به گزارش تجارتنیوز، اخیرا وزیر راه و شهرسازی در توئیتر نوشت: اجارهنشینها منتظر بسته دولت برای بازار اجاره باشند. باید دید تصمیمی که گفته میشود با همکاری رئیسجمهور و صاحبنظران گرفته میشود، آیا مستاجران را از بحران اجارهبها خارج میکند؟
همشهری نوشت، اطلاعاتی که بهتازگی این معاونت از نوسان قیمت در بازار اجاره و مسکن و همچنین شاخص تورم منتشر کرده، روندی از این ۳ شاخص بهدست میدهد که کار را برای اصلاح مناسبات بازار اجاره سخت میکند.
این تغییر قابلتوجه در شاخص P/R، نشاندهنده کاهش بازده املاک استیجاری بهواسطه جهش قیمت مسکن است. اما بررسی روند ۱۰ساله شاخصهای قیمت مسکن، اجاره و شاخص تورم نشان میدهد اصلاح شاخص P/R نباید و نمیتواند از محل بالاتر بردن شاخص اجاره محقق شود بلکه نیازمند اصلاح جدی در مناسبات بازار مسکن، خروج آن از فهرست کالاهای سرمایهای و مقابله با جهشهای قیمتی بیمبنای آن است.
رفتار مسکن و اجاره با روند تورم
باوجوداینکه همواره جهشهای قیمتی بازار مسکن ناشی از رشد تورم عنوان شده و معنای افزایش قیمت آن در حد حفظ قدرت خرید سرمایه ریالی سرمایهگذاران تقلیل داده میشود، آمارها حاکی از این است که بازه سرمایهگذاری ریالی در بازار مسکن به ۱٫۶ برابر رشد نرخ تورم میرسد.
اهمیت این نکته از جایی شروع میشود که شاخص بازار اجاره نیز در کنار شاخصهای تورم و مسکن مورد بررسی قرار گیرد.
چراکه طبق گواهی آمارهای رسمی، شاخص قیمت اجاره از ابتدای دهه ۹۰ تا پایان اردیبهشت امسال ۸۸۰ درصد رشد کرده و از ۱۰۰ واحد به ۹۸۰ واحد رسیده و در مقایسه با روند شاخص مسکن، پیروی بسیار معقولتر از نرخ تورم مصرفکننده داشته است.
بر این اساس، برای تداوم روند بلندمدت شاخصهای مسکن، اجاره و تورم، باید اصلاحاتی در بازار مسکن انجام شود و این بازار را به روند قبلی برگرداند.
آنگونه که در نمودار منتشر شده در این گزارش نیز مشهود است، روند قیمت مسکن شهر تهران از اواسط سال ۱۳۹۶ تغییر کرده و با شیبی بسیار تندتر از شاخصهای اجاره و تورم اوج گرفته است.
درحالیکه روند قبلی شاخصهای بازار اجاره و تورم مصرفکننده تداوم پیدا کرده و نوسان آن اندک بوده است.
ملزومات خروج از بحران اجارهبها
جزئیاتی که معاون وزیر راه و شهرسازی درباره بسته مدیریت اجارهبهای مسکن ارائه داده حاکی از این است که بسته دوم در ۳ بخش کلی تدوین شده که بخش نخست آن مربوط به تشدید عرضه خانههای خالی به بازار مسکن بوده و اقدام دوم بحث افزایش تولید در قالب پروژههای حمایتی مسکن است.
همچنین اقدام سوم در این بسته، کنترل بازار است که بخشی با مصوبات دولت انجامشدنی است و پیشنهادهای آن در جلسه روز یکشنبه دولت مطرح خواهد شد. بخش دوم این موضوع نیز مربوط به قوانین مورد نیاز برای کنترل بازار است که امروزدر جلسه سران مطرح و مصوبات آن برای کوتاه مدت دریافت خواهد شد.
بسته جدید دولت برای خروج از بحران اجارهبها بر هر مبنایی که تدوین شده باشد، در گام نخست، باید راهکاری برای تغییر رفتار بازار مسکن و مصرفی کردن این کالای ضروری داشته باشد.
برای تحقق این هدف، میتوان نسبت به تغییر قانون زمین شهری، تجهیز بانک اطلاعاتی حوزه املاک و مستغلات، اجرای واقعی قانون مالیات بر خانههای خالی و اجرای قانون مالیات بر عایدی مسکن اقدام کرد اما پیشنیاز همه این اقدامات احتمالی این است که پایه و اساس اقتصاد از وضعیت تورمی و تحریمی فعلی خارج شود.
