به گزارش تجارت نیوز، یکی از اصلی‌ترین مواردی که باید به آن توجه کرد، وضعیت سند ملک است. برای اطمینان از یک معاملة امن، ملک باید دارای سند معتبر و مشخص مانند سند منگوله‌دار، سند شش دانگ یا سند ملکی تک برگ باشد. وجود این اسناد نشانه‌ای از قانونی بودن مالکیت و امنیت سرمایه‌گذاری شماست. با این حال، برخی از املاک به دلایل خاصی به صورت قولنامه‌ای خرید و فروش می‌شوند و ممکن است شرایط جذابی برای خریداران فراهم کنند. اگر شما نیز به خرید خانه بدون سند علاقه‌مندید و تمایل دارید با نکات ضروری و موارد منع خرید در این روند آشنا شوید، ادامه این مقاله از دیرباز، می‌تواند راهنمای مفیدی برای شما باشد.
خانه قولنامه‌ای چیست؟
خانه قولنامه‌ای به املاکی اطلاق می‌شود که به دلیل محدودیت‌های قانونی یا مشکلات حقوقی، قادر به دریافت سند رسمی نیستند. این نوع معاملات که به صورت قولنامه‌ای انجام می‌شود، سابقه‌ای طولانی در فرهنگ خرید و فروش املاک دارد و به تدریج به عنوان یک روش معتبر در میان مردم و بنگاه‌های املاک شناخته شده است.
اگرچه اصطلاح “قولنامه” در متون قانونی به طور رسمی ذکر نشده، اما این نوع قراردادها با پیوست مبایعه نامه‌ای که تعهدات طرفین را مشخص می‌کند، از اعتبار قانونی برخوردارند. مبایعه نامه که قرارداد اصلی خرید و فروش است، به طرفین این امکان را می‌دهد که در صورت عدم پایبندی به توافق، از یکدیگر شکایت کنند و حقوق خود را پیگیری نمایند؛ بنابراین، خرید خانه قولنامه‌ای نیازمند دقت و توجه به جزئیات حقوقی است تا از بروز مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری شود.
تفاوت خانه قولنامه‌ای با خانه سنددار
خرید آپارتمان شیراز به صورت قولنامه‌ای و سنددار از نظر دریافت وام و اعتبار در نظام مالی و حقوقی تفاوت‌های اساسی دارند. وقتی شما یک خانه با سند رسمی و شش دانگ خریداری می‌کنید، به راحتی می‌توانید از آن برای دریافت وام مسکن استفاده کنید؛ زیرا این سند به عنوان وثیقه‌ای معتبر در نظر گرفته می‌شود. اما در مورد خانه‌های قولنامه‌ای، به دلیل عدم ثبت قانونی و احتمال وجود بدهی یا گروی بانک، امکان اخذ وام وجود ندارد.
سندهای رسمی در سیستم ثبت می‌شوند و این امر مانع از فروش مجدد ملک به شخص دیگر توسط فروشنده می‌گردد؛ در حالی که خانه‌های قولنامه‌ای هیچ‌گونه ضمانتی ندارند و ممکن است افراد سودجو از این وضعیت سو استفاده کنند. علاوه بر این، اسناد رسمی در تمامی ادارات دولتی پذیرفته می‌شوند و به شما این امکان را می‌دهند که در امور قانونی خود به راحتی اقدام کنید، در حالی که سندهای قولنامه‌ای فاقد این اعتبار هستند در مواجهه با نهادهای دولتی با مشکلات جدی روبرو خواهید شد.
مزایای خرید خانه قولنامه‌ای
خرید خانه قولنامه‌ای مزایای منحصر به فردی را به همراه دارد که می‌تواند برای بسیاری از خریداران جذاب باشد. یکی از این مزایا، قیمت پایین‌تر این نوع املاک نسبت به املاک سنددار است که به دلیل فقدان سند رسمی و عدم نیاز به پروسه‌های پیچیده اداری به وقوع می‌پیوندد. این شرایط به افرادی که با محدودیت مالی مواجه هستند، این امکان را می‌دهد تا به راحتی به خانه‌دار شدن یا سرمایه‌گذاری ملکی روی آورند. در برخی موارد، فروشندگان به علت نیاز فوری به نقدینگی، ملک‌های قولنامه‌ای را با قیمتی کمتر از ارزش واقعی بازار به فروش می‌رسانند که این امر می‌تواند فرصتی بی‌نظیر برای خریداران فراهم کند.
فرایند خرید این نوع املاک به مراتب سریع‌تر و آسان‌تر از خرید املاک سنددار است، زیرا با تنظیم یک قولنامه در دفترخانه و پرداخت مبلغ توافق شده، مالکیت به سادگی منتقل می‌شود. در نهایت، این ویژگی‌ها می‌تواند برای افرادی که به دنبال مسکن یا فرصت‌های سرمایه‌گذاری هستند، گزینه‌ای جذاب و کارآمد به حساب آید.
معایب و ریسک‌های خرید خانه قولنامه‌ای
خرید خانه قولنامه‌ای می‌تواند به عنوان یک فرصت جذاب برای بسیاری از خریداران، به ویژه آن‌هایی که به دنبال قیمت‌های پایین‌تر هستند، مطرح شود؛ اما این نوع معاملات با ریسک‌های قابل توجهی نیز همراه است. یکی از معایب برجسته، عدم وجود سند رسمی و معتبر است که می‌تواند امنیت مالکیت را به شدت تحت‌الشعاع قرار دهد و در مواردی حتی به بروز دعواهای حقوقی منجر شود.
