خانه یا قوطی‌کبریت: آیا در آپارتمان ۲۵ متری می‌شود زندگی کرد؟

تهیه مسکن در تقریبا تمام کشورهای دنیا بخش اصلی هزینه‌های خانوار را تشکیل می‌دهد و بر اساس یک قانون نانوشته در تقریبا تمام کشورهای جهان، چیزی در حدود ۳۰ درصد از هزینه‌های ماهانه خانوار به تامین مسکن تخصیص داده می‌شود.

جالب اینجا است که حتی در ایران هم این قانون نانوشته برای سال‌ها جاری بوده و به جز برهه‌های زمانی که تورم به شکلی انفجاری اوج می‌گیرد (از جمله در تابستان و پاییز سال ۱۳۹۱ و نیمه نخست سال ۱۳۹۹) و هزینه تامین مسکن سر به ۵۰ تا ۷۰ درصد از مجموع هزینه ماهانه خانوار می‌زند، این نسبت تقریبا چیزی در همین حدود بوده است. اما چرا هزینه‌های تامین مسکن این قدر بالا است؟ آیا اقتصاد توضیحی برای این موضوع دارد؟

دعوا بر سر «زمین» است

از نظر اقتصاد و نظریات آن، مسکن هم یک کالا است و مشمول فرآیندهای عرضه و تقاضا. تنها تفاوت عمده‌ای که میان مسکن و مثلا یک بطری آب‌معدنی وجود دارد، احتمالا هزینه‌های مربوط به زمین است.

هزینه تامین زمین به عنوان بخش اصلی عرضه مسکن، زمانی اوج می‌گیرد که محدودیت دسترسی به زمین وجود داشته باشد. به عبارت ساده‌تر، زمانی که عرضه زمین به اندازه تقاضا برای زمین وجود نداشته باشد، قیمت زمین سر به فلک می‌کشد و کمبود عرضه مسکن به وجود می‌آید.

به عنوان تنها یک نمونه، در پایان بهار ۱۳۹۹، هزینه خرید یک متر مربع مسکن در تهران به طور متوسط به حدود ۱۹ میلیون تومان رسید و آنچنان که می‌توان از گفته‌های فعالان و انبوه‌سازان مسکن استنباط کرد، دست‌کم حدود ۵۰ درصد از این مبلغ مرتبط با هزینه تامین زمین است و الباقی، هزینه ساخت، پرداخت عوارض و سود سازنده است.

تلاش‌های دولت‌های ایران برای کاهش قیمت مسکن هم عمدتا ناظر به همین وضعیت بوده است. به عنوان نمونه، طرح «مسکن اجتماعی» (در دولت مرحوم هاشمی‌رفسنجانی)، طرح «مسکن مهر» (در دولت محمود احمدی‌نژاد) و طرح‌های «مسکن امید» و «طرح ملی مسکن» (در دولت حسن روحانی)، همه در راستای کاهش نقش قیمت زمین از مجموع هزینه‌های تولید مسکن قابل ارزیابی هستند.

توسعه نامتوازن: چرا همه‌چیز در «پایتخت» خلاصه شده است؟

اما در کشوری به پهناوری ایران، چرا زمین این‌قدر گران است؟

دلایل مرتبط با این رخداد را شاید بتوان در توسعه نامتوازن و نیز تورم ساختاری لجام گسیخته پیدا کرد. اگر همچنان مثال شهر تهران را در نظر بگیریم، این موضوع تا حدی روشن‌تر می‌شود. بر اساس آمارها، بافت اصلی شهر تهران تنها حدود ۷۳۰ کیلومتر مربع مساحت و چیزی در حدود ۹ میلیون نفر جمعیت دارد. این در حالی است که جمعیت تهران در طول روز با سرریز جمعیت شهرهای اطراف که برای کار به پایتخت می‌آیند، به حدود ۱۴ میلیون نفر می‌رسد.

در مقام مقایسه، استانبول با جمعیتی در حدود ۱۴ میلیون نفر، حدود ۵ هزار و ۳۰۰ کیلومتر مربع مساحت دارد. به عبارت ساده‌تر، استانبول تقریبا ۷٫۲ برابر بزرگ‌تر از تهران است. به این ترتیب، تهران به عنوان پایتختی که به شدت با کمبود فضا رو‌به‌رو است، به طور مستقیم حدود ۲۵ درصد از GDP ایران را تولید می‌کند.

وقتی بخش بزرگی از اقتصاد ایران در تهران خلاصه می‌شود، تعجبی ندارد که قیمت مسکن در این شهر سر به آسمان بکشد.

