مسکن نیمی از بودجه خانوار را می‌بلعد

محمد قهرمانی کوشان: گزارش‌های بانک مرکزی از وضعیت درآمد و میزان بودجه خانوار حاکی از این است که سهم اجاره مسکن بیشتری کسری بودجه را بر دوش خانواده‌ها گذاشته و در ده سال اخیر بیشترین رشد را داشته است. در حالی که آمار رسمی بانک مرکزی نشان می‌دهد که در دو دهه گذشته سهم مسکن از کل بودجه خانوارهای شهری به‌طور متوسط ۱۰ درصد بیشتر شده است، سهم اجاره‌نشینی به خصوص در کلان‌شهرها هم با رشد قابل توجهی رو به حرکت است.

به گزارش خبرنگار تجارت‌نیوز ، در سرشماری نفوس و مسکن سال 85 تعداد خانواده‌های اجاره‌نشین 3 میلیون و 686 هزار بود. این در حالی است که با گذشت یک دهه تعداد خانوارهای اجاره‌نشین در کشور به 6 میلیون و 565 هزار رسیده و نشان از رشدی بیش از 80 درصد دارد.

آمار اجاره‌نشین‌ها در مسیر صعود

اگر به دو دهه قبل بازگردیم بر اساس آمار رسمی سرشماری نفوس و مسکن در اواسط دهه هفتاد نزدیک به 68 درصد از خانوارهای شهری مالک بوده و تنها 32 درصد به عنوان مستاجر در شهر زندگی می‌کردند؛ اما در سال 95 یعنی با گذشت دو دهه تعداد اجاره‌نشین‌ها با رشد قابل توجهی بیشتر شده و در حال حاضر حدود 40 درصد از خانوارهای شهری به عنوان مالک و نزدیک به 60 درصد از جمعیت شهری طعم اجاره‌نشینی را تجربه می‌کنند.

البته در این میان باید سهم 9 تا 11 درصدی خانه‌های سازمانی نهادها و ارگان‌های مختلف را در نظر گرفت. در این صورت نهایت 35 تا 36 درصد از جمعیت شهری به عنوان مالک روزگار سپری می‌کنند.

در سال ۱۳۹۵ استان تهران بیشترین نسبت خانوارهای اجاره‌نشین را داشته است و ۴۳.۵٪ از خانوارهای تهرانی مستاجر بوده‌اند. با توجه به ۷.۶٪ دیگر از خانوارها که در خانه‌های سازمانی و یا رایگان سکونت داشتند، کمتر از نصف خانوارهای تهران مالک محل زندگی خود بوده‌اند.

وضعیت اجاره‌نشینی در کلان‌شهرها نسبت به شهرهای کوچک بیشتر است. در این میان تهران بیشترین سهم را در میان جمعیت شهری اجاره‌نشین به خود اختصاص داده است. نزدیک به 60 درصد از جمعیت تهران به عنوان اجاره‌نشین در این شهر زندگی می‌کنند. در آخرین سرشماری نفوس و مسکن تنها 48 درصد از مردم شهر تهران مالک بوده و مابقی به عنوان مستاجر روزگار سپری می‌کنند.

پس از تهران، استان‌های قم و البرز بیشترین سهم اجاره‌نشینی را داشته که بخش قابل توجهی از بودجه خانوار را به خود اختصاص می‌دهند.

شدیدترین سقوط نسبت مالکیت در استان‌های نیمه جنوبی زاگرس بوده است. کرمانشاه (۱۵.۶ درصد)، ایلام (۱۳.۱ درصد)، لرستان (۱۲.۲ درصد) و خوزستان (۱۱.۹ درصد) استان‌هایی هستند که نسبت خانوارهای مالک در آن‌ها بیشتر از نقاط دیگر افت کرده است.

قم، بوشهر و فارس هم سه استان دیگری هستند که افت مالکیت در آن‌ها بیش از ۱۰ درصد بوده است. در ده سال اخیر نزدیک به 8 درصد از جمعیت تهران به جمع اجاره‌نشینان اضافه شده و حدود 7 درصد از مالکان هم به اجاره‌نشینی تغییر وضعیت داده‌اند.

