تهران بیش‌ازحد گران می‌شود؛ دورنمای افزایش قیمت مسکن چیست؟

باوجود تورم کمرشکن ایران و افزایش قیمت روزانه انواع کالا، شکی نیست که همه مردم در تمامی نقاط کشور با شرایطی بحرانی مواجه‌اند. اما در این میان، برخی شهرها در حال تجربه افزایش قیمت و سختی زندگی با شتاب بسیار بالاتری نسبت به دیگر شهرها هستند؛ بارزترین نمونه این مورد، تهران است.

شکی نیست که شتاب رشد قیمت مسکن و هزینه‌های زندگی و کیفیت آن در حال کاهش با سرعتی است که در کمتر شهرهای دیگری شاهد آن هستیم؛ درواقع، این تصور شکل می‌گیرد که با ادامه این روند، زندگی حجم زیادی از افراد در تهران به امری غیرممکن تبدیل شود.

اما اثرات قابل‌لمس این روند چیست؟ در واقعیت، چه اتفاقاتی رخ خواهد داد؟

نکته جالب اینجاست که چنین وضعیتی تنها مختص به تهران نیست؛ شهرهایی مانند نیویورک، لندن و سانفرانسیسکو، همه در حال تجربه پدیده مشابهی هستند. در این مقاله، قصد داریم تا به‌صورت خلاصه به وضعیت فعلی هزینه زندگی در تهران پرداخته و با بررسی شهرهای مشابه، روند پیشروی این گرانی را بهتر بشناسیم.

وضعیت بازار و قیمت مسکن در تهران

بهتر است قبل از اینکه به معضلات ناشی از گرانی تهران بپردازیم، ابتدا اندازه و حجم آن را بررسی کنیم.

طبق داده‌های رسمی قیمت مسکن از مرکز آمار، متوسط قیمت هر متر آپارتمان در پاییز سال گذشته (قبل از شیوع کرونا) حدود ۴ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان در سرتاسر کشور بود؛ البته این متوسط قیمت مسکن مربوط به واحد‌های با عمر متوسط ۱۱ سال می‌شد.

در همان دوره، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران حدود ۱۳ میلیون تومان محاسبه شده بود. جالب اینجاست که دومین شهر ایران از لحاظ گرانی و قیمت مسکن، اصفهان بود که متوسط قیمت مسکن آن حدود ۴ تا ۵ میلیون تومان تخمین زده می‌شد؛ به‌عبارت‌دیگر، تهران اختلافی ۹ میلیون تومانی از لحاظ گرانی مسکن به رتبه بعدی خود داشت.

اما روند رشد قیمت تهران در ماه‌های گذشته چگونه بوده است؟

تجربه سال گذشته نشان داد که دو مرحله پیک قیمت مسکن در طول سال شکل می‌گیرد؛ یکی در ابتدای تابستان و دیگری در بهمن‌ماه، که میزان پیک دوم از اولی بالاتر خواهد بود.

اگر به نمودار نگاه کنیم، شاید بتوان تخمین زد که پس از تیرماه، قیمت مسکن کمی پایین‌تر خواهد آمد؛ اما اگر شرایط اقتصادی و سیاسی کشور عملکردی مشابه سال گذشته داشته باشد (که شاید در شرایط فعلی فرضی خوش‌بینانه باشد!)، قطعا سطح قیمت مسکن رشد دیگری نیز در ماه‌های انتهایی سال تجربه خواهد کرد.

اولین اثر این نوع افزایش قیمت، کاهش تقاضاست. در یک اقتصاد عادی، معمولا پس از مدتی بازار به تعادل نسبی بازگشته و با کمی افزایش قیمت، تقاضا نیز به حالت قبلی خود نزدیک می‌شود.

اما متاسفانه در شرایط فعلی، خصوصا با شیوع ویروس کرونا، ما در اقتصادی عادی قرار نداریم؛ بسیاری از اقتصاددانان معتقدند که این نوع شوک‌های تورمی منجر به تغییراتی طولانی‌مدت خواهد شد.

