مدل های موفق مسکن چه می تواند باشد؟

به گزارش تجارت نیوز،

امروز در شرایطی قرر داریم که ناکارآمدی الگوی مالی نهضت ملی مسکن بر همه عیان شده لذا نیاز به اصلاح قوانین داریم.

 با افزایش تورم و گرانی بیش از اندازه مسکن، تامین مسکن دهک های پایین جامعه یکی از دغدغه های اصلی دولت در سال های گذشته بوده است.

اما با توجه به محدودیت منابع و عدم همکاری بانک دولت نیز چندان توفیقی در این مساله نداشته است به همین منظور در برنامه هفتم توسعه به بهره گیری از بخش خصوصی برای تحقق طرح نهضت ملی مسکن مورد توجه قرار گرفته است.

بازار برای بررسی توان بخش خصوصی در خصوص تامین مسکن اقشار کم درآمد و وضعیت کنونی بازار مسکن گفت گویی با «سید محمد مرتضوی» عضو هیأت مدیره کانون انبوه سازان و رئیس کمیسیون احداث اتاق بازرگانی گرگان داشته است که مشروح آن را در ادامه می خوانید.

شروع نهضت ملی مسکن به تاسی از قانون جهش تولید مسکن بود و در اویل دولت سیزدهم اتفاق افتاد که کارشناسان و سازندگان در همان ابتدا به این طرح انتقاد کردند چراکه این الگوی مالی موفق نخواهد بود و نمی تواند پروژه های ملی مسکن را راهبری کند.

تسهیلات در نظر گرفته شده قادر به پشتیبانی و حمایت مالی از پروژه های ملی مسکن با آن الگوی تعریف شده را ندارد و این مساله در عمل هم اثبات شد. هر چقدر جلوتر رفتیم ناکارآمدی این الگوی مالی بیشتر به چشم آمد به گونه ای که امروز همه به این ناتوانی اقرار کردند.

امروز که درک بهتری از واقعیت ها داریم به دنبال اصلاح هستیم. اما این اصلاحات باید به طور موثر انجام شود تا پروژه به موفقیت برسد.

امروز برای احداث یک خانه با استاندرد هایی که در نهضت ملی مسکن تعریف شده، حداقل یک و نیم میلیارد تومان پول نیاز است که در بهترین حالت 50 درصد آن توسط بانک ها تامین می شود.

در طرح مسکن مهر هر چند با حداقل استانداردها اما مردم خانه دار شدند. در آن برهه زمانی ۶۰ تا ۷۰ درصد هزینه ساخت از طریق تسهیلاتی با نرخ سود 4 تا 7 درصد تامین شد که دهک های 2 تا 4 قادر به پرداخت اقساط آن بودند.

امروز گفته می شود قرار است تسهیلات به ۶۵۰ میلیون تومان افزایش یابد که ۴۰ درصد هزینه ساخت را پوشش می دهد و اگر قرار است باقی منابع را مردم تامین کنند آنها چنین آورده ای ندارند.

ما در ایران به طور مستمر با تورم مواجه هستیم و در چند ماه گذشته ارزش پول ملی ۳۰ تا ۴۰ درصد کاهش داشته است که هم در قیمت تمام شده اثر گذار است و هم ثبات تولید مسکن را تهدید می کند ضمن اینکه تسهیلات مسکن برای سال آینده کمرنگ تر خواهد شد.

در برهه کنونی اینکه قرار است به غیر از بانک چه نقشه راهی برای تامین مالی باقی هزینه مورد نیازساخت مسکن تدوین شود، مهمترین نکته این طرح است. حتی اگر این میزان تسهیلات به ۸۰۰ میلیون تومان هم برسد این نقیصه و مشکل سر جای خود باقی است.

در این پروژه ها عموما دلالی رخ می دهد، خانواده ها ثبت نام کرده اما چون منابع مالی ندارد امتیاز را به کسی دیگر واگذار می کنند که در نهایت این طرح به هدفی که داشته یعنی خانه دار کردن دهک های پایین جامعه، نخواهد رسید.

یکی از راهکارها این است که ۷۰ تا ۸۰ درصد منابع ساخت مسکن را بانک ها تامین کنند و تسهیلات با کیفیت با نرخ سود ۴ الی ۵ درصد به متقاضیان مسکن بپردازند تا توان پرداخت اقساط را داشته باشند.

آنچه در قالب مسکن حمایتی در سایر کشورها وجود دارد پرداخت وام کم بهره با زمان بازپرداخت ۳۰ ساله است.

اگر منابع کشور برای این موضوع کافی نیست و بانک ها نمی توانند در عمل این حمایت را داشته باشند پس باید از ظرفیت بخش خصوصی به عنوان سرمایه گذار استفاده شود تا این کمبود منابع جبران شود که در این صورت باید دولت امتیازاتی را برای سرمایه گذاران در نظر بگیرد.