سهم چشمگیر مسکن از سبد خانوار تهرانی

آنچه آخرین آمار بانک مرکزی نشان می‌دهد، خانوارهای شهری در نیمه دهه 80 حدود 33 درصد از بودجه خود را به عنوان سهم مسکن در نظر می‌گرفتند.

این سهم با گذشت یک دهه به بیش از 37 درصد رسیده است. البته در شهر تهران این روند رشد بیشتری داشته و بیش از ده درصد افزایش داشته است. در استان تهران، تنها در فاصله ۱۳۸۶ تا ۱۳۹۵، سهم مسکن از بودجه خانوار ۱۳ درصد بیشتر شده و از ۳۴ درصد به ۴۷ درصد رسیده است.

مهدی مرادی، صاحب بنگاه معاملاتی املاک در خیابان کارگر می‌گوید: «در ده سال اخیر قیمت اجاره‌بها در مرکز شهر بسیار چشم‌گیر بوده است. برای مثال در سال 90 یک خانه 60 متری در خیابان دکتر قریب به قیمت 15 میلیون ودیعه و 200 هزار تومان اجاره می‌شد؛ اما در حال حاضر یک آپارتمان 55 متری در میدان انقلاب با پارکینگ حدود 75 میلیون رهن کامل می‌رود.»

این بنگاه‌دار ادامه می‌دهد: «رشد قیمت در مرکز پایتخت از سال 90 استارت خورده و در سال 91 به اوج خود رسید اما در سال‌های 95 و 96 به نسبت کمتر بود.

برای مثال یک آپارتمان 80 متری در خیابان جمال‌زاده شمالی در سال 95 با آسانسور و پارکینگ 32 میلیون ودیعه و 1 میلیون و 200 هزار تومان اجاره در اختیار مشتری قرار گرفت. در سال 96 این آپارتمان 35 میلیون ودیعه و یک میلیون و 300 هزار تومان اجاره قیمت‌گذاری شد.»

اما زهرا رمضانی، مستاجری است که در همان بنگاه معاملاتی خانه کوچک خود را قولنامه می‌کند، می‌گوید: «اتفاقا روند رشد قیمت اجاره‌ها در سال 96 چشم‌گیر بوده است.

یک خانه 50 متری در خیابان گلشن، حد فاصل جمهوری با 20 میلیون ودیعه و یک میلیون اجاره قرارداد شده است. این در حالی است که سال گذشته ودیعه این آپارتمان 15 میلیون تومان و اجاره 800 هزار تومان بود.»

بررسی‌ها نشان می‌دهد که مردم شهر تهران نزدیک به نیمی از درآمد خود را باید به بخش مسکن تخصیص بدهند. در ده سال گذشته اجاره‌بهای شهر تهران حدود 7 برابر شده است؛ و این موضوع به وضوح در کلان‌شهرها هم دیده می‌شود.

علی معماری صاحب بنگاه معاملاتی یاس در خیابان شهرداری منطقه سعادت‌آباد می‌گوید: «در سال 89 یک آپارتمان فول‌امکانات 100 متری در سعادت‌آباد با 20 میلیون ودیعه و 1 میلیون و 200 هزار تومان اجاره در اختیار مشتریان قرار می‌گرفت.

اما در حال حاضر یک آپارتمان 100 متری فول‌امکانات در منطقه سعادت‌آباد در بهترین حالت 100 میلیون ودیعه و حدود 2 تا 3 میلیون تومان اجاره قرارداد می‌شود.»

به گفته وی: «رشد قیمت اجاره در برخی مناطق تهران بسیار چشم‌گیر است. مناطق غرب تهران به خصوص شهرک غرب، سعادت‌آباد در چند سال اخیر با شیب بسیار تندی رشد کرده‌اند. کمترین میزان ودیعه در این مناطق 50 میلیون تومان و کمترین اجاره 2 میلیون تومان است.»

