مینا علیزاده 
فردین یزدانی در گفت‌وگو با تجارت‌نیوز مطرح کرد:
سیاست‌های دولت در بخش مسکن راهگشا نیست! / عیارسنجی اثرگذاری بسته حمایت از مستاجران بر بازار اجاره
با ادامه وضعیت اضطراری در بازار اجاره و افزایش سرسام‌آور اجاره‌بها در چند ماه گذشته اکنون دولت با هدف نظارت بر بازار اجاره و حمایت از مستأجران، بسته‌ای سیاستی تدوین کرده است که احتمالا از نیمه اردیبهشت اجرا می‌شود. اما این بسته تا چه اندازه موثر است و چه آثاری بر بازار خواهد داشت؟
به گزارش تجارت‌نیوز ، قیمت اجاره مسکن با شروع فصل، تا اندازه‌ای بالا رفته که مستاجران را در شوک فرو برده است. حالا با وجود تورم در جامعه و سطح دستمزدها، توان اجاره واحدی کوچک با امکانات محدود به‌ویژه در کلانشهری مانند تهران برای خانوارها به مشکلی بزرگ تبدیل شده است.
بسته حمایت از مستاجران
دولت با هدف نظارت بر بازار اجاره و حمایت از مستأجران، بسته سیاستی جدیدی تدوین کرده است که به گفته متولیان بخش مسکن از نیمه اردیبهشت اجرا می‌شود.
به نظر می‌رسد در این بسته سیاستی تأکید بیشتر بر اجرای قوانینی مانند اخذ مالیات از خانه‌های خالی و همچنین نظارت بر قراردادهاست.
بسته سیاستی حمایت از مستأجران شامل دو برنامه است؛ یکی از این برنامه‌ها طرح مجلس با عنوان ساماندهی بازار اجاره است که طرحی دو فوریتی و در حال بررسی است. بسته دیگر نیز طرحی است که برای بازار اجاره امسال در نظر گرفته شده و قرار است به مدت پنج ماه اجرا شود.
از سوی دیگر دولت در طول ماه گذشته سیاست‌هایی برای سر و سامان بخشیدن به بازار مسکن تدارک دیده است؛ سیاست‌هایی نظیر تولید مسکن به‌ویژه در قالب طرح نهضت ملی مسکن؛ اما از آنجا که ساخت مسکن حداقل دو سال زمان می‌برد، بنابراین برنامه‌های دیگری برای افزایش عرضه مسکن به‌خصوص در بازار اجاره در نظر گرفته شده است.
همچنین برنامه مالیاتی جدیدی که دولت برای بازار مسکن در نظر گرفته مالیات بر معاملات مکرر است که بر اساس آن، خرید مسکن و فروش مسکن در کمتر از یک سال مشمول 60 درصد مالیات از سود معامله می‌شود.
اما در نهایت این‌گونه سیاست‌ها چه آثاری بر بازار اجاره و حتی خرید و فروش مسکن خواهند داشت؟
آثار بسته حمایتی از مستاجران بر بازار
فردین یزدانی، کارشناس بازار مسکن در این خصوص به تجارت‌نیوز گفت: در یک کلام این‌گونه برنامه‌ها تاثیر عمیقی بر بازار مسکن نخواهند گذاشت. وضعیت بازار دچار انسداد است و ریشه آن را باید در اقتصاد کلان جستجو کرد؛ مانند رشد نامناسب اقتصادی و تورم فزاینده.
او ادامه داد: سفره اقتصادی خانوارها کوچک شده و اکنون تقاضا عامل تعیین‌کننده در بازار است. حقیقت این است که تقاضا توانمند نیست و مرتب شاهد کاهش توانمندی تقاضا در بازار هستیم. وضعیت متلاطم بازار مسکن را نمی‌توان با سیاست‌های مالیاتی بهبود بخشید.
مالیات بر خانه‌های خالی و کاهش قیمت اجاره
این کارشناس بازار مسکن همچنین در مورد مالیات بر خانه‌های خالی نیز بیان کرد: حجم این خانه‌ها مشخص نیست، اما تا آنجا که داده‌های سال‌های گذشته نشان می‌دهد بخش عمده خانه‌های خالی در شمال شهر و مربوط به واحدهای مسکونی با قیمت بیشتر از متوسط است.
او ادامه داد: صرف نظر از اینکه امکان اجرا وجود دارد یا نه بر فرض مالیاتی هم گرفته شد، این خانه‌های خالی قیمت‌هایی ندارند که در استطاعت خانوارها باشد.