این یعنی بخش بزرگی از اقتصاد کشور در تهران خلاصه شده و بنابراین همه می‌خواهند به تهران نزدیک باشند. این به نوبه خود یعنی اوج‌گیری تقاضا در مقابل عرضه‌ای که به شدت محدود است.

بررسی‌های دیگر هم نشان می‌دهند که حدود ۲۰ درصد از جمعیت کشور (یعنی حدود ۱۶ میلیون نفر) در تهران و شهرهای اقماری آن (همچون کرج، پردیس، پرند، اسلامشهر، قرچک، پاکدشت، شهر قدس و…) زندگی می‌کنند و این در حالی است که معاش تقریبا همه آن‌ها وابسته به فعالیت اقتصادی در شهر مادر است.

بنابراین، با وابسته‌بودن زندگی و معاش دست‌کم یک نفر از هر ۵ نفر ایرانی به تهران، تعجبی ندارد که تقاضا برای خرید ملک (اعم از خانه یا واحد تجاری) در تهران به شکل انفجاری بالا برود. این یعنی توسعه نامتوازن.

تورم ساختاری: خانه بخر تا عقب نیفتی

دومین عامل سر به فلک کشیدن قیمت مسکن در ایران هم تورم ساختاری است که دهه‌ها است بر اقتصاد ایران سایه انداخته است. اما منظور از «تورم ساختاری» چیست؟

تورم یک بایسته اقتصادی است، به این معنا که در نبود تورم، تلاش و کار امروز من و شما بی‌فایده خواهد بود. اگر قیمت‌ها ثابت باشند، همزمان با رشد اقتصاد و افزایش دم‌به‌دمِ تقاضا، کمبودی دائمی هم در میزان منابع قابل تخصیص به وجود می‌آید و به همین علت، تورمی در حد سالانه ۲ تا ۵ درصد در همه اقتصادهای جهان وجود دارد و حتی مورد نیاز است.

بر این اساس، مثلا کشوری مانند ژاپن که حدود سه دهه است با تورم منفی (Deflation) رو‌به‌رو است، عملا در گرداب عدم رشد گرفتار شده است. در مقابل، کشورهایی مانند آمریکا، آلمان و حتی گرجستان، موفق شده‌اند تورم خود را در بازه مورد اشاره در بالا مدیریت کنند.

ایران اما تقریبا تنها کشوری با این میزان جمعیت و این ابعاد اقتصادی است که دهه‌ها است درگیر نرخ‌های تورم دو رقمی است، تورمی که می‌توان آن را «ساختاری» دانست. در پاسخ به پرسش بالا، «تورم ساختاری» تورمی است که ناشی از سیاست‌های غلطِ اقتصادی در طول سالیان است. به عنوان نمونه، قیمت‌گذاری دستوری کالاها، سرکوب نرخ دلار، نرخ بالای سود سپرده‌های بانکی و عواملی از این دست، همه و همه عاملی برای ساختاری‌شدنِ تورم در ایران بوده‌اند.

وقتی مسکن «کالای سرمایه‌ای» شد

اما «تورم» ساختاری چه ارتباطی به آپارتمان ۲۵ متری دارد؟ وقتی اقتصاد کشور شما به شکلی کار می‌کند که همه انتظار تورم سالانه دست‌کم ۲۰ درصدی را دارند و می‌دانند قیمت طلا، دلار، خانه و البته مسکن همیشه صعودی است، «کالای مصرفی» بدل به «کالای سرمایه‌ای» (Capital good) می‌شود.

توضیح اینکه مسکن هم می‌تواند کالایی مصرفی باشد، به این معنا که وقتی اقتصاد درست کار می‌کند، فرقی میان مسکن و صندلی آشپزخانه وجود نخواهد داشت. شما صندلی آشپزخانه را می‌خرید تا آن را «مصرف کنید» و بعید است به خرید آن به دیدِ سرمایه‌گذاری نگاه کنید. با این همه، بسیاری از ایرانی‌ها، به دلیل عادت چندین دهه‌ای به تورم سالانه، حتی اگر خانه داشته باشند ترجیح می‌دهند باز هم خانه بخرند تا از تورم عقب نمانند.