با توجه به داده‌های مرکز آمار، میزان ا فزایش معاملات مسکن از سال ۹۶ تا ۹۷ در تهران تنها ۱۱ درصد بود. اگر این رقم را در کنار افزایش ۹۸ درصدی معاملات مسکن استان البرز قرار دهیم، خواهیم دید که رشد فشار مسکن تهران امری کاملا واقعی است که در حال حاضر تجربه می‌شود.

در سال جاری، مقایسه ماه‌به‌ماه حجم معاملات مسکن در تهران بسیار نگران‌کننده‌تر است. در فروردین‌ماه امسال، حجم معاملات ۶۲ درصد نسبت به دوره مشابه سال قبل کاهش پیدا کرد. در اردیبهشت‌ماه این میزان کاهش ۶ درصد و در خردادماه، معاملات ۸۰ درصد رشد نسبت به دوره مشابه سال قبل را تجربه کرد.

نکته مهم دیگری که تقریبا همه ما از آن باخبر هستیم، این است که بخش زیادی از این معاملات نیز به مصرف‌کنندگان و شهروندان عادی مربوط نیستند؛ بلکه تنها از سفته‌بازانی ناشی می‌شود که برای رشد قیمت‌ها و بازار گردانی، معاملات مسکن انجام می‌دهند. متاسفانه آمار دقیقی از این مسئله وجود ندارد اما این مسئله را می‌‌توان به‌راحتی در وضع فعلی خانوار مشاهده کرد.

حال که حجم و میزان رشد قیمت و کاهش معاملات مسکن در تهران تا حدی ثابت شد، پیامدهای این اتفاق چیست؟ به‌طور خلاصه، جمعیت تهران با چه تغییراتی روبه‌رو خواهد شد؟

تمرکز ثروت و کاهش فرصت‌ها

با توجه به مواردی که بیان شد، یک حدس منطقی می‌تواند این باشد که با رشد گرانی تهران، شهر خالی‌تر و خلوت‌تر خواهد شد؛ تا جایی که فعالیت‌های اقتصادی کاهشی قابل‌توجهی را تجربه کند. اما در حال حاضر ما شاهد چین روندی نیستیم. تحقیقات انجام‌شده راجع به این موضوع و شهرهای گران ایالات‌متحده، نتایج جالبی را در این خصوص مطرح می‌کند.

اگر بحث قیمت و هزینه را کنار بگذاریم، زندگی در تهران در نظر بسیاری افراد و به‌خصوص جوانان جذاب‌تر می‌شود؛ بیشترین امکانات تفریحی و شهری، موقعیت‌های شغلی و همچنین آموزشی، همه در تهران قرارگرفته‌اند.

خود عامل جذابیت زندگی در تهران سبب می‌شود تا حجم سرمایه و ثروت بیشتری به سمت این شهر جریان پیدا کند؛ درنتیجه، تهران برای کسانی که توانایی مالی زندگی در آن را دارند، به یک کالای لوکس اقتصادی تبدیل می‌شود.

اما وقوع چنین اتفاقی باعث به وجود آمدن اثراتی جانبی برای دیگر شهروندان می‌شود؛ در واقعیت، تبدیل‌شدن زندگی در تهران به یک کالای لوکس، میزان فرصت‌های افرادی که از قبل در آن ساکن بوده‌اند را کاهش خواهد داد.

وقتی آن قهوه‌خانه قدیمی که برای صبحانه تنها عدسی و نیمرو سرو می‌کرد، به یک کافی‌شاپ مدرن و لوکس تبدیل می‌شود، محله نیز زیباتر شده و به یک طبقه اجتماعی بالاتر نزدیک خواهد شد؛ اما درعین‌حال، هزینه استفاده از خدمات محلی مانند قهوه و غذا نیز افزایش پیدا می‌کند.

حجم زیادی از تحقیقات انجام‌شده در این مورد در آمریکا، این حقیقت را تایید می‌کند.

پروژه «برابری فرصت‌ها» که در دانشگاه هاروارد صورت گرفت، شهرهای مختلف آمریکا را بر اساس توانایی ایجاد فرصت‌های اقتصادی در آن‌ها رتبه‌بندی کرد. معیار این رتبه‌بندی، درآمد آینده کودکانی بود که در یک منطقه مشخص بزرگ می‌شدند.

