تغییر سهم «زمین» در ساخت مسکن

جهشی كه طی سال‌های ۸۹ تا ۹۱ در قیمت زمین‌های شهر تهران به‌واسطه رونق فعالیت بسازوبفروش‌ها به وجود آمد، ارزش ساختمان‌های قابل تخریب– به ظاهر كلنگی- را متناسب با نرخ زمین افزایش داد و باعث شد، سهم سازنده از عایدی حاصل از «مشاركت در ساخت» به ۳۰درصد كاهش پیدا کند و برای مالكان به ۷۰درصد برسد.

اما در حال‌حاضر تغییر شرایط در ۴ پارامتر موثر بر قیمت تمام‌شده مسكن، نسبت سود «مشاركت در ساخت» را دگرگون كرده و سهم سازنده و مالك را به نسبت برابر (۵۰-۵۰) تغییر داده است. در پروژه‌های مشاركتی، مالكان یك ساختمان چندواحدی آماده تخریب، متناسب با مساحت آپارتمان‌های خود، با بسازوبفروش شریك می‌شوند طوری كه به نسبت شراكت، در پایان ساخت‌وساز، از واحدهای نوساز سهم می‌برند. در این پروسه، براساس درصدی كه مالك یك آپارتمان قدیمی شریك می‌شود، مساحتی از آپارتمان‌های نوساز به او تعلق می‌گیرد. این سهم در سال گذشته معادل ۵/۱ تا ۲واحد مسكونی نوساز بود اما هم‌اكنون كاهش پیدا كرده است.

بررسی‌های كارشناسی و تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد: كاهش ۲۸درصدی قیمت زمین در تهران در طول ۴ فصل سال۹۲ از یكسو و افزایش ۵۵درصدی هزینه ساخت‌وساز از سوی دیگر به عنوان دو شاخص اصلی در تعیین قیمت تمام‌شده ساخت، باعث شده تورم هزینه‌های ساخت‌وساز از سمت تامین زمین یا همان بازار آپارتمان كلنگی به سمت سازنده منتقل شود و فرد بسازوبفروش، نسبت به سال قبل، سهم بیشتری را از مشاركت مطالبه كند.

طبق گزارش مركز آمار، میانگین قیمت هر مترمربع زمین در تهران از ۵میلیون و ۹۰۰هزار تومان در بهار۹۲ به ۴میلیون و ۲۰۰هزار تومان در زمستان رسید. کاهش قیمت زمین، پیامد کاهش ساخت‌و ساز در ماه‌های اخیر است که عملا تقاضا در بازار زمین و ساختمان‌های کلنگی را کاهش داده و قدرت چانه‌زنی مالکان زمین را برای حفظ سهم قبلی تضعیف کرده است.

همچنین مطابق گزارش بانك‌مركزی، هزینه ساخت‌وساز مسكونی (بدون محاسبه قیمت زمین) در تهران در نیمه دوم سال گذشته ۵۵درصد افزایش یافت. فارغ از این دو پارامتر، طبق مصوبه شهرداری تهران، هزینه عوارض تراكم‌ نیز ۲۴درصد برای سال۹۳ افزایش پیدا كرده كه این نیز در نقش عامل سوم، هزینه ساخت را به صورت مستقیم برای سازنده متورم می‌كند.

در این میان، حسین عبده‌تبریزی مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی ضمن تایید خبر «دنیای‌اقتصاد» مبنی‌بر تغییر فرمول مشاركت از حالت ۳۰درصد-۷۰درصد برای سازنده و مالك به حالت جدید ۵۰درصد-۵۰درصد، می‌گوید: انباشت آپارتمان‌های نوساز در صف فروش در بازار مسكن كه ناشی از نبود توان خرید است، هم‌اكنون ارزش واقعی این آپارتمان‌ها را برای معامله، از نرخ تورم پایین‌تر آورده و هزینه سرمایه‌گذاری برای بسازوبفروش‌ها را افزایش داده است. در این وضعیت، طبیعی است كه نسبت عایدی سازنده در مقایسه با عایدی مالك زمین، زیاد شود.

