شکست قیمت‌گذاری دستوری در بازار اجاره
پرسش روز:
نرخ اجاره در ایران در سال‌های اخیر افزایش یافته. دولت برای حمایت از مستاجران به قیمت‌گذاری دستوری روی آورده است. اما برخی کارشناسان از شکست قیمت‌گذاری دستوری در بازار اجاره می‌گویند. راهکار درست چیست؟
پاسخ کارشناس:
بررسی درصد اجاره‌نشینی در ایران از روند فزاینده این پدیده در سال‌های اخیر حکایت دارد. در سال‌های اولیه پس از انقلاب به دلیل عرضه گسترده زمین، نرخ اجاره نشینی از ۱۵درصد در سال ۱۳۵۵ به حدود ۱۲درصد کاهش یافت و پس از آن این‌درصد افزایشی شد.
به طوری که بر اساس نتایج سرشماری مرکز آمار در سال ۱۳۷۵، متوسط نرخ اجاره‌نشینی در کشور برابر ۱۶درصد، در سال ۱۳۸۵ معادل ۲۳درصد، در سال ۱۳۹۰معادل ۲۷درصد و در سال ۱۳۹۸ حدود ۳۲درصد بوده است.
در سال‌های اخیر متوسط اجاره‌نشینی در شهرها بالای ۴۰درصد و در تهران بالای ۵۰درصد است.
نرخ بدمسکنی در مسیر صعود
بالارفتن نرخ اجاره‌نشینی در ایران از وضعیت نامطلوب تامین مسکن حکایت دارد، در حالی که این نسبت با بسیاری از کشورهای ثروتمند جهان برابری می‌کند؛ بدون اینکه در آن کشورها این موضوع، بحران محسوب شود.
تورم دو رقمی بلندمدت در سال‌های اخیر سبب شده است که ملک ابزار حفظ سرمایه شود و در این میان، مستاجران نه‌تنها از این ابزار بهره‌مند نمی‌شوند و پس‌اندازی را که می‌توانند سرمایه خرید ملک شود نیز از دست می‌دهند، بلکه همواره این نگرانی را دارند که هر سال، به دلیل افزایش قیمت املاک، سهم هزینه مسکن از سبد هزینه‌هایشان افزایش یافته و از پس آن برنیایند.
از طرف دیگر، کوتاه بودن مدت زمان اجاره در ایران (اغلب یک‌ساله) و متداول نبودن اجاره ساختمان با وسایل زندگی، احساس ناامنی، عدم‌ایجاد حس تعلق و پیوند با محله که در ساختار محلی ایران همچنان جایگاه ویژه‌ای دارد و همچنین، تخریب وسایل به دلیل جابه‌جایی‌های متعدد را به دنبال دارد.
منزلت اجتماعی مالک در مقابل اجاره‌نشین
مطلب حائز اهمیت دیگر، منزلت اجتماعی مالک در مقابل اجاره‌نشین و تفاوت حقوق قانونی آنهاست که به نظر می‌رسد در نظام زندگی روستایی مبتنی بر کشاورزی و وابستگی به زمین که بخش قابل‌توجهی از جامعه ایران را تا زمانی نه‌چندان دور دربر می‌گرفت و در مقابل آن، سابقه اندک شهرنشینی و کم بودن الگوی زندگی مبتنی بر جابه‌جایی‌های متعدد به دلیل وظایف شغلی، ریشه دارد.
بنابراین همیشه اولویت خانوارها در ایران، داشتن خانه ملکی است. اما شرایط کنونی اقتصادی در کشور، نرخ بالای بدمسکنی و افزایش آمار خانوارهایی که قادر به ورود به بازار مسکن ملکی حتی با حمایت‌های دولتی نیستند (بانک‌پذیر نیستند)، این امکان را که بتوان بحران مسکن را صرفا از طریق مسکن ملکی حل کرد، زیر سوال برده است.
لزوم توجه به مسکن اجاره‌ای
مسکن اجاره‌ای علاوه بر آنکه یک‌سبک سکونت در بازار آزاد مسکن برای افراد دارای تمکن مالی محسوب می‌شود، راهکاری برای تامین مسکن دهک‌های پایین درآمدی است که نباید آن را نادیده گرفت؛ به‌رغم آنکه هزینه‌های نگهداری آن می‌تواند بر سیستم تحمیل شود.
علاوه برآن، تجربه نشان داده که حتی درصورت تامین مسکن ملکی با حمایت‌های دولتی برای اقشار فقیر، به دلیل اولویت اشتغال و داشتن درآمد، بسیاری از این افراد، خانه‌های خود را فروخته و صرف اشتغال خود کرده و مجددا به صف نیازمندان مسکن پیوسته‌اند.
حمایت از طرف تقاضا در تامین مسکن از طریق اجاره، سیاستی است که امروزه در بسیاری از کشورها متداول است. این مساکن که به سکونت مستاجران اختصاص می‌یابد، لزوما مجموعه‌های متمرکز در قالب پروژه‌های انبوه‌سازی نیستند و در موارد بسیاری در محلات مختلف شهرها پراکنده هستند تا مانع تمرکزگرایی در اسکان گروه‌های تهی‌دست جامعه شوند.
