دلایل عدم فروش اموال مازاد بانک‌ها
اموال مازاد بانک‌ها به عنوان یکی از معضلات سیستم بانکی به دلیل انجماد دارایی و جلوگیری از گردش مالی و درآمدزایی مجدد از منابع از اهمیت بسزایی در موضوع سود و زیان بانک‌ها دارد. طبق آمارهای اعلامی، ارزش اموال مازاد بانک‌ها در سال 1398 به رقم بیش از 100 هزار ملیارد تومان بالغ شده است. تا سال 1396، در حدود 10 هزار میلیارد تومان و از سال 96 تاکنون 18 هزار میلیارد تومان از اموال مازاد بانک‌ها به فروش رفته است. این درحالی است که طبق مواد 16 و 17 قانون رفع مواند تولید بانک‌ها می‌بایست سالانه 33 درصد از این اموال را به فروش برسانند. مهمترین کانال‌های ایجاد کننده اموال مازاد بانک‌ها، تملک وثایق، سرمایه‌گذاری مستقیم و خرید سهام شرکت‌ها است. در صورتی که این اموال به موقع فروش نرود موجب کاهش گردش مالی و جریان وجوه بانک‌ها شده و توان درآمدزایی مجدد بانک‌ها را کاهش می‌دهد. این درحالی‌ست که به دلیل غیرجاری شدن تسهیلات، ذخایر درنظر گرفته شده در بهای تمام شده افزایش یافته و حاشیه سود کاهش می‌یابد. از طرفی، کفایت سرمایه به دلیل افزایش دارایی‌های موزون به ریسک کاهش می‌یابد که این موضوع نیز ریسک‌های نقدینگی بالایی را برای بانک‌ها به همراه دارد. در این شرایط بانک‌ها به شدت از طرف سهامداران مورد مواخذه قرار خواهند گرفت. در مقابل، بانک‌ها برای جبران ریسک‌های نقدینگی به دلیل عدم بازگشت اقساط، سعی بر جذب منابع علی الخصوص با نرخ‌های غیرمتعارف دارند که در پی آن، هزینه‌های به طور مضاعف افزایش می‌یابد. کانال ایجادکننده اموال مازاد در بانک‌ها، خریدهای مستقیم و سرمایه‌گذاری از طریق خرید سهام شرکت‌های غیرمرتبط است که ذیلا بدان‌ها اشاره می‌گردد. برای تبیین بیشتر موضوع، ابتدا به عوامل ایجاد کننده اموال مازاد بانک‌ها و راهکاری جلوگیری از افزایش آن می‌پردازیم، در ادامه، دلایل عدم فروش این اموال و راهکاری‌های فروش آن ارایه می‌گردد:
1- عوامل ایجاد کننده اموال مازاد بانک و راهکاری‌های جلوگیری از افزایش آن:
سرکوب مالی: یکی از سیاست‌های دولت با اهداف تامین مالی خود، کمک به رشد اقتصادی و کاهش تورم از طریق تعیین سقف برای نرخ سودهای بانکی است که این مسئله با توجه به عدم تطابق دیوریشن نرخ سپرده و تسهیلات موجب زیان عملیاتی بانک‌ها می‌گردد. در این شرایط، سپرده‌ها با نرخ‌های بالاتر پرداخت می‌شود که به سرعت با قوانین جدید تعدیل نمی‌گردند، اقساط بازگشتی با نرخ‌های جدید پرداخت می‌شود که این مسئله باعث کاهش نرخ اسپرد می‌گردد. در این شرایط بانک‌ها ترجیح می‌دهند برای جلوگیری از زیان عملیاتی، سهم پرداخت تسهیلات را در ترکیب منابع درآمدزا کاهش دهند و تمرکز را بر سرمایه‌گذاری در املاک و سهام افزایش دهند.
رکود اقتصادی و افزایش نکول: رکود اقتصادی علی الخصوص شرایط رکود تورمی که بیکاری بالا را به همراه دارد، موجب کاهش توان تولید و عدم بازپرداخت تسهیلات و نکول آن می‌شود.
