اجاره‌نشینی یا خرید خانه؛ یک تصمیم‌گیری اقتصادی

از زمان‌های گذشته تاکنون، خرید خانه نقطه عطفی در زندگی هر فرد محسوب می‌شود. به‌طور معمول تمامی تلاش و پس‌اندازهای افراد در جهت خرید خانه بوده و این کار، نمادی برای ثبات اقتصادی خانوار به‌حساب می‌آید.

اما در طول زمان، اقتصاددانان این نکته را دریافتند که این نوع طرز تفکر با مشکلاتی همراه خواهد شد و در نهایت، شاید اجاره‌کردن خانه گزینه‌ای به همان اندازه مناسب و یا حتی بهتر باشد.

در طی این مقاله، علاوه بر مقایسه مزایا و معایب میان اجاره و خرید خانه، به اثرات کلان اقتصادی مالکیت مسکن و مضرات ناخواسته آن خواهیم پرداخت.

نرخ بالای مالکیت مسکن و تاثیرات اقتصادی آن

همان طور که می‌دانید، سوئیس دارای یکی از رقابتی‌ترین اقتصادهای دنیا بوده و طبعا، مردم آن کشور از رفاه بسیار بالایی برخوردارند.

حال با توجه به بحث ما، منطقی است که فرض کنیم تا بخشی از این کیفیت بالای زندگی مربوط به مسکن افراد بوده و در نتیجه، بسیار از شهروندان سوئیسی طبیعتا مالک خانه خود هستند؛ اما با توجه به آمارهای ارائه‌شده توسط OECD، تنها 38 درصد از شهروندان سوئیسی مالک مسکن خود هستند و این نرخ در مقایسه با کشورهای ثروتمند دیگر، پایین‌ترین میزان به‌حساب می‌آید.

از طرف دیگر، این نرخ در انگلیس بسیار بالاتر است؛ حدود 60 درصد از خانه‌ها تحت مالکیت افرادی است که در آن‌ها زندگی می‌کنند. همچنین اگر به تغییرات و رشد قیمت مسکن در این دو کشور توجه کنید، متوجه می‌شوید که بازار مسکن سوئیس نسبت به بریتانیا بسیار کم‌تلاطم‌تر بوده و با نوسانات کمتری مواجه شده است.

تحقیقات در این زمینه نشان داده است که میان نرخ نوسانات در بازار مسکن و نرخ مالکیت آن‌ها، رابطه قابل‌توجهی وجود دارد.

برای درک بهتر این رابطه بهتر است تا به تاریخچه سیاست‌های دولت‌ها در ارتباط با مسکن بپردازیم.

در شروع قرن بیستم، اغلب شهروندان انگلیس، آمریکا و دیگر کشورهای توسعه‌یافته اجاره‌نشین بودند. برای مثال، در انگلیس تنها یکی از هر چهار خانوار مالک خانه بودند، اما پس از وقوع جنگ جهانی دوم، سیاست‌های دولت‌ها در این زمینه دچار تغییراتی شد.

در پی تغییرات سیاستی در زمینه مسکن، دولت‌ها تصمیم به ایجاد جمعیت جدیدی از مالکان مسکن گرفتند؛ هدف از این قرار بود که اگر شما مالک یک خانه باشید، می‌توانید در زمان بازنشستگی با فروش یا اجاره‌دادن آن، مخارج زندگی خود را تامین کنید. یا اگر شغل خود را از دست بدهید، سرمایه‌ای برای ادامه زندگی خود در اختیار داشته باشید.

سیاست‌هایی مثل وام‌های کم‌بهره برای مسکن و تخفیف‌های مالیاتی برای رهن و خرید، برای تشویق مردم به سرمایه‌گذاری و خرید در بازار مسکن شکل گرفتند.