این موضوع الزاما در کشورهای دیگر برقرار نیست و حتی قوانینی وجود دارد که مانع از تبدیل مسکن به «کالای سرمایه‌ای» می‌شود. به عنوان نمونه، سیاستگذار می‌تواند قوانینی وضع کند که خرید آپارتمان دوم و ویلا، مشمول مالیات‌های سنگین بشود و یا اینکه خرید و فروش ملک در کوتاه‌مدت (سفته بازیِ ملکی) با پرداخت عوارض همراه باشد. بر اساس شواهد، این قبیل سیاست‌ها به زودی در ایران هم اجرایی خواهند شد.

اگر پول داری بمان و اگر نداری برو

بر اساس آنچه در بالا گفته شد، تمرکز منابع و منافع اقتصادی در نقاط خاص (مثلا در تهران، اصفهان و شهرهای استان‌های شمالی)، عدم وجود فضای کافی و نیز تورم ساختاری انباشته شده در طول دهه‌ها، در زمره عوامل اصلی گران‌شدن مسکن در ایران هستند. این عوامل اما به نوبه خود موجب پدیده‌ای می‌شوند که به آن «اعیان‌نشین‌شدن» (Gentrification) می‌گویند.

اگر حتی تا به حال نام این پدیده را هم نشنیده باشید، به احتمال زیاد با آن رو‌به‌رو شده‌اید. در طول سال ۱۳۹۸، قیمت مسکن در شهرهای ایران به قدری اوج گرفت که بسیاری از اجاره‌نشینان در این شهرها، ناچار به کوچ به حاشیه شهرهای مادر شدند. به عنوان نمونه، تهرانی‌های بسیاری در آن زمان ناچار به کوچ به شهرهای اقماری همچون هشتگرد، رودهن و ورامین شدند.

این پدیده تاسف‌بار «اعیان‌نشین‌شدن» نام دارد و معنای آن این است که برخی شهرها و حتی محلات درون شهرها، به تدریج آن‌قدر گران می‌شوند که اهالی آن‌ها به ناچار به حاشیه این شهرها و محلات کوچ داده می‌شوند. اجاره‌نشینی که به دلیل افزایش نرخ اجاره‌بها از محله «سعادت‌آباد» در تهران به حاشیه شهر تهران کوچ کرده، بعید است بدون تغییری ساختاری در اقتصاد کشور دوباره بتواند به محله سابق خود برگردد.

چرا ساخت‌و‌ساز متوقف شد؟

در این میان، ساده‌ترین راه برای حل معضل مسکن در ایران (و البته در جهان)، افزایش عرضه است. در ایران، به دلیل رشد طبیعی و بلندمدت تعداد خانوار، سالانه نیاز به ساخت حدود یک میلیون واحد مسکونی جدید وجود دارد، اما حتی با فرض سوددهی بالای ساخت‌وساز، اکنون حدود یک دهه است که عرضه مسکن در ایران به‌شدت از تقاضا عقب افتاده است.

اما به نظر می‌رسد مشکل در جای دیگری است. داده‌های آخرین سرشماری رسمی نفوس و مسکن کشور در سال ۱۳۹۵ نشان می‌دهد که در آن سال، حدود ۲٫۷ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود داشته است. از طرفی، برآوردهای دقیق‌تر هم حاکی از آنند که بخش عمده این واحدهای مسکونی، «بزرگ‌متراژ» هستند، در حالی که به دلیل رشد تصاعدی قیمت مسکن، درجا زدن ارزش تسهیلات مسکن و افت توانایی مالی خانوار در سال‌های گذشته، دیگر کمتر کسی استطاعت خرید خانه‌های بزرگ را دارد.

از طرفی، بساز‌بفروش و انبوه‌سازی که سرمایه‌اش در واحد‌هایِ به‌فروش‌نرسیده منجمد شده، نمی‌تواند واحدهای جدید بسازد. این در حالی است که با فرض باقی ماندن ۲٫۷ میلیون واحد خالی، متراژ میانگین ۱۰۰ مترمربعی برای این واحدها و میانگین قیمت ۸ میلیون تومانی برای هر مترمربع مسکن در کشور، در تابستان ۱۳۹۹، دست‌کم حدود ۱۰۸ میلیارد دلار سرمایه در بخش مسکن ایران «فریز» شده است. (با احتساب دلار ۲۰ هزار تومانی)

بخش مسکن، ارتباطی مستقیم با موضوع تورم در اقتصاد دارد.

به این ترتیب، برای حل معضل مسکن، دو راه‌حل برای سیاستگذار باقی می‌ماند: افزایش تسهیلات مسکن و تشویق تولید واحدهای ارزان‌تر. راه‌حل نخست به دلیل بروز بحران‌های مالی، کسری‌های بودجه پی‌درپی و تعهدات مالی گسترده بانک‌های خصوصی و دولتی تقریبا ناممکن است.

