نقشه دولت برای بازار اجاره بهای مسکن / آرامش پس از حذف دلار ۴۲۰۰ تومانی

به ‌گزارش تجارت‌نیوز ، امروز (‌‌یکشنبه دوازدهم خرداد ماه 1398) روزنامه ایران خبر از راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان داده است و روزنامه اطلاعات هم نوشته است که موسسه‌های استیجاری برای کنترل بازار اجاره‌ بهای مسکن از ماه آینده در کشور ایجاد خواهند شد. همچنین روزنامه جهان صنعت نوشته که طرح تازه وزارت راه‌وشهرسازی موسوم به «اقدام ملی تولید و عرضه مسکن» روز گذشته رسما وارد فاز عملیاتی شد و روزنامه دنیای اقتصاد هم نوشته است که بازار بدون دلار ۴۲۰۰ تومانی تنظیم شد.

دسترسی سازمان مالیاتی به سامانه اطلاعات مسکن

روزنامه ایران با تیتر «دسترسی سازمان مالیاتی به سامانه اطلاعات مسکن» نوشته است که مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی گفت: راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان در دستور کار وزارت راه و شهرسازی قرار گرفته است که با راه‌اندازی این سامانه تمام اطلاعات واحدهای مسکونی، وضعیت اسکان، تعداد خانه‌های خالی، تعداد خانه‌های دوم و… مشخص می‌شود.

این روزنامه نوشته است: به گفته عباس فرهادیه راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان شفافیت آماری بازار مسکن را به‌دنبال دارد و اخذ مالیات از خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی تنها یک بخش از نتایج راه‌اندازی این سامانه خواهد بود.

بر اساس قانون مالیات‌های مستقیم، وزارت راه و شهرسازی موظف بود تا پایان بهمن سال ۹۴، سامانه ملی املاک و اسکان کشور را ایجاد کند. هدف از طراحی این سامانه امکان شناسایی مالکان و ساکنان یا کاربران واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی، اداری و پیگیری نقل و انتقال املاک و مستغلات به صورت رسمی، عادی، وکالتی و غیره در تمامی نقاط کشور بود.

همچنین وزارت راه و شهرسازی موظف شده بود تا امکان دسترسی برخط به سامانه برای سازمان امور مالیاتی کشور ایجاد کند تا اخذ مالیات بر خانه‌های خالی اجرایی شود.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن در خصوص به تعویق افتادن راه‌اندازی سامانه ملی املاک گفت: راه‌اندازی سامانه به استناد مصوبه هیأت وزیران بود و از سال ۹۴ آغاز به کار کرد که در همان زمان استفاده و ثبت معاملات در این سامانه اجباری بود، اما دیوان عدالت اداری کشور مصوبه‌ای داد و ثبت معاملات مسکن را در سامانه فوق، از اجبار خارج کرد.

در آیین نامه هیأت وزیران اعلام شده بود اگر کسی کد رهگیری نگیرد و اطلاعاتش در این سامانه ثبت نشود، اداره ثبت و اسناد و همچنین سایر دستگاه‌های خدمات رسان از جمله آب و برق و گاز به آنها خدمات و سرویس نمی‌دهند. اما مصوبه دیوان عدالت اداری کشور این سامانه را تضعیف کرد.

اما فرهادیه از برنامه وزارت راه و شهرسازی برای راه‌اندازی دوباره سامانه املاک خبر داد و افزود: همکاران ما و مشاوران املاک در تلاش هستند تا این سامانه دوباره راه‌اندازی شود. تلاش ما این است تا مصوبه هیأت وزیران تبدیل به قانون شود و همه مکلف باشند تا معاملات را در این سامانه ثبت کنند.

فرهادیه با اشاره به اینکه راه‌اندازی دوباره سامانه زمانبر خواهد بود اما تأکید کرد این سامانه قطعاً تا دو سال آینده به بهره‌برداری می‌رسد.

او هدف اصلی از ایجاد سامانه ملی اطلاعات مسکن را شفافیت این بازار عنوان کرد و گفت: سامانه اطلاعات مسکن مانند بانک مسکن عمل می‌کند به این صورت که تمام معاملات و اطلاعات واحد‌های مسکونی در آن ثبت می‌شود. بر اساس اطلاعاتی که در سامانه ثبت می‌شود وضعیت اسکان کل خانوارهای کشور مشخص می‌شود.

