که از عمر این دولت می‌گذرد و شعاری که مطرح کرده است عملی نمی‌شود، یعنی بازار روزانه سه هزار مسکن عقب افتاده است.
منابع مالی چنین جراحی بزرگی باید به درستی تعریف شود که فشار بیشتری را به شبکه بانکی بیمار کشور تحمیل نکند. در شرایط کنونی نیز بانک‌ها تحت فشار شدیدی قرار دارند که ناشی از مطالبات وصول آنها نشده است.
احتمال اجرای نادرست این طرح، نگرانی‌هایی را مورد آینده بازار ساخت و ساز مسکن و همچنین شبکه بانکی ایجاد می‌کند.
منبع: تجارت‌نیوز
نظرات