خانه‌دار شدن؛ خیالی آسوده یا سرمایه‌گذاریِ پر ریسک؟!
مسکن همواره دارایی مطمئنی بوده اما در شرایط نوسان بازارها سرمایه‌گذاران خرد را دچار تردید کرده و با توجه به قیمت بالای مسکن آنها این سؤال را دارند که در این شرایط خرید مسکن باز هم ریسک کمتری دارد یا نه.
این روزها فقط کار کردن و کسب درآمد پاسخگوی نیازهای زندگی ما نیست، بلکه برای به دست آوردن ثروت بیشتر، نیازمند سرمایهگذاری هستیم که با توجه به روند رو به رشد تورم و همزمان با آن، کاهش ارزش پول، سرمایهگذاری حتی اگر به افزایش دارایی منجر نشود، دست کم می‌تواند جلوی کاهش ارزش سرمایه را بگیرد. بنابراین در سال‌های اخیر شاهد تلاش‌های مردم در بازار ارز، طلا و بورس جهت ذخیره سرمایه‌شان هستیم که البته گاهی موارد کسب سرمایه از این هم فراتر رفته و بازار مسکن و زمین نیز سرریز می‌شود.
تعمق در مفهوم سرمایهگذاری همواره با دو سوی سود و زیان همنشین است. یعنی نمی‌توان یک نوع از سرمایهگذاری را پیدا کرد که صرفا سودآور باشد و ضرری پشت درهای رحمت آن وجود نداشته باشد. بازار بورس، ارز و طلا این مهم را به درستی نشان داد و این نکته در سایر موارد سرمایهگذاری از جمله در املاک و زمین نیز وجود دارد.
به عبارتی سرمایهگذاری در مسکن به این معنی است که ملکی را به امید دریافت سود از آن در آینده خریداری کنیم. با توجه به اینکه خرید ملک با امکان رشد بالا، با مقدار سرمایه و نقدینگی ارتباط مستقیمی دارد، پس افرادی که سرمایه‌های قابل توجهی در دست دارند، می‌توانند بهترین ملک‌های موجود را خریداری کرده و پس از مدتی (از چند ماه تا چند سال) سودهای کلانی از آن کسب کنند.
حسن بختیاری، عضو هیات‌مدیره شرکت تعاونی و انبوه‌سازی مسکن مروارید شرق فاخر در این زمینه معتقد است: «مسکن یکی از اصلی‌ترین نیازهای هر فرد در طول زندگی است. همچنین، تامین مسکن جزو نیازهای زیستی عنوان شده که در اولویت سلسله مراتب نیازهای بشر قرار دارد و بیشترین تاثیر را بر رفتار و زندگی فرد می‌گذارد. در واقع سایر نیازها حول محور و در گروی تامین مسکن می‌چرخد».
هر چند تصور عامه بر این است که برای فعالیت در بازار مسکن به دانش و تخصص خاصی نیاز نیست و عموم مردم بر این باورند که خرید ملک بنا به دلایل مختلف از جمله میزان بالای نقدینگی مورد نیاز، برای آنها امکان‌پذیر نیست، اما با داشتن دیدگاهی بلندمدت و حتی میان‌مدت، نگاهی کارشناسانه و تحلیل‌گرانه و با داشتن سرمایه‌ای مناسب، می‌توان در این بازار موفق عمل کرد و حتی بر سرمایه اولیه خود نیز افزود. البته اکثر بازارها از جمله بورس و فرابورس نیاز به دانش تخصصی برای سرمایهگذاری دارند. این چالش در حوزه مسکن کمرنگ‌تر است و سرمایهگذاری در ملک نیاز به دانش علمی و آکادمیک پیشرفته ندارد. اما اگر فرد با دانش اقتصادی بر این عرصه وارد شود، می‌تواند بهتر عمل کند و ثمره مطلوب‌تری را کسب کند.
کسب درآمد از مسکن با اجاره‌بها
یکی دیگر از مزایای خرید ملک دریافت از پول رهن آن به عنوان یک منبع درآمد است. بسیاری از مردم بخشی از مازاد دارایی خود را برای خرید ملک و دریافت اجاره‌بها صرف می‌کنند. بدین صورت که بسیاری از صاحبان املاک از طریق سرمایهگذاری پول رهن ملک در یک بازار دیگر، کسب درآمد می‌کنند.
مرتضی. م مرد ۶۰ ساله ای است که چندین واحد آپارتمان خریداری کرده و با پولی که بابت رهن واحدها می‌گیرد، اقدام به سرمایهگذاری در حوزه دیگری می‌کند، می‌گوید: به عقیده من هیچ سرمایهگذاری به اندازه سرمایهگذاری در خرید زمین و مسکن، مطمئن و سودآور نیست. من در ابتدا یک واحد آپارتمان خریداری کردم و پس از آن با رهن آن کاری برای خودم راه انداختم و از کنار آن درآمد داشتم. همیشه به فرزندانم توصیه می‌کنم که هر پول مازادی که دارند در بانک‌ها سرمایهگذاری نکنند و در در زمینه خرید زمین و مسکن هر چند کوچک، اقدام کنند.