بی‌توجهی دولت‌ها در ایران به مسکن استیجاری
به‌رغم اختصاص سهمی از مسکن دولتی و حمایتی به مسکن استیجاری در برنامه‌های توسعه کشور، مرور برنامه‌ها بیانگر آن است که این هدف، هیچ وقت در حد قابل قبولی محقق نشده است و دولت‌ها همواره در این برنامه عقب بوده‌اند. حتی در برنامه‌هایی نظیر مسکن مهر، اقدام ملی و جهش تولید مسکن نیز موضوع مسکن استیجاری در اولویت قرار نگرفته است.
زیرساخت‌های قانونی و نهادسازی و سیاستگذاری برای ورود بخش خصوصی به عرصه نظام اجاره‌داری حرفه‌ای شکل نگرفته و حتی سیاست‌های اتخاذشده در مواردی نظیر فروش خانه‌های سازمانی یا اجاره به شرط تملیک در مقابل توسعه سیستم اجاره‌داری و حفظ منابع ملی در جهت استفاده تناوبی خانوارهای نیازمند برخورداری از این ساختمان‌ها بوده‌اند.
بی‌نتیجه بودن کنترل اجاره با نرخ دستوری
راهکار دولت برای حمایت از مستاجران در سال‌های اخیر، کنترل اجاره با نرخ دستوری یا افزایش زمان مدت اجاره بوده است. این رویکرد درکشورهایی که آزموده شده است؛ با نتایج موفقیت‌آمیزی همراه نبوده است.
در ایران نیز میزان تحقق طرح و وجود ابزارهای کنترلی برای آن جای بحث دارد، اما درمجموع، حاصل این رویکرد، به نظر می‌رسد به عرضه کمتر املاک توسط مالکان و به دنبال آن، بالا رفتن بیشتر بهای اجاره انجامیده است.
به این موضوع این مطلب افزوده شود که رشد شش برابری بازار معاملات ملکی در مقابل رشد سه‌برابری بازار اجاره در مدت مشابه در سال‌های اخیر، به طورکلی انگیزه کمتری به مالکان برای عرضه ملک خود در بازار اجاره به همراه داشته است.
ورود دولت به بازار اجاره اجتناب‌ناپذیر است
بازار اجاره بخش مهمی از بازار تامین مسکن در کشور است و بخش قابل‌توجهی از آن به اقشار آسیب‌پذیر اختصاص دارد. بنابراین ورود دولت به آن اجتناب‌ناپذیر است.
در این راستا، مسکن استیجاری باید به عنوان یکی از راهکارهای موثر در تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد دیده شود. ملاحظات مرتبط با این رویکرد به عنوان جمع‌بندی بحث به شرح زیر است:
- استفاده از خانه‌های اجاره‌ای یارانه‌دار می‌تواند تا زمان توانمندسازی افراد برای ورود به بازار مسکن ملکی و امکان استفاده از تسهیلات بانکی برای خانه‌دار شدن ادامه یابد. تنظیم الگوهای استیجار برای این هدف، نیاز به نهادسازی، زیرساخت‌های حقوقی و برنامه‌ریزی برای مدت بهره‌برداری دارد. گرچه ممکن است هزینه‌هایی به دولت‌ها در نگهداری بناها تحمیل کند که از وظایف دولت‌ها در خانه‌دار کردن قشر محروم محسوب می‌شود.
- تنوع دسترسی به گونه‌های مختلف مسکن استیجاری برای افراد مختلف یک ضرورت است. تعاملات اجتماعی گذشته نوعی الگوی سکونت استیجار ایجاد می‌کرد که علاوه بر آنکه مسکن ارزان را در اختیار عده‌ای قرار می‌داد، کمک معیشتی به موجر نیز بود. نظام‌های کنترلی مبتنی بر عدم‌انعطاف در الگوهای سکونت، بسیاری از این فرصت‌ها را حذف کرده که در شرایط کنونی می‌توانست نقش کمک‌کننده‌ای در تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد داشته باشد.
- برنامه‌های نوسازی در محلات و به‌خصوص بافت‌های ناکارآمد باید باتوجه به حقوق همه ساکنان، از جمله مستاجرین پیگیری شود. برنامه‌های نوسازی و توسعه محلات و تقویت زیرساخت‌ها و خدمات، اغلب افزایش ارزش اقتصادی املاک را درپی دارد که به نفع مالکان خواهد بود. در مقابل، مستاجران را به دلیل ناتوانی در پرداخت اجاره به مناطق فرودست‌تر سوق خواهد داد و حقوق این دسته از ساکنان اغلب در برنامه‌ریزی‌های توسعه مغفول واقع می‌شود.
- نظام‌های حکمروایی و به‌خصوص شهرداری‌ها مبتنی بر شرایط و نیازهای محلی در همسویی با بخش خصوصی و انبوه‌سازها می‌توانند نقش موثری در توازن عرضه در محلات مختلف شهرها متناسب با ظرفیت‌ها و مخاطبین و به دنبال آن کنترل قیمت‌ها داشته باشند که قطعا راهکارهای موثرتری از کنترل دستوری اجاره است.
آنچه مهم است توجه به موضوع اجاره‌نشینی به عنوان یک‌راهکار سکونت در برنامه‌ها و عدم‌انحصار راهکار تامین مسکن در مالک کردن افراد است که به نظر می‌رسد در شرایط کنونی تامین مسکن ملکی برای همه قابل دستیابی نیست.
منبع: دنیای اقتصاد
نظرات