در سال 96، نرخ رشد اقتصادی 3.7 درصد، نرخ تورم 9.6 درصد و نرخ بیکاری 11.8 درصد، رشد مطالبات غیرجاری پنج درصد
در سال 97، نرخ رشد اقتصادی -3.9 درصد، نرخ تورم 31 درصد و نرخ بیکاری 13.8 درصد، رشد مطالبات غیرجاری 50 درصد
در سال 98 تاکنون، نرخ رشد اقتصادی 6- درصد، نرخ تورم 37 درصد و نرخ بیکاری 15.4 درصد، رشد مطالبات غیرجاری 20 درصد
عدم توجه به موضوع حاکمیت شرکتی در بانک‌ها و اصول حاکمه آن: وابستگی شدید مدیران عامل بانک‌ها و تیم هیات مدیره به سهامدار اصلی و کوتاه مدت بودن دوره مدیریت که مغایر با شاخصه‌های حاکمیت شرکتی است، منجر به تمرکز بر روی شاخص‌های سریع الحصول مانند رشد منابع به جای تمرکز بر روی کاهش هزینه‌ها و افزایش سود‌آوری که منجر به پدیده گوی داغ منابع شده و بانک‌ها بالاجبار بدون رعایت بهداشت اعتباری اقدام به پرداخت تسهیلات برای درآمدزایی می‌کنند که منجر به افزایش مطالبات غیرجاری می‌شود. از طرفی، عدم توجه به حاکمیت شرکتی، پرداخت تسهیلات با وثایق ضعیف به برخی تسهیلات گیرندگان خاص می‌گردد.
وسواس در رعایت بهداشت اعتباری: در برخی موارد، مدیران بیش از حد در رعایت بهداشت اعتباری سخت‌گیری می‌کنند. بدین جهت منابع درآمدزای خود را به سمت سرمایه‌گذاری‌ها مانند خرید املاک و سهام سوق می‌دهند.
2- دلایل عدم فروش اموال مازاد:
عدم تمایل مدیریت کلان بانک‌ها به دلیل ریسک‌های قیمت گذاری و پاسخ‌گویی به سهامداران و هزینه‌های سیاسی: در موضوع عدم توجه کافی به اصول حاکمیت شرکتی در تفکیک مدیریت از مالکیت و وابستگی مدیران به سهامدار عمده و کوتاه مدت بودن دوره مدیریت موجب برخی محافظه کاری‌هایی در تصمیمات کلان علی‌الخصوص فروش املاک مازاد ناشی از تهاترهای صورت گرفته به صورت ضربدری و وثایق تملیکی تسهیلات سفارشی را به همراه دارد.
عدم تمرکز و انسجام درونی بانک‌ها در حل و فصل کردن موضوع فروش املاک: عدم تمایل مدیران به فروش املاک با توجه به نسبت مصارف بسیار پائین بانک‌ها و کمبود متقاضیان تسهیلات معتبر، موجب شده تیم‌های حقوقی و پشتیبانی هنوز در بانک‌ها به صورت ویژه روی این موضوع تمرکز نکنند. از طرفی، بخش قابل توجهی از املاک بانک‌ها به لحاظ مبلغی املاک درشت هستند که خریداران خاص خودشان را دارند که این موضوع نیز، سرعت فروش املاک را کاهش داده است.
رکود بازار مسکن: در سال 97 نسبت به سال 96، به دلیل رونق بازار مسکن، 50 درصد رشد در فروش املاک مازاد بانک‌ها ثبت شده است که این رقم، دو برابر املاک فروخته شده طی سال‌های 92 تا 95 به دلیل رکود در بازار مسکن در این سال‌ها بوده هست. لازم به ذکر است که بازار مسکن از طریق سه اقدام می‌تواند از رکود خارج شود؛ اول؛ طرح‌های حمایتی در جهت کاهش هزینه‌های ساخت در شرایط رکود تورمی، دوم؛ کاهش جذابیت بازارهای موازی و سوم؛ طرح‌های حمایتی در جهت افزایش تقاضا. البته تنها راهکار اثربخش، به نظر طرح‌هایی مانند تسهیلات اعتباری برای سازندگان مسکن می‌تواند موثر واقع شود.