فعالیت در سایر بازارهای موازی مسکن ریسک بسیار بالایی را به سرمایه‌گذاران تحمیل می‌کند. بختیاری در این زمینه گفت: « ممکن است قیمت ارز یا قیمت طلا در یک بازه زمانی کوتاه به میزان قابل توجهی نوسان داشته باشد. این در حالی است که دامنه نوسانات در بازار مسکن بسیار کمتر و با شیب ملایم‌تر است. البته قیمت مسکن با افزایش قیمت ارز روند رو به رشد به خود می‌گیرد، اما ریسک سرمایهگذاری در آن به مراتب کمتر از سایر بازارهای سرمایهگذاری است».
از طرفی هیچ‌گاه بانک‌ها و موسسات مالی برای خرید طلا یا سهام، به مردم تسهیلات پرداخت نمی‌کنند. در حالی که، بانک‌ها برای خرید مسکن، انواع و اقسام وام‌ها را پرداخت کرده و در قبال آن سند ملک را در رهن خود نگه می‌دارند تا وام تسویه شود.
الهه .ف یکی از افرادی است که پول‌های نقد خود را تبدیل به ملک و زمین می‌کند، می‌گوید: زمین و مسکن هیچ‌گاه از بین نمی‌رود، حتی اگر خانه خراب شود، آتش بگیرد و یا زلزله اتفاق بیافتد، زمین در جای خود باقی است و از ارزش آن کم نمی‌شود. به همین دلیل است که بیشتر مردم به زمین و مسکن به چشم سرمایه‌ای ماندگار و ارزشمند نگاه می‌کنند. معتقدم اگر پولی داشته باشیم باید تبدیل به زمین و مسکن کنیم تا از بین نرود.
بختیاری با اشاره به ابعاد پویایی بازار مسکن در مقیاس جهانی، گفت: «رشد قیمت مسکن در همه کشورها از جمله آمریکا که یک اقتصاد پویا و قدرتمند دارد، نیز اتفاق می‌افتد و رشد قیمت مسکن تنها مختص به ایران نیست. در کشور ما مسکن یک مکان امن برای سرمایهگذاری است. دولت بیاید و محل دیگری برای سرمایهگذاری مطرح کند و از مردم بخواهد که سرمایه‌شان به شرط امنیت در آنجا ایمن خواهد بود. در حقیقت جایی برای سرمایهگذاری وجود ندارد. تلخ‌ترین تجربه ما موسسات مالی اعتباری بود که خودمان دیدیم چه وضعیتی ایجاد شد. در حقیقت مردم جایی به جز مسکن برای سرمایهگذاری ندارند».
به هر حال سرمایهگذاری در بخش مسکن هم معایب و نواقصی دارد. یکی از مهم‌ترین مسائلی که ممکن است سرمایه‌گذار را از سرمایهگذاری در این حوزه منصرف کند، نیاز به داشتن نقدینگی بالا است. زیرا خریدار با پول‌های به اصطلاح خرد نمی‌تواند به فکر خرید خانه باشد. البته که برای این دسته از سرمایه‌گذاران نیز راه‌حل‌هایی وجود دارد که یکی از آنها مشارکت در امتیازهای خانه‌های پیش‌ساخته است. در حقیقت خرید امتیاز یکی از مواردی است که فرد را ظرف مدت چند سال به صاحبخانه شدن میرساند. اما از طرفی این سرمایهگذاری نیز ریسک و آسیب‌های خود را دارد. برای مثال ممکن است شرکت تعاونی در تحویل ملک تاخیرهای زیادی داشته باشد، یا به دلیل گرانی لحظه به لحظه مصالح، پروژه را برای مدت طولانی متوقف کند و در حالت بدترش شاید پول مشارکت‌کنندگان توسط شرکت‌های انبوه‌ساز مصادره شود و صاحبان این شرکت‌ها به خارج از کشور فرار کنند. بر این اساس هر بازاری با ریسک‌های خاص خود مواجه است که سرمایه‌گذاران را از خیال آسوده و انباشت سرمایه‌شان دور نگه میدارد.
