بخشنامه «سقف ۲۵ درصدی رشد اجاره‏‏‌بها» در ترکیه چگونه لغو شد؟

به گزارش تجارت نیوز، سرعت رشد اجاره‌بها در ترکیه، یک‌سال پس‌از لغو «نرخ دستوری»، به شکل چشم‌گیری کاهش یافت. ۳سال پیش، دولت این کشور برای مهار تورم اجاره، «سقف ۲۵درصد» را به‌عنوان رشد مجاز اجاره‌بها تعیین کرده بود؛ اما در این سال‌ها، بحران اجاره‌نشینی بدتر شد. وزیر اقتصاد ترکیه با تشدید «عدم دسترسی به مسکن» درنهایت از «سیاست غلط» عقب نشست.

بازتاب‌‌‌های منفی «نرخ دولتی» برای اجاره‌‌‌بهای مسکن در ترکیه که تا حد «رشوه موجر به مستاجر برای تخلیه واحد مسکونی» در سال 2024 پیش رفته بود، سرانجام دولت را به پذیرش رسمی «اشتباه سیاستی» وادار کرد؛ اکنون با گذشت یک‌سال از صدور فرمان «لغو سقف دستوری اجاره‌‌‌بها»، سرعت رشد اجاره‌‌‌بهای سالانه از 51‌درصد به حدود 30‌درصد کاهش یافته است.

نیمه سال 2022 بعد از آنکه «هجوم مهاجران جنگ اوکراین» به بازار اجاره مسکن ترکیه، باعث شارژ بیشتر تورم اجاره‌‌‌ خانه شد، دولت این کشور «قانون کهنه مرتبط با فرمول اجاره‌‌‌بها» را کنار گذاشت و در مصوبه‌‌‌ای، «افزایش اجاره‌‌‌بها را تا سقف 25درصد» مجاز اعلام کرد و نه بیشتر. طی این سال اما رفتارها در بازار اجاره مسکن ترکیه به جای سازگاری با «نرخ دولتی»، به این مدل سیاستگذاری دولت، واکنش منفی نشان داد، ‌‌‌ به‌طوری که «اجاره‌‌‌بها به جای رشد مجاز 25‌درصد در سال»، تحت‌تاثیر «کناره‌‌‌گیری موجرها از ادامه اجاره‌‌‌داری»، سالی دست کم 50‌درصد افزایش یافت. هر چند بخشی از التهاب اجاره‌‌‌بها در ترکیه طی این سال‌ها ناشی از جهش قیمت مسکن و تورم عمومی بالا در این کشور بوده اما ضربه آخر به «مستاجرها» را نرخ دولتی وارد کرد. امتناع از اجاره‌‌‌داری با نرخ دولتی «25درصد رشد» در حالی که تورم عمومی در این کشور طی سال‌های اخیر متوسط بالای 60‌درصد بوده، باعث کاهش عرضه آپارتمان در بازار اجاره مسکن شد.

صاحبان آپارتمان‌‌‌ها وقتی نتوانستند «رشد شدید هزینه‌‌‌های زندگی‌‌‌شان» را با «اجاره‌‌‌داری» جبران کنند و درآمد کمتری از سطح انتظارشان، با نرخ دولتی، عایدشان می‌‌‌شد، به تدریج از این بازار خارج شدند. گروهی از صاحب‌‌‌خانه‌‌‌ها حتی برای فرار از «پذیرش نرخ دولتی رشد اجاره‌‌‌بها»، با شگردهای مختلف، به «خاتمه اجباری قرارداد مستاجر» دست زدند و برخی هم برای «تخلیه واحد خود»، به مستاجر ساکن رشوه پرداخت کردند. سال 2022 در حالی که تورم عمومی 79‌درصد بود، دولت از موجرها خواست واحدها را با نرخ رشد 25 درصد اجاره دهند؛ این کار مورد پذیرش بازار قرار نگرفت. در نهایت نیمه 2024، «بحران اجاره‌‌‌نشینی» که با نرخ دولتی تشدید شده بود، به بحران اجتماعی و امنیتی برای دولت تبدیل شد و سرانجام، دولت به «برداشتن ماسک حمایت» از مستاجرها رضایت داد. سیاست نرخ دستوری اجاره مسکن، ‌‌‌ ظاهر حمایتی در بازار مستاجرها داشت اما پشت این مصوبه و در دل بازار، اتفاقات دیگری رخ داد.

