بانک‌ها چگونه خانه را گران می‌کنند؟

آیا بانک‌ها عامل گرانی مسکن‌اند و به افزایش قیمت مسکن دامن می‌زنند؟ مرتضی عزتی، استاد دانشگاه تربیت مدرس در این تحلیل به این سوال جواب می‌دهد که بانک‌ها چگونه منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شوند.

مرتضی عزتی در این یادداشت برای تجارت‌نیوز نوشت:

برای پاسخ به این سوال ابتدا باید بررسی کرد که قیمت مسکن چرا و چگونه افزایش می‌یابد؟ قیمت مسکن به دو عامل بستگی دارد؛ یکی عرضه و تقاضا و دیگری میزان تورم موجود در اقتصاد.

زمانی که میزان عرضه و تقاضا تغییر کند، این تغییر بر قیمت مسکن هم اثر می‌گذارد. اصولا بعد از یک دوره ثبات قیمت در بازار مسکن، تقاضا برای خرید مسکن افزایش پیدا می‌کند. اما چون بازار مسکن ثابت بوده، ساخت‌وساز راکد است و عرضه محدود است. افزایش تقاضا در کنار ثابت ماندن میزان عرضه سبب می‌شود قیمت مسکن افزایش یابد و قیمت مسکن روی اعداد بالاتری تثبیت شود. در این حال با افزایش تقاضا و قیمت‌ها، کم کم میزان عرضه رو به افزایش می‌گذارد.

اما ساخت مسکن یک فرایند زمان‌بر حداقل یکساله است و یکسال زمان می‌برد که عرضه بتواند جواب تقاضای موجود در بازار را بدهد. تا زمانی که عرضه مسکن بتواند شوک تقاضا را جواب دهد، شکاف بین عرضه و تقاضا باعث شوک قیمتی می‌شود.

از طرف دیگر، مجموعه تورم موجود در کشور هم می‌تواند بر قیمت‌های بازار مسکن اثر بگذارد. اندازه جهش‌های قیمتی تحت تاثیر مجموعه تورمی است که اقتصاد از سیکل افزایش قبلی تا سیکل افزایش جدید تجربه کرده است.

با این مقدمه می‌توان بررسی کرد که بانک‌ها چگونه و به چند طریق باعث افزایش قیمت مسکن می‌شوند.

پرداخت وام مسکن بانک‌های خصوصی

در دهه ۸۰ بانک‌های خصوصی یکی پس از دیگری تاسیس شد. آنها باید سپرده‌هایی را که جذب کرده بودند در قالب تسهیلات پرداخت می‌کردند تا از محل سود تسهیلات بتوانند سود سپرده‌های مردم را پرداخت کنند. بر این اساس در این دوره بانک‌ها و به خصوص بانک‌های خصوصی به پرداخت وام مسکن روی آوردند.

افزایش تسهیلات مسکن در این دهه، کم کم تقاضا را افزایش داد. از سال ۸۴ افزایش تقاضا برای خرید مسکن منجر به ایجاد شوک قیمتی شد و تا سال ۸۶ هم ادامه یافت. در سال‌های ۸۵ و ۸۶ قیمت مسکن حدود ۲۰۰ درصد رشد کرد.

مسکن یک کالای بادوام است که هر روزه خریداری نمی‌شود. افراد زمانی خانه می‌خرند که یا به خانه نیاز داشته باشند یا سرمایه انباشته‌ای داشته باشند.

اما در شرایط پول‌سوزی و رشد مدوام قیمت‌ها، افراد تلاش می‌کنند پول خود را به کالای سرمایه‌ای و بادوامی چون مسکن تبدیل کنند. در این دوره مسکن در حال افزایش بود و شوک قیمتی مردم را مجددا به سمت این بازار سوق داد و سبب افزایش بیشتر قیمت مسکن شد.

در این دوره اولین اثر بانک‌ها بر رشد قیمت مسکن، پرداخت تسهیلات مسکن بود که به افزایش تقاضا و قیمت دامن زد. در این حالت مسکن به کالای سرمایه‌ای تبدیل شد. برخی از افراد چندین و چند خانه خریدند و با فروش آن به قیمت بالاتر به افزایش قیمت‌ها دامن زدند.

پذیرش مسکن به‌عنوان وثیقه بانکی

پذیرش مسکن به‌عنوان وثیقه بانکی، شیوه دیگری است که بانک‌ها با آن بر قیمت مسکن اثر می‌گذارند. بانک‌ها اصولا تمایل دارند که در ازای تسهیلاتی که می‌دهند، املاک مسکونی به‌خصوص در تهران را به‌عنوان وثیقه بپذیرند. این مساله خود می‌تواند به افزایش تقاضا و قیمت مسکن تاثیر بگذارد.