حسن قربانی که در یکی از خیابان‌های سعادت‌آباد مستاجر است، می‌گوید: «سال 92 ازدواج کردم. به خاطر دارم که وقتی به دنبال خانه می‌گشتم بسیاری از بنگاه‌های تهران قیمت اجاره هر متر آپارتمان را در این مناطق یک تا یک میلیون و 200 هزار تومان عنوان می‌کردند.

اما در سال جاری با یک حساب سرانگشتی می‌توان گفت قیمت اجاره حدود 2 و نیم تا 3 میلیون تومان است. یک آپارتمان 100 متری در خیابان علامه شمالی 250 میلیون تومان رهن کامل اجاره داده می‌شود.»

سینا حسینی که در منطقه طرشت تهران مستاجر است، می‌گوید: «در حال حاضر در یک آپارتمان 60 متری دوخوابه در بلوار شهید اکبری ساکن هستم. میزان حقوقم از تدریس ماهیانه 4 میلیون تومان است.

این در حالی است که قیمت اجاره آپارتمانی که در آن ساکن هستم 30 میلیون ودیعه و یک میلیون و 600 هزار تومان اجاره است. همچنین هزینه‌های شارژ و… ساختمان هم به صورت جداگانه دریافت می‌شود.

هزینه اجاره‌نشینی برای خانواده ما حدود 2 میلیون در ماه است. به عبارت دیگر نیمی از درآمد خانواده صرف اجاره و هزینه‌های جانبی آن می‌شود.»

به گفته وی: «هزینه مسکن مهم‌ترین و شاید اصلی‌ترین دغدغه سرپرست خانوار است که در تمامی محله‌های شهر بسته به میزان درآمد افراد حدود 50 تا 60 درصد بودجه خانواده را از آن خود می‌کند.»

رابطه معکوس سود سپرده بانکی و اجاره مسکن

بانک مرکزی در آخرین گزارش‌های خود اعلام کرده است در دهه 90 حدود 21 درصد قیمت ثابت اجاره‌بها در شهر تهران بالا رفته است. به عبارتی شهر تهران رشد 21 درصدی را قیمت‌های اجاره تجربه کرده است.

در سال‌های اخیر بیشترین رشد قیمت نسبت به اجاره‌ها بوده و میزان ودیعه چندان بالا نرفته است. در بسیاری از مواقع تمایل مالکان برای دریافت ودیعه کمتر شده و میل به دریافت اجاره بیشتر شده است.

کاهش نرخ سود بانکی اگرچه یک فرصت برای رونق معاملات مسکن و حتی رونق ساخت‌وساز تلقی می‌شود، اما در عین حال یک عارضه هم برای بازار اجاره دارد.

تعدیل نرخ سود بانکی به عنوان نیاز اقتصاد برای تنظیم نسبی نرخ بازدهی بازار پول با سایر بازارها، باید بسیار زودتر از شهریور 96 رخ می‌داد و طبیعی است که این رخداد، عوارضی را متوجه بازار اجاره می‌کند.

کاهش بیش از پیش حجم فایل‌های رهن کامل و افزایش سهم اجاره‌بهای ماهانه نسبت به ودیعه از نظر بسیاری از کارشناسان دو عارضه قطعی تثبیت نرخ سود بانکی در ایستگاه 15 درصد در بازار رهن و اجاره آپارتمان است.

شروین صبوحی کارشناس فروش یک بنگاه معاملاتی در خیابان شریعتی می‌گوید: «بدون شک کاهش نرخ سود بانکی موجب کاهش انگیزه سپرده‌گذاری می‌شود. در نتیجه باید سرمایه در بازار دیگری وارد شود.

بسیاری از مالکان ودیعه‌های بالا را دریافت و در بانک‌ها سپرده‌گذاری می‌کردند اما با سقوط نرخ سپرده بانکی مالکان هم به دریافت اجاره ابراز تمایل بیشتری دارند.»