ترکش «مهاجران جنگی» به اجاره‌‌‌های ترکیه

با آغاز جنگ روسیه و اوکراین در سال ۲۰۲۲، موج گسترده‌‌‌ای از مهاجران اوکراینی به سمت کشورهای امن‌‌‌تر منطقه روانه شدند. در این میان، ترکیه و به ‌‌‌ویژه شهرهای ساحلی آن مانند آنتالیا، آلانیا، مرسین و بدروم، به دلیل موقعیت جغرافیایی مناسب، آب‌‌‌وهوای معتدل و فرآیند مهاجرت نسبتا آسان، به یکی از مقاصد اصلی این مهاجران تبدیل شدند.

بر اساس گزارشی از خبرگزاری دولتی ترکیه، «بیانت»، ورود سریع و گسترده مهاجران به این مناطق، موجب افزایش ناگهانی و چشمگیر تقاضا برای اجاره مسکن شد. در نتیجه، بازار مسکن در بسیاری از این شهرها با شوک مواجه شد و اجاره‌‌‌بها به‌‌‌ طور بی‌‌‌سابقه‌‌‌ای افزایش یافت. ترکیه ناگهان خود را در میانه بحرانی در حوزه «مسکن مقرون‌‌‌به‌‌‌صرفه» یافت؛ بحرانی که شهروندان ترک را با دشواری‌‌‌هایی جدی در پرداخت اجاره‌‌‌ و حتی حفظ خانه در حال سکونت مواجه ساخت.

بر اساس شاخص قیمت مسکن بانک مرکزی ترکیه، از سپتامبر ۲۰۲۱ تا سپتامبر ۲۰۲۳، قیمت اسمی مسکن افزایش چشمگیر ۴۴۷ درصدی را تجربه کرده است. این جهش، نه‌‌‌‌تنها در قیمت خرید مسکن، بلکه در اجاره‌‌‌بها تاثیر گذاشته است. گزارش چشم‌‌‌انداز بازار املاک دانشگاه باهچه‌‌‌شهر حاکی است، تنها در بازه دو‌ساله بین ژوئن ۲۰۲۱ تا ژوئن ۲۰۲۳، اجاره‌‌‌بهای مسکن در ترکیه تا ۳۰۹‌درصد افزایش یافته است.

سال اجرای بخشنامه «اجاره‌‌‌بهای دولتی»

در واکنش به این بحران و برای مهار افزایش افسارگسیخته اجاره‌‌‌بها، دولت ترکیه در ژوئن ۲۰۲۲بخشنامه‌‌‌ای را به تصویب رساند که سقف افزایش اجاره سالانه را به ۲۵‌درصد محدود می‌‌‌کرد. این مصوبه، که یک سال بعد نیز تمدید شد، در ظاهر برای حمایت از مستاجران طراحی شده بود، اما به ‌‌‌مرور زمان، نابرابری‌‌‌هایی را بین مستاجران قدیمی با قراردادهای ثابت و مستاجران جدید با نرخ‌های جدید به وجود آورد و در برخی موارد حتی باعث شد صاحبان خانه از اجاره دادن املاک خود امتناع کنند.

با وجود اجرای سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره، این سیاست تنها شامل مستاجران موجود در بازار می‌‌‌شد؛ در حالی ‌‌‌که برای آپارتمان‌‌‌های خالی، صاحبان املاک می‌توانستند اجاره‌‌‌های جدید را با نرخ‌هایی بسیار بالاتر تعیین کنند. این دوگانگی، بستر شکل‌‌‌گیری تنش‌‌‌های گسترده‌‌‌ای میان مالکان و مستاجران را فراهم آورد. در بسیاری از موارد، صاحبان خانه ترجیح دادند مستاجران قدیمی را با روش‌های گوناگون مجبور به تخلیه کنند تا بتوانند ملک خود را با نرخ‌هایی متناسب با تورم اجاره دهند. حتی برخی مالکان ترجیح دادند خانه‌‌‌های خود را خالی نگه دارند یا به اجاره کوتاه‌‌‌مدت برای توریست‌‌‌ها روی آورند.