همچنین آمار مربوط به خانه‌های خالی، آمار خانه‌های دوم، سوم و…، آماری است که با تکیه بر آن می‌توانیم تصمیم‌گیری بهتری برای تولید و عرضه مسکن داشته باشیم. ما نیاز داریم برای برنامه‌ریزی در بخش مسکن آمار دقیقی داشته باشیم.

اخذ مالیات از خانه‌های خالی یکی از اهداف راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان است.

فرهادیه با اشاره به این هدف گفت: اخذ مالیات از خانه‌های خالی یکی از بخش‌هایی است که در طرح سامانه ملی املاک به آن توجه شده است و تنها هدف این راه‌اندازی این سامانه نیست.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن همچنین با اشاره به برنامه مالیات بر عایدی مسکن نیز گفت: لایحه مالیات عایدی بر سرمایه در بخش مسکن در سازمان امور مالیاتی در حال بازنگری است.

ما به سازمان امور مالیاتی آمادگی خود را برای اجرای این لایحه اعلام کرده‌ایم. همچنین تمام تلاش متولی بخش مسکن این است که اجرای برنامه‌های مالیاتی در بخش مسکن موجب کاهش فعالیت‌های ساخت و ساز و تولید مسکن نشود.

ايجاد موسسه‌های استيجاری دولتی برای کنترل اجاره‌بهای مسکن

همچنین روزنامه اطلاعات با تیتر «ايجاد موسسه‌های استيجاری دولتی برای کنترل اجاره‌بهای مسکن» نوشته است که موسسه‌های استیجاری برای کنترل بازار اجاره‌بهای مسکن از ماه آینده در کشور ایجاد خواهند شد.

این مطلب را محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی دیروز در مراسم کلنگ زنی واحدهای مسکونی شهر جدید اندیشه اعلام کرد و گفت: برنامه وزارت راه برای مسکن استیجاری در قالب ماده ٢ قانون ساماندهی و همچنین ماده ٢ آئین‌نامه تنظیم خواهد شد.

وی ادامه داد: به این ترتیب موسسه‌هایی به وجود خواهد آمد که هر کسی می‌خواهد خانه خود را اجاره دهد به این موسسه‌ها واگذار می‌کند و در غالب یک شیوه نامه، قرارداد اجاره نوشته می‌شود.

وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: این برنامه به عنوان بخشی از قانون در دستور کار قرار گرفته است و امیدواریم بتوانیم هر چه زودتر شیوه نامه را تنظیم کنیم و مؤسسه‌های استیجاری شکل بگیرند.

وی درخصوص برنامه فوری وزارت راه برای کنترل نرخ اجاره‌بها گفت: دولت نمی‌تواند سقف اجاره‌بها را تعیین کند و به دنبال این کار هم نیست.
اسلامی گفت: تمام اقدامات ما در جهت اجرای قانون ساماندهی، عرضه و تولید مسکن است.

این روزنامه نوشته است: ماده ۲ قانون ساماندهی به دولت اجازه می‌دهد نسبت به واگذاری زمین تحت تملک خود با اعمال تخفیف، تقسیط یا واگذاری حق بهره‌برداری به صورت اجاره‌ای ارزان قیمت در قالب هشت برنامه اقدام کند. این برنامه‌ها به این شرح است:

۱- حمایت از تولید و عرضه مسکن اجاره‌ای توسط بخش غیردولتی متناسب با مدت بهره‌برداری از واحد مسکونی به صورت اجاره‌ای.

۲- حمایت از تولید و عرضه مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد اعضا تعاونی‌های مسکن یا تحت پوشش نهادهای متولی این گروه‌ها یا خیّرین مسکن‌ساز یا سایر تشکلهای غیردولتی مرتبط.

۳- حمایت از تولید و عرضه مسکن (اجاره و اجاره به شرط تملیک) از طریق نهادهای غیردولتی، دستگاه‌های متولی گروه های کم‌درآمد، خیّرین و واقفین مسکن ساز.