سال گذشته، مالكان علاوه بر سهم ۷۰درصدی از «مشاركت در ساخت»، مبلغی را به عنوان بلاعوض و مبلغی هم برای رهن‌كامل آپارتمان برای سكونت در مدت ۲سال ساخت‌وساز، از سازنده طلب می‌كردند اما در قراردادهای مشاركتی كه امسال منعقد می‌شود، چون شرایط بازار برای سازنده سخت‌تر شده، فقط یكی از این دو مبلغ، قید و دریافت می‌شود!

دو نسبت بین شمال و جنوب
آن‌طور که از شواهد و اطلاعات موجود در بازار مسکن و همچنین اعلام کارشناسان و صاحب‌نظران این بخش برمی‌آید، هم‌اکنون درصد مشارکت بین مالک و سازنده در مناطق مرغوب پایتخت اغلب، به ترتیب، ۶۰ به ۴۰ و در مناطقی که ارزش زمین نسبت به این مناطق کمتر است، ۵۰ به ۵۰ است.

این در حالی است که سال گذشته تمام مالکانی که قصد مشارکت داشتند علاوه‌بر اینکه خواهان سهم ۷۰ درصدی از فرآیند مشارکت در ساخت بودند، مبالغ قابل‌توجهی را نیز به‌عنوان مبلغ بلاعوض، از سازنده تقاضا می‌کردند. همچنین هزینه اسکان مالکان نیز تقریبا در تمام مشارکت‌ها، برعهده سازنده بود.

هرچند هنوز هم برخی مالکان علاوه‌بر سهم تعیین‌شده در پروسه مشارکت، خواهان مبلغ بلاعوض و همچنین اسکان تا زمان ساخت و تحویل واحدهایشان از سوی سازنده هستند، اما بنابر اظهار و اذعان مشاوران املاک و فعالان حوزه مشارکت در ساخت، هم‌اکنون تنها برخی از مالکان در شرایط خود دریافت مبلغ بلاعوض و هزینه رهن کامل سکونت ۲ ساله را مطرح می‌کنند و سایر مالکان یکی از این دو قید را از قرارداد مشارکت خود با سازنده حذف کرده‌اند.

تغییر فرمول تعیین سهم سازنده و مالک در فرآیند مشارکت در ساخت به چند دلیل عمده، این بخش از بازار مسکن را امسال، دستخوش تغییر کرده است و باعث شده سهم سازنده نسبت به سال‌های قبل افزایش پیدا کند. این در حالی است که بنابر اعتقاد کارشناسان، سهم سازنده از فرآیند مشارکت در چشم‌انداز آتی ساخت و ساز – حداقل تا پایان سال ۹۳ – همچنان افزایش خواهد یافت.

افزایش هزینه ساخت و ساز
امسال، هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی نسبت به سال قبل افزایش پیدا کرده است. آن‌طور که فعالان ساخت‌و‌ساز می‌گویند هم‌اکنون قیمت ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق مختلف تهران بین ۷۰۰ هزار تا ۵ میلیون تومان متغیر است که البته آپارتمان‌هایی که متوسط قیمت هرمترمربع ساخت آنها از یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان فراتر می‌رود، جزو آپارتمان‌های بسیار لوکسی هستند که در مناطق شمالی شهر، مخاطبان و مشتریان خاص خود را دارند.

افزایش هزینه ساخت یکی از عوامل اصلی است که در تغییر درصد سهم سازنده و مالک در فرآیند مشارکت در ساخت موثر است. بالا رفتن دستمزد در سال ۹۳ و همچنین نوسان قیمت مصالح ساختمانی نیز دو عامل مهمی است که امسال هزینه ساخت و ساز را تحت تاثیر قرار داده است.

توقف جهش در قیمت زمین
علاوه‌بر افزایش هزینه ساخت، توقف جهش قیمت زمین و تثبیت قیمت‌ها به دنبال خالی شدن حباب قیمت مسکن، باعث شده، امسال، تغییر نسبت مشارکت برخلاف سال قبل به نفع سازنده باشد.