واکنش منفی بازار به «اجاره دولتی»

این مساله به کاهش عرضه واحدهای اجاره‌‌‌ای بلندمدت و پیچیده‌‌‌تر شدن شرایط بازار مسکن انجامید. نتیجه این وضعیت، گسترش دامنه درگیری‌‌‌ها میان طرفین بود؛ تا جایی که در سه ماه اول سال ۲۰۲۳، بیش از ۶۵‌درصد پرونده‌‌‌های دادگاه‌‌‌های کیفری صلح در استانبول به اختلافات میان مالک و مستاجر اختصاص یافت، آماری که حتی از کل پرونده‌‌‌های مشابه در سال ۲۰۲۲ نیز فراتر رفت.

افزایش درگیری‌‌‌ها، گاه رنگ خشونت گرفت و در بازه زمانی ژانویه تا سپتامبر، دست‌‌‌کم ۱۱ تن جان خود را در منازعات مربوط به اجاره از دست دادند و ۴۶ نفر به شدت زخمی شدند. علاوه ‌‌‌بر آن، صدها نفر بازداشت و ۱۴ نفر نیز در ارتباط مستقیم با این خشونت‌‌‌ها دستگیر شدند. برخی از این برخوردها به شیوه‌‌‌های عجیب و تکان‌‌‌دهنده‌‌‌ای رخ دادند؛ از پیشنهاد پرداخت مبالغ هنگفت برای تخلیه خانه، تا ریختن مواد سمی در خانه و حتی ایجاد پروفایل‌‌‌های جعلی در اپلیکیشن‌‌‌های دوست‌یابی برای آزار و اذیت مستاجران.

در پی این تحولات نگران‌‌‌کننده، بحران اجاره مسکن به صحن مجلس ترکیه نیز کشیده شد. حزب جمهوری‌خواه خلق، اصلی‌‌‌ترین حزب اپوزیسیون، پیشنهاد تشکیل کمیته تحقیق و تفحص پارلمانی برای بررسی ریشه‌‌‌ها و راهکارهای حل بحران را ارائه کرد. اما این پیشنهاد از سوی حزب حاکم عدالت و توسعه و متحدش، حزب حرکت ملی، رد شد. در همان زمان و در ادامه تشدید بحران اجاره در ترکیه، گلجان کیش، نماینده پارلمان از حزب جمهوری‌خواه خلق و ارائه‌‌‌دهنده طرح تحقیق و تفحص پارلمانی، نسبت به ابعاد انسانی این بحران هشدار داد. او با لحنی آکنده از نگرانی اظهار کرد، «در گوشه ‌‌‌و کنار کشور با صحنه‌‌‌هایی تلخ مواجه هستیم؛ خانواده‌‌‌هایی که زیر خط فقر زندگی می‌کنند، با اثاثیه خود به خیابان‌‌‌ها رانده می‌‌‌شوند؛ مستاجرانی که در معرض خشونت قرار می‌‌‌گیرند و حتی جانشان را در درگیری‌‌‌های خونین بر سر اجاره از دست می‌دهند.»
اجاره‌‌‌نشینی، «بحرانی» شد؛ دولت «اصلاحات» کرد

وی همچنین با استناد به آمارهای رسمی، به نسبت نامتوازن هزینه‌‌‌های اجاره‌‌‌نشینی و سطح درآمد عموم مردم اشاره کرد. به گفته او، در ۳۰ کلان‌شهر ترکیه که حدود ۷۵‌درصد از جمعیت کشور را در خود جای داده‌‌‌اند، میانگین اجاره‌‌‌بها از ۷۹‌درصد حداقل دستمزد رسمی فراتر رفته است. او تاکید کرد این در حالی است که نزدیک به نیمی از نیروی کار کشور تنها حداقل دستمزد را دریافت می‌کنند و حدود ۷۰‌درصد از کارمندان بخش خصوصی نیز حقوقی کمتر از ۱۲۰‌درصد حداقل دستمزد دارند. او ادامه داد، این شکاف فزاینده میان درآمد و هزینه، نه‌‌‌‌تنها مسکن را برای بسیاری از شهروندان به کالایی غیرقابل‌‌‌دسترس تبدیل کرده، بلکه ساختار اجتماعی و اقتصادی جامعه را نیز در معرض تهدیدی جدی قرار داده است.