اگر بسته سیاستی جدید دولت در اجرای گام نخست موفق عمل کرد، در گام دوم باید روابط موجر و مستأجر را همانند کشورهای توسعهیافته تغییر دهد تا هم هزینه اجارهنشینی از طریق افزایش دوره قراردادها کاهش پیدا کند و هم راه برای اعمال سیاستهای حمایتی دولت در حوزه اعطای مشوق به موجران و پرداخت یارانه به مستأجران کمدرآمد باز شود.
البته این مسئله نیازمند همراهی قوای سهگانه و اصلاح و تنقیح قوانین موجود در حوزه مالکیت است. در این میان، راهاندازی شرکتهای اجارهداری حرفهای میتواند خلأ حضور رقیب در بازار اجاره سنتی را برطرف کرده و دست دولت را در اصلاح مناسبات بازار اجاره بدون تغییر روابط موجر و مستأجر و قوانین حوزه مالکیت باز کند اما بزرگی بازار اجاره شهری در ایران بهقدری است که این شرکتها بهجز در موارد خاص قادر به اثرگذاری کلان نیستند و دولت ناگزیر است گامهای اول و دوم را برای خروج از بحران اجاره بردارد.
در گامهای بعدی، ساماندهی بازار اجاره و قاعدهمند کردن مناسبات این بازار مانند سایر بخشهای اقتصاد از طریق ایجاد نهادهای متولی و مسئول نیز الزامی است.
برای اجرای این ساختار در بازار اجاره، دولت باید برخی قواعد صنف مشاوران املاک را نیز اصلاح کند و بنگاههای ملکی را به یکی از ۳ ضلع مسئول در قراردادهای اجاره تبدیل کند.
در این مثلث، مستاجر بنا به منفعت شخصی از قواعد بازار تخطی نمیکند، موجر بهواسطه قواعد تشکلهای بازار اجاره و همچنین هزینههای تخلف به مقررات بازار پایبند میماند و مشاور املاک نیز بنا به لزوم پاسخگویی در ازای مسئولیت محول شده در مسیر قانون حرکت خواهد کرد.
از دیگر سیاستهایی که احتمالا در بسته جدید دولت موردتوجه قرار گرفته و با رویکردی تخصصی به آن پرداخته خواهد شد، حمایت از مستأجران کمدرآمد از طریق پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن است؛ اما این فقط یک سیاست مقدماتی خواهد بود و بیشازپیش، توجه سیاستگذار به خانهدار کردن این خانوارها در نهضت ملی مسکن متمرکز خواهد شد.
همچین مالیات از خونه خالیت بگیره که رب تو یاد کنی
اگه قانون مشخص و سفت و سختی باشه دیگه نمیخواد بری شکایت کنی بری حل اختلاف ، باید اجاره قبلی دقیق ثبت شده باشه که بشه ازش مالیات بر درآمد گرفت هر چی صاحبخانه اجاره رو بالاتر برد مالیات بر درآمد بیشتری ازش بگیره دارایی و دولت و وقتی اجاره نامه قبلی ثبت شده باشه طبق قانون هم باید بنگاه املاک و هم دولت و هم دارایی باید چک کنه که اجاره نامه جدید باید اجاره بها سال قبل طبق قولنامه قبل + ۲۰ درصد جدید باشه اگر بنگاه چک نکنه متخلف هست اگر بنگاه قولنامه جدید رو بدون بررسی قولنامه قبلی بنویسه متخلف هست باید بار اول جریمه سنگین بشه و بار دوم پلمپ بشه دارایی هم چک کنه اگر صاحبخانه و بنگاه تخلف کردن جریمه سنگینی برای متخلفین در نظر بگیره و اونا رو به دادگاه به عنوان متخلف ارجاع بده تا بدونن کنترلی هست و اگه تخلف کنن پیگیری میشه و جریمه میشن و ممکنه پلمپ بشن ، موضوع اینه که صاحبخانه هم باید راضی باشه که مستاجر در مورد اجاره بمونه بحث شرعی داره اما صاحبخانه باید به حق ۲۰ درصد مشخص شده ی خودش قانع باشه و در حق هیچ مستاجری اجحاف نکنه اگه فشار اقتصادی روی صاحبخانه زیاده این فشار روی مستاجر به مراتب سه برابر بیشتره خانه که کالا نیست هر چی بخواهی بکشی روش بفروشی همون کالا هم صنف داره قانون فروش داره شما نمیتونی با هر قیمتی که دلت میخواد بفروشی نمیتونی بگی من گوشت گوسفند رو تو قصابی خودم کبلو ۶۰۰ هزار تومن میفروشم صنف و دولت و تعزیرات و …. میان