مستاجران قربانی زمزمه کاهش سود سپرده

با دستورات اخیر بانک مرکزی به نظام بانکی برای رعایت نرخ سود مصوب و تقویت زمزمه کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی و همچنین جمع‌آوری موسسات اعتباری غیرمجاز که رقابت‌های غیر سالمی با نهادهای متشکل پولی و بانک‌ها و موسسات اعتباری دارای مجوز از بانک مرکزی بر سر جذب سپرده را آغاز کرده بودند، بازار اجاره‌بهای مسکن نیز دستخوش تلاطمات عدیده‌ای شده است.

با توجه به مشکلات اقتصاد کلان کشور که رکود در انواع کسب‌وکارها به خصوص تولید را دامن زده، تنها جایی که برای سرمایه‌های خرد مردم مامن مناسبی محسوب می‌شود، شبکه بانکی است. اما به دلیل تلاش دولت برای کاهش سود سپرده‌ها، بازار پول به عنوان تنها بازار سودده نیز به تدریج از گردونه رقابت‌ها در حال حذف شدن است و به همین دلیل مهم‌ترین‌ فاکتور تعیین اجاره‌بها که زمانی مانع افزایش نرخ کرایه مسکن بود، این بار خود عامل گرانی بازار اجاره‌بها شده است.

فعالان بازار املاک معتقدند با تقویت زمزمه کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی، بسیاری از صاحبخانه‌ها و موجران حرفه‌ای که تنها راه درآمدشان، اخذ اجاره از مستاجر است، دیگر حاضر به پذیرش پول ودیعه (رهن) نبوده و مایلند فقط اجاره دریافت کنند.

این وضعیت سبب شده تا بخش عمده‌ای از مستاجرانی که به دنبال اجاره مسکن به شکل رهن کامل هستند، در یافتن ملک مورد نظر خود با سختی مواجه شوند.

«ارسلان م.» مدیر داخلی یک بنگاه زنجیره‌ای املاک در غرب تهران با تایید کاهش بیش از ۶۰ درصدی فایل‌های رهن کامل در اکثر نقاطی که این شرکت شعبه دارد، گفت: قبلا موجرانی که تنها راه ارتزاق آنها، اجاره دادن املاکشان است، به دلیل سود بالایی که بانک‌ها می‌دادند، با مستاجر همکاری کرده و از آنجایی که بیشتر زوج‌های جوان پول ودیعه در اختیار دارند ولی نمی‌توانند اجاره پرداخت کنند، موجران نیز می‌پذیرفتند که از مبلغ اجاره‌بها کاسته و بر ودیعه آنها بیفزایند. چرا که سود سپرده بانکی در حدی بود که جبران مافات کند.

وی با بیان اینکه البته نرخ سودی که در بازار اجاره‌بها در تهران رایج است، به هیچ عنوان واقعی نیست، ادامه داد: در حال حاضر در بنگاه‌های معاملات ملکی تهران به ازای هر یک میلیون تومان ودیعه، ۳۰ هزار تومان از اجاره‌بها کاسته می‌شود؛ این در حالی است که هیچ کسب‌وکار خردی در حال حاضر چنین سودی نمی‌دهد. هر چند که مستاجرانی که پول پیش آنها بیشتر است، از این نرخ رایج میان بنگاه‌ها رضایت دارند، اما موجران می گویند اگر کفه ترازوی اجاره‌بها را به سمت پول ودیعه و افزایش پول پیش سنگین کنیم، هرگز به رقمی که عرف بازار املاک است، دست نمی‌یابیم و در نتیجه متضرر می‌شویم. همین مسئله سبب می‌شود تا موجران و مالکان مطالبه اجاره ماهانه داشته باشند و مستاجران نیز از این موضوع ناراحتند.

«فرزاد ع.» یکی از مشاوران املاکی که در محله سعادت‌آباد تهران به بازاریابی ملک برای تعدادی از بنگاه‌های معاملات ملکی مشغول است، می‌گوید: قبلا به وفور در این منطقه مالکانی یافت می‌شدند که املاک خود را رهن کامل می‌دادند؛ به خصوص که بیشتر مشتریان آنها بازرگانانی بودند که درآمدهایشان ارقام بالایی بود و مایل بودند که واحدهای مسکونی را به صورت رهن کامل در اختیار بگیرند؛ اما در حال حاضر به دلیل آنکه بانک‌ها سود سپرده‌ها را کاهش داده‌اند، به ندرت مالکانی می‌توان یافت که به رهن کامل یا افزایش ودیعه مسکن و کاهش اجاره‌بها مایل باشند.

وی ادامه داد: در حال حاضر بیشتر موجران یا مالکانی که به افزایش پول پیش رضایت می‌دهند، سازندگان املاک نوساز در مناطق گران‌قیمت تهران هستند که از یک سو به دلیل رکود سنگینی که در بازار خرید و فروش مسکن حاکم است، از فروش املاک نوساز خود ناامید شده‌اند و از سوی دیگر به دلیل وام‌های سنگین یا اعتباراتی که از وام‌دهندگان خصوصی برای تکمیل واحدهای مسکونی دریافت کرده‌اند، تحت فشار بازپرداخت بدهی‌هایشان هستند و به همین دلیل برای آنکه بتوانند بخشی از بدهی‌ها را تسویه کنند، به رهن کامل ملک خود رضایت می‌دهند.