از ۱۰۰ مناطق اول از نظر اندازه، رتبه سان‌فرانسیسکو ۳۸ام بود. منهتن نیویورک در رتبه بسیار پایین ۸۵ قرار داشت. هر دو این مناطق، جزو گران‌ترین شهرهای آمریکا به‌حساب می‌آیند. و نتایج نشان داد که بزرگ شدن در چنین مناطقی، شانس فرد برای صعود به طبقات اقتصادی بالاتر را کاهش می‌دهد؛ به‌عبارت‌دیگر، اگر شما از قبل در بالاترین طبقه اجتماعی قرار نگرفته باشید، زندگی در شهرهای گران شانس شما را برای رشد درآمدی و ثروتی کاهش خواهد داد.

تحقیق دیگری که توسط اقتصاددانان پیتر گانونگ و دانیل شوگ صورت گرفت، الگوهای مهاجرت میان مناطق مختلف ایالات‌متحده را مورد بررسی قرار داد.

نتایج نشان داد که در دهه‌های گذشته مانند دهه ۸۰ و ۹۰، کارمندان و کارگران از همه طبقات مختلف به این شهرهای پردرآمد مانند نیویورک، بوستون و سان‌فرانسیسکو مهاجرت می‌کردند؛ تا از این طریق بتوانند به فرصت‌های بیشتری دسترسی داشته باشند.

اما از میانه دهه ۲۰۰۰ به بعد، نوع افرادی که به شهرهای گران مهاجرت می‌کردند دچار تغییر شد. از آن دوره به بعد، تنها کسانی به شهرهایی مانند نیویورک مهاجرت می‌کردند که از قبل دارای شغل‌های پردرآمد یا ثروت زیاد بودند.

باوجوداینکه کالیفرنیا و نیویورک جایگاه خود را به عنوان مراکز فرصت‌های زندگی در این دوره تثبیت کردند، هزینه استفاده از این فرصت‌ها نیز شدیدا بالا رفت. دیگر حتی برای وارد شدن به این شهرها نیز نیاز به سرمایه بسیار زیادی تنها برای هزینه اجاره خانه خود داشتید.

به‌طور خلاصه، شهرهایی که تصور می‌شد به سمت خالی شدن پیش بروند، به مناطقی برای تمرکز ثروت افراد پردرآمد تبدیل شدند. شهرهایی مانند تهران هر میزان که گران‌تر شوند، به مکان‌هایی بسته‌تر و خاص‌تر برای ثروتمندان تبدیل خواهند شد؛ که چنین روندی به‌خودی‌خود، به گران‌تر شدن آن نیز کمک می‌کند.

حجم معاملات خانه‌ها در تهران نیز این مورد را تایید می‌کند. اگر به نمودار سهم معاملات مسکن بر اساس ارزش آن‌ها دقت کنیم، خواهیم دید که بیش از ۵۰ درصد معاملات به املاک بالاتر از یک میلیارد مربوط‌اند.

همچنین جالب اینجاست که معاملات مسکن با ارزش بالاتر از ۴ میلیارد، ۸ درصد از کل معاملات را تشکیل می‌دهد که رقم بسیار قابل‌توجهی است.

همه این موارد باعث نارضایتی دو دسته از افراد خواهد شد: افرادی که در تهران زندگی می‌کنند و نسبت به این حجم از ثروت دیدی منفی خواهند داشت، و افرادی که خارج از تهران زندگی کرده و در حال مشاهده تخصیص منابع تنها به یک شهر هستند، درحالی‌که مناطق دیگر از این نوع امکانات بی‌بهره می‌مانند.

زندگی صرفه‌جو در شرایط تورمی؛ خوب یا بد؟

در شرایط تورمی، زندگی در شهرهای گران یک نکته منفی دیگر نیز به همراه خواهد داشت؛ کاهش ثروت برای کارمندان و کارگران.

در حالت عادی، گران بودن شهرها امکاناتی نیز به همراه دارد؛ معمولا در شهرهایی مانند نیویورک و تهران، حمل‌ونقل عمومی به نسبت در دسترس و ارزان محسوب می‌شود. نکاتی مانند این موارد سبب می‌شوند تا هزینه‌هایی مانند خرید ماشین، بنزین و موارد مشابه از بین بروند که نوعی صرفه‌جویی محسوب می‌شود.