۴- حمایت از تولید انبوه و عرضه مسکن توسط بخش غیردولتی با استفاده از فناوری‌های نوین و رعایت الگوی مصرف مسکن.

۵- حمایت از سرمایه‌گذاری های داخلی و خارجی در اجرا طرح‌های تولید مسکن.

۶- حمایت از احداث مجموعه‌های مسکونی خاص اقشار کم‌درآمد و محروم توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و خیرین مسکن‌ساز (با معرفی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی).

۷- حمایت از بهسازی و نوسازی و تولید و عرضه مسکن در بافت های فرسوده شهری و سکونتگاه‌های غیررسمی توسط بخش غیردولتی.

۸- حمایت از کیفیت ساخت و ساز واحدهای مسکونی از طریق پرداخت بخشی از هزینه‌های بیمه کیفیت.

قطب‌نمای معیوب مسکن

همچنین روزنامه جهان صنعت با تیتر «قطب‌نمای معیوب مسکن» نوشته است که طرح تازه وزارت راه‌وشهرسازی موسوم به «اقدام ملی تولید و عرضه مسکن» روز گذشته رسما وارد فاز عملیاتی شد.

براساس این طرح وزارت راه‌وشهرسازی قرار است امسال و سال آینده ۴۰۰ هزار واحد مسکونی برای اقشار متوسط و ضعیف جامعه تولید کند.

سهم شهرهای جدید از این تعداد ۲۰۰ هزار واحد مسکونی است و شرکت بازآفرینی شهری ایران و بنیاد مسکن به ترتیب متولی ساخت ۱۰۰ هزار مسکن در بافت‌های فرسوده و شهرهای زیر ۲۵ هزار نفر جمعیت است.

سیاستگذار اقتصاد مسکن «ایجاد مشارکت» را اصلی‌ترین شاخصه طرح جدید دولت اعلام کرده است به‌طوری که بر اساس یک قرارداد مشارکتی دولت به عنوان تامین‌کننده زمین و بخش خصوصی به عنوان سرمایه‌گذار مشخص می‌شود.

به گفته مسئولان وزارت راه‌وشهرسازی ساخت و تکمیل عملا یک تا ۱/۱ میلیون واحد شروع شده و با واگذاری حدود ۵۰۰ هزار واحد مسکن مهر و ۴۰۰ هزار واحد مسکن در قالب طرح اقدام ملی و ۲۰۰ هزار مسکن روستایی تکمیل خواهد شد. این طرح حالا پس از گذشت پنج ماه از وعده وزیر راه‌وشهرسازی اجرایی می‌شود.

نکته حائز اهمیت در اجرای این طرح و مقایسه آن با مسکن مهر این است که برخلاف تصور، دولت این‌بار به جای استفاده از شرکت‌های عمران شهری از ظرفیت‌های بنیاد مسکن استفاده می‌کند.

با این وجود فاکتور «زمین رایگان» در اجرای این طرح باعث شده تا مانند مسکن مهر عرصه‌های ساخت‌وساز دور از مرزهای شهری انتخاب شود.

بر اساس اعلام بانک مرکزی میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در اردیبهشت ماه ۱۲ میلیون و ۶۷۰ هزار تومان بود که نسبت به فروردین ماه امسال ۵/۱۲ درصد و نسبت به اردیبهشت سال گذشته ۱۱۲ درصد رشد داشته است.

در حال حاضر بیش از ۳۰ درصد خانوارهای ایرانی اجاره‌نشین هستند. از سوی دیگر با توجه به ۷۰۰ هزار ازدواج و نوسازی بافت‌های فرسوده سالانه به حدود یک میلیون واحد مسکونی نیاز است.

در این شرایط با وجود کمبود شدید عرضه موثر در بازار، طرح‌های پیشنهادی وزارت راه‌وشهرسازی تنها بخش کوچکی از این کمبود را جبران خواهد کرد که آثار آن هم دست‌کم تا دو سال آینده قابل مشاهده نخواهد بود. بر همین اساس «تنفس مصنوعی» دولت برای تقویت عرضه مسکن توسط ناظران تنها «اقدامی برای رفع تکلیف» ارزیابی می‌شود.