این کارشناس بازار املاک و مستغلات افزود: یک دسته دیگر از موجرانی که مایل به رهن کامل دادن ملکشان هستند، خانوارهایی هستند که واحد مسکونی دوم و سوم خریداری کرده‌اند و بخشی از هزینه خرید ملک را از محل رهن کامل مستاجر تامین می‌کنند؛ این روش بیشتر برای واحدهای مسکونی کوچک است که مبلغ رهن کامل بعضا تا یک‌سوم ارزش واحد مسکونی می‌رسد. از آنجایی که در حال حاضر در بازار خرید و فروش ملک در تهران، بیشتر تقاضاهای خرید در بخش خانه‌های مصرفی و کوچک است و سایر واحدهای مسکونی که قیمت بالایی برای خرید و فروش دارند، از گردونه معاملات حذف شده‌اند، در نتیجه اخذ ودیعه نیز محدود به همین خانه‌هاست که بخش کوچکی از واحدهای مسکونی تهران را تشکیل می‌دهند؛ مالکان سایر خانه‌ها متمایل به گرفتن اجاره هستند.

مسعود دانشمند، فعال اقتصادی درباره علت تغییر مزاج موجران در اخذ اجاره به جای ودیعه مسکن اظهار کرد: در تحلیل چرایی این واقعه نباید صرفا دلایل را در اقتصاد خرد و اقتصاد مسکن جست‌وجو کرد، بلکه مهم‌ترین‌ دلیل آن در ضعف اقتصاد کلان ماست.

وی با بیان اینکه در گذشته‌های نه چندان دور بسیاری از مالکان تهرانی به دلیل آنکه سپرده‌گذاری در بانک را ربوی می‌دانستند، از این کار استنکاف کرده و پول خود را به بازاریان می‌دادند تا به آنها سود عقود مضاربه‌ای و شرعی بدهند، گفت: پس از آنکه بسیاری از مردم کلاهبرداری‌های متعددی در این خصوص مشاهده کردند، به تدریج به سمت بازارهای غیر مولد مانند خرید و فروش ارز و سکه و طلا و سپس در دهه‌های اخیر، خرید و فروش سهام یا اوراق مشارکت رو آوردند که با توجه به تغییرات ناگهانی در این بازارها که تضمین سوددهی آن را مخدوش می‌کرد، سپرده‌گذاری در بانک را امن‌ترین محل برای دسترسی آسان به پول‌های خود یافتند. با این حال باز هم بازار اجاره مسکن متاثر از سود سپرده بانکی، به نفع مستاجران بود که با افزایش ودیعه مسکن، از اجاره‌بها بکاهند.

این مدرس دانشگاه تصریح کرد: در دوره ای که برخی موسسات اعتباری غیر مجاز اقدام به تبلیغات وسیع برای جذب سپرده‌های خرد می کردند، مردم نیز از بانکی به بانک دیگر که سود بیشتری می‌دهد، پول‌هایشان را جابه‌جا می‌کردند. همه این مسائل نشان می‌دهد که اقتصاد کلان ما دچار مشکل است که نمی‌تواند نقدینگی سرگردان را به سمت تولید یا تجارت مولد جذب یا هدایت کند.

وی ادامه داد: در همه جای دنیا شرکت‌هایی هستند که پول‌های خرد مردم را جمع‌آوری کرده و نقش واسطه را برای آنها ایفا می‌کنند تا این پول‌ها در تولید سرمایه‌گذاری شده و از این راه سرمایه‌گذار به سود برسد. چرا که بانک‌ها در کشورهای توسعه‌یافته یا سودهای کمی می‌دهند یا حتی سودی هم بابت جذب سپرده و حفظ امنیت آن از سپرده‌گذار اخذ می‌کنند.

دانشمند با بیان اینکه در حال حاضر که دولت به بهانه افزایش تولید و راغب کردن سرمایه‌گذاران برای ورود به عرصه تولید، در حال کاستن از سود سپرده‌هاست، باید برای مردمی که از راه سود سپرده‌گذاری ارتزاق می‌کردند فکری کرد و جایگزین مناسبی برای آنها یافت. این روش می‌تواند از بروز مشکلات عدیده اجتماعی برای خانوارهایی که خواهان رهن کامل هستند بکاهد چون مالکان دیگر تمایلی به اخذ ودیعه ندارند و به همین دلیل مبلغ اجاره‌بها را افزایش داده‌اند. آثار سوء دیگری که این کار دارد، ایجاد رقابت کاذب بر سر اخذ اجاره بیشتر و در نتیجه افزایش اجاره‌بها است که مشکلات مستاجران را دوچندان می‌کند.

وی پیشنهاد داد: دولت می‌تواند اعلام کند سپرده‌های خرد بانکی تا سقف ۵۰ میلیون تومان مشمول سود ۲۰ درصدی می‌شوند و از این مبلغ بیشتر، سود ۱۲ درصد به آنها تعلق می‌گیرد؛ همچنین می‌توانند شرکت‌های واسطه‌ای ایجاد کنند که همان کار تعاونی های اعتبار یا موسسات اعتباری را انجام داده و با جمع‌آوری نقدینگی خرد مردم و ایفای نقش واسطه‌گری میان تولیدکننده و سرمایه‌گذار خرد، این پول‌ها را در تولیدهای پرسود مثل پتروشیمی یا دیگر صنایعی که سرمایه کلانی برای راه‌اندازی نیاز دارد ولی دولت یا شبکه بانکی از تامین آن عاجز است سرمایه‌گذاری کنند؛ البته این شرکت‌ها نباید کار بانکی کنند ضمن اینکه نظارت بر آنها نیز باید مداوم باشد. در این صورت است که چرخه گردش نقدینگی در کشور رونق یافته و مالکان و موجران هم از تبدیل اجاره‌بها به رهن کامل استقبال می‌کنند.

منبع: مهر