در نتیجه این سیاست‌ها، مالکیت خانه‌ها از دهه 1950 به بعد با رشد شدیدی مواجه شد؛ و در ادامه این شرایط، سهم وام‌های مسکن از GDP در کشورهای ثروتمند به رقمی حدود 63 درصد رسید.

اما همان طور که می‌دانید، وقوع بحران مسکن سال 2008 نشان داد که این سیل جدید از مالکان خانه‌ها سبب ایجاد مشکلاتی شد که بسیار بزرگ‌تر از منافع این نوع سیاست‌گذاری‌ها بودند.

تاثیرات منفی مالکیت بالا بر عرضه

مشکل این نوع سیاست‌گذاری به بحث عرضه مربوط می‌شود. در کشورهای ثروتمند، نرخ ساخت‌وساز مسکن طی 50 سال گذشته نصف شده ‌است. همچنین این کاهش ساخت‌وساز بیشتر در شهرهایی رخ داده است که به ملک‌های جدید نیاز دارند؛ رشد قیمت مسکن در شهرهایی مانند لندن، نیویورک و توکیو (و شاید حتی تهران) با کاهش نرخ ساخت‌وساز همراه شده است.

وقتی مردم خانه و ملکی را برای خود خریداری می‌کنند، نسبت به تغییرات و توسعه در محل‌های خود نیز مقاومت خواهند کرد. به‌ عبارت‌ دیگر، اگر شما در خانه تحت مالکیت خود زندگی می‌کنید، احتمالا علاقه به تغییرات در آپارتمان و ساخت چند واحد اضافه نخواهید داشت؛ در حالی که مستاجران ممکن است برای افزایش سود و کاربری ملک، تصمیم به چنین تغییراتی بگیرند.

کریستین هیلبر، استاد مدرسه اقتصاد لندن، اثرات این ذهنیت میان مالکان مسکن را موردبررسی قرار داده است.

در تحقیقات وی مشخص شد که افراد صاحب خانه سعی دارند که ارزش دارایی خود را با محدودکردن عرضه، حفظ کنند. در نتیجه این تفکر، سیاست‌ها و سیاست‌مدارانی انتخاب می‌شوند که عرضه مسکن را از راه‌های مختلف محدود کرده و بازار را دچار نوعی رکود در بخش عرضه می‌کنند.

در ادامه، اگر اقتصاد در حال رشد بوده و یا حتی با تورم مواجه شود، سطح قیمت‌ها نیز با نرخ بالاتری نسبت به حالت عادی افزایش پیدا خواهد کرد. برای مثال در کشورهایی مانند انگلیس یا آمریکا که نرخ مالکیت مسکن نسبتا بالا است، اکثرا سیاست‌هایی موردتوجه قرار می‌گیرند که به نفع مالکان مسکن خواهند بود؛ و سیستم‌های برنامه‌ریزی نیز به سمت ثابت‌کردن و بی‌کششی عرضه معطوف می‌شود.

به‌عبارت دیگر، پارادوکس این ذهنیت زمانی شکل می‌گیرد که جمعیت میانسال دوست دارد تا جمعیت جوان نیز توانایی خرید ملک را داشته باشد؛ اما تنها تا زمانی که به سرمایه آن‌ها (در اکثر مواقع مسکن) آسیبی نرسیده و ارزش بالایی داشته باشد.

در هنگام مالکیت خانه توسط افراد، توسعه شهری با مقاومت روبه‌رو می‌شود.

این نوع طرز تفکر باید در آینده با تغییر مواجه شود، چراکه بهبود بازار خانه و شرایط مسکن جدید به این اتفاق وابسته است.

تغییرات در انگیزه‌های اقتصادی

دشوارتر شدن ساخت‌وساز در شهرها باعث واردشدن صدمه به بازدهی و اقتصاد آن‌ها شده است؛ هر میزان که قیمت مسکن بالاتر باشد، مهاجرت به شهر‌هایی مانند لندن یا نیویورک یا تهران دشوارتر شده و در چنین حالتی، دسترسی به شغل‌های موردعلاقه افراد نیز دشوارتر خواهد شد. در پی این محدودیت‌ها طبیعی است که رشد اقتصاد نیز با محدودیت مواجه شود.