شکاف بین قیمت و توان مالی خانوارها
یزدانی در مورد توان خانوارها برای ورود به بازار مسکن نیز گفت: اکنون بخش عمده‌ای از خانوارها توان ورود به بازار مسکن را ندارند و شکاف بین قیمت‌ها و توان مالی خانوار تا حدی بالاست که ورود خانه‌های خالی به بازار نمی‌تواند این شکاف را پر کند و عمدتا ناشی از این است که درآمد افراد کاهش پیدا کرده است. این سیاست‌ها که شاید بتواند در شرایط معمولی جوابگوی مشکلات باشد اکنون راهگشا نیست.
وام ودیعه مسکن
این کارشناس بازار مسکن در خصوص وام ودیعه مسکن نیز توضیح داد: از سوی دیگر در مورد وام ودیعه نیز باید گفت، سطح اجاره تا حدی بالا رفته است که باید وام ودیعه با مبلغ بالا نیز دریافت کرد، اما توان بازپرداخت اقتساط آن وجود دارد؟ باید گفت برای تعداد زیادی از خانوارها چنین امکانی فراهم نیست.
او ادامه داد: بنابراین به نظر می‌آید سیاست‌های پولی و اعطای وام و اعتبارات هم در بخش خرید و هم در بخش استیجار با شرایط فعلی پاسخگو نخواهد بود.
راه نجات بازار اجاره
یزدانی درباره راه‌حل گذار بازار اجاره از موانع فعلی بیان کرد: در کوتاه‌مدت نمی‌توان کاری برای بازار اجاره انجام داد. در سال 94 یا 95 اگر دولت از طریق مسکن اجتماعی وارد می‌شد و جریان تولید و عرضه مسکن استیجاری ارزان‌قیمت را اعمال می‌کرد در یک فاصله زمانی، اجرایی بود؛ ولی این کار مستلزم تخصیص بودجه دولت است بنابراین باید از سهم بخش‌های دیگر بکاهد و به سمت این‌گونه برنامه‌ها برود.
او ادامه داد: ولی به نظر می‌آید چنین اولویتی هم وجود ندارد. با شرایط فعلی دولت اگر بخواهد با حفظ تخصیص بودجه به بخش‌های خاص پیش رود و بار مالی یارانه مسکن نیز اضافه شود نتیجه، کسری بودجه و تورم خواهد بود.
این کارشناس بازار مسکن همچنین گفت: در کوتاه‌مدت با ساختار فعلی به نظر نمی‌آید هیچ کاری شدنی باشد. در میان‌مدت نیز ساختار و نقشه اولویت‌بندی بودجه کشور باید به نحوی باشد تا بتوان جریان تولید و عرضه مسکن استیجاری ارزان را راه انداخت؛ جریانی با ائتلاف دولت، بخش خصوصی، نهادهای رفاه اجتماعی و شرکت‌های بزرگ نیمه‌دولتی مثل شستا و یا حتی به کمک شهرداری‌ها.
تورم بازار اجاره
چندماه است که آمار جدیدی از تورم مسکن و اجاره‌بها منتشر نمی‌شود، اما آخرین داده‌های آماری نشان می‌دهد که در پاییز ۱۴۰۰ تورم نقطه‌ای اجاره‌بها به ۵۳.۶ درصد رسیده بود؛ به عبارت دیگر، خانوارهای مناطق شهری در این مقطع ۵۳.۶ درصد بیشتر در مقایسه با پاییز ۱۳۹۹ بابت اجاره هزینه کرده‌اند.
در سال بعد، یعنی پاییز ۱۴۰۱ هم تورم نقطه‌ای اجاره در نقاط شهری برابر با ۴۶ درصد و تورم فصلی معادل با ۱۶.۸ درصد به ثبت رسیده است.
آمارهای تغییرات اجاره مسکن که زمستان 1401 از سوی بانک مرکزی منتشر شده است، نشان می‌دهد اگرچه در سال ۱۴۰۰ رشد اجاره‌‌بهای مسکن به طور میانگین حدود ۴۷ درصد بوده اما به طور خاص در بهمن ماه این سال عدد تورم به بیش از ۵۰ درصد هم رسیده و موفق شده رکورد ۳۲ ساله تورم اجاره‌بها در مناطق شهری کشور را بشکند.
داده‌های میدانی نشان‌دهنده این است که اجاره‌بها همچنان بر مدار افزایشی قرار دارد و ممکن است حتی رکورد آمارهای قبلی را نیز شکسته باشد.
کارشناسان معتقدند با شرایط موجود نمی‌توان راه‌حلی کوتاه‌مدت برای بازار اجاره یافت و مستاجران حداقل در ماه‌های آینده باید خود را برای شرایط سخت‌تری آماده کنند!
آخرین اخبار مربوط به حوزه مسکن را در بخش بازار مسکن تجارت‌نیوز بخوانید.
نظرات