3- راهکارهای فروش اموال مازاد:
اقدامات عاجل برای رفع موارد تصرفات و معارضین: بانک‌ها باید تمرکز خود را به موضوع فروش اموال مازاد بجای جذب منابع معطوف نمایند. همچنین، از طریق تشکیل تیم‌های حقوقی ویژه نسبت به رفع تصرفات و معارض و تخلیه املاک اقدام عاجل نمایند.
مشارکت با شرکت‌های کسب و کار: برخی از شرکت‌های کسب و کار هستند که پروژه‌های نیمه کاره را راه‌اندازی می‌کنند و یا تغییر کاربری می‌دهند و هزینه‌های خود را بعد از انجام کار دریافت می‌کنند.
اقدام مشاوره‌ای برای تهاتر سپرده با ملک با سپرده‌گذاران: با توجه به اینکه برخی از دلایل خروج منابع از بانک‌ها جهت سرمایه‌گذاری سپرده‌گذاران در ملک صورت می‌گیرد، بانک‌ها می‌توانند املاک خود را به این دسته از مشتریان با شرایط ویژه پیشنهاد دهند. یا سپرده‌گذاران و مشتریان بانک‌ها که توان خرید ملک دارند (حقیقی/حقوقی) مشاوره خرید ملک داده شود، در این شرایط بخشی از مبلغ ملک به صورت نقدی، مابقی از طریق تسیهلات پرداختی به مشتری تامین می‌گردد. اقساط می‌تواند از طریق بخشی از سود سپرده‌های مشتری جبران شود. برای اینکه سپرده‌گذار بتواند از مزایای رشد قیمت مسکن استفاده کند، مبلغ سپرده در توثیق ملک درآمده و انتقال مالکیت به مشتری صورت می‌گیرد.
قیمت‌گذاری شفاف و منطقی: در حال حاضر قیمت‌گذاری‌های املاک علی‌الخصوص در بانک‌های خصوصی از روال و منطق مشخصی پیروی نمی‌کند و عموما بالاتر از قیمت‌های متعارف هستند. از طرفی، وب سایت فام در جهت شفاف‌سازی موضوع شرایطی را فراهم کرده است که امکان دسته‌بندی املاک از منظر استانی، منطقه‌ای، کاربری، قیمت وجود دارد. البته یکی از محدودیت‌های عرضه در این سایت این است که عمدتا املاک خرد در این سامانه قابل فروش هستند در حالی که معضل برخی بانک‌ها، ملک‌های بزرگ هستند. نکته دیگری که وجود دارد این است که در حدود 17000 واحد در سامانه فام ثبت شده که حدود 60 درصد تا 80 درصد متصرف و معارض دارد که می‌طلبد تا بانک‌ها در این خصوص اقدامات اصلاحی را انجام دهند و یا سامانه فام از پذیرش این دسته از املاک خودداری نمایند.
ایجاد مکانیزم فروش در بازار سرمایه: حراج تک محصولی در بورس کالا -ارزهای دیجیتال و بلاکچین‌ها- استفاده از معاملات بلوکی برای سهام از جمله مکانیزم‌هایی هستند که می‌توان از ظرفیت بازار سرمایه بهره جست.
الزام بانک مرکزی به بانک‌ها و تعیین فرجه زمانی: همانطور که در موضوع ساماندهی نرخ سود سپرده‌ها نظارت ویژه از سوی بانک مرکزی به صورت حضوری وجود دارد، در این مورد هم در راستای اصلاح نظامی بانکی، بانک مرکزی می‌تواند در پروژه‌ای تعریف شده، بانک به بانک، اقدامات بانک‌ها را از ساختار تا فروش نظارت دقیق داشته باشد.
رونق بازار مسکن: پیش‌بینی می‌شود در سال جاری و سال آتی وضعیت بازار مسکن بهتر شود، لذا این موضوع در پیشبرد اهداف فروش املاک می‌توان موثر باشد.
نظرات