عدم شفافیت در وضعیت قانونی ملک ممکن است خریدار را با مشکلات غیر قابل پیش بینی روبرو کند، از جمله احتمال وجود بدهی‌ها یا معوقات مالیاتی. برای افرادی که به تغییر مکرر محل سکونت خود علاقه‌مندند، ممکن است این نوع خرید جذاب به نظر برسد، اما در عین حال، لازم است که با دقت و احتیاط بیشتری به این تصمیم نگریسته شود تا از خطرات احتمالی جلوگیری شود.
نکات حقوقی مهم قبل از خرید خانه قولنامه‌ای
قبل از اقدام به خرید یک خانه قولنامه‌ای، بررسی دقیق اسناد و مدارک ملک فروش آپارتمان یک خوابه در شیراز، از اهمیت بالایی برخوردار است. ابتدا باید اطمینان حاصل کنید که سند مالکیت معتبر و به نام فروشنده است و برای این کار، استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک الزامی است تا از وجود هرگونه محدودیت یا تعهداتی همچون رهن و توقیف آگاه شوید. در صورت وجود بنا، پروانه ساخت و پایان کار را نیز باید مورد بررسی قرار دهید؛ چراکه نبود این مدارک می‌تواند در مراحل دریافت سند نهایی و خدمات شهری مشکلاتی را ایجاد کند. مطالعه دقیق قولنامه و درک کامل تمام مفاد آن، شامل مشخصات ملک، مبلغ معامله، شرایط پرداخت و تعهدات طرفین، از دیگر مراحل حیاتی است. در صورت نیاز، مشاوره با یک کارشناس حقوقی می‌تواند به روشن شدن زوایای پنهان کمک کند.
بازدید حضوری از ملک برای ارزیابی وضعیت آن و بررسی موقعیت مکانی از نظر دسترسی به امکانات مهم، از جمله مراکز خرید، مدارس و وسایل حمل و نقل، ضروری است. متراژ و نقشه ملک نیز باید با اسناد تطابق داشته باشد و در صورت وجود بنا، به کیفیت ساخت، استحکام و وضعیت تأسیسات توجه کنید. با رعایت این نکات و انجام بررسی‌های لازم، می‌توانید از بروز مشکلات و سوءاستفاده‌های احتمالی در معاملات ملک قولنامه‌ای جلوگیری کرده و با اطمینان بیشتری به خرید ملک مورد نظر خود بپردازید.
چگونه از معتبر بودن قولنامه اطمینان حاصل کنیم؟
برای اطمینان از معتبر بودن قولنامه در خرید ملک، اولین اقدام اساسی استعلام وضعیت ملک از شهرداری است. قولنامه به عنوان یک قرارداد موقت بین خریدار و فروشنده به شمار می‌آید و این امکان را می‌دهد تا با بررسی اطلاعات مربوط به ملک، از جمله بدهی‌ها، وضعیت تخریب و رهن بودن ملک، از وقوع هرگونه ضرر و زیان پیشگیری شود.
در صورتی که همراه با قولنامه، مبایعه نامه‌ای نیز تنظیم گردد، می‌توان از طریق کد رهگیری درج شده در آن، استعلام‌های لازم را انجام داد. این استعلام‌ها هم به صورت حضوری و هم به‌صورت آنلاین از طریق سایت ایران املاک قابل انجام است. با وارد کردن کد ملی طرفین و کد رهگیری، امکان دسترسی به اطلاعات دقیق و معتبر درباره ملک فراهم می‌شود که به خریدار کمک می‌کند تا با اطمینان بیشتری تصمیم گیری کند.
آیا امکان دریافت وام برای خانه قولنامه‌ای وجود دارد؟
دریافت وام برای خانه‌های قولنامه‌ای موضوعی است که همواره در بازار مسکن مطرح می‌شود. بانک‌ها و مؤسسات مالی به طور معمول برای تأمین مالی خرید املاک، مستندات و مدارک مشخصی را طلب می‌کنند که شامل اسناد مالکیت و ارزیابی ملک می‌شود. اما در مورد خانه‌های قولنامه‌ای که ممکن است از نظر قانونی وضعیت روشنی نداشته باشند، فرایند تأمین وام به چالش کشیده می‌شود.
بسیاری از بانک‌ها به دلیل ریسک‌های مرتبط با عدم اعتبارسنجی مالکیت، تمایلی به اعطای وام ندارند، در حالی که برخی دیگر ممکن است با شرایط خاصی، مانند تضمین‌های اضافی یا وثیقه‌های معتبر، امکان دریافت وام را فراهم کنند؛ بنابراین، برای افرادی که به دنبال خرید این نوع ملک هستند، مشاوره با متخصصان حقوقی و مالی می‌تواند راهگشا باشد.
نحوه انتقال سند در خانه های قولنامه‌ای
انتقال سند در خانه‌های قولنامه‌ای فرایندی حساس و نیازمند دقت است. در ابتدا، طرفین باید توافق‌نامه‌ای جامع و شفاف تنظیم کنند که تمامی جزئیات مربوط به ملک، قیمت، شرایط پرداخت و زمان تحویل را شامل شود. پس از این مرحله، لازم است که قولنامه به امضای هر دو طرف برسد و گواهی‌نامه‌ای از شاهدان معتبر دریافت شود تا اعتبار قانونی آن حفظ گردد.
در نهایت، انتقال سند رسمی به اداره ثبت اسناد و املاک ارائه می‌شود که پس از بررسی‌های لازم، مالکیت جدید ثبت خواهد شد. این روند اگر به درستی انجام گیرد، از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری می‌کند و آرامش خاطر را برای خریدار به ارمغان می‌آورد.