محاسبه خواب ساختمان در سود ساخت
با تحلیل قدرت خرید در بخش مسکن و ثبات قیمت آپارتمان در سال ۹۳، به‌رغم اینکه علائمی هر چند ضعیف بابت خروج از رونق در بازار معاملات خرید و فروش مشاهده می‌شود، اما هنوز هم دوره فروش برای سازندگان نسبت به سال‌های گذشته طولانی‌تر است.

درواقع افزایش عرضه واحدهای مسکونی و افزودن واحدهای زیادی که حدود دو سال پیش، پروانه ساخت گرفته بودند و الان آماده سکونت شده‌اند، باعث شده این پیش‌بینی برای سازندگان ایجاد شود که برای واحدهای تازه‌ای که شروع می‌کنند زمان انتظار بیشتری تا فروش مورد نیاز است. این عامل هم موجب شده تا در کنار عوامل دیگر، در تغییر نسبت سهم سازنده در برابر سهم مالک، اثرگذار باشد و سازنده هزینه خواب ساختمان (فروش نرفتن واحد) خود را در سود ساخت محاسبه کند.

آن طور که فعالان ساخت و ساز می‌گویند امسال عوارض دریافت پروانه و مجوز ساخت و همچنین تراکم تا سقف ۲۴ درصد افزایش یافته است و همین افزایش هزینه باعث شده، افزایش سهم سازنده در برابر مالک، از توجیه منطقی برخوردار شود.

تقلیل ارزش ذاتی زمین
در حال حاضر، فرآیند دریافت پروانه ساختمانی و همچنین اخذ مجوز تراکم بیشتر، مستلزم دوندگی‌ها و طی مسیرهایی است که از عهده هر مالکی بر نمی‌آید. اغلب مالکان از زمان و مهارت کافی برای طی این پروسه برخوردار نیستند و ترجیح می‌دهند خودشان برای دریافت پروانه و تراکم وارد عمل نشوند. به همین دلیل با سخت‌تر شدن این پروسه از یک طرف و افزایش هزینه‌ها در این مرحله از طرف دیگر، مالکان مجاب می‌شوند در برابر پذیرش افزایش سهم سازنده، این مسوولیت را از دوش خود بردارند. این در حالی است که همزمان با افزایش تعرفه‌های تراکم و عوارض صدور پروانه ساختمانی، کاهش سطح اشغال برای پروانه‌های ساختمانی جدید موجب شده، ارزش ذاتی زمین تقلیل پیدا کند.

کاهش سطح اشغال در یک زمین به این معنی است که سازنده در مقایسه با سال قبل روی درصد (مساحت) کمتری از زمین موجود می‌تواند ساخت و ساز کند و تمام مساحت زمین – هر چند که قیمت بالایی هم داشته باشد – چون برای او قابلیت ساخت ندارد، مورد استفاده قرار نمی‌گیرد.

کاهش تخریب‌ها و بهبود چهره شهر
به گزارش «دنیای اقتصاد»، تغییر فرمول مشارکت در ساخت به نفع سازنده و پیش‌بینی‌های موجود برای تداوم آن طی ماه‌های آتی، تاثیر دیگری نیز در حوزه ساخت و ساز بر جای خواهد داشت. با کاهش سهم مالکان ساختمان‌ها از عواید مشارکت در نتیجه افزایش هزینه‌های ساخت و محدودیت‌های جدید شهرسازی در حوزه عوارض و پروانه ساخت و تراکم، هم‌اکنون تمایل مالکان برای ساخت و سازهای جدید که اکثر قریب به اتفاق آن با شیوه مشارکت انجام می‌شود، کاهش یافته است.

این در حالی است که آمارهای موجود از معدل سالانه ساخت و ساز در کشور حاکی است درحالی‌که آمار صدور پروانه ساختمانی در سال ۹۱ نسبت به سال ۹۰ با ۳۰ درصد رشد همراه بود، این نسبت در سال ۹۲ نسبت به ۹۱سال، پنج درصد رشد منفی را تجربه کرد. همچنین معدل دو ماهه ساخت و ساز در فروردین و اردیبهشت امسال، نسبت به مدت مشابه سال قبل ۵۰ درصد کاهش داشته است که همین آمار کاهش تمایل به ساخت و ساز مشارکتی را در بین صاحبان زمین و مالکان املاک کلنگی تایید می‌کند.