به گفته وی: «در حال حاضر نرخ رشد اجاره با رشد ودیعه اصلا قابل مقایسه نیست. در برخی نمونه‌ها مالک حتی برای سال جدید تمایلی برای بالا بردن میزان ودیعه ندارد اما اجاره را به صورت چشم‌گیری افزایش می‌دهد.

برای مثال یک آپارتمان 100 متری در ظفر به قیمت 50 میلیون ودیعه و 4 میلیون اجاره در اختیار مستاجر قرار می‌گیرد. این در حالی است که سال گذشته همین خانه 50 میلیون ودیعه داشته اما به قیمت 3 میلیون تومان اجاره می‌رفت.

در گذشته به این صورت بود که حدود 10 درصد به قیمت اجاره و 10 درصد به قیمت ودیعه اضافه می‌شد اما در حال حاضر مالکان حتی‌الامکان اجاره اضافه می‌کنند.»

سهراب قوامی که در این منطقه مستاجر است می‌گوید: «ماهیانه 5 میلیون درآمد دارم و 2 میلیون و 500 هزار تومان به عنوان اجاره به صاحب‌خانه پرداخت می‌شود.

در حالی که بارها از صاحب‌خانه درخواست داشتم تا قیمت ودیعه را بیشتر کرده و از قیمت اجاره کم کند، قبول نکرده است. در حال حاضر وضعیت کنونی فاصله خانواده‌ها با پس‌انداز بیشتر و بیشتر می‌شود.

در برخی ماه‌های سال خانواده سه نفری ما پس از پرداخت هزینه‌های جاری و اجاره مسکن با کسری مواجه می‌شود. از آنجایی که دیگر سپرده بانکی برای افراد سودی ندارد، مالکان تمرکز خود را بر روی دریافت بیشتر اجاره گذاشته‌اند.»

رشد غیرمنطقی اجاره‌بها در برخی نقاط شهر

منطقه شرق شهر تهران یکی از مناطق پرتراکم شهری است. در حالی که رشد نرخ اجاره‌بها در سال 96 در شهر تهران بین 8 تا 12 درصد تخمین زده می‌شود.

بر اساس اعلام اتحادیه معاملات املاک شرق تهران بیشترین رشد قیمتی را به خود دیده است. در برخی مناطق این رسد به 15 تا 17 درصد هم می‌رسد.

فرهاد ترابی مالک یک بنگاه معاملاتی در چهارراه سرسبز می‌گوید: «این منطقه پرتراکم است و میزان تقاضا نسبت به عرضه بیشتر و به همین دلیل قیمت اجاره هم بالاتر می‌رود.

برای مثال یک آپارتمان 30 سال ساخت بازسازی‌شده به متراژ 70 متر سال گذشته در میدان 71 نارمک 65 میلیون تومان رهن کامل قرارداد شده بود؛ اما در سال 96 همین واحد به قیمت 65 میلیون ودیعه و 500 هزار تومان اجاره در اختیار مستاجر قرار گرفت.»

به گفته وی: «یک واحد 70 متری ۶ سال ساخت در خیابان شهید بختیاری با 30 میلیون ودیعه و 2 میلیون و 500 هزار تومان اجاره در اختیار مشتری قرار می‌گیرد.

قیمت اجاره هر متر آپارتمان در این منطقه از یک و نیم میلیون تومان شروع می‌شود، در حالی که این قیمت مناسب مناطق بهتری از شهر است. شاید علت اصلی این موضوع تقاضا و تراکم بالای شرق شهر تهران باشد.»

این بنگاه‌دار ادامه می‌دهد: «البته این موضوع در مورد مناطق جنوب شرق هم صدق می‌کند. برای مثال در منطقه مشیریه تهران که در دسته جنوب شرقی‌ترین نقاط شهر قرار می‌گیرد، یک آپارتمان 80 متری فول‌امکانات به قیمت 40 میلیون ودیعه و 800 هزار تومان اجاره در اختیار مشتریان قرار می‌گیرد.

این در حالی است که با این قیمت می‌توان یک آپارتمان ده سال ساخت حدود 60 متری در فردوس غرب را اجاره کرد.»