همچنین مالکان خانه در مواقع کمتری به راه‌اندازی کسب‌وکار یا سرمایه‌گذاری متمایل می‌شوند؛ میل به جابه‌جایی نیز کاهش یافته و برای تغییر شغل، به شهر‌های دیگر مهاجرت نخواهد شد.

تحقیقات نشان داده‌اند که در آمریکا، رشد نرخ مالکیت مسکن همواره با رشد زیادی در نرخ بیکاری همراه شده‌ است؛ زیرا میل به مهاجرت به مناطق دیگر برای پیداکردن شغل مناسب کاهش پیدا می‌کند.

در آمریکا با وقوع بحران مسکن و در ایران، باوجود بحران‌های مشابه، نرخ مالکیت مسکن خانوار در حال کاهش است. مردم و سیاست‌مداران نیز نگران وضعیت مالکیت مسکن هستند. اما شاید افزایش میزان اجاره‌کنندگان مسکن به‌خودی‌خود اتفاق بدی نباشد.

کیفیت زندگی با توجه به مالکیت خانه

برخلاف تصور عموم، مدارک کمی در واقعیت وجود دارند که کیفیت بالاتر زندگی در هنگام مالکیت خانه را اثبات کنند.

طرفداران رشد مالکیت مسکن، کشور سنگاپور را به‌عنوان یک نمونه موفق مثال می‌زنند؛ در سنگاپور 91 درصد جمعیت مالک خانه‌های خود هستند و از لحاظ کیفیت زندگی، سنگاپوری‌ها در رتبه نهم شاخص توسعه انسانی سازمان بین‌الملل قرار گرفته‌اند.

اما این ارقام لزوما چیزی را اثبات نمی‌کنند. در کشور رومانی، نرخ مالکیت مسکن با 96 درصد، حتی از سنگاپور نیز بالاتر است؛ ولی در رتبه‌بندی توسعه انسانی، آن‌ها در رتبه 52 قرار دارند.

اگر دوباره به بحث سوئیس بازگردیم، متوجه می‌شویم که حتی با وجود دشواری مالکیت خانه و پایین بودن نرخ مالکیت (38 درصد)، سوئیس میان توسعه‌یافته‌ترین کشورهای دنیا قرار داشته و رتبه دوم را در شاخص توسعه انسانی در اختیار دارد.

یکی از دلایل کیفیت بالای زندگی شهروندان سوئیسی، با توجه به نرخ پایین مالکیت مسکن، نظارت صحیح و وجود قوانین لازم برای رفاه شهروندان است؛ قرارداد‌های اجاره می‌توانند تا بیست سال ادامه داشته باشند و در طی این دوره‌ها نیز معمولا قیمت ملک دارای ثبات خواهد بود. حتی در هنگام وقوع کاهش قیمت یا استهلاک مسکن، امکان قانونی درخواست کاهش اجاره برای افراد وجود دارد!

مسلما در کشورهای دیگری که از نوع نظارت‌ها برخوردار نیستند، زندگی در ملک‌های اجاره‌ای به این راحتی نخواهد بود، اما ایجاد چنین شرایطی کاملا امکان‌پذیر است.

اجاره یا خرید؟

زمانی که افراد به پرداخت اجاره فکر می‌کنند، تصور دارند که با پرداخت مبلغ اجاره پول خود را از دست داده‌اند، در حالی که با پرداخت این مبلغ برای خرید خانه، پول آن‌ها به‌نوعی سرمایه‌گذاری می‌شود.

اما اگر تمامی جوانب خرید و اجاره مسکن را در نظر بگیرید، متوجه می‌شوید که تفاوت میان این دو روش به میزانی که تصور می‌کنیم، نیست.