اما در شرایط تورمی، این مورد به یک نکته منفی تبدیل خواهد شد.

تورم بالا در عین حال که ارزش نسبی حقوق کارمندان را کاهش می‌دهد، ارزش نسبی املاک و کالاهایی مانند خودرو را افزایش خواهد داد. در چنین حالتی، کسب‌وکارهایی که مالک کالاهای مشخصی هستند یا ملک خود را در اختیار دارند، آسیب کمتری از تورم نسبت به دیگران خواهند دید.

اما اگر در این شرایط یک کارمند باشید، خانه خود را اجاره کرده و از حمل‌ونقل عمومی استفاده می‌کنید، اثر تورم بسیار دشوارتر خواهد بود؛ و در شهرهایی مانند تهران، این نوع سبک زندگی به کارمندان تحمیل می‌شود.

درنتیجه، زندگی در شهرهای گرانی مانند تهران برای کارمندان نه‌تنها هزینه‌های آن‌ها را افزایش می‌دهد، بلکه فرصت پوشش داشتن در برابر تورم را نیز از آن‌ها می‌گیرد.

باید منتظر چه سیاست‌هایی باشیم؟

باوجود تمامی این مسائل، این سوال مطرح می‌شود که واکنش مناسب نسبت به چنین شرایطی باید چگونه باشد؟

در قدم اول، یکی از معدود کارهایی که خهود شهروندان تهران می‌توانند انجام دهند، خروج از این شهر است. البته این حرف بسیار بدیهی است، اما در نظر داشته باشید که با رواج دورکاری به دلیل شیوع کرونا انجام این کار از هر زمان دیگر ممکن‌تر است. حتی شرکت‌های بزرگی مانند اسنپ نیز به استخدام‌های دورکاری روی آورده‌اند.

اگر حرفه‌کاری شما اجازه دورکاری را فراهم می‌کند، این اتفاق می‌تواند فرصتی باشد تا درکنار کاهش قابل‌توجه هزینه‌های زندگی خود، درآمدتان را ثابت نگه‌دارید.

اما چه کارهایی از دست دولت برمی‌آید؟

برای حل این مشکل می‌توان دو کار انجام داد:

1. ساخت مسکن بیشتر : در اینجا لزوما منظور من مسکن مهر نیست؛ حتی شاید در این مورد، دخالت‌های مستقیم دولت اثرات جانبی داشته باشد که از منافع آن بیشتر باشند. اما دولت می‌تواند با تشویق ساخت خانه‌های با تراکم هوایی بیشتر و ارتفاعات بالاتر، به صورت کنترل شده، بخش زیادی از تقاضا را پاسخ دهد. در حال حاضر، با وجود آنکه تهران یک کلانشهر محسوب شده و جمعیت بسیار بالایی دارد، توجهی به استفاده بهینه از فضا‌های شهری صورت نگرفته است. شاید وجود آپارتمان‌های نسبتا کوچک در برج‌های پرتراکم، به مسئله قیمت مسکن کمک نماید.
2. بهبود شرایط دیگر شهرها: یکی از بهترین مثال‌های این مورد می‌تواند شهر کرج باشد. کرج به دلیل قرار گرفتن در مجاورت با تهران، جمعیت زیادی از نیروی کارهای این شهر را جذب کرد. با این وجود، سال‌هاست که موقعیت‌های شغلی چندانی در این شهر ایجاد نشده است. بهبود شهرها تنها به امکانات شهری محدود نمی‌شود، بلکه به سیاست‌های و انگیزه‌های نیاز است تا بخش شغلی و کسب‌وکار آن‌ها نیز توانایی جذب مهاجران از تهران را در اختیار داشته باشند.

اما محقق شدن چنین سیاست‌هایی، حداقل در آینده نزدیک، چندان محتمل به نظر نمی‌آید. در نتیجه، گسترش روند دورکاری شاید یکی از گزینه‌های محدود برای کارمندانی باشد که با وجود وابستگی خود به بازارکار تهران، از عهده مخارج آن برنمی‌آیند.