این در حالی است که تغییر فرمول مشارکت که هم‌اکنون در یک سیر طبیعی در حوزه ساخت و ساز باعث کاهش تخریب‌ها و همچنین مراجعه برای دریافت تراکم مازاد از شهرداری شده است، خود به خود چهره شهرسازی را به مسیری مثبت – آن گونه که هم‌اکنون شورای‌عالی شهرسازی و معماری در راستای کاهش جمعیت پذیری پایتخت بر آن تاکید دارد – پیش می‌برد.

توصیه بازار
با این وجود، فعالان عرصه ساخت و ساز و مشاوران املاک، معتقدند با توجه به افزایش عوارض ساخت و همچنین نبود مشتری دست به نقد برای زمین‌های مسکونی یا املاک کلنگی، هم‌اکنون هیچ خرید و فروشی در این بخش صورت نمی‌گیرد و معاملات موجود به سمت مشارکت در ساخت بین سازنده و مالک سوق پیدا کرده است.

از نظر آنها، هر چند بازار مشارکت در ساخت همانند سایر بخش‌های بازار مسکن هنوز به رونق واقعی نرسیده است، اما در عین حال معامله‌ای سودده برای طرفین است.

فروش برای سازنده‌ها سخت شده!
مشاور وزیر راه و شهرسازی با تایید تغییر در نسبت‌های مشارکت بین سازنده و مالک زمین، به «دنیای اقتصاد» گفت: یکی از مهم‌ترین دلایل تغییر نسبت مشارکت به نفع سازنده، دشوارتر شدن شرایط ساخت برای سازندگان است. حسین عبده تبریزی ادامه داد: هم‌اکنون فروش واحدهای مسکونی نوساز نسبت به سال‌های قبل به دوره طولانی‌تری نیاز دارد و در واقع شرایط فروش برای سازنده دشوارتر شده است، ضمن اینکه به‌رغم افزایش هزینه‌های ساخت در سال جاری، قیمت مسکن متناسب با تورم افزایش نیافته است.

وی ادامه داد: در این میان شرایط در بازار پیش‌فروش برای سازنده دشوارتر است و سازنده‌ها نمی‌توانند مطمئن باشند که از این طریق بتوانند در زمان مناسب منابع مالی را به پروژه تزریق کنند. عبده تبریزی تاکید کرد: در سال‌های قبل، به‌دلیل رونق در بازار پیش‌فروش، مقدار قابل توجهی از سرمایه مورد نیاز سازنده از این طریق حاصل می‌شد،اما در حال حاضر چنین امکانی برای سازندگان وجود ندارد و در واقع ریسک ساخت و ساز برای سازنده افزایش یافته است.

پیش‌بینی افزایش سود سازنده‌ها
وی با بیان اینکه پیش‌بینی می‌شود فرمول مشارکت در ماه‌های آینده باز هم به نفع سازنده تغییر کند، خاطرنشان کرد: از سوی دیگر، کاهش ۵۰ درصدی آمار ساخت و ساز در فروردین و اردیبهشت امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل نشان می‌دهد، هم‌اکنون قدرت چانه‌زنی برای شهرداری‌ها کاهش پیدا کرده است و اگر سازنده‌ای با در اختیار داشتن سرمایه کلان برای ساخت و ساز به شهرداری مراجعه کند، می‌تواند تخفیف‌های خوبی بابت عوارض ساخت و خرید تراکم بگیرد!

مشاور وزیر راه و شهرسازی افزود: شهرداری ممکن است در ظاهر برای عوارض ساخت و فروش تراکم اعلام گرانی و افزایش قیمت کند، اما با کاهش قدرت چانه‌زنی شهرداری در نتیجه کاهش تقاضا برای ساخت و ساز و دریافت پروانه، عملا نمی‌تواند این افزایش را در تمام موارد اعمال کند.

وی ادامه داد: این در حالی است که اقتصاد بخش مسکن هم، در حال حاضر به شهرداری اجازه نمی‌دهد که با قیمت‌ها و فراوانی سال قبل، تراکم فروشی کند.

الف