بحران اجاره، دیگر صرفا مساله‌ای اقتصادی نیست، بلکه به بحرانی چندلایه با پیامدهای روانی، امنیتی و اجتماعی بدل شده است که نیازمند توجه فوری و سیاستگذاری عادلانه و موثر از سوی حاکمیت است. بر اساس گزارشی از هوریت نیوز، در ادامه‌‌‌ واکنش‌‌‌ها به بحران اجاره مسکن و افزایش فشار افکار عمومی، مهمت شیمشک، وزیر دارایی ترکیه، روز ۲۰ مه ۲۰۲۴ در گفت‌‌‌وگویی زنده با شبکه‌‌‌ TRT اعلام کرد که مصوبه محدودکننده افزایش اجاره‌‌‌بها به سقف ۲۵ درصد، پس از پایان مهلت آن در ژوئیه ۲۰۲۴ تمدید نخواهد شد. شیمشک با تاکید بر اینکه این سیاست از ابتدا تدبیری موقت برای کنترل بازار بوده، تصریح کرد که ادامه‌‌‌ مداخلات دستوری در بازار اجاره ضرورتی ندارد. او گفت، «ما نباید در قیمت‌گذاری‌‌‌ها دخالت کنیم. بازار خودش باید راهش را پیدا کند.»
لحظه اعلام «لغو سقف دولتی اجاره‌بها» توسط وزیر اقتصاد ترکیه در تلویزیون این کشور copy
لحظه اعلام «لغو سقف دولتی اجاره‌بها» توسط وزیر اقتصاد ترکیه در تلویزیون این کشور
بازگشت مسکن ترکیه به «مدار قانون»

بر اساس گزارشی از شرکت حقوقی سی‌‌‌اند‌‌‌بی، افزایش اجاره‌‌‌بها در ترکیه بر پایه سازوکاری قانونی و مشخص انجام می‌شود که در متن «قانون تعهدات ترکیه شماره ۶۰۹۸» آمده است. این قانون تلاش دارد تا بین حقوق مالک و مستاجر تعادل برقرار کرده و از بروز اختلافات جدی پیشگیری کند.

در بازار اجاره مسکن ترکیه، تعیین میزان افزایش سالانه اجاره‌‌‌بها برای واحدهای مسکونی تابع قانونی مشخص و مبتنی بر شاخص‌‌‌های اقتصادی است. طبق مقررات موجود، این افزایش بر اساس نرخ رشد شاخص قیمت مصرف‌کننده (CPI) که توسط موسسه آمار ترکیه به ‌‌‌صورت ماهانه منتشر می‌شود، محاسبه می‌‌‌شود. این سازوکار قانونی با هدف حفظ تعادل میان حقوق و تعهدات موجران و مستاجران طراحی شده تا از بروز اختلافات و سوءاستفاده‌‌‌های احتمالی جلوگیری شود. در همین راستا، ماده ۳۴۴ قانون تعهدات ترکیه تصریح می‌کند که در قراردادهای اجاره‌‌‌ای که تمدید می‌‌‌شوند، توافق بین طرفین درباره افزایش اجاره‌‌‌بها معتبر خواهد بود، مشروط بر آنکه این افزایش از میانگین 12‌‌‌ماهه رشد شاخص قیمت مصرف‌کننده در سال قبل از قرارداد فراتر نرود. این محدودیت نه‌‌‌‌تنها برای قراردادهای یک‌ساله بلکه برای قراردادهای بلندمدت نیز الزام‌‌‌آور است.

بنابراین، بالاترین نرخ مجاز افزایش اجاره‌‌‌بها در ترکیه، همواره به شاخص قیمت مصرف‌کننده وابسته است. موجران نمی‌توانند فراتر از این سقف قانونی، افزایش اجاره‌‌‌ای اعمال کنند؛ و هرگونه شرط قراردادی که موجبات تحمیل افزایش‌‌‌های ناعادلانه و یک‌‌‌طرفه را فراهم کند، از نظر حقوقی فاقد اعتبار خواهد بود.