راه‌حل دوم اما نه فقط در ایران، که در بسیاری از کشورهای دیگر هم امتحان شده است. بر این اساس، دولت، انبوه‌سازان را تشویق می‌کند تا واحدهایِ ارزان‌تر و کوچک‌تر بسازند تا طرفِ عرضه در بخش مسکن تقویت شود و با به جریان افتادن سرمایه‌ها، به تدریج حتی واحدهای خالیِ قدیمی هم به فروش برسند.

آیا ساخت آپارتمان ۲۵ متری راه‌حل معضل مسکن است؟

به این ترتیب، در تابستان ۱۳۹۹، پیشنهاد ساخت آپارتمان ۲۵ متری در فضای سیاستگذاری کشور مطرح شد. نخستین واکنش به این پیشنهاد، شگفت‌زدگی و انزجار بود، حال آنکه ساخت آپارتمان‌های کوچک اساسا پدیده‌ای جاافتاده در جهان است.

«آپارتمان‌های کپسولی» در شهرهایی همچون توکیو یا سئول، به ترتیب در ژاپن و کره جنوبی و البته در تمام شهرهایی که با معضل کمبود فضا مواجه‌اند، کاملا منطبق بر هنجارها هستند. (موضوع فیلمِ کره‌ایِ «انگل»، برنده جایزه اسکار بهترین فیلم خارجی در سال ۲۰۱۹ هم بی‌ارتباط با این بحث نیست.)

خانه‌های کپسولی (که بسیار کوچک‌تر از آپارتمان‌های ۲۵ متری هستند) همین حالا در ژاپن، چین و کره‌جنوبی مرسوم‌اند.

کسی منکر این نیست که فضای بیشتر برای زندگی به معنای رفاه بیشتر هم هست، اما بنیان رقابت بر سر منابع در شهرها، خواه‌ناخواه ایجاد چنین پدیده‌هایی را منطقی جلوه می‌دهد. افزون بر این، قرار نیست همه در آپارتمان‌های ۲۵ متری زندگی کنند، بلکه با ساخت این آپارتمان‌ها، در واقع شوک مثبتی به بازار مسکن وارد می‌شود که می‌تواند سرمایه‌های منجمد‌شده در این بخش را به جریان بیندازد.

آپارتمان ۲۵ متری: قوطی‌کبریت‌هایی که باید به استقبال‌شان برویم

بر این اساس، به نظر می‌رسد ایده ساخت آپارتمان ۲۵ متری اساسا ایده خوبی باشد. خرید این آپارتمان‌ها برای زوج‌ها و خانه‌اولی‌ها مقدور خواهد بود و سیاستگذار هم می‌تواند کاری کند که منابع و تسهیلات خرید مسکن به سمت این قبیل آپارتمان‌ها برود.

علاوه بر این، تولید انبوهِ واحدهای کوچک از طریق آنچه به «مسکن صنعتی» موسوم است، سریع‌تر، باکیفیت‌تر و ارزان‌تر تمام می‌شود. (این طرح آخرین بار در سال ۱۳۷۴ و در جریان پروژه «نواب» در اتوبان شهید نواب‌صفوی تهران اجرا شد.)

از طرفی، حُسن تولید انبوه آپارتمان‌های ۲۵ متری این است که نیازی نیست همچون برخی واحدهای پروژه «مسکن مهر»، واحدهای مسکونی در بیابان‌هایِ بی‌آب و علف و بدون مدرسه و جاده ساخته شوند، بلکه می‌توان با نوسازی بافت فرسوده، این واحدها را دل شهرها ساخت و با یک تیر، دو نشان زد.

با همه این‌ها، باید توجه داشت که هر پروژه اقتصادی، باید حتما «پیوست فرهنگی» هم داشته باشد. بر این اساس، باید بررسی شود که شرایط زندگی در یک آپارتمان ۲۵ متری، چه فرقی با شرایط زندگی در یک آپارتمان ۵۵ متری دارد و آیا این مساله می‌تواند منجر به بروز عواقب ناخواسته فرهنگی (همچون طلاق یا افسردگی) بشود یا نه؟

اگر چنین استلزاماتی در سیاستگذاری برای طرح‌هایی از این دست در بخش مسکن رعایت شوند، به نظر می‌رسد ایران هم می‌تواند به استقبال تولید آپارتمان‌های ۲۵ متری برود.