در هنگام اجاره، تنها هزینه‌های شما معادل هزینه فرصت مبلغ پیش‌ اجاره و مبلغ اجاره ماهیانه است. اما در بحث خرید، بسیاری از موارد دیگر نیز به هزینه‌های شما اضافه خواهند شد.

در قدم اول شما باید استهلاک ملک در طول زمان را لحاظ کنید؛ در طی مدت ده سال، با احتساب تورم، مبلغ زیادی از سرمایه شما کاسته خواهد شد. همچنین نرخ بهره‌ای که برای وام مسکن پرداخت می‌کنید نیز جزو هزینه‌های خرید ملک محسوب می‌شود.

نکته دیگری که معمولا موردتوجه قرار نمی‌گیرد، بحث رشد قیمت‌هاست. در هنگام تورم‌های بالا، داده‌های اقتصادی تاریخی نشان داده‌اند که نرخ اجاره ملک با سرعت کمتری نسبت به قیمت خرید مسکن افزایش پیدا می‌کند.

همچنین در بحث تورم، اگر به وضعیت بازارهای دیگری مانند بورس و طلا دقت کنید، می‌بینید که بازدهی بازار بورس بسیار بالاتر از مسکن بوده و در صورت سرمایه‌گذاری سودهای چند برابر بیشتری نصیب فرد خواهد شد. پس شاید سرمایه‌گذاری در مسکن، بهترین راه نباشد.

در نتیجه، حتی در هنگام وجود نرخ‌های بالای تورم نیز نمی‌توان به‌طور قطع، گزینه مناسب‌تری میان اجاره یا خرید را مطرح کرد و این تصمیم، بسیار به شرایط اقتصادی دیگر و سلیقه فرد وابسته است.

تغییر نحوه سیاست‌گذاری

با وجود تمامی این مسائل، همچنان کشورهایی مانند آمریکا نیز سعی بر افزایش نرخ مالکیت مسکن دارند. یکی از سیاست‌های به‌کارگرفته‌شده در این زمینه، تخفیف‌های مالیاتی در ازای وام‌های خرید مسکن برای شهروندان آمریکایی است. دولت آمریکا سالانه مبلغی نزدیک به 100 میلیارد دلار را به‌طور غیرمستقیم، برای این سیاست‌گذاری خرج می‌کند؛ اما تحقیقات اخیر ثابت کرده‌اند که اثر نهایی این سیاست (با توجه به کاربرد استفاده از این بودجه در بخش‌های دیگر) خنثی بوده و کمک معناداری به مالکیت مسکن نکرده است.

مثالی دیگر می‌تواند یارانه خرید مسکن‌ باشد که توسط دولت انگلیس برای افزایش نرخ مالکیت ارائه شد. در نهایت، این یارانه‌ها باعث شدند تا سطح قیمت مسکن بیش از مقدار یارانه ارائه‌شده افزایش پیدا کند.

نکته جالب اینجاست که هیچ‌کدام از سیاست‌های ساده در ارتباط با مالکیت مسکن، اثرگذار نیستند. در نتیجه، شاید بهتر باشد تا به‌جای دنبال‌کردن سیاست‌های کمکی برای مالکیت مسکن، به دنبال سیاست‌های مناسب‌تر برای حمایت از اجاره‌نشینان و مستاجران باشیم.

همچنین بحث هزینه‌های مربوط به این بحث نیز قابل تامل است؛ از یک طرف، خانوار می‌تواند تا با سرمایه‌گذاری پس‌اندازهای خود، بازدهی بیشتری نسبت به مالکیت مسکن را دریافت کند (که البته این نکته برای هر فردی متفاوت خواهد بود). از طرف دیگر، بسیاری از بودجه‌های صرف‌شده توسط دولت در این زمینه، می‌تواند در بخش‌های بسیار شایسته‌تری خرج شود، البته شاید مورد دوم در حال حاضر چندان موردتوجه قرار نگیرد.