پیامدهای حذف سقف ثابت

بخشنامه محدودکننده افزایش اجاره‌‌‌بهای مسکونی تا سقف ۲۵ درصد، که در واکنش به بحران اجاره در ترکیه اعمال شده بود، در تاریخ ۱ ژوئیه ۲۰۲۴ به پایان رسید و تمدید نشد. از این تاریخ به بعد، افزایش اجاره‌‌‌بها صرفا باید بر اساس نرخ تورم سالانه یا همان میانگین رشد شاخص قیمت مصرف‌کننده در 12 ماهه سال قبل نسبت به 12 ماهه سال قبل از آن، محاسبه شود یا میان موجر و مستاجر توافق شود، مشروط بر آنکه نرخ توافق‌‌‌شده از شاخص قیمت مصرف‌کننده تجاوز نکند. این تغییر، بازگشت به روال پیشین بازار را نشان می‌دهد؛ اما همچنان بر ضرورت آگاهی مستاجران از حقوق قانونی‌‌‌شان برای جلوگیری از تضییع حقوق تاکید دارد.

حذف «سقف ثابت افزایش اجاره‌‌‌بها» می‌تواند پیامدهای دوگانه‌‌‌ای برای دو سوی قراردادهای اجاره داشته باشد. برای مستاجران، این تغییر ممکن است به معنای افزایش چشمگیر هزینه‌‌‌های ماهانه مسکن باشد؛ چرا که موجران می‌توانند اجاره‌‌‌بها را بر پایه نرخ‌های تورمی به‌‌‌روز افزایش دهند. چنین روندی می‌تواند فشار اقتصادی بیشتری بر دوش خانوارها، به‌ویژه اقشار کم‌‌‌درآمد، وارد کند و آنان را با چالش‌‌‌هایی چون جابه‌‌‌جایی‌‌‌های ناخواسته یا دشواری در یافتن مسکن مناسب روبه‌‌‌رو سازد. از این‌‌‌رو، آگاهی از این تحولات و برنامه‌‌‌ریزی دقیق برای مدیریت هزینه‌‌‌های آتی برای مستاجران ضروری خواهد بود.

در مقابل، موجران ممکن است در موقعیتی قرار گیرند که بتوانند درآمد اجاره‌‌‌ای خود را به‌‌‌ طور محسوسی افزایش دهند، به‌ویژه در مناطقی که نرخ تورم بالا و تقاضا برای مسکن زیاد است. با این حال، این افزایش احتمالی درآمد، ممکن است با تبعاتی همراه باشد؛ از جمله افزایش تنش‌‌‌ها و اختلافات با مستاجران، کاهش وفاداری مستاجران قدیمی و حتی دشواری در جذب مستاجران جدید در صورت بالا رفتن بیش از حد اجاره‌‌‌بها. بنابراین، درک جامع از پیامدهای لغو محدودیت قانونی، برای موجران نیز امری کلیدی در مدیریت هوشمندانه ملک و حفظ روابط بلندمدت و متوازن با مستاجران به شمار می‌رود. همچنین لغو این بخشنامه باعث بازگشت موجرهای قدیمی به بازار و افزایش نسبی عرضه می‌شود و روند تخلیه اجباری را کاهش خواهد داد.

مستاجران در ترکیه حق قانونی اعتراض به افزایش‌‌‌های نامتعارف یا غیرقانونی اجاره‌‌‌بها را دارند. اگر صاحب‌‌‌خانه بخواهد مبلغ اجاره را بیشتر از نرخ مجاز افزایش دهد یعنی بیشتر از نرخ اعلام‌‌‌شده شاخص قیمت مصرف‌کننده، مستاجر ملزم به پذیرش آن نیست. در چنین مواردی، مستاجر می‌تواند با استناد به قانون و ارجاع موضوع به مراجع قضایی، درخواست تعدیل منصفانه اجاره‌‌‌بها را مطرح کند. حق اعتراض، ابزار قانونی مهمی در اختیار مستاجر است تا در برابر افزایش‌‌‌های غیرمنصفانه ایستادگی کند و از حقوق خود محافظت کند.

با این حال اتخاذ رویکردی منصفانه و دوستانه در تعامل با مستاجران و رعایت مهلت‌‌‌های اطلاع‌‌‌رسانی، نه‌تنها به حفظ درآمد پایدار کمک می‌کند، بلکه مانع از خالی ماندن ملک در اثر جابه‌‌‌جایی‌‌‌های ناخواسته می‌شود. در مواردی که اختلافات به صورت دوستانه قابل‌‌‌حل نباشد، طرفین می‌توانند از مسیرهای قانونی نظیر میانجی‌گری یا طرح دعوی در دادگاه‌‌‌های ترکیه استفاده کنند.

منبع: دنیای اقتصاد