راه خرید خانه با وام جدید

راه اصلی اختصاص وام بانکی برای پوشش 50 درصد قدرت خرید مسکن هنوز باز نشده، اما طرف تقاضا برای استفاده حداکثری از شرایط حداقلی موجود که به‌واسطه افزایش جزئی سقف وام خرید مسکن فراهم آمده، یک راه فرعی باز کرده است.

بررسي‌ها در تهران نشان مي‌دهد آنچه باعث استقبال از وام 60 ميليوني خريد مسکن و افزايش 40 درصدي استفاده از آن طي هفته‌هاي اخير شده، انتخاب آپارتمان‌هاي 10 تا 20سال ساخت از سوي خريداران است.اين تسهيلات، 30 تا 50 درصد قيمت واحدهاي سالخورده را تامين مي‌کند؛ درحالي‌که براي واحد‌هاي معمولي حداکثر 22 درصد است.

مهديس فرقاني: راه اصلي براي اختصاص نوعي تسهيلات بانکي به خريداران مسکن که بتواند لااقل 50درصد از قيمت يک آپارتمان با ويژگي متوسط رو‌به پايين را پوشش دهد، هنوز باز نشده است؛ اما متقاضيان مسکن با هدف بهره‌گيري حداکثري از شرايط حداقلي فراهم‌شده در بانک‌ها، اقدام به گشايش «راه فرعي» کرده‌اند تا در اين مسير، قدرت وام جديد خريد مسکن را به صورت ظاهري براي خريد خود افزايش دهند.