دولت با قصد «تقویت عرضه» از مسیر راهکارهایی مانند «به صفر رساندن قیمت زمین» و «افزایش تولید در شهرهای جدید» به دنبال کنترل بازار مسکن است‌.

در حال حاضر بخش زیادی از هزینه تولید مسکن در شهرهای بزرگ مربوط به قیمت زمین است؛ وضعیتی که به علت نبود قوانین کنترلی و نظارتی در بخش زمین شهری به وجود آمده است‌.

گفته می‌شود بازار زمین موثرترین بازار بر چهار بخش اصلی اقتصاد کشور یعنی مسکن و ساختمان، صنعت، کشاورزی و خدمات است‌. اثربخشی بازار «زمین» در اقتصاد ایران به‌اندازه‌ای است که در دوره‌های رونق اقتصادی به اولین انتخاب سرمایه‌گذاران برای ایجاد ارزش‌افزوده تبدیل شده است‌.

حالا دولت با ارائه راهکار «زمین صفر» به دنبال خنثی کردن آثار تخریبی جذب غیرمولد سرمایه در بخش زمین است؛ راهکاری که به گفته ناظران با موانع بسیاری روبه‌رو است‌.

اتخاذ سیاست «زمین صفر» برای زمین‌های دولتی برای اولین بار در کشور جزو سیاست‌های عرضه مسکن قرار گرفته است‌. این سیاست هزینه زمین را از نقدینگی اولیه برای ساخت مسکن حذف کرده و در عین حال مالکیت آن را واگذار نمی‌کند‌.

افزایش سرعت ساخت و ساز، موثر کردن تقاضاهای غیرموثر در این بخش و افزایش درآمدهای مالیاتی دولت از دیگر مزایای این سیاست است‌ اما ارزش بالای زمین باعث ایجاد مقاومت در ارگان‌های دولتی برای واگذاری زمین شده است‌.

در طرح اقدام ملی مسکن، ساخت ۴۰۰ هزار مسکن طی دو سال ۹۸ و ۹۹ در دستور کار قرار دارد. در این برنامه مهم‌ترین موضوع کاهش قیمت تمام شده ساخت مسکن است.

با توجه به اینکه زمین، بیش از ۶۰ درصد هزینه مسکن را به خود اختصاص می‌دهد، در برنامه «اقدام ملی در تولید و عرضه مسکن» سیاستگذار تلاش کرده با واگذاری زمین‌های دولتی به سازندگان، هزینه ساخت را در این طرح کاهش دهد.

همچنین علاوه بر زمین‌های وزارت راه‌وشهرسازی بر اساس دستورالعمل رییس‌جمهوری تمام دستگاه‌های دولتی موظف شده‌اند زمین‌های دولتی را برای ساخت و ساز در اختیار وزارت راه‌وشهرسازی قرار دهند.

واگذاری زمین دولتی، کاهش ۵۰ درصدی هزینه صدور پروانه و مجوزها، ۲۵ میلیون تومان وام ساخت با نرخ سود صفر درصد و خرید مصالح از «بازار تعهدی» با تخفیف ۳۰ درصدی، بخشی از بسته جدید رونق مسکن است.

راه‌اندازی «بازار تعهدی» مصالح بخش دیگری از طرح اقدام ملی است که بر اساس آن، قراردادی بین بانک عامل بخش مسکن، بنیاد مسکن و شرکت تامین مصالح ساختمانی امضا می‌شود.

ساز و کار بازار به این صورت خواهد بود که سازندگان نیاز مصالح سالانه خود را اعلام می‌کنند و شرکت تامین، مصالح را به‌صورت عمده خریداری می‌کند که قیمت آن تقریبا ۲۸ تا ۳۰ درصد کمتر از قیمت بازار است.

تنظیم بازار پس از ۴۲۰۰

روزنامه دنیای اقتصاد با تیتر «تنظیم بازار پس از ۴۲۰۰» نوشته است که بازار بدون دلار ۴۲۰۰ تومانی تنظیم شد. این خبر را عباس قبادی، دبیر ستاد تنظیم بازار اعلام کرد. بازار بدون دلار ۴۲۰۰ تومانی تنظیم شد. با وجود اینکه گوشت از سبد دریافت دلار ارزان خط خورد، اما قیمت آن در بازار بالاتر نرفت.

