کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است با توجه به اینکه شرایط شهرهای مختلف از نظر موجودی مسکن یا تعداد مالکان و مستأجران متفاوت و ممکن است شرایط اقتصادی و بازار مسکن در یک شهر طوری باشد که قیمت اجاره سالانه در آن شهر تغییر محسوسی نداشته باشد، اما تعیین نرخ اجاره استانی، این شهر را نیز تحت تأثیر قرار می‌دهد و ممکن است موجب افزایش سقف اجاره در شهرهای کوچک شود.
در روزهای پایانی سال 1403، بانک مرکزی اعلام کرد با تصویب هیأت عالی خود، سقف تسهیلات خرید، ساخت و جعاله مسکن افزایش یافت. بر این اساس، وام خرید و ساخت مسکن برای زوجین تهرانی از 800میلیون تومان به یک میلیارد تومان و وام جعاله از 160میلیون تومان به 280میلیون تومان رسید. در ظاهر، این افزایش ارقام می‌تواند خبری خوش باشد، اما وقتی به شرایط بازپرداخت نگاه کنیم، همه‌چیز رنگ کابوس به خود می‌گیرد.
بخش مسکن موتور محرکه تحقق شعار «سرمایه‌گذاری برای تولید» است؛ کارشناسان بازار مسکن معتقدند در شرایط کنونی که بازار در بلاتکلیفی قرار دارد جذب سرمایه‌های بخش خصوصی می‌تواند موجب تحول در این بازار شود اما سرمایه‌گذاران برای سرمایه‌گذاری احتیاط می‌کنند.
بازار مسکن ایران، در حالی وارد سال ۱۴۰۴ شده است که نشانه‌های یک رکود عمیق همراه با رشد قیمتی ظاهری در آن مشهود است. در یک دهه گذشته، بخش مسکن از کالای مصرفی خانوارها به ابزاری برای حفظ ارزش دارایی در برابر تورم تبدیل شده؛ تغییری بنیادین که هم ساختار تقاضا را دگرگون کرده و هم دسترسی به خانه‌دار شدن را برای طبقه متوسط به رؤیایی دور از دسترس بدل ساخته است.
با گذشت ۴۶ سال، دولت‌های مختلف رويكردهای متفاوتی را در قبال مسكن در پيش گرفتند. برخی دخالت حداكثری و برخی دخالت حداقلی داشتند. اما اين واقعيت تلخ همچنان پابرجاست كه بحران مسكن نه تنها حل نشده، بلكه به «ابربحران» تبديل شده است.
با جست‌وجو در پلتفرم‌های خرید، فروش، رهن و اجاره مسکن، آگهی‌هایی با عناوین «مذهبی نشین» و واحدهایی «ویژه افراد مذهبی» دیده می‌شود.در توضیحات این آگهی‌ها آمده که «به درخواست مالک واحد، فقط به خانواده مذهبی اجاره داده می‌شود » و یا در عنوان آگهی‌های فروش این املاک از کلیدواژه «فقط مناسب خانواده مذهبی» استفاده شده است.
سعید لطفی، عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک، درباره تاثیر نرخ ارز و تورم بر بازار مسکن اظهار کرد: قیمت اجاره تابعی از قیمت تمام شده مسکن است. افزایش نرخ ارز به طور مستقیم سبب بالا رفتن قیمت نهاده‌های ساختمانی شده که تأثیر خود را بر هزینه تمام شده مسکن گذاشته است. طبق گزارش مرکز آمار، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران به حدود ۹۰ میلیون تومان رسیده که اثر مستقیم بر نرخ اجاره دارد.
در حالی که قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به آستانه ۹۰ میلیون تومان نزدیک شده، افزایش نرخ ارز و هزینه‌های ساخت، همراه با نبود برنامه‌های حمایتی دولت، بازار مسکن را در مسیر بحران قرار داده است. ادامه این روند می‌تواند موجب خروج گسترده متقاضیان از بازار شود و سال ۱۴۰۴ را به سالی پرچالش برای این بخش مهم اقتصادی تبدیل کند.
عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه نهادهای بالا دستی نظارت بر عملکرد بانک‌ها در این حوزه ندارند و بانک‌ها به ضرر مردم کار کردند، اظهار داشت: چرا نهادهای نظارتی به این تخلف بانک‌ها درباره عدم اختصاص منابع خود به ارایه تسهیلات به بخش مسکن ورود نمی‌کنند؟ طبق قانون بانک‌ها باید 20 درصد تسهیلات خود را به حوزه مسکن اختصاص دهند اما چرا به این قانون عمل نکردند و چرا کسی اقدامی در برخورد با بانک‌ها انجام نمی‌دهد.
عضو سابق شورای عالی بورس با اشاره به لزوم تسهیل فرایند راه‌اندازی و تاسیس صندوق‌های مرتبط با حوزه مسکن، گفت: این انتظار هست که با بازنگری و به‌روزرسانی دستورالعمل‌ها در این باره، این روند تسریع شود.
بازار مسکن کشور از سال ۹۷ و متاثر از ریسک‌‌‌های اقتصادی و غیراقتصادی با رکود مواجه شد، رکودی که به شکل مستمری شدت می‌گیرد. رکود در بازار مسکن کشور با تضعیف تقاضا زمینه افت ساخت‌وساز در کشور را نیز طی سال‌های اخیر فراهم کرد.
روش دیگر در حوزه ارزی را برخی از کشورهای آمریکای لاتین مثل شیلی طی کردند که با سیاست آزادسازی قیمت‌ها شکست خورد. این همان نگاه لیبرال سرمایه‌داری است. باید دولت‌ها خود را نسبت به معیشت مردم و جلوگیری از ارزش پول ملی مسئول بدانند.باید نرخ ارز، «شناور مدیریت شده» باشد اما در حال حاضر «شناور رها شده» است که نتیجه آن کوچک شدن سفره مردم و افزایش هزینه تولید است
بازار مسکن در حالی سال ۱۴۰۳ را به پایان برد که مشخصه اصلی آن در این سال، «رکود تورمی» بود. رکودی که حتی در ماه‌های دی و بهمن (که در حقیقت شلوغ‌ترین ایام کاری بنگاه‌های مسکن و مشاوران املاک است) نیز شکسته نشد و با وجود افزایش مراجعات مردمی به بنگاه‌ها، اما در عمل هیچ رونقی در معاملات شاهد نبودیم.
سال ۱۴۰۴ می‌تواند سالی سرنوشت‌ساز برای بازار مسکن باشد. در حالی که تکلیف واحدهای نهضت ملی مسکن همچنان مشخص نیست، ضعف تسهیلات ساخت و خرید نیز، به مشکلات متقاضیان افزوده است. در این میان، برخی گمانه‌زنی‌ها از افزایش وام خرید مسکن تا دو میلیارد تومان حکایت دارد؛ اما این موضوع چقدر می‌تواند به خانه‌دار شدن مردم کمک کند؟ فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن، به تجارت‌نیوز گفته است که افزایش وام خرید مسکن تا دو میلیارد تومان، به‌ویژه در کلان‌شهرها، می‌تواند به تحریک تقاضا کمک کند، اما مساله مهم این است که بازپرداخت این وام برای متقاضیان چگونه در نظر گرفته شود.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است که بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ ظرفیت رشد سنگین را ندارد، اما نمی‌توان منکر اثرگذاری شاخص‌های کلان بر این بازار شد. سال گذشته قیمت اسمی مسکن مقداری افزایش داشت، اما قیمت واقعی آن در مقایسه با تورم کاهشی بود
