«تجارت‌نیوز» گزارش می‌دهد؛
چگونه می‌توان املاک مازاد دولت را شناسایی کرد؟
امتناع دستگاه‌های دولتی از عرضه املاک مازاد، یکی از عوامل رکود و کمبود عرضه در بازار ملک محسوب می‌شود. کارشناسان معتقدند که مولدسازی این ساختمان‌ها، یکی از راهکارهای ایجاد تعادل در بازار املاک است. اما بهترین شیوه برای مولدسازی چیست و از چه طریقی می‌توان املاک مازاد را شناسایی کرد؟
به گزارش تجارت‌نیوز، کمبود عرضه، به‌عنوان عامل اصلی ایجاد نوسانات قیمتی در بازار مسکن شناخته می‌شود. این در حالی‌ست که گفته می‌شود بسیاری از نهادهای دولتی، دارای ساختمان‌های مسکونی و اداری بلااستفاده و مازاد زیادی هستند اما از عرضه آنها به بازار طفره می‌روند. برای نمونه، همین چند ماه قبل بود که اعلام شد بانک‌ها مجموعا 4000 واحد مسکونی خالی دارند و آنها را به بازار عرضه نکرده‌اند.
در چنین شرایطی، «مولدسازی» به‌عنوان راهکاری برای کارآمدکردن این ساختمان‌ها معرفی می‌شود. مرکز پژوهش‌های مجلس نیز به‌تازگی در گزارشی به چالش‌های پیش روی مولدسازی اموال و املاک نهادهای دولتی پرداخته است.
فاکتورهای لازم برای مدیریت بهینه املاک و مستغلات
در حال حاضر مدیریت املاک و مستغلات دولتی در سه جنبه تخصیص، بهره‌برداری و رهاسازی به‌صورت غیرمتمرکز انجام می‌شود و حرکت به سمت الگوی بهینه مدیریت املاک و مستغلات در ایران، مستلزم طراحی چارچوب نهادی جدید است.
فروش، اجاره یا دیگر اقدامات حول انجمادزدایی از املاک دولتی به‌طور خودکار انجام نمی‌شود و این امر به نهادهای تخصصی و ترتیبات خاص نهادی احتیاج دارد، زیرا مولدسازی املاک و مستغلات، یک فعالیت تکرارشونده در راستای اهداف سیاستی مشخص است، نه یک رویداد دفعه‌ای.
در اجرای روش‌های مولدسازی باید توجه کرد که ارزش‌افزایی و توسعه املاک و مستغلات، هسته مولدسازی است. مرکز پژوهش‌های مجلس توصیه کرده است که در این راستا از ظرفیت شرکت‌های خصوصی ساخت و ساز و نهادهای عمومی غیردولتی متخصص در حوزه مسکن و ساختمان و شرکت‌های زیرمجموعه آنها بهره‌برداری شود.
املاکی که توسط هر دستگاه نگهداری می‌شود باید به‌عنوان عامل تولید آن دستگاه تلقی شود. بنابراین دستگاه باید مانند بودجه دریافتی در خصوص ارزش امالک تحت اختیار خود پاسخگو باشد!
املاک مازاد دستگاه‌های دولتی چگونه شناسایی می‌شوند؟
مرکز پژوهش‌های مجلس پیشنهاد داده است که برای تشخیص املاک مازاد، از سازوکارهایی مثل بازرسی منظم، روش‌های ضداحتکار مالیات یا اجاره، استانداردسازی فضاها و گزارش‌های مردمی بهره‌گیری شود.
در بخش رهاسازی املاک، منوط به ویژگی‌های ملک ممکن است از انتقال به دیگر دستگاه‌های دولتی، تهاتر بابت دریافت ساختمان دیگر، رد دین یا آورده مشارکت و اجاره، علی‌الخصوص با استفاده از ظرفیت صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات استفاده شود.
مدیریت و مولدسازی اموال دولت در تمامی مراحل از جمله سیاست‌گذاری، برنامه‌ریزی و اجرا مستلزم شفافیت حداکثری است و از آنجا که ملاحظه کلان در مولدسازی، عدم تضعیف سبد دارایی دولت است، بنابراین شایسته است روش‌های بدون انتقال مالکیت در اولویت قرار گیرد و در صورت انتقال مالکیت نیز، عواید حاصله صرف سرمایه‌گذاری مجدد دولت شود.
اداره غیرمتمرکز املاک و مستغلات دولتی
در حال حاضر مدیریت املاک و مستغلات دولتی به‌صورت غیرمتمرکز انجام می‌شود. جنبه بعدی عدم تمرکز در مدیریت املاک تحت بهره‌برداری است که مطابق قوانین فعلی به‌طور کامل در اختیار بالاترین مقام دستگاه اجرایی قرار داده شده است.
جنبه بعدی عدم تمرکز فعلی نیز خود را در رهاسازی یا همان انتقال املاک نشان می‌دهد که بسته به روش آن، در ید دستگاه بهره بردار است. اما چرا باید وضعیت فعلی تغییر کند؟
در مدل غیرمتمرکز فعلی چند مشکل اساسی وجود دارد؛ غیرواقعی یا به تعبیری ناکارا بودن تقاضای تحصیل و نگهداری املاک از طرف دستگاه‌های بهره‌بردار، تخصیص املاک با اطلاعات ناقص و عدم امکان به‌کارگیری بهینه‌ترین روش‌ها برای پوشش نیاز دستگاه‌ها، وجود پیچیدگی و موانع در مسیر فروش و مولدسازی املاک اضافی و مازاد از جمله این مشکلات است.