بر اساس گزارش جدید مرکز آمار از قیمت اقلام پرمصرف خوراکی نشان می‌دهد بهای گوشت در دومین ماه سال با افت مواجه شده است.

این در حالی است که در زمان دریافت ارز ارزان، قیمت گوشت و سایر کالاهایی که دلار ۴۲۰۰ تومانی دریافت می‌کردند، روند صعودی داشت. در فروردین ماه، تورم ماهانه گوشت گاو بیش از هشت درصد بود که در دومین ماه سال این نرخ منفی شد.

دبیر ستاد تنظیم بازار تایید کرده که تلاطم بازار گوشت فروکش کرده و تغییر ارز دولتی به ارز نیمایی تغییر چندانی بر بازار این قلم کالایی ایجاد نکرده است.

این روزنامه نوشته است: در عین حال اجرای این سیاست در مورد گوشت، انگیزه برای واردات با هدف دریافت دلار ارزان را کم کرده است. کارشناسان معتقدند که سیاست‌گذار می‌تواند از تجربه حذف ارز ارزان گوشت قرمز به‌عنوان یک الگوی موفق استفاده کند و آن را به سایر کالاهای اساسی نیز تعمیم دهد.

سیاست‌های جدید برای مدیریت و تنظیم بازار داخلی رونمایی شد. نشست خبری معاون بازرگانی داخلی وزیر صمت و دبیر ستاد تنظیم بازار، فرصتی شد تا سیاست‌گذار رویکرد کلان خود برای تامین کالاهای اساسی و اقلام ضروری مانند گوشت قرمز، گوشت مرغ، کاغذ، شکر، خرما و… را اعلام کند.

یکی از موضوعاتی که در هفته‌ها و ماه‌های اخیر در سطوح سیاست‌گذاری و کارشناسی محل بحث قرار گرفت و پیرامون آن نظرات متفاوتی مطرح شد، موضوع سهمیه‌بندی کالاهای اساسی بود.

بررسی دیدگاه متولیان در این مدت حاکی از این است که سیاست‌گذار هنوز به جمع‌بندی مشخصی درخصوص سیاست سهمیه‌بندی برای کالاهای ضروری نرسیده است؛ حتی در هفته‌های اخیر معاون اول رئیس‌جمهوری از کارشناسان درخواست کرد که ارزیابی خود را درخصوص کوپنی شدن کالاها یا آزادسازی قیمت‌ها عنوان کنند و به این پرسش پاسخ دهند که در شرایط فعلی کدام یک از دو راهکار سیاستی مذکور می‌تواند به اقتصاد و تنظیم بازار کمک کند.

معاون وزیر صمت در جدیدترین اظهار نظر در همین باره تصریح کرده است که سیاست دولت برای رفع نیازهای اساسی مردم، ورود به فاز سهمیه‌بندی کالاها نیست و سکانداران تجارت کشور برنامه‌ای برای توزیع کوپنی یا الکترونیکی کردن کالاهای اساسی، در دستور کار ندارند.

این اظهار نظر از طرف دبیر ستاد تنظیم بازار درحالی مطرح شده است که از اواخر سال گذشته سیاست سهمیه‌بندی و ضرورت توزیع کارت الکترونیکی برای تامین اقلام ضروری، از طرف برخی متولیان مورد تاکید قرار گرفت.

اما عباس قبادی، تاکید کرده است که ضرورتی برای سهمیه‌بندی کالاها وجود ندارد، اما اگر دولت، پس از پایش و بررسی‌های کارشناسی به این نتیجه برسد که برای یک کالای خاص، نیاز به کوپن وجود دارد، متولیان این آمادگی را دارند که ظرف مدت یک ماه برنامه سهمیه‌بندی را برای آن کالا به اجرا بگذارند.

همچنین بخش دیگری از صحبت‌های معاون بازرگانی داخلی وزیر صنعت، معدن و تجارت به نحوه تامین گوشت قرمز اختصاص داشت.