علیرضا.ک یکی از مشاوران املاک شمال تهران است. او مشاغل مربوط به ساختمان سازی و حتی خرید و فروش مسکن را پول‌ساز می‌داند و می‌گوید: «قبل از اینکه به عنوان مشاور املاک مشغول به کار شوم، شغل کم درآمدی داشتم که کفاف خرج ماهانه‌ام را به زور می‌داد و گاهی هنوز به نیمه ماه نرسیده پولی برایم باقی نمی‌ماند و مجبور بودم که از همکارانم یا پدر و مادرم پول قرض بگیرم. اما از وقتی که به پیشنهاد یکی از دوستانم در یک املاک معروف در شمال تهران مشغول به کار شدم، تازه فهمیدم که چه معاملات کلانی انجام می‌شود و چه رقم‌های درشتی در معاملات ملک و زمین جابجا می شود. این حجم از معاملات در ۲ سال اخیر بیشتر شده و به نوعی افرادی که زمین و مسکن داشتند و تاکنون نفروخته بودند، سود کلانی به جیب زدند.»
به هر سو، خرید خانه برخلاف سرمایهگذاری در طلا یا اوراق بهادار، نیاز به انجام برخی کارهای اداری و هزینه‌های مربوطه دارد. برخی از واحدهای مسکونی یا تجاری دارای ایرادات اساسی در ثبت سند یا مسائل حقوقی مرتبط دارند. ضمن آنکه برخی از هزینه‌ها از قبیل هزینه عوارض را نیز باید برای آنها مد نظر قرار داد. بختیاری بر این باور است که «اگر فردی در بازار طلا سرمایهگذاری کرده باشد، به راحتی می‌تواند آن را طی یک روز نقد کند. اما این مسئله درباره سرمایهگذاری در ملک و خرید آپارتمان ها اینگونه نیست و معمولا فرآیند زمان‌بری را در پیش دارد که بستگی به میزان تقاضا یا سایر عوامل دارد.»
زمین و مسکن در کشور ما یک سرمایهگذاری امن و ارزشمند است
به رغم نوسانات اخیر بازار مسکن و افت و خیز قیمت‌ها در این بازار، باز هم اجاق خرید و فروش ملک در کشور ما داغ است و به مکانی امن برای خریداران شهرت دارد. نگرانی برای سرمایهگذاری به ویژه برای کسانی که بنیه مالی ضعیف‌تری دارند، امر عادی است. نظرسنجی ایسپا در سال ۱۳۹۹ نیز نشان داده است که «۱۷٫۴ درصد از مردان علاقه به سرمایهگذاری در بازار مسکن دارند که این رقم در زنان به ۱۶٫۷ درصد می‌رسد».
عضو هیات‌مدیره شرکت تعاونی و انبوه‌سازی مسکن مروارید شرق فاخر در پاسخ به این سوال که چرا مردم به مسکن به عنوان یک سرمایهگذاری ارزشمند نگاه می‌کنند، گفت: «ضرب‌المثلی قدیمی است که می‌گوید زمین صاحب خود را زمین نمی‌زند. از این رو بازار زمین و مسکن در کشور ما همواره به عنوان یک سرمایه مطمئن و کم‌ریسک پذیرفته شده است».
به هر تقدیر افراد زیادی هستند که سال‌هاست در تکاپوی داشتن یک سقف هستند، اما هنوز زیر سقف دیگران زندگی می‌کنند و به نوعی اجاره‌نشین هستند؛ از طرفی، افراد زیادی هم وجود دارند که با سرمایهگذاری در ملک علاوه بر تامین سقف، به سودهای کلانی نیز دست پیدا کرده‌اند. مسکن همواره دارایی مطمئنی بوده اما در شرایط نوسان بازارها سرمایه‌گذاران خرد را دچار تردید کرده و با توجه به قیمت بالای مسکن آنها این سؤال را دارند که در این شرایط خرید مسکن باز هم ریسک کمتری دارد یا نه.
بختیاری با اشاره به اینکه نمی‌توان به مردم گفت که فقط یک بازار وجود دارد و شما باید در آنجا سرمایهگذاری کنید، افزود: «برای سرمایهگذاری مردم در بورس تبلیغات گسترده‌ای شد، اما در نهایت مردم در این بازار بیشتر سرمایه خود را از دست دادند. در حال حاضر دلار و طلا نیز سیر نزولی پیدا کرده است و اگر قرار باشد منطقی به این موضوع نگاه کنیم سرمایهگذاری در بازار طلا و ارز، یک سرمایهگذاری اشتباه است و از سوی دیگر در دنیا هم توجیهی برای سرمایهگذاری بر روی ارزهای خارجی وجود ندارد». بر این مبنا مردم به بازاری پناه می‌آورند که در عین بی‌رحمی با آنان مهربان بوده و به رغم پست و بلندی‌هایی که دارد، می‌توان بر پایه‌هایش همچنان تکیه کرد. بازار مسکن مأمنی است که در عین دورنمای مسخ‌کننده‌اش، با تورم‌های پی‌درپی دست نیافتنی و به رویایی برای عده‌ای تبدیل شده است.
نظرات