بیچاره ات میکنن به عنوان گران فروش مغازه شما رو تعطیل میکنن اصلا کسی نمیخره ولی در مورد خانه نیاز مهم و ضروی مردم هست که دولت و قوه قضاییه باید توجه و همکاری خیلی زیادی بکنند گران کردن اجاره بی ضابطه و بی منطق و بی حساب کتاب به دلیل اینکه تمام کالاها گران شده خرج زندگی زیاد شده و…توسط صاحبان خانه عین گران فروشی هست مشکل شرعی داره چون پول اجاره حلال نیست ، البته هنوز در دادگاه و حل اختلاف متاسفانه حکم تخلیه صادر میشه حتی مهلت برای پیدا کردن خانه هم به مستاجر نمیدن قوه قضاییه میگه ما مستقل از دولت و قوه اجراییه عمل میکنیم کاری نداریم دولت چی میگه ، قوه قضاییه و بنگاه و صاحبخانه ها میگن دولت مصوب کرده هیچ بخشنامه اجرایی رسمی و قانونی به هیچ کجا اعلام نشده که اجاره فقط ۲۰ درصد ، به هر کجا هم برای پیگیری زنگ بزنی پاس میدن به جای دیگه و میگن مربوط به ما نمیشه و یا نمیدونیم ، اصلا متولی قانونی مشخصی وجود نداره که شما به اونجا مراجعه کنی که به دولت و قوه قضاییه و دارایی و اصناف بنگاه داران و بقیه متصل باشه و قدرت پیگیری قانونی داشته باشه
به نظرم اول باید بنگاه ها جمع بشه و یه سایتی تشکیل بشه که هرکس میخواد خونه اجاره کنه بره تو اون سایت و طبق تعرفه ی دولت خونه ها اجاره یا فروش بره که اگه کسی خواست قیمت نجومی بده اون سایت ارور بده هم قانون فروشو اجاره مسکن کنترل میشه هم درسی میشه برای بنگاه هایی که بخاطر کمیسیون خودشون قیمت هارو بالا میبرن تا بشینن سر جاشون
چه دولت دلسوزی
باید به مسکن به چشم سر پناه نگاه کرد نه وسیله ای برای تجارت.مشکل دولت اینه که مسکن را از دیرینه برای تجارت در آوردن پول به بازار ارائه داده وتمامی کسانی ملک واملاک دارن با اون دارن تجارت می کنند یعنی تمام کسانی که از راه اجاره واحد مسکونی که سر پناه آدمهاست وسیله ای برای درامد زایی ساخته اند .واین میشه که قیمت سر پناه در بازار امروزی سر از ۸۷۰در صد در میاره .طی چند سال.
خانه مصرفی ولی سود جویان و دلالان کردنش سرمایه ای ، چرا با سود جویان و دلالان برخورد نمی کنند؟ کنترل کنند که هر خانوار یک خونه به نامش باشد و اگر کسی قصد تولید مسکن داشت په شرطی که به غیر واگذار کند مجوز ساخت و پایان کار و سند بدهند
اجاره هنوز به تناسب تورم وافزایش قیمت مسکن بالا نرفته واین یک واقعیت است چرا خودمان رو می خواهیم گول بزنیم دولت نمی تواند حقوق ودرآمد کارکنان واقشار مردم رو به تنا سب تورم بالا ببره وازاینطرف می خواد به صاحبخانه ها فشار بیاره که اجاره رو بالا نبرند نتیجه این خواهد شد که برای کسی نمی صرفد که خانه بسازد وخانه بخردوبحران مسکن کشور رو فرا خواهد گرفت
سلام بهترین راه حل این است که به عنوان مثال قیمت یک واحد اپارتمان ۸۰ متری ۳ میلیارد باشد هزینه رهن ۵۰۰ میلیون باشد سال اینده که قیمت واحد شده ۴ میلیارد صاحب واحد ۱ میلیارد سود برده بیاییم از این سه میلیارد که قیمت واحد بود یک ششم ان راه مستاجره پرداخت کرده پس در سود یک میلیارد سهیم باشد هم توان مساجر بالا رفته هم صاحب ملک
کاش گوشی برای شنیدن بود. چه سود که سیر از گرسنه بیخبر است. سواره از پیاده بی خبر است ومالک از مستاجر
خدا به داد خانواده من برسه بابام دیگه روش نمیشه دنبال خونه بگرده نیست .گرونه نداره بده چکار کنه تخدا فکری به حال مردم بکنین پدرا رو شرمنده بچه هاشون نکنین
خدا من پدرو مادر پیری دارم از خونه جوابش کردن داره دنبال خونه میگرده با اون پولی که داره نمیتونه بگیره .مادرم داره غصه میخوره همش خدایا کی جوابگوی پدرو مادرمنه .کجا بره آخه ?