قبادی درباره حذف ارز ترجیحی از گوشت قرمز و جایگزینی ارز نیمایی برای تامین آن تصریح کرد که این سیاست تغییری در قیمت این محصول ایجاد نکرده و اکنون قیمت گوشت بازار و قیمت نیمایی این محصول تقریبا یکسان است.

این روزنامه نوشته است: موضوع تامین گوشت قرمز و جهش قیمتی آن در بازار از اواسط سال گذشته آغاز شد و دولت برای کنترل بازار و حمایت از اقشار ضعیف، سیاست‌های یارانه‌ای از جمله پرداخت ارز ترجیحی به این محصول را در دستور کار قرار داد.

پس از ناکام شدن این سیاست در مدیریت بازار،‌ سیاست‌گذار از ابتدای سال ۹۸ مسیر خود برای تامین این کالای اساسی (و چند قلم کالای دیگر از جمله چای، حبوبات و کره) را تغییر داد و ارز نیمایی را جایگزین ارز یارانه‌ای برای واردات گوشت کرد.

در وهله اول، بعد از اجرای این سیاست، سمت و سوی انتظارات عمدتا بر افزایش قیمت گوشت استوار شده بود اما آنچه در عمل اتفاق افتاد و آمار نهادهای رسمی هم آن را تایید کرد، اثر صفر حذف دلار ۴۲۰۰ تومانی از گوشت قرمز بود.

مطابق داده‌های مرکز آمار که به تازگی منتشر شده است، نرخ تورم ماهانه برای گروه‌های کم‌درآمد در ماه گذشته، پایین‌ترین حد از اسفند ۹۶ بوده و به ۰۶/ ۰ درصد رسیده است. این رکورد ۱۴ ماهه تورم، متاثر از عقبگرد قیمتی دو گروه «گوشت قرمز و ماکیان» و «سبزی‌ها و حبوبات» بوده است.

در واقع قیمت این دو گروه کالایی، نه‌تنها افزایش نداشته بلکه با کاهش قابل‌توجه نیز روبه‌رو شده است، آن هم در شرایطی که تخصیص ارز ترجیحی در سال ۹۸ برای «گوشت قرمز»، «حبوبات»، «کره» و «چای» حذف شد.

بر این اساس، آمار نهادهای رسمی و همین طور ارزیابی‌های کارشناسی، این تئوری را که میان حذف دلار ۴۲۰۰ تومانی و افزایش قیمت کالاها رابطه مستقیم و معناداری وجود دارد، رد کرد.

از سوی دیگر با قطع شدن تخصیص ارز دولتی برای گوشت قرمز، انگیزه برای ثبت‌سفارش و واردات این کالا کاهش یافت، ‌چرا که امکان استفاده و دریافت ارز ارزان‌قیمت برای این کالا وجود نداشت و همین امر باعث شد که واردات و تولید داخلی گوشت قرمز به سمت تعادل و توازن حرکت کند.

اکنون دبیرستاد تنظیم بازار با ادبیاتی دیگر ضمن صحه گذاشتن بر آمار و ارقام اعلام شده، تصریح کرده است که عبور از ارز ترجیحی برای تامین گوشت قرمز، اثر منفی بر بازار نداشته است،‌ به‌طوری که گوشت نرخ‌گذاری شده با ارز نیمایی و گوشت بازار آزاد، درحال نزدیک شدن به یک نقطه تلاقی مشترک هستند.

به گفته عباس قبادی، تغییر ارز به نیمایی تغییر چندانی بر بازار این محصول وارد نکرد. در واقع سیاست‌گذار با مشاهده تبعات منفی سیاست سرکوب قیمت بر تولید داخلی و تجارت خارجی، برنامه سیاستی خود را در مورد گوشت قرمز تغییر داد و تلاش کرد چارچوب جدیدی را برای تامین این کالای اساسی و تنظیم بازار آن تعریف کند.

در این راستا کارشناسان و فعالان اقتصادی معتقدند که سیاست‌گذار می‌تواند از تجربه حذف ارز دولتی گوشت قرمز به‌عنوان یک الگوی موفق استفاده کند و آن را به سایر کالاهای اساسی نیز تعمیم دهد.