تسهيلاتي که از ماه گذشته توسط بانک‌مسکن به زوج‌هاي تازه، براي خريد مسکن پرداخت مي‌شود 60ميليون تومان است که با اين رقم، حداکثر، 22درصد متوسط قيمت آپارتمان در تهران قابل پوشش است؛ اما بخشي از همين زوج‌ها با پي‌بردن به کارآمدي وام 60ميليوني براي آپارتمان‌هاي پير، خريد واحدهاي حداکثر 50 متري در نيمه‌جنوبي شهر تهران را تنها انتخاب موثر مي‌دانند.
در حال‌حاضر با توجه به کاهش قيمت مسکن، ارزش فروش آپارتمان‌هاي بالاي 10سال ساخت در مناطق جنوبي تهران به مترمربعي کمتر از 2ميليون تومان و براي واحدهاي 20ساله و بيشتر در محله‌هايي از غرب و شرق پايتخت به مترمربعي حداکثر 5/3 ميليون تومان رسيده است. به اين ترتيب، سقف کنوني وام خريد مسکن -که فعلا به زوج‌هايي که تاريخ عقد آنها از 17دي به بعد است، تعلق مي‌گيرد- قابليت دارد نيمي از قدرت خريد واحدهاي سالخورده کوچک‌متراژ در جنوب و حدود 30درصد قدرت‌ خريد همين نوع آپارتمان‌ها در غرب و شرق تهران را تامين کند.
«دنياي‌اقتصاد» پيش‌تر، از افزايش 40درصدي حجم استفاده از تسهيلات جديد خريد مسکن در فرابورس طي يک ماه گذشته خبر داده بود که اکنون مشخص مي‌شود افزايش جزئي سقف وام و کاهش قابل‌ملاحظه قيمت مسکن، باعث شده آپارتمان‌هاي شبه‌کلنگي در بورس خريدوفروش قرار بگيرد.
بخش سالخورده املاک مسکوني تهران در شرايطي به انتخاب اول متقاضيان تبديل شده که بازار مسکن اين کلان‌شهر هم‌اکنون با رسوب شديد واحدهاي نوساز مواجه است. قيمت نوسازها حداقل دو برابر واحدهاي 20سال ساخت برآورد مي‌شود که براي خريد آنها، حداقل به 100ميليون تومان تسهيلات بانکي نياز است.
اگرچه وزير راه و شهرسازي سعي کرد تا وام خريد مسکن را متناسب با 50 درصد از ارزش ملک، افزايش دهد، اما مبلغ تصويب شده نهايي از سوي بانک مرکزي به عنوان وام خريد مسکن، 35 ميليون تومان براي عموم خريداران و 50 ميليون تومان مختص زوج‌ها اعلام شد.
از سوي ديگر زوج‌ها و همچنين عموم متقاضيان در بازار مسکن علاوه بر بهره‌مندي از وام‌هاي 35 و 50 ميليون توماني خريد مسکن، مي‌توانند از 10 ميليون تومان وام تعميرات هم برخوردار شوند؛ با اين حساب زوج‌ها با 60 ميليون تومان و مابقي متقاضيان در بازار مسکن با 45 ميليون تومان وام خريد مي‌توانند اقدام به خريد کنند. بازه انتخابي واحد مسکوني توسط زوج‌ها و متقاضيان در بازار مسکن بين واحدهاي نوساز و چند سال ساخت (حتي واحدهاي با عمر بناي 20 سال) است.
ضمن اينکه سقف وام 60 ميليوني براي خانه‌هاي بالاي 25 سال ساخت به 40 ميليون تومان تقليل پيدا مي‌کند و سقف وام 45 ميليوني نيز به 30 ميليون تبديل مي‌شود.
با اين تفاسير به دليل اينکه زوج‌ها، وام خريد بيشتري نسبت به ديگر متقاضيان بازار مسکن دريافت مي‌کنند، شانس بالاتري در تامين درصد بيشتر مبلغ خريد از طريق وام را دارند؛ به‌خصوص اينکه واحد انتخابي‌شان هر چه از عمر بناي بيشتري برخوردار باشد قدرت اثرگذاري وام خريد نيز بيشتر خواهد شد.
در حال حاضر اگر قيمت هر متر مربع يک واحد مسکوني 60 متري با عمر بنايي بين 10 تا 15 سال ساخت متري 2 ميليون تومان برآورد شود، 60 ميليون تومان وام خريدي که به زوج‌ها تعلق مي‌گيرد، 50 درصد از مبلغ خريد واحد مذکور را تامين مي‌کند. با اين حساب اگر زوج‌ها تصميم به خريد واحدهاي چند سال ساخت داشته باشند به راحتي مي‌توانند 50 درصد از مبلغ خريد خود را از اين طريق تامين کنند. اگر چه اين دو وام خريد به واحدهاي 20 سال ساخت هم تعلق مي‌گيرد، اما اين دسته از واحدها به دليل عمر بالا ممکن است به عنوان ملک کلنگي معرفي شوند و قيمت املاک کلنگي به دليل ارزش زمين بيش از قيمت واحدهاي نوساز و چند سال ساخت باشد.
به همين خاطر به متقاضياني که در بازار مسکن 60 ميليون تومان وام خريد در دست دارند، پيشنهاد مي‌شود که براي برخورداري از سود بيشتر از وام خريد سراغ واحدهاي نوساز و کمتر از 10 سال ساخت نروند تا با بالاترين قيمت فروش روبه‌رو نشوند.»
به اين ترتيب «دنياي اقتصاد» قيمت متري تعدادي واحد مسکوني با ارزش 2 ميليون تومان در مناطق مختلف تهران را بررسي کرده است که مناسب خريد توسط وام‌هاي 60 ميليون توماني است. در خيابان هلال‌احمر يک واحد مسکوني نوساز به متراژ 52 متر، متري 2 ميليون و 100 هزار تومان قيمت‌گذاري شده است که قيمت کل 109 ميليون و 200 هزار تومان برآورد مي‌شود و خريدار با کمک وام 60 ميليون توماني فقط 49 ميليون و 200 هزار تومان، يعني کمتر از 50 درصد از مبلغ فروش را پرداخت خواهد کرد.
علاوه بر اين، فروشنده‌اي قيمت کل واحد 48 متري خود را در خيابان مرتضوي 100 ميليون تومان اعلام کرده است. خريداري با پرداخت 60 ميليون تومان وام خريد، 40 ميليون تومان بايد بپردازد.
از سوي ديگر در حوالي خيابان قصرالدشت يک واحد مسکوني 43 متري 10 سال ساخت به قيمت 101 ميليون تومان به بازار فروش معرفي شده است که وام خريد 60 ميليوني بيش از 50 درصد مبلغ خريد را پوشش مي‌دهد.
مالکي قيمت هر متر مربع واحد 53 متري خود را در خيابان نبرد شمالي متري يک ميليون و 800 هزار تومان تعيين کرده است. اين واحد 20 سال ساخت است. يک ميليون و 500 هزار تومان نيز قيمت هر متر مربع واحدي 80 متري 18 سال ساخت در خيابان شميران نو است.
منبع : دنياي اقتصاد