بخشی از املاک موجود، توانایی انتخاب بین گزینه‌های متعدد در راستای رفع نیاز دستگاه‌ها و مدیریت املاک را ندارند. همچنین در وضعیت فعلی به‌دلیل عدم تمرکز بانک اموال مازاد، و اختیار متمرکز برای رهاسازی آنها در یک نهاد، امکان به‌کارگیری برخی از روش‌های مولدسازی و استفاده بهینه از روش‌های موجود وجود ندارد.
سازمان‌های دولتی به‌عنوان بهره‌بردار باید املاکی مازاد در فرایند واگذاری را، به‌ویژه مواردی که ارزش آنها از حد معینی فراتر می‌رود، به نهادی متمرکز که مسئولیت کنترل کلیت املاک و مستغلات دولت را دارد، گزارش دهند تا نحوه واگذاری املاک را تعیین کند. با توجه به تجارب کشورها و زمینه موجود در ایران، این‌طور به‌نظر می‌آید که استقرار الگوی نیمه‌متمرکز مدیریت املاک و مستغلات در ایران مستلزم نگاشت نهادی جدید است.
انجمادزدایی از املاک دولتی
فروش، اجاره یا دیگر اقدامات حول انجمادزدایی از املاک دولتی به‌طور خودکار انجام نمی‌شود؛ این امر به نهادهای تخصصی و ترتیبات خاص نهادی احتیاج دارد، به‌ویژه اگر توجه کنیم که مولدسازی املاک و مستغلات یک فعالیت تکرارشونده در راستای اهداف سیاستی مشخص است، نه یک رویداد دفعه‌ای.
تصمیم‌گیری‌های کلان در این چارچوب توسط یک ساختار شورایی به انجام خواهد رسید. این شورا نقش سیاست‌گذاری در حوزه خط مشی‌ها و راهبردهای کلان در این شورا به تصویب خواهد رسید .
شرکت‌های مجری در حوزه مدیریت و مولدسازی دارایی‌های دولت
درخصوص شرکت یا شرکت‌های مجری اقدامات اصلی در حوزه مدیریت و مولدسازی دارایی، ضمن امکان تأسیس شرکت تخصصی، می‌توان از ظرفیت تغییر وظایف و ادغام شرکت‌های موجود نیز استفاده کرد.
در اجرای روش‌های مولدسازی از جمله مشارکت، اجاره و اوراق بهادارسازی ظرفیت نهادهای خصوصی و عمومی غیردولتی فعال در بازار سرمایه و البته بازار املاک، قابل به کارگیری است. باید توجه داشت که ارزش‌افزایی و توسعه املاک و مستغلات هسته مولدسازی است؛ به‌نظر می‌آید در این راستا نیز بتوان از ظرفیت شرکت‌های خصوصی ساخت وساز و نهادهای عمومی غیردولتی متخصص در حوزه مسکن و ساختمان و شرکت‌های زیرمجموعه آنها بهره برد.
املاک و مستغلات در صورتی‌که مازاد باشند یا به فرسودگی رسیده باشند باید تعیین تکلیف شوند. استفاده غیربهینه از املاک و مستغلات مشکل جدی است که در تمام سطوح دولت وجود دارد. املاک مازاد هزینه‌های تعمیر و نگهداری و موجب افزایش بار مالی دولت است.
درآمدزایی از املاک عمومی
مسلما مازاد، شامل انتقال، فروش، اجاره و تهاتر است. گفتنی است درآمدزایی از املاک عمومی از نظر سیاسی پیچیده است و به دلایلی بسیاری از اوقات با ارزش‌های کمتر از حد بازار ارائه می‌شود؛ طبق قانون، املاک ابتدا به متقاضیان بالقوه موجود در دولت اختصاص داده می‌شود. از سوی دیگر درهم‌آمیختگی سیاست‌های اراضی و مسکن تا حد زیادی پرداخت مستقیم به حوزه زمین و خلق ارزش اقتصادی از آن را به حاشیه برده است.
ساختار مشوق‌ها نیز نقش مهمی در تمایل بهره‌برداران املاک عمومی برای همکاری در پیشبرد اهداف مدیریت اراضی دارد. تجربه نشان داده است حفظ بخشی از درآمدها در دستگاه مد نظر میتواند موجب مشارکت فعالانه شود.
الزام نگاهی جدید به املاک و مستغلات دولتی
بهره‌مندی دولت از مزایای مدیریت دارایی در قالب کاهش هزینه‌ها و ایجاد منابع درآمدی جدید یا اهرم‌سازی آنها به‌منظور پیشبرد طرح‌ها، مستلزم نگاهی جدید به املاک و مستغلات دولتی است.
این نگاه جدید باید خود را در نگاشت نهادی جدید و تغییر فرایندهای موجود به ظهور برساند. بنابراین علاوه بر نهادهای موجود، مدیریت املاک و مستغلات دولتی نیازمند ایجاد یا بازتعریف ارکان فرایندهای تخصیص، بهره‌برداری و رهاسازی املاک است، ضمن اینکه به‌صورت غیرمتمرکز در حال انجام است که باید به حالت نیمه‌متمرکز تغییر کند.
همچنین باید در هرکدام از این مراحل از سازوکارهای تکمیلی جدیدی بهره‌گیری شود.
گزارش‌های بیشتر را در صفحه مسکن تجارت‌نیوز بخوانید.
نظرات