این امتیازات می تواند طرح های مولد سازی و یا فروش بخشی از مسکن ساخته شده در بازار آزاد، حمایت های تسهیلاتی و تامین مصالح به شکل و شیوه های مختلف باشد و رابطه دولت و بخش خصوصی در تامین سرمایه مشخص شود. در قانون برنامه هفتم هم به حضور بخش خصوصی در طرح های ملی نهضت مسکن اشاره و در دولت قبلی نیز در این خصوص بحث های زیادی انجام شده است.

 راهکار تامین مسکن در نهایت چیست؟

شرایط مالی، اجرایی، فنی و تحریم ها ساخت یک میلیون مسکن را از بضاعت این کشور خارج کرده است لذا از هزار واحد باید شروع کرد تا در یک چشم انداز ۱۰ ساله به ۵۰۰ هزار واحد رسید.

امروز بخش خصوصی هم نمی تواند ۵۰۰ هزار واحد بسازد اما اگر حمایت موثر وجود داشته باشد این عدد محقق خواهد شد.

اولین قدم اصلاح هدفی است که از مجلس شورای اسلامی شروع شد و در تصویب آن به بضاعت و امکانات مالی، کمی و کیفی کشور و مردم توجه ای نکرد.

در قدم بعدی یک تعریف صحیح در بانک ها از موضوع داشته باشیم و بانک ها مکلف به همکاری باشند.

استفاده از ظرفیت بانک مسکن برای این مقوله کفایت می کند به شرطی که منابع موثق و تعریف شده لحاظ و اگر مردم و بانک ها در تامین منابع ناتعوان باشند از ظرفیت بخش خصوصی استفاده شود.

منابع این صندوق در ساخت زیرساخت ها هزینه می شود و از آنجایی که این طرح ها در حاشیه شهرها اجرا می شود توسعه زیرساخت ها یکی از اقدامات اجتناب ناپذیر به حساب می آید چراکه بسیاری از آسیب های اجتماعی در این مناطق ناشی از نبود زیرساخت هاست. همچنین در برخی موارد سرمایه صندوق به تامین آورده متقاضیان اختصاص پیدا می کنند. سرمایه گذاری بخش خصوص هم از طریق این صندوق می تواند تامین شود.

 آیا جریمه بانک ها می تواند در پیشبرد اهداف طرح موثر باشد؟

بانک ها همگی دچار ناترازی هستند و ما باید ابتدا دلایل عدم مشارکت انها را بشنویم و سپس برای جریمه آنها تصمیم بگیریم چراکه این جریمه ها و فشار از حوزه مسکن در نهایت روی حوزه صنعت، کشاورزی و خدمات منتقل خواهد شد.

اعمال این جریمه ها حتی اگر در قانون دیده شده باشد ضرورتی ندارد و باید از آن عبور کرد اما بانک های تخصص را به این حوزه وارد کرد.

جریمه بانک تنها سبب بروز اختلال در سیستم مالی کشور می شود و هیچ امتیاز مثبت دیگری نخواهد داشت.

 اصرار دولت برای اجرای طرح نهضت ملی مسکن چیست؟

دولت تکلیف قانونی برای تامین مسکن دارد مگر اینکه قانون تغییر کند و به نظر می رسد مجلس شورای اسلامی باید در این قانون بازنگری کند چراکه این وظیفه ای غیرقابل انجام و سنگینی است که بر روی دوش دولت گذاشته شده که با شرایط فعلی ممکن نیست.

عدم استفاده از بخش خصوصی، مقاومتی بود که در دولت سیزدهم وجود داشت اما در همان دولت این مقاومت شکسته شد و در قانون برنامه هفتم به صورت قانونی می توانیم شاهد حضور بخش خصوصی باشیم.

امروز نه تنها برای حضور بخش خصوصی باید مقاومت وجود داشته باشد بلکه خود دولت این مساله را تسریع کند.

با توجه به اینکه شعار دولت چهاردهم فعال تر شدن بخش خصوصی بوده، انتظارات در این خصوص افزایش یافته است.

 آیا آنگونه که دولت ادعا می کند در واگذاری پروژه ها به بخش خصوصی موفق بوده؟

تا امروز ندیدم که مذاکرات راه و شهرسازی یا ادارات کل با بخش خصوصی نتیجه داشته باشد این در حالی است که در همه جای دنیا به بخش خصوصی فرصت داده می شود. به جای اینکه در این حوزه از توان کشورهای خارجی که درکی از حوزه مسکن و الگوی خاص ما ندارند، ستفاده کنیم این طرح را با توان موجود بخش خصوصی پیش ببریم.

همه ما می خواهیم به مردم خدمت کنیم. اگر پروژه نهضت ملی مسکن نیز نباشد بخش خصوصی به حیات خود ادامه خواهد داد اما ساخت مسکن برای دهک های پایین یک تعهد و تکلیف اجتماعی بر عهده این بخش است.