چون افراد حقیقی و یا حقوقی که قرار است تسهیلاتی از بانک دریافت کنند، ترجیح می‌دهند ملکی داشته باشند که از آن در فعالیت‌های اقتصادی خود به‌عنوان وثیقه استفاده کنند. حتی اگر این ملک در تمام مدت خالی بماند. اما هم دریافت تسهیلات برای مالک واحد مسکونی راحت‌تر است و هم خرید مسکن نوعی سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود.

خرید مسکن برای توسعه شعب بانکی

بانک‌ها اصولا یکی از مهم‌ترین مشتریان واحدهای مسکونی و تجاری هستند. بانک‌ها اصولا برای توسعه شعب و واحدهای ادارای و پشتیبانی خود نیاز به خرید ملک دارند. پس بخش مهمی از تقاضای آنها، تقاضای حقیقی است.

اما تمام تقاضای بانک‌ها برای خرید مستغلات، تقاضای حقیقی نیست. بانک‌ها اصولا یکی از مشتریان املاک مسکونی و تجاری به خصوص در تهران و مناطق بالای شهر هستند. چراکه اصولا افزایش قیمت مسکن در تهران بیش از شهرهای دیگر و در مناطق بالای تهران بیشتر از مناطق پایین و متوسط است. پس خرید مسکن توسط بانک‌ها در مناطق بالای شهر، نوعی سرمایه‌گذاری است.

به همین دلیل است که گاها می‌بینیم در مناطق بالای شهر ممکن است در یک خیابان خاص، همه بانک‌ها شعبه داشته باشند و حتی برخی از بانک‌ها در یک خیابان بیش از یک شعبه داشته باشند.

درست است که در برخی از مناطق بالا و تجاری شهرها، گردش سرمایه بیشتر است و بانک‌ها باید آنجا شعبه داشتند. اما هدف دیگر بانک‌ها این است که دارایی خود را در جایی سرمایه‌گذاری کنند که پتانسیل افزایش قیمت داشته باشد و نسبت به تسهیلاتی که می‌دهند سود بیشتری ببرند.

چون سود تسهیلات بانکی بین ۱۸ تا ۲۵ درصد است. اما افزایش قیمت مسکن بالاتر از این است. پس بانک‌ها ترجیح می‌دهند به جای پرداخت تسهیلات با سود ۲۵ درصد وارد سرمایه‌گذاری املاک مسکونی و تجاری شوند.

پرداخت تسهیلات به زیرمجموعه خود

این چهارمین روشی است که بانک‌ها از طریق آن وارد بازار مسکن می‌شوند و به افزایش تقاضا و قیمت دامن می‌زنند. بنگاه‌داری بانک‌ها و ورود آنها به مستغلات به خصوص از ابتدای دهه ۹۰ مورد انتقاد جدی قرار گرفت و بانک مرکزی سعی کرد مانع ورود بانک‌ها به بخش مسکن شود و اجازه ندهد آنها بیش از این زمین و مستغلات بخرند.

اما بانک‌ها برای دور زدن این تلاش بانک مرکزی، اولا اقدام به خرید شعب بانکی و واحدهای ادارای کردند. دوما بخش مهم تسهیلات خود را به موسسات و بنگاه‌های وابسته به خود پرداخت می‌کنند. تسهیلاتی که کمک می‌کند شرکت‌های زیرمجموعه و وابسته به بانک‌ها وارد ساخت‌وساز و بخش مسکن شوند.

افزایش گردش پول و رشد نقدینگی

بانک‌ها از طریق افزایش نقدینگی و افزایش سرعت گردش پول، منجر به ایجاد تورم در اقتصاد می‌شوند. زمانی که اقتصادی با تورم مواجه می‌شود، قیمت‌ها در بازارهای مختلف بالا می‌رود و افزایش قیمت در یک بازار، سرریز خود را بر بازارهای دیگر نشان می‌دهد.

بخشی از تورمی که در سه سال اخیر شاهد آن هستیم، از بازار مسکن آغاز شد. قیمت مسکن در زمستان ۹۶ کمی افزایش پیدا کرد و این افزایش قیمت با خروج آمریکا از برجام در اردیبهشت ۹۷ بازار ارز را هم متاثر کرد و در نهایت سرریز افزیش قیمت مسکن به بازار ارز و از بازار ارز به دیگر بازارها رسید.

از این مسیر می‌توان گفت بانک‌ها بر افزایش نرخ تورم هم تاثیر می‌گذارد و در آن نقش دارند. در این سه سال تورم کل کشور اندازه نرخ ارز بالا نرفته اما بیشتر بازارهای مالی حدود ۴ تا ۵ برابر رشد کرده‌اند.