جادوی طلای سیاه؛ چگونه درآمد نفت بازار مسکن را تکان می‌دهد؟
هر چند که نمی‌توان از تاثیر اقدامات دولت همچون تسهیلات دهی به مسکن اولی‌ها، نوسازی بافت‌های فرسوده و … بر بازار مسکن گذشت. اما به نظر می‌رسد آنچه به خروج بازار مسکن از رکود می‌انجامد افزایش درآمدهای نفتی است.
هر از چند گاهی مراکز رسمی و پژوهشکده‌های معتبر آماری از وضعیت مسکن منتشر می‌کنند که اغلب آن‌ها مثبت بوده و روند خروج بخش مسکن از رکود را نشان می‌دهد.
به گزارش تجارت‌نیوز، از سوی دیگر کنشگران بازار مسکن نیز در گفتگوهای خود با رسانه‌ها، میزان معاملات و ساخت مسکن را مثبت گزارش کرده و بر خروج هر چه سریع بخش صنعت از رکود تاکید می‌کنند.
نگاهی به آمارهای منتشرشده از معاملات مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد که اقشار متوسط جامعه به سمت خرید ملک رفته‌اند و معاملات مسکن در قیمت‌های کمتر از 500 میلیون تومان کلید خورده است.
بر پایه این گزارش متوسط قیمت مسکن پایتخت نیز در هفت‌ماهه امسال ۴ میلیون و ۵۸۰ هزار تومان بوده که ۶.۳ درصد بالاتر از مدت مشابه سال قبل بوده است.
ارزش کل معاملات شهر تهران در هفت‌ماهه ابتدای سال جاری ۴۱ هزار و ۶۲۰ میلیارد تومان بوده که رشد ۱۶.۸ درصدی را نسبت به هفت‌ماهه سال ۱۳۹۵ نشان می‌دهد.
آمارهای بانک مرکزی هم این رشد را تایید می‌کند. این آمارها در کنار اظهارات کارشناسان همه خروج رکود از بازار مسکن را روایت می‌کنند اما آیا وضعیت مسکن به بازار نفت گره‌خورده است؟
به اعتقاد برخی کارشناسان اگر قيمت نفت ١٢ برابر نشده بود هرگز قيمت مسكن در دهه ٨٠ به آن شکل نجومی افزايش نمی‌یافت.
به نظر می‌رسد آنچه به خروج بازار مسکن از رکود می‌انجامد افزایش قیمت نفت است. البته نمی‌توان از سایر اقدامات دولت همچون تسهیلات دهی به مسکن اولی‌ها، نوسازی بافت‌های فرسوده و … گذشت.
اما به نظر می‌رسد آنچه بر بازار مسکن تاثیر گذاشته و قادر خواهد بود بازار مسکن را از رکود خارج کند نفت است.
رونق بازار مسکن از چاه نفت می‌گذرد!
استيگليتز برنده جايزه نوبل در رشته اقتصاد می‌نویسد: «قيمت مسكن در کشورهای نفت‌خیز ازجمله به قيمت نفت بستگي دارد، قيمت نفت كه افزايش يافت، مسكن گران می‌شود و قيمت نفت كه سقوط كرد، قيمت خانه ارزان می‌شود.»
بر این اساس می‌توان علت افزايش قيمت مسكن در ايران و در دهه ٨٠ ، را در دوازده برابر شدن قيمت نفت از سال ١٣٧٧ تا ١٣٩٠ جستجو کرد، در آن زمان نفت از بشکه‌ای ٩ دلار در سال ١٣٧٧ به ١٠٥ دلار افزايش يافت.
به اعتقاد برخی کارشناسان اگر قيمت نفت ١٢ برابر نشده بود هرگز قيمت مسكن در دهه ٨٠ به آن شکل نجومی افزايش نمی‌یافت. البته نمی‌توان از کنار تاثیر عوامل دیگر بر بازار مسکن گذشت اما هیچ‌کدام قدرت نفت را نداشته‌اند.
افزايش قيمت مسكن به عامل دومي هم بستگي دارد. هميشه در سال چهارم يا پنجم افزايش قيمت نفت در ايران، قيمت مسكن به‌صورت انفجاري افزایش‌یافته است، قيمت مسكن در ايران با تاخير چندساله نسبت به افزايش قيمت نفت، افزايش می‌یابد.
عكس آن‌هم درست است، با كاهش قيمت نفت، بلافاصله قيمت مسكن كاهش پیدا نمی‌کند. بلكه ركود در بخش مسكن، از سال سوم يا چهارمِ كاهش قيمت نفت خود را نشان می‌دهد، ريشه ورشكست شدن حداقل ٥٠ درصد از فعالين اقتصادي تنها عدم توجه به اين نكته است.
قيمت مسكن در سال ١٣٨١ ، ١٣٨٦ و ١٣٩١ به‌صورت انفجاري افزايش يافت و هر سه تقريبا در سال چهارم يا پنجم افزايش قيمت نفت بود، پس این‌گونه نيست كه به‌محض افزايش قيمت نفت، در ايران خانه گران شود.
قيمت مسكن در ايران به درآمد نفت بستگي دارد و نه قيمت نفت، لذا اگر قيمت نفت كاهش نيافت اما به هر دليلي مثل تحريم، درآمد نفت كاهش يافت، كاهش درآمد نفت، همان اثر كاهش قيمت نفت را بر قيمت مسكن دارد.
قيمت نفت در سال ١٣٧٧ حدود ٩ دلار بود و سالانه افزايش يافت و در سال ١٣٨١ به ٢٣ دلار رسيد كه قيمت مسكن در اين سال به‌شدت افزايش يافت.
قيمت نفت از سال ١٣٨١ مجددا سالانه افزايش يافت و در سال ١٣٨٦ به ١٢٠ دلار افزايش يافت كه در سال پنجم خيز دوم افزايش قيمت نفت بود، در سال ٨٦ قيمت مسكن انفجاري افزايش يافت.
فاصله 2 ساله از افزایش درآمد نفت تا تاثیر بر بازار
اما چرا قيمت مسكن در ايران با تاخير نسبت به افزايش قيمت نفت افزايش می‌یابد؟
پاسخ محمدحسین ادیب تحلیلگر بازار این است که قيمت نفت كه افزايش يافت، پول نفت را ٤ ماه بعد به ايران می‌دهند، ٤ ماه هم طول می‌کشد تا دولت پول نفت را بين وزارتخانه‌ها توزيع كند.
٤ ماه هم طول می‌کشد تا وزارتخانه‌ها آن را بين مردم و شرکت‌ها توزيع كنند لذا یک سال طول می‌کشد تا در سطح كوچه و خيابان، پول افزايش قيمت نفت توزيع شود.
وی در کانال تلگرامی خود نوشت: «اما رفتار مصرفي مردم بلافاصله پس از توزيع پول بيشتر نفت بين آن‌ها تغيير نمی‌کند، مردم رفتار مصرفي خود را با تغيير دوساله، تغيير می‌دهند كه درمجموع می‌شود حداقل سه سال.
مردم ايران به اقتصاد نگاهي رگرسيوني دارند، _رگرسيوني به معنای آينده مساوي است با معدل گذشته_ و به‌خصوص دو سال گذشت، قيمت مسكن در سال ٩٠ و ٩١ در ايران ٣ برابر شد.
لذا رفتار مردم در سال ٩٢ مبتني بود بر تجارب سود در ٢ سال گذشته، بنابراین هجوم عمومي انجام شد. در سال ٩٢ براي سرمایه‌گذاری در مسكن و خريد مسكن، مردم اين تصور را داشتند كه قيمت مسكن در سال ٩٢ مثل سال ٩٠ و ٩١ است، مردم بر اساس تجارب سود در دو سال گذشته تصميم می‌گیرند.»
قيمت مسكن در ايران به درآمد نفت بستگي دارد و نه قيمت نفت، لذا اگر قيمت نفت كاهش نيافت اما به هر دليلي مثل تحريم، درآمد نفت كاهش يافت، كاهش درآمد نفت، همان اثر كاهش قيمت نفت را بر قيمت مسكن دارد. لذا تا درآمد نفت به سبب تحريم كم شد درست مثل اين بود كه قيمت نفت کاهش‌یافته است.
در سال ٩١ درآمد نفت ايران به سبب تحريم نصف شد، لذا انتظار می‌رفت در سال سوم و چهارم كاهش درآمد نفت، يعني سال ٩٥ بازار مسكن به‌شدت واكنش نشان دهد.
اكنون معاملات مسكن در كل كشور به ٤٠ درصد سابق کاهش‌یافته است. مردم بر اساس تجارب زيان گذشته به مسكن نگاه می‌کنند و چون هر كس طي دو سال گذشته وارد بخش مسكن شده به‌شدت ضرر كرده از خريد مسكن خودداري می‌کند.
در اقتصادهای نفتی بازارها از چاه نفت می‌گذرند، می‌توان امیدوار بود افزایش درآمدهای نفتی به خروج بازار مسکن از رکود منجر شود.
پس مردم بر اساس تجارب سود يا زيان ٢ سال گذشته به بخش مسكن نگاه می‌کنند در سال ٩٢ مردم بر اساس تجارب سود در سال ٩٠ و ٩١ به‌صورت هجومي وارد بخش مسكن شدند و اكنون بر اساس تجارب زيان در سال ٩٤ و ٩٥ در حال خروج از بخش مسکن‌اند.
به گفته ادیب: «اشتباه مردم اين است كه بايد بر اساس قيمت نفت يا بهتر است گفته شود مجموعه درآمد نفت در هرسال اقدام به ورود يا خروج به بخش مسكن كنند. نه اينكه دو سال صبر كنند تا آثار كاهش يا افزايش قيمت نفت كاملا ظاهر شود و همه‌چیز فلج شود بعد اقدام كنند.»
این تحلیلگر بازار بر این باور است: « ٥ درصد فعالين اقتصادي كه اكنون دچار بحران‌اند كساني هستند كه در سال ٩٢ و ٩٣ با وام بانكي وارد بخش مسكن شدند. و تاکنون نزديك به پنج بار ٢٧ درصد بهره داده‌اند و حداقل ٣٠ درصد نيز مسكن نسبت به سال ٩١ كاهش داشته است.
اين گروه به اين توجه نكردند كه در سال ٩١ وقتي درآمد نفت كم شد درست مثل اين بود كه قيمت نفت سقوط كرده و در سال چهارم سقوط قيمت نفت، بخش مسكن وارد فرايند ركود می‌شود.»
در هر صورت نمی‌توان از تعدد عوامل موثر بر شرایط اقتصادی بازارهای مختلف چشم‌پوشی کرد. این نوشتار سعی بر آن داشت تا تاثیر درآمدهای نفتی بر بازار مسکن را از نگاه کارشناسی بررسی کند. و ازآنجاکه در اقتصادهای نفتی بازارها از چاه نفت می‌گذرند، می‌توان امیدوار بود افزایش درآمدهای نفتی به خروج بازار مسکن